Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tại khoản 1 Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định: “1. Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó”. Tuy nhiên, tại điểm a khoản 11 Điều 8 Thông tư số 10/2024//TT-BTNMT quy định: “11. Thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện như sau: a) Nội dung thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau: … - Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m2 (nếu một phần thửa có hạn chế))... (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo ... (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)”;”. Như vậy, theo quy định hiện hành tại Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT thì nội dung hạn chế quyền sử dụng đất phát sinh từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, như trường hợp để một phần đất để thờ cúng theo hợp đồng chuyển quyền sẽ không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Nếu nội dung hạn chế này không được thể hiện trên Giấy chứng nhận thì khi thửa đất tiếp tục được chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người nhận chuyển quyền sau đó có thể không biết được sự tồn tại của thỏa thuận này, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp về sau. Tôi xin hỏi, vậy trường hợp trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thỏa thuận hạn chế quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích đất để làm nơi thờ cúng thì có được ghi nhận trên Giấy chứng nhận hay không? Trường hợp không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận thì việc bảo đảm thực hiện và công khai nội dung hạn chế này được thực hiện theo như thế nào để tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất và các lần chuyển quyền tiếp theo?

Tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15. Tuy nhiên, trong thực tế, có trường hợp một thửa đất được xác định theo Bảng giá đất gồm nhiều lớp giá (ví dụ: lớp 1, lớp 2, lớp 3 theo chiều sâu thửa đất; giá lớp 1 = 100% giá đất, lớp 2 = 60% giá lớp 1, lớp 3 = 60% giá lớp 2). Ví dụ cụ thể: Thửa đất có tổng diện tích 300 m²; trong đó 100 m² thuộc lớp 1, 100 m² thuộc lớp 2 và 100 m² thuộc lớp 3. Hộ gia đình được phép chuyển mục đích sử dụng toàn bộ 300 m² sang đất ở. Hạn mức giao đất ở của địa phương là 150 m². Tôi xin hỏi, diện tích 150 m² trong hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo khoản 5 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP được xác định theo nguyên tắc nào trong trường hợp thửa đất có nhiều lớp giá? Cụ thể có xác định phần diện tích trong hạn mức lần lượt bắt đầu từ lớp 1, hết lớp 1 mới đến lớp 2, hết lớp 2 mới đến lớp 3 hay không, hay xác định theo nguyên tắc nào khác? Tôi đề nghị được hướng dẫn cụ thể để bảo đảm việc tính tiền sử dụng đất được thực hiện thống nhất giữa các địa phương.

Theo Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, điều kiện kinh nghiệm nghề nghiệp để được cấp Chứng chỉ hành nghề quản lý dự án đầu tư xây dựng hạng I là đã làm Giám đốc Quản lý dự án xây dựng nhóm A hoặc 02 dự án nhóm B. Tôi có Quyết định với chức danh Trưởng Ban quản lý dự án tham gia dự án nhóm A&B, vậy có được xem xét là tương đương danh xưng Giám đốc Quản lý dự án hay không? Hay phải là Quyết định đúng từ ngữ Giám đốc Quản lý dự án?

Công ty tôi là nhà đầu tư thực hiện dự án nhà máy sản xuất gỗ và các sản phẩm từ gỗ và được quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của UBND tỉnh. Công ty đang thực hiện thủ tục xin thuê đất với diện tích dự kiến 2,0 ha để thực hiện dự án. Tổng diện tích đất dự kiến đề nghị thuê của công ty là đất rừng sản xuất. Hiện diện tích thực hiện dự án nêu trên đã được quy hoạch sang đất sản xuất phi nông nghiệp căn cứ theo Quyết định số 219/QĐ-TTg ngày 17/02/2022 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch tỉnh Bắc Giang (cũ) giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, không còn quy hoạch cho đất rừng sản xuất. Thông tin thửa đất rừng thuộc dự án như sau: Nguồn gốc hình thành đều là rừng trồng, mục đích sử dụng rừng đều là rừng sản xuất. Sau khi công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình cá nhân, tài sản trên đất, các hộ gia đình đã hoàn thiện khai thác cây trồng, thời điểm hiện tại là rừng trống, chưa đủ tiêu chí thành rừng, chưa có trữ lượng. Tôi xin hỏi, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng rừng sản xuất sang đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có phải trình HĐND cấp tỉnh chấp thuận không? Công ty có được áp dụng theo khoản 3 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 hay không? Công ty có phải thực hiện thủ tục xin chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác không? Nếu phải xin chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn thủ tục chuyển mục đích sử dụng rừng và hướng dẫn thủ tục nộp tiền trồng rừng thay thế trong phạm vi thực hiện dự án, nêu rõ căn cứ pháp lý để công ty có cơ sở hoàn thiện hồ sơ xin thuê đất.

Năm 2008, tôi mua một mảnh đất diện tích 388,0 m² (150,0 m² ONT và 238,0 m² HNK), đã được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận. Trên Giấy chứng nhận có thể hiện vị trí đất ở, tuy nhiên khi xây dựng nhà kiên cố (chiều dài khoảng 16 m) có khoảng 4 m ở phía đuôi nhà nằm ngoài vị trí đất ONT trên Giấy chứng nhận. Nay gia đình tôi đo đạc lại để xin cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới thì theo quy định có được thực hiện cấp đổi với đúng thông tin trên Giấy chứng nhận cũ đã được cấp hay không, hay cần thực hiện việc nộp phạt và khôi phục hiện trạng đất theo Giấy chứng nhận đã cấp và thủ tục cần thực hiện để xin cấp đổi như thế nào?

Tôi chuyển đổi sổ đỏ cũ được cấp ngày 12/4/1995 sang sổ hồng theo quy định pháp luật hiện nay. Nhưng do hàng xóm gây khó dễ không ký giáp ranh nên hiện không thể làm sổ đỏ được. Trong lúc đó hàng xóm đã chuyển đổi được mà tôi chưa bao giờ ký giáp ranh cho họ. Tôi xin hỏi nếu trong trường hợp làm chuyển đổi sổ, đo đạc lại mà hàng xóm không ký giáp ranh thì nhà tôi có thể làm sổ đỏ được hay không?

Bố tôi mới mất, để lại cho gia đình 1 ngôi nhà. Sau khi nhờ bên văn phòng công chứng soạn hồ sơ để nhận thừa kế thì nhà tôi có việc và quá hạn ra UBND nơi cư trú để làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai 10 ngày nên bị xử phạt hành chính về việc chậm đăng ký biến động đất đai. Nhà tôi đã nộp hồ sơ đầy đủ theo hướng dẫn của UBND phường. Đến hạn trên giấy báo (15 ngày sau khi tiếp nhận hồ sơ) thì bên phường báo bận nên chưa giải quyết được hồ sơ và hồ sơ sai sót. Tôi xin hỏi, hồ sơ xử phạt chậm đăng ký biến động đất đai gồm những gì? Việc bên phường chậm trễ giải quyết hồ sơ xử phạt có khiến thời gian quá hạn bị tăng lên dẫn đến việc tiền phạt hành chính chậm đăng ký biến động đất đai nhiều hơn không?

Theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP thì cơ quan quản lý hoạt động về xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động khảo sát địa hình; khảo sát địa chất cho cá nhân (đã bãi bỏ chứng chỉ hoạt động xây dựng đối với doanh nghiệp). Theo quy định tại Luật Đo đạc và bản đồ 2018 và Nghị định số 27/2019/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động khảo sát địa hình phải có giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ, chứng chỉ hành nghề cá nhân do Cục Đo đạc, Bản đồ và Thông tin địa lý Việt Nam cấp. Tôi xin hỏi, chứng chỉ cá nhân để thực hiện khảo sát địa hình do cơ quan, đơn vị: Bộ Xây dựng/Sở Xây dựng hay Cục Đo đạc, Bản đồ và Thông tin địa lý Việt Nam cấp thì được tham gia khảo sát địa hình phục vụ lập đồ án quy hoạch xây dựng? Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động khảo sát địa hình do Cục Đo đạc, Bản đồ và Thông tin địa lý Việt Nam cấp mà chuyên ngành đào tạo là Quản lý đất đai có được tham gia khảo sát địa hình phục vụ lập đồ án quy hoạch xây dựng không? Tổ chức tư vấn bảo đảm điều kiện hoạt động khảo sát địa hình theo quy định tại Nghị định số 175/2024/NĐ-CP và Luật Xây dựng thì có cần phải có giấy phép hoạt động đo và bản đồ do Cục Đo đạc, Bản đồ và Thông tin địa lý Việt Nam (đối với cả trường hợp khảo sát địa hình cho công trình giao thông, thủy lợi) không?

Tôi thuộc đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở (không có hợp đồng lao động, không được hưởng lương hưu do cơ quan BHXH chi trả). Cuối năm 2025, tôi gửi giấy xác nhận đối tượng về UBND xã và giấy xác nhận thu nhập về Công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cả 2 cơ quan đều từ chối làm thủ tục cho tôi với lý do "không biết thu nhập thế nào, không có gì để chứng minh". Xin hỏi, tôi cần đến cơ quan nào để chứng minh đối tượng và thu nhập của mình?

Tôi được ủy quyền đi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất của gia đình ông N.H.H có nguồn gốc và quá trình sử dụng như sau: Thửa đất có nguồn gốc đất ao, thuộc thửa số 14, tờ bản đồ số 13 (bản đồ địa chính năm 1994) tại phường Mai Dịch, Cầu Giấy (cũ). Nguồn gốc ban đầu của thửa đất là của cụ N.H.T từ trước năm 1955. Sau khi cụ T mất năm 1955, bà N.T.M tiếp tục sử dụng thửa ao này. Việc sử dụng được thể hiện trên hồ sơ địa chính và bản đồ các năm 1960, 1978 lưu tại địa phương. Năm 1965, theo chủ trương quản lý của Nhà nước thời kỳ đó, Hợp tác xã nông nghiệp Mai Dịch quản lý toàn bộ ao hồ tư nhân trong địa phương, trong đó có thửa ao nêu trên để phục vụ sản xuất nông nghiệp. Đến năm 1979, do Hợp tác xã buông lỏng quản lý, ông N.H.H đã trực tiếp sử dụng thửa ao để thả cá liên tục nhiều năm. Trên bản đồ hiện trạng lập năm 1986 và sổ sách quản lý kèm theo thể hiện thửa đất số 106, tờ bản đồ số 5, diện tích 544 m² đất ao đứng tên ông N.H.H. Ngày 13/01/1992, ông N.H.H có "Đơn xin làm nhà trên đất ao" và được UBND thị trấn Mai Dịch xác nhận, đóng dấu. Sau khi được địa phương đồng ý, gia đình ông H san lấp ao, xây nhà cấp 4 để ở và sử dụng ổn định, nộp thuế nhà đất cho đến nay. Nay ngôi nhà cũ đã bị sập. Năm 2009, UBND quận Cầu Giấy (cũ) và năm 2011, UBND TP. Hà Nội đã có văn bản khẳng định ông H đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và yêu cầu các cơ quan chuyên môn hướng dẫn gia đình làm thủ tục. Năm 2025, gia đình ông H xin cấp Giấy chứng nhận thì được UBND phường Phú Diễn (phường Mai Dịch sáp nhập vào Phú Diễn) từ chối, với lý do: thửa đất đang nằm trong quy hoạch đất cơ quan, trường học; đơn xin làm nhà có xác nhận của UBND thị trấn Mai Dịch năm 1992, nhưng sổ mục kê năm 1994 vẫn ghi "đất ao". Qua tìm hiểu, khu vực đất ông H mới chỉ có quy hoạch 1/2000, chưa có dự án triển khai, chưa có quyết định hay thông báo thu hồi đất. Trên thực tế, nhiều gia đình vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thêm nội dung trên sổ đỏ thể hiện có quy hoạch. Tôi xin hỏi, vậy thửa đất nhà ông H có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có ghi quy hoạch) hay không? Thời gian sử dụng vào mục đích đất ở có quyết định thế nào tới việc cấp sổ, được quy định tại văn bản pháp luật nào? Pháp luật quy định thế nào về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định, thông báo thu hồi?

Gia đình tôi sử dụng ổn định một thửa đất tại địa phương gần 30 năm, không có tranh chấp. Đến nay gia đình mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vừa qua, tôi đã nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Cán bộ địa chính đã về tiến hành đo đạc thực tế thửa đất. Thửa đất của tôi giáp ranh với hai hộ gia đình khác, một hộ đã có mặt, phối hợp chứng kiến việc đo đạc và ký xác nhận giáp ranh đầy đủ, hộ còn lại đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện chủ hộ đi làm ăn xa, trên đất chỉ có nhà thờ, không có người thường trú nên không có ai đứng ra ký xác nhận giáp ranh. Do không có chữ ký xác nhận của hộ giáp ranh này nên cán bộ địa chính đã tạm hoãn việc hoàn tất đo đạc và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi. Trong khi đó, gia đình tôi sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp với các hộ xung quanh, kể cả hộ đang vắng mặt. Tôi xin hỏi, trường hợp hộ liền kề vắng mặt, không thể ký xác nhận giáp ranh thì gia đình tôi cần thực hiện những thủ tục gì để tiếp tục làm Giấy chứng nhận? Cơ quan địa phương có thể căn cứ vào biên bản xác nhận thực địa, ý kiến của các hộ liền kề khác hoặc xác nhận của chính quyền địa phương để thay thế chữ ký của hộ vắng mặt hay không? Có quy định nào hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp tương tự để người dân có thể hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?