Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất) sang đất thương mại dịch vụ để kinh doanh dịch vụ lưu trú, ăn uống (đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng, phù hợp quy hoạch), thuộc trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai, muốn lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần. Tôi xin hỏi, giá đất để tính tiền thuê đất một lần cho cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên được áp dụng theo bảng giá đất (theo điểm a, điểm h khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai) hay theo giá đất cụ thể (theo điểm b khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai)?

Khoản 2 Điều 32 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều về phát triển và quản lý nhà ở xã hội xác định giá bán nhà ở xã hội như sau: Gib = (Tđ+L)/Sb*Ki*(1+GTGT). Tuy nhiên, cũng theo Nghị định này thì Tđ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này. Như vậy nếu trong công thức Tđ đã bao gồm thuế giá trị gia tăng thì khi tính giá Gib đã bao gồm giá trị gia tăng rồi, nhưng sau đó lại tiếp tục nhân với (1+GTGT) thì giá bán của nhà ở xã hội bị tính 2 lần thuế giá trị gia tăng (giá trị gia tăng đầu vào đã tính trong Tđ và giá trị gia tăng đầu ra nằm ở biểu thức (1+GTGT)). Tôi xin hỏi, vậy cũng theo Nghị định này thì có phải khi mua phải đóng thêm thuế giá trị gia tăng đầu vào còn khi thuê thì không cần?

Theo mục 7 phần XV Nghị định số 151/2025/NĐ-CP: “7. Đối với trường hợp có nhiều thửa đất cấp chung 01 Giấy chứng nhận mà có một hoặc một số thửa đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận quy định tại các điểm d, đ, e khoản 2 và khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai thì thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật đối với các thửa đất này; cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Mục 7 này được thực hiện theo quy định tại Mục 9 Phần XV này”. Tôi xin hỏi, theo quy định nêu trên thì trình tự thực hiện như thế nào, cấp đổi đối với thửa đất đã được cấp đúng sau đó mới thu hồi Giấy chứng nhận, hay thực hiện thu hồi toàn bộ Giấy chứng nhận và đồng thời cấp đổi đối với các thửa đất cấp đúng?

Trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, có nhiều cách hiểu khi xác định đối tượng, loại đất thu hồi được bồi thường, đặc biệt đối với trường hợp hộ gia đình tự ý làm nhà ở trên đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2014. Cụ thể: Về xác định loại đất trong trường hợp đất thu hồi có nguồn gốc là đất trồng lúa nhưng các hộ gia đình đã tự ý làm nhà ở: Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ về các trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất quy định tại khoản 3 Điều 95 của Luật Đất đai: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai”. Theo quy định tại khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai: “3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau: a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”. Theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 88/2014/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai nếu đủ điều kiện được bồi thường quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định này thì việc bồi thường về đất thực hiện theo quy định như sau: 1. Trường hợp thửa đất có nhà ở nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất được bồi thường bằng diện tích thực tế bị thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. 2. Trường hợp thửa đất có nhà ở nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất được bồi thường bằng diện tích thực tế bị thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương. 3. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích đất đã làm nhà ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì bồi thường diện tích đất theo diện tích thực tế bị thu hồi đã làm nhà ở. 4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai do lấn đất, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì Nhà nước không bồi thường về đất”. Về việc xác định loại đất bồi thường theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2024: Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP: “Trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai thì việc xác định loại đất căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất”. Hiện có 2 quan điểm xác định loại đất: Quan điểm thứ nhất: Do nguồn gốc đất thu hồi của các hộ là đất trồng lúa, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải thông qua Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh và phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, phần diện tích đất thu hồi hiện phạm quy hoạch xây dựng các công trình quy định tại Điều 79 Luật Đất đai nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Do vậy, xác định loại đất thu hồi là đất nông nghiệp (đất trồng lúa). Quan điểm thứ hai: Đối với các trường hợp sử dụng đất làm nhà ở có hành vi vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất phù hợp quy hoạch được bồi thường đất ở và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 11 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, nếu thực hiện theo quan điểm thứ 2 thì không phù hợp với các quy định tại các Nghị định của Chính phủ quy định về quản lý, sử dụng đất trồng lúa. Vướng mắc về việc xác định đối tượng thu hồi đất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nhiều lần nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và gia đình không đang sử dụng đất có hồ sơ giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gốc. Tại Điều 42 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền. Theo quy định tại Điều trên, đối với trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì đối tượng bồi thường là hộ nhận chuyển nhượng (hộ đang sử dụng đất). Tuy nhiên, khi thực hiện thu hồi đất có nhiều trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, các hộ chuyển quyền sử dụng đất nhiều lần, thời điểm chuyển nhượng sau ngày 1/7/2014, đối tượng bồi thường là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 (không phải là hộ đang sử dụng đất) nên vướng mắc trong việc bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản trên đất và giao đất ở mới (nếu có). Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn giải quyết các vướng mắc trên.

Đất của gia đình tôi nằm trong quy hoạch chi tiết Bắc Cổ Nhuế - Chèm 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thửa đất phù hợp với quy hoạch đất ở. Tôi xin hỏi, thửa đất của gia đình tôi có được miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng không?

Bố tôi là quân nhân, sau khi giải ngũ được xã tạo điều kiện cho mua một suất thổ cư với diện tích 168 m2, giá 1.075.000 đồng (có biên lai thu tiền, một lần đóng năm 1992, một lần đóng năm 1993 với lý do nộp là nộp đền bù hoa lợi cấp thổ cư 90-91). Tuy nhiên, bố tôi không được cấp bất cứ quyết định cấp đất hay sơ đồ thửa đất nào. Diện tích đất bố tôi được mua là trên cùng một mảnh đất với bà nội của tôi ở lúc đó. Bố tôi cũng đã thực hiện nghĩa vụ thuế cho diện tích đất ở trên và còn giữ được biên lai thu thuế (tất cả đều thu với nội dung thuế đất ở, đất phi nông nghiệp diện tích 168 m2). Tôi xin hỏi, khi gia đình tôi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất đó thì có cần nộp tiền sử dụng đất không, có hạn mức cho diện tích đất ở không, đơn vị nào sẽ giải quyết thủ tục này với các bước tiến hành ra sao và lệ phí là bao nhiêu?

Đất thuộc vành đai khu quân sự X, Bộ Quốc phòng bàn giao lại cho UBND tỉnh Y quản lý ngày 21/3/1988. Đến ngày 21/11/1995, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số Z thu hồi giao cho UBND tỉnh Y quản lý. Năm 1988, ông A tự vào sử dụng. Năm 1992, ông A xây dựng nhà. Ngày 27/8/1992, ông A làm hợp đồng mua bán nhà đất lại cho ông B sử dụng. Thửa đất không thuộc danh sách đất công do UBND phường quản lý. Hợp đồng mua bán nhà của ông A bán cho ông B được UBND xã xác nhận 27/8/1992 thể hiện nội dung: “Theo Hợp đồng mua bán nhà của ông A, bán lại cho ông B, UBND xã… xác nhận việc sang nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của ông A, còn về đất đai không thuộc quyền quản lý của địa phương, kính chuyển các cấp có thẩm quyền xem xét, giải quyết”. Các thửa đất sử dụng ổn định từ 1992 đến nay, hiện trạng đã có nhà trên đất, không có tranh chấp và đóng thuế sử dụng đất hằng năm là đất ở cho toàn bộ phần diện tích đất. Về quy hoạch hiện nay của 3 thửa đất: Quy hoạch sử dụng đất: 2 thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch, là đất phát triển hạ tầng và đất giao thông, 1 thửa đất phù hợp quy hoạch, là đất ở tại đô thị (thửa 1). Quy hoạch phân khu: thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch là đất cây xanh cách ly và đất giao thông, đất ở dự án mật độ cao (thửa 1). Tôi xin hỏi, UBND phường từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cả 3 thửa có đúng quy định hay không? Lý do UBND phường từ chối là thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phân khu; thửa đất 1 chỉ phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không phù hợp quy hoạch phân khu nên cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Gia đình tôi có thửa đất được gia đình sử dụng ổn định từ trước năm 1972 tới nay. Năm 1986, tôi có đi đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg và được cấp chứng nhận, tuy nhiên do thời gian quá lâu nên đã bị thất lạc. Sổ đăng ký ruộng đất tại cấp xã và cấp huyện cũng thất lạc, không còn lưu trữ. Gia đình tôi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất này. Đất có nguồn gốc do bố mẹ chồng tôi khai hoang từ trước năm 1972, thời điểm đó, bố mẹ chồng tôi đã dựng căn nhà tường trình để ở. Sau đó bố mẹ chồng để lại toàn bộ thửa đất này cho vợ chồng tôi. Theo bản đồ giải thửa, thửa đất có chữ T thể hiện là thổ cư và có diện tích 2.445 m2 (bản đồ được thiết lập từ năm 1991-1992). Đất sử dụng ổn định không tranh chấp. Theo điểm a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn “hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này” thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất”. Theo Quyết định số 24/2024/QĐ-UBND tỉnh Bắc Giang (cũ): “Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 thì diện tích đất ở được xác định bằng năm (05) lần hạn mức giao đất ở tương ứng với từng vùng, khu vực quy định tại khoản 1, 2 Điều 3 quy định này nhưng không vượt quá diện tích thửa đất đang sử dụng và tối đa 800 m2 (Tám trăm mét vuông)”. Từ các ý trên tôi nhận thấy, với thửa đất có nhà ở sử dụng trước ngày 18/12/1980 thì trong cả hai trường hợp: Thửa đất có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai, thửa đất không có giấy tờ theo Điều 138 Luật Đất đai thì “hạn mức công nhận đất ở” đều giống nhau và được quy định theo khoản 5 Điều 141 Luật này. Tôi xin hỏi, cách hiểu của tôi như trên có đúng, phù hợp với quy định của Luật không?

Đơn vị tôi đang lập và chuẩn bị phê duyệt báo cáo kinh tế - kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng về công nghệ thông tin sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách. Tôi xin hỏi, quá trình triển khai thực hiện và phê duyệt tổng mức đầu tư/dự toán cho dự án đầu tư xây dựng về công nghệ thông tin như trên thì tuân thủ theo Luật Xây dựng và các Nghị định, thông tư hướng dẫn, hay theo Luật Công nghệ thông tin và các nghị định (73/2019/NĐ-CP, 82/2024/NĐ-CP)?

Tôi đang làm việc tại Ban quản lý dự án Giao thông và Nông nghiệp tỉnh, do UBND tỉnh thành lập, trực thuộc UBND tỉnh. Ban được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng công trình giao thông, đang thực hiện giai đoạn chuẩn bị dự án, triển khai bước khảo sát, lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Tôi xin hỏi, đối với việc lập nhiệm vụ khảo sát và dự toán (nói riêng) và nhiệm vụ, dự toán (nói chung) của các gói thầu thuộc dự án do Ban quản lý dự án Giao thông và Nông nghiệp làm chủ đầu tư thì cá nhân trực thuộc Ban được giao lập nhiệm vụ, dự toán có cần phải có chứng chỉ năng lực theo quy định không?

Gia đình tôi hiện có 300 m2 đang sử dụng để chăn nuôi, trồng trọt. Nguồn gốc là đất khai hoang từ thời ông cha (trước ngày 18/12/1980), không tranh chấp, không lấn chiếm hành lang giao thông, công trình thủy lợi công cộng... Xin hỏi, nay tôi muốn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận là đất nông nghiệp hoặc đất vườn cho mảnh đất nêu trên có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào?