Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Gia đình tôi xây nhà trên mảnh đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm từ năm 1998. Nay bố mẹ tôi muốn chuyển đổi lên đất ở. Tôi xin hỏi, khi chuyển đổi thế bố mẹ tôi có bị xử phạt không và xử phạt hết bao nhiêu? Khi chuyển đổi lên đất ở nhà tôi phải đóng bao nhiêu phần trăm chuyển đổi chênh lệch?

Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp gồm: quy hoạch chung xây dựng khu công nghiệp, quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp và quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp (nếu cần). Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định tại Nghị định này. Từ ngày 01/7/2025, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 có hiệu lực thi hành, trong đó khu công nghiệp là một trong những khu chức năng được điều chỉnh bởi luật (khoản 5 Điều 3). Chúng tôi xin hỏi, trong trường hợp quy hoạch khu công nghiệp (có quy mô 200 ha) đã được tích hợp vào đồ án quy hoạch đô thị chung và đồ án quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1:2000, bao gồm cả khu công nghiệp và các khu chức năng khác) thì có cần thiết phải lập riêng quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1:2000) cho riêng khu công nghiệp trước khi tiến hành các thủ tục về đầu tư nữa không?

Gia đình tôi có 1 mảnh đất do cha ông để lại, sử dụng ổn định và lâu dài (từ trước năm 1980), chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình có lưu giữ các thông báo về việc thu thuế đất thổ cư của UBND xã và biên lai thu thuế nhà, đất từ những năm 1994 và gia đình đóng thuế đất ở đầy đủ từ đó đến nay. Năm 2018, gia đình tôi xây 1 căn nhà cấp IV trên đất, không bị phạt hay lập bất cứ biên bản vi phạm nào. Hiện tại, mảnh đất nằm trong quy hoạch là đất ở. Nay, gia đình lên UBND xã xin trích lục thông tin để đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì xã cung cấp thông tin, theo bản đồ, sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập năm 1996 cho thấy loại đất: Vườn tạp. Xin hỏi, gia đình tôi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là đất ở được không, nếu có thì gia đình có bị phạt, bị yêu cầu phá bỏ căn nhà cấp IV không? Có được ưu đãi gì khi tính thuế không? Nếu không đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là đất ở được, thì gia đình tôi phải thực hiện đăng ký như thế nào, và phần tiền đóng thuế đất ở từ năm 1994 của gia đình được xử lý như thế nào?

Đất sản xuất phi nông nghiệp, tài sản trên đất thể hiện tại Giấy chứng nhận là nhà xưởng cán thép, nhà xưởng sản xuất que hàn trong khi thực tế doanh nghiệp đã thay đổi mục đích sử dụng thành nhà xưởng gia công kết cấu thép. Tôi xin hỏi, trường hợp này có bắt buộc phải đăng ký biến động, thay đổi tên các hạng mục công trình tại cột hạng mục công trình theo mục đích sử dụng mới (ví dụ xưởng sản xuất que hàn thành xưởng gia công kết cấu thép) hay không?

Tôi sinh sống và làm việc tại New Zealand được gần 20 năm, gia đình có nông trại nuôi hươu. Tôi đang có nhu cầu tìm hiểu các quy định và yêu cầu pháp lý đối với mặt hàng nhung hươu nhập khẩu vào Việt Nam. Tôi xin hỏi, nhung hươu có được phép nhập khẩu vào Việt Nam hay không? Các giấy phép, chứng nhận cần thiết (ví dụ: kiểm dịch động vật, chứng nhận xuất xứ, chứng nhận chất lượng, CITES nếu có)? Quy trình kiểm tra, thông quan khi hàng về Việt Nam? Thuế, phí và các yêu cầu liên quan khác?

Tôi có lô đất theo quy hoạch sử dụng đất ban hành năm 2025 thuộc loại đất ở, theo quy hoạch phân khu từ năm 2013 (đã hết hiệu lực) thì thuộc loại đất các nhóm nhà ở xây dựng mới trong các khu đất sử dụng hỗn hợp. Hiện xã đang chờ Thành phố công bố quy hoạch phân khu chi tiết mới thay thế quy hoạch xây dựng năm 2013 đã hết hiệu lực. Tôi xin hỏi, trong thời gian này tôi muốn làm nhà để ở có được không?

Công ty tôi có hoạt động sản xuất thuộc mục 6.8 Phụ lục II, nhưng khi đối chiếu mức đóng góp ở cột 5 thì tôi không rõ việc áp dụng. Công ty tôi đang sản xuất túi nilong khó phân hủy sinh học và các loại cuộn/tấm PE với kích thước và độ dày khác nhau để bán ra thị trường. Tôi xin hỏi, vậy mức đóng cụ thể tương ứng thế nào? Sản phẩm của công ty gồm: Bao PE 50 cm*70 cm, dày 5 dem; bao PE 60 cm*115 cm, dày 3 dem (khách cam kết dùng để đóng gói hàng hóa); cuộn/tấm PE nhiều kích thước, độ dày từ 3 dem trở lên.

Qua thực tiễn triển khai các dự án thu hồi đất tại địa phương cho thấy, mặc dù một số dự án đã có quyết định thu hồi đất gần 01 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành do còn nhiều vướng mắc trong tổ chức thực hiện pháp luật đất đai. Từ thực tiễn nêu trên, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền quan tâm xem xét, chỉ đạo một số nội dung sau: (1) Đối với đất có nguồn gốc nông, lâm trường Nghiên cứu, ban hành hoặc hướng dẫn thống nhất trên phạm vi toàn quốc về việc rà soát, xác định nguồn gốc đất có nguồn gốc nông, lâm trường; làm rõ trách nhiệm của UBND cấp xã, cấp huyện, cơ quan chuyên môn và đơn vị có liên quan trong việc xác minh, xác nhận hồ sơ, đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ giao đất, giao khoán, quản lý của các công ty nông, lâm nghiệp qua các thời kỳ. Hướng dẫn cụ thể việc áp dụng Điều 137, Điều 140, Điều 181 Luật Đất đai năm 2024; Điều 26 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đối với các trường hợp có yếu tố: đất giao khoán, đất xây dựng cơ bản, công trình cấp 4, nhà ở hoặc nhà ở kết hợp sản xuất, diện tích khai hoang thực tế, diện tích nhận chuyển, chia tách được đơn vị nông, lâm trường xác nhận trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Đồng thời, cần có cơ chế xử lý thống nhất đối với các trường hợp tồn tại lịch sử về quy hoạch chồng lấn, diện tích hộ dân sử dụng ổn định nhưng vẫn nằm trong hồ sơ quản lý của công ty nông, lâm nghiệp; tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu, áp dụng khác nhau hoặc kéo dài việc xác định quyền lợi của người dân do lý do “chưa thu hồi”, “chưa rà soát”, “đất nhận khoán”, “đất lâm nghiệp”, “đất cây ăn quả”. (2) Đối với việc xử lý quy hoạch chồng lấn, chưa phù hợp hiện trạng Đề nghị chỉ đạo rà soát, hoàn thiện cơ chế xử lý đối với các trường hợp quy hoạch chồng lấn, mâu thuẫn, chưa đồng bộ hoặc không còn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; đặc biệt đối với khu vực có nguồn gốc đất nông, lâm trường, đất quy hoạch rừng nhưng thực tế người dân đã quản lý, sử dụng ổn định qua nhiều thời kỳ. Hướng dẫn thống nhất việc rà soát, điều chỉnh, đồng bộ hóa giữa quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và hồ sơ quản lý đất đai; đồng thời có cơ chế xử lý đối với diện tích thực tế không còn do tổ chức nông, lâm nghiệp quản lý nhưng vẫn còn thể hiện trong quy hoạch, hồ sơ quản lý hoặc cơ sở dữ liệu qua nhiều thời kỳ. Việc xử lý cần bảo đảm phù hợp hiện trạng, thống nhất áp dụng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho địa phương, hạn chế khiếu nại và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. (3) Đối với việc xác định điều kiện bồi thường về đất khi thực hiện thu hồi đất Nghiên cứu hướng dẫn thống nhất việc xác định nguồn gốc đất, điều kiện được bồi thường về đất, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án có nhiều loại nguồn gốc đất; đặc biệt tại các địa phương có lịch sử quản lý đất nông, lâm trường phức tạp, có biến động lớn về ranh giới, diện tích và hiện trạng sử dụng đất qua nhiều thời kỳ. Việc hướng dẫn cần bảo đảm nguyên tắc đánh giá đầy đủ hồ sơ pháp lý, hồ sơ quản lý qua các thời kỳ, hiện trạng sử dụng đất thực tế, nguồn gốc hình thành, quá trình sử dụng ổn định của người dân; hạn chế tình trạng áp dụng cứng nhắc theo tên gọi loại đất hoặc hồ sơ quản lý đơn lẻ, làm phát sinh khiếu nại, ảnh hưởng tiến độ các dự án phát triển kinh tế - xã hội. (4) Đối với cách xác định “sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch” theo khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2024 Bộ, ngành chuyên môn hướng dẫn rõ, thống nhất nội hàm và phương pháp xác định các cụm từ: “sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch”, “đơn giá bồi thường”, “số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch” theo khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời làm rõ cơ sở pháp lý, cơ sở chuyên môn và phương pháp xác định giá trị bồi thường đối với cây lâu năm còn đang trong thời kỳ thu hoạch; đặc biệt đối với trường hợp đơn giá cây trồng được xác định theo phương pháp thu nhập theo pháp luật về giá. Hướng dẫn cụ thể việc có hay không áp dụng phương pháp thu nhập, tỷ suất chiết khấu, nguyên tắc xác định giá trị hiện tại, cũng như phương pháp tính đối với phần giá trị kinh tế của các năm kinh doanh còn lại trong chu kỳ thu hoạch nhằm bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật, phản ánh phù hợp giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm thu hồi đất và hạn chế phát sinh tranh chấp, khiếu nại. (5) Đối với việc áp dụng quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Hướng dẫn thống nhất việc áp dụng khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và các quy định có liên quan đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc dự án đầu tư, không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Đồng thời làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, yếu tố hiện trạng khu dân cư và các tiêu chí điều kiện khác trong việc xem xét hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nhằm bảo đảm thống nhất trong áp dụng pháp luật giữa các địa phương. Tôi mong nhận được sự quan tâm xem xét, giải đáp, hướng dẫn hoặc chỉ đạo của cơ quan có thẩm quyền đối với các nội dung nêu trên để làm cơ sở cho việc tổ chức thực hiện thống nhất pháp luật trong thực tiễn; qua đó góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho địa phương, khơi thông nguồn lực đất đai và nguồn lực đầu tư, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Bạn tôi đang nuôi 1.200 con khỉ đuôi dài bán hoang dã và khép kín với diện tích 03 chuồng nuôi khoảng 01 ha. Năm 2018, cơ sở nuôi đã được UBND huyện phê duyệt kế hoạch môi trường và được Chi cục Kiểm lâm cấp mã số cơ sở nuôi với số lượng nuôi 200 con khỉ đuôi dài. Xin hỏi, khi bạn tôi mở rộng số lượng nuôi, chuồng nuôi thì có phải xin giấy chứng nhận môi trường hay đánh giá tác động môi trường hay không? Bạn tôi nuôi là hộ gia đình cá nhân.

Công ty tôi sản xuất giấy, có công suất mức trung bình (5.000-50.000 tấn sản phẩm/năm), vậy công ty có phải làm giấy phép môi trường hay không?

Để mở rộng hoạt động kinh doanh và khai thác vận tải hành khách tuyến Hà Nội - Viêng Chăn (Lào), công ty tôi đã thành lập chi nhánh phụ thuộc tại Hà Nội. Toàn bộ phương tiện vận tải, nhân sự, bộ máy quản lý an toàn giao thông và năng lực tài chính của chi nhánh đều sử dụng trực tiếp và thuộc quyền quản lý của trụ sở chính tại Thanh Hóa. Ngày 25/7/2026, chi nhánh nộp hồ sơ xin cấp Giấy phép vận tải đường bộ quốc tế Việt – Lào tại Sở Xây dựng TP. Hà Nội để đủ điều kiện khai thác tuyến theo quy định. Tuy nhiên, hồ sơ bị từ chối cấp phép với lý do: “Đơn vị chưa đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 51 Nghị định 158/2024/NĐ-CP ngày 18/12/2024 của Chính phủ". Theo quan điểm của công ty, việc Sở Xây dựng TP. Hà Nội từ chối cấp phép là chưa phù hợp, bởi: Chi nhánh phụ thuộc không phải là một pháp nhân độc lập. Mọi quyền lợi, năng lực của chi nhánh đều gắn liền với pháp nhân là công ty mẹ. Về điều kiện thâm niên, công ty tôi đã hoạt động vận tải trong nước từ năm 2018 đến nay (8 năm), nên công ty hoàn toàn đáp ứng điều kiện “Đã hoạt động vận tải trong nước từ 03 năm trở lên" quy định tại Hiệp định và Nghị định thư giữa Việt Nam và Lào. Việc Sở Xây dựng TP. Hà Nội bóc tách thâm niên hoạt động của chi nhánh phụ thuộc để từ chối cấp phép cho chi nhánh đã ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, cơ hội đầu tư giao thương quốc tế của doanh nghiệp. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Bộ xem xét, cho ý kiến chỉ đạo hoặc có văn bản hướng dẫn gửi Sở Xây dựng TP. Hà Nội để sớm giải quyết cấp Giấy phép vận tải đường bộ quốc tế Việt - Lào cho chi nhánh công ty dựa trên việc kế thừa năng lực và thâm niên của công ty mẹ tại Thanh Hóa.