Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi mua một mảnh đất trồng lúa vào năm 2021, đất đã có sổ hồng. Hơn 4 năm qua tôi nộp hồ sơ xin chuyển tên từ chủ cũ qua tên của tôi nhưng từ quận đến phường hiện tại không xử lý được và không trả lời hồ sơ của tôi có vướng mắc gì. Nay tôi đề nghị cơ quan chức năng giải đáp cho tôi các quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp để tôi có thể hoàn thành hồ sơ chuyển nhượng.

Tôi mua 120 m2 đất nông nghiệp vào năm 2000 và không thể xin được giấy phép xây dựng. Do không có nhà để ở nên đến năm 2012 tôi tự xây dựng nhà và ở ổn định trên phần đất đó đến nay. Có hợp đồng điện, nước thể hiện là nhà tôi đã có từ năm 2012. Đến năm 2017, tôi đến quận nơi cư trú xin cấp số nhà và đã được cấp số nhà. Quận cũng xác nhận cho tôi là nhà ở ổn định và không tranh chấp trong quyết định cấp số nhà. Sau đó, tôi đến UBND phường xin cấp Giấy chứng nhận nhà, đất thì được trả lời, đất này đã cấp cho chủ cũ nên không phải trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu dù rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ cũ đã hết hạn sử dụng từ năm 2018. Và phần đất đó đã bán hết cho nhiều người, tôi có một phần nhỏ trên phần đất. Tôi có đến quận hỏi thì quận trả lời, do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ cũ đã hết hạn sử dụng mà tôi là chủ nhà, đất hiện tại, nên tôi về phường nộp đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tuy nhiên khi về phường lần này tôi lại được giải thích, nhà tôi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp phải xử lý hành chính (tháo dỡ trả lại hiện trạng ban đầu). Và nhà tôi nằm trên phần đất không có đường đi vào trên bản đồ địa chính nên cũng không cấp Giấy chứng nhận. Dù nhà tôi và nhiều căn nhà nữa trên phần đất này có đường đi vào gần 3 m và sinh sống ổn định trên đó. Xin hỏi, vậy trường hợp đất của tôi có xin được Giấy chứng nhận nhà, đất theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP hay không?

Bố tôi là con liệt sĩ, muốn đăng ký mua nhà ở xã hội, thuộc đối tượng được miễn giấy xác nhận thu nhập. Mẹ tôi là lao động tự do, nội trợ. Xin hỏi, mẹ tôi có cần xác nhận thu nhập hay không?

Tôi mua lại thửa đất của một cá nhân. Thửa đất được thanh lý từ công ty quản lý và sửa chữa đường bộ, có hóa đơn thu tiền mua bán đất thanh lý và biên bản bàn giao tài sản nhà đất. Hiện tại tôi muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng địa chính xã cho biết, đất nhà tôi chưa được công ty chuyển giao quỹ đất nên không làm được. Tôi xin hỏi, tôi muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không và cần những giấy tờ gì?

Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có nội dung các khu công nghiệp được phép bố trí nhà ở lưu trú. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về các chỉ tiêu quy hoạch đối với loại hình nhà ở này. Thực tế, các địa phương hiện vẫn đang căn cứ Công văn số 4308/BXD-HĐXD ngày 3/9/2020 của Bộ Xây dựng về quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liền kề. Công văn này được ban hành trước thời điểm sáp nhập các Bộ, ngành nên đã phát sinh nhiều vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở lưu trú trong khu công nghiệp khi hiện nay nhiều khu công nghiệp đồng loạt điều chỉnh tăng số tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của các lô đất dự kiến xây dựng nhà ở lưu trú. Để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong quá trình triển khai trên phạm vi cả nước, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành văn bản hướng dẫn, chỉ đạo cụ thể về phương pháp tính toán quy mô, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với nhà ở lưu trú trong khu công nghiệp; đồng thời làm rõ hiệu lực áp dụng của các văn bản chỉ đạo được ban hành trước thời điểm sáp nhập các Bộ, ngành.

Tôi xin hỏi, thủ tục thông báo hoạt động môi giới bất động sản cho doanh nghiệp được thực hiện như thế nào (nộp trực tiếp hay online)? Thủ tục này có biểu mẫu không, hồ sơ yêu cầu những thông tin gì? Thời gian nhận kết quả là bao lâu? Khi thông báo kết quả thì gửi giấy xác nhận hay đăng thông tin lên trang điện tử và chi phí như thế nào?

Một số nội dung tại Điều 6, Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể gây ra cách hiểu chưa chính xác. Theo đó, người sử dụng đất có thể bị hiểu là phải nộp tiền sử dụng đất trong cả hai trường hợp: khi Nhà nước giao đất và khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thiếu quy định rõ ràng về thời điểm và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất có thể dẫn đến áp dụng không thống nhất, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Nghị định số 103/2024/NĐ-CP cũng chưa quy định rõ loại giấy tờ nào được coi là hợp lệ để chứng minh người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Việc này gây khó khăn trong quá trình giải quyết hồ sơ, nhất là các trường hợp đã nộp tiền từ nhiều năm trước nhưng đến nay mới thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Về hướng dẫn tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức, tại điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở. Tuy nhiên, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP chưa có hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này. Điều này có thể dẫn đến việc áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, gây vướng mắc trong thực tế. Về điều khoản chuyển tiếp đối với trường hợp người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất và đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất từ nhiều năm trước, nhưng đến nay mới thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu, thì hiện nay Nghị định số 103/2024/NĐ-CP chưa có quy định chuyển tiếp để xử lý rõ ràng, thống nhất. Việc này có thể khiến người dân phải nộp lại tiền sử dụng đất hoặc phát sinh khiếu nại, khiếu kiện không đáng có. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm rõ, chỉnh sửa nội dung tại Điều 6 và Điều 12 nhằm tránh cách hiểu sai về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; bổ sung quy định về loại giấy tờ hợp lệ chứng minh việc đã nộp tiền sử dụng đất; sớm ban hành hướng dẫn cụ thể về tính tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở; bổ sung điều khoản chuyển tiếp để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đây.

Công ty cổ phần của tôi được thành lập tại Việt Nam vào tháng 1/2025, có 40% vốn của nhà đầu tư nước ngoài, hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp. Công ty đang muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đà Lạt từ một cá nhân để thực hiện dự án trồng, sản xuất và kinh doanh các loại dâu. Xin hỏi, công ty tôi được xác định là “tổ chức kinh tế” theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 hay là “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy định tại khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024? Công ty có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân để thực hiện dự án nêu trên không?

Xã bán đất trái thẩm quyền 7 lô đất vào năm 2014. Năm 2017, UBND đã làm đầy đủ thủ tục quy hoạch dân cư tỷ lệ 1/500 đối với 7 lô đất trên diện tích theo hiện trạng 7 hộ đang sử dụng đã xây dựng nhà ở kiên cố, đã được UBND tỉnh giao đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để quy hoạch dân cư. Tôi xin hỏi, giờ có thể hướng dẫn người dân đăng ký cấp Giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất được không?

Trước năm 1982, gia đình tôi có xây nhà cấp 4 để ở, quyết định do trường Sĩ quan lục quân 2 cấp phép. Đến nay nhà đã xuống cấp, gia đình muốn xây lại nhà cấp 4 mới với tổng diện tích 80 m2. Tôi xin hỏi, xây nhà cấp 4 có được cấp giấy phép xây dựng hay không, thủ tục hành chính ra sao, có đóng chi phí để được cấp phép hay không, hay là có sổ đỏ thì mới được cấp giấy phép xây dựng?

Trước ngày 1/7/2025, đất ở thị trấn được quy hoạch là đất ở đô thị (ODT), sau ngày 1/7/2025, sáp nhập đổi tên thành xã và cơ quan thuế áp dụng bảng giá đất là đất ở đô thị (ODT), nhưng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại đất ở nông thôn (ONT). Tôi xin hỏi, như vậy có đúng không?