Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện Thủ tục hành chính 1.013993 “Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”, cụ thể như sau: Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025 đã công bố thủ tục hành chính mới trong lĩnh vực đất đai, với điều kiện: (i) Thửa đất đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) trước ngày 01/7/2014; (ii) Hiện trạng thửa đất phù hợp với quy hoạch; (iii) Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Như vậy, theo tôi hiểu, hành vi xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất nông nghiệp, dù phát sinh trước hay sau ngày 1/7/2014, nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên thì đều thuộc phạm vi xem xét, giải quyết theo Thủ tục hành chính 1.013993. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng trước đây thường giới hạn thời điểm vi phạm “trước ngày 1/7/2014” (theo Điều 139 Luật Đất đai), dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau tại các địa phương, gây khó khăn cho công dân. Về sự thống nhất với quy định xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP (thay thế, kế thừa Nghị định số 91/2019/NĐ-CP), hành vi sử dụng đất sai mục đích bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như: “a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai; b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm”. Căn cứ Điều 63, Điều 68 Nghị định số 78/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, việc viện dẫn khoản, điều luật phải dựa vào nội dung chính của khoản điều đó, không bị giới hạn bởi tiêu đề điều luật. Do đó, khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai có giá trị áp dụng độc lập, không bị ràng buộc bởi mốc thời gian “trước ngày 1/7/2014” nêu trong tiêu đề Điều 139. Cách hiểu này phù hợp với cấu trúc và tinh thần lập quy của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, khi nhiều điều đã tách bạch ngoại lệ “trừ trường hợp khoản 3 Điều 139”, thể hiện ý chí lập pháp muốn khoản 3 vận hành như một cơ chế độc lập, không máy móc buộc khôi phục trong các trường hợp đáp ứng điều kiện. Từ những căn cứ trên, tôi xin hỏi, khi giải quyết theo Thủ tục hành chính 1.013993, hộ gia đình, cá nhân có thuộc diện bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm” hay không? Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai từ chối tiếp nhận/giải quyết hồ sơ với lý do hành vi sử dụng sai mục đích phát sinh sau ngày 1/7/2014, hoặc viện dẫn các quy định xử phạt vi phạm hành chính tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP để từ chối, thì xử lý như thế nào cho thống nhất?

Ngày 28/5/1990, gia đình tôi được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.064 m2 đất, mục đích sử dụng: đất khu dân cư, nguồn gốc sử dụng: cấp năm 1976. Tôi xin hỏi, căn cứ Quyết định số 237/QĐ-LB ngày 3/8/1989 của Liên Tổng cục Quản lý ruộng đất và Tổng cục Thống kê thì loại đất khu dân cư tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận là loại đất gì, có phải là loại đất ở thành thị hay không?

Tại khoản 1 Điều 24 nghị định số 53/2024/NĐ-CP ngày 16/5/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tài nguyên nước quy định: “Điều 24. Phạm vi hành lang bảo vệ nguồn nước đối với sông, suối, kênh, rạch 1. Đối với hành lang bảo vệ sông, suối, kênh, rạch có chức năng bảo vệ sự ổn định của bờ và phòng, chống lấn chiếm đất ven nguồn nước, phạm vi của hành lang bảo vệ nguồn nước quy định như sau: a) Không nhỏ hơn 10 m tính từ mép bờ đối với đoạn sông, suối, kênh, rạch chảy qua các đô thị, khu dân cư tập trung hoặc được quy hoạch xây dựng đô thị, khu dân cư tập trung; b) Không nhỏ hơn 05 m tính từ mép bờ đối với đoạn sông, suối, kênh, rạch không chảy qua các đô thị, khu dân cư tập trung;”. Tôi xin hỏi, cơ sở pháp lý xác định (xác định ranh giới, thể hiện trên đồ án quy hoạch) đô thị, khu dân cư tập trung, quy hoạch xây dựng đô thị, khu dân cư tập trung là gì?

Công ty tôi là chủ đầu tư trung tâm thương mại, tổng vốn đầu tư 60 triệu USD, diện tích sử dụng khoảng 11.900 m2 (diện tích xây dựng 19.700 m2). Nước thải sinh hoạt phát sinh từ trung tâm thương mại (lưu lượng trung bình khoảng 130 m3/ngày) được thu gom, xử lý sơ bộ và dẫn về hệ thống xử lý nước thải tập trung của dự án khu dân cư do công ty TNHH đầu tư địa ốc làm chủ đầu tư để xử lý trước khi xả thải ra nguồn tiếp nhận (công ty TNHH đầu tư địa ốc đã được cấp giấy phép môi trường, trong đó có biện pháp xử lý nước thải từ trung tâm thương mại). Chất thải rắn sinh hoạt khoảng 1,5 tấn/ngày; chất thải rắn công nghiệp thông thường khoảng 5 tấn/năm; chất thải nguy hại tối đa 436 kg/năm. Tôi xin hỏi, hiện nay trung tâm thương mại thuộc đối tượng phải thực hiện thủ tục giấy phép môi trường hay đăng ký môi trường theo quy định?

Gia đình tôi được giao ruộng từ năm 1993, năm 2000 khi điều chỉnh giao bổ sung, gia đình xin giao đất ruộng về vùng quy hoạch chuyển đổi được phép làm vườn ao. Hồ sơ đo đạc năm 2006 đã thể hiện loại đất là vườn ao (bản đồ địa chính năm 2006). Giờ gia đình tôi muốn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được trả lời do không có giấy tờ cho phép chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất vườn ao nên không cấp bìa đất nông nghiệp được. Xã cũng không lưu giấy tờ gì chứng minh gia đình tôi được phép chuyển đổi. Gia đình tôi sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch. Tôi xin hỏi, tôi cần làm gì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp?

Căn cứ Điều 30 Luật Đường bộ và điểm a khoản 1 Điều 32 Nghị định số 165/2024/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lựa chọn tổ chức kinh doanh dịch vụ thẩm tra an toàn giao thông đủ điều kiện để thực hiện thẩm tra an toàn giao thông trong giai đoạn lập dự án đầu tư, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Trường hợp thuê tư vấn thẩm tra dự án, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở mà tư vấn thẩm tra dự án, thiết kế có đủ điều kiện năng lực về thẩm tra an toàn giao thông đường bộ thì có thể được lựa chọn để thực hiện thẩm tra an toàn giao thông dự án, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Tôi cho rằng việc thẩm tra an toàn giao thông là cần thiết, tuy nhiên, ông đặt vấn đề, đối với các công trình, dự án quy mô nhỏ, đường giao thông nông thôn, các dự án chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì có cần thiết thực hiện thẩm tra an toàn giao thông hay không? Vì đối với các dự án như các công trình xây dựng nông thôn mới, các dự án quy mô nhỏ do cấp xã làm chủ đầu tư nếu thực hiện các nội dung này sẽ kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư và tăng tổng mức đầu tư. Do vậy, tôi đề nghị có hướng dẫn đối với các công trình quy mô nhỏ nêu trên.

Ban quản lý dự án của tôi được UBND tỉnh giao làm chủ đầu tư dự án A, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước; hình thức quản lý dự án là Ban quản lý dự án trực tiếp quản lý dự án; loại hợp đồng gói thầu xây lắp theo đơn giá cố định; thời gian ký hợp đồng tháng 10/2024. Đến nay đã thi công xây dựng hoàn thành. Hiện nay, đơn vị tôi đang thực hiện thủ tục quyết toán dự án hoàn thành; tuy nhiên, trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thẩm tra phê duyệt quyết toán đề nghị chủ đầu tư phải hoàn thiện thủ tục ký, đóng dấu vào các biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng các lần thanh toán mới đủ điều kiện để tiếp nhận (thực tế biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng giao nộp cho đơn vị thẩm tra đã có chữ ký đại diện hợp pháp và đóng dấu của nhà thầu tư vấn giám sát thi công và nhà thầu thi công xây dựng; chữ ký cán bộ phụ trách trực tiếp của Ban quản lý dự án). Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành: khoản 3 Điều 22 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; khoản 2 Điều 17 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 11 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng); điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng; Đơn vị tôi đang hiểu thành phần tham gia ký xác nhận biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng phục vụ thanh toán, quyết toán dự án A nêu trên bao gồm người giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư (ở đây là nhà thầu tư vấn giám sát thi công) và nhà thầu thi công xây dựng. Chủ đầu tư không bắt buộc phải ký, đóng dấu vào nội dung biên bản này hoặc có thể không cần phải tham gia. Xin hỏi, đơn vị tôi hiểu như trên có đúng không?

Năm 2014, UBND xã bán trái thẩm quyền cho gia đình tôi 1 lô đất, gia đình đã nộp đủ tiền. Năm 2017, UBND xã quy hoạch khu dân cư, có bản vẽ quy hoạch tỉ lệ 1/500, đã được UBND tỉnh giao đất để quy hoạch điểm dân cư. Lô đất gia đình tôi mua thuộc 1 trong 7 lô đất xã quy hoạch khu dân cư. Xin hỏi, gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận hay không?

QCVN 06:2022/BXD có quy định: “Các gian phòng sản xuất và các gian phòng kho, kể cả các phòng thí nghiệm và nhà xưởng có diện tích trên 50 m², các gian phòng chuẩn bị đồ ăn có thiết bị đun nấu có công suất trên 10 kW trong các nhà thuộc nhóm F1, F2, F3 và F4, được xếp vào nhóm F5”. Tôi xin hỏi, “công suất trên 10 kW” nêu trên là công suất của từng thiết bị đun nấu riêng lẻ hay là tổng công suất của tất cả thiết bị đun nấu trong khu vực bếp nấu ăn mà công ty dự kiến lắp đặt?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi được cấp năm 2019, mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị. Sau khi sáp nhập địa giới, thực hiện chính quyền 2 cấp, ông Khanh liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận thì được hướng dẫn cấp đổi lại mục đích sử dụng đất là đất ở tại nông thôn. Tôi xin hỏi, như vậy có đúng không?

Gia đình tôi có thửa đất trồng cây lâu năm, diện tích 350 m2, nằm trong khu dân cư có quy hoạch khu đất ở. Gia đình muốn chuyển đổi 100 m2 sang đất ở để xây nhà. Tháng 1/2025, gia đình tôi có làm thủ tục xin chuyển đổi nhưng Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện từ chối phê duyệt với lý do: thửa đất không đủ điều kiện tách thửa do mặt tiền thửa đất không đủ 10 m để tách làm 2 thửa theo quy định và yêu cầu gia đình bà chuyển đổi toàn bộ diện tích 350 m2 (kích thước thửa đất là: 8,92 m x 39,90 m). Hoàn cảnh kinh tế của gia đình tôi không đủ để thực hiện chuyển mục đích toàn bộ thửa đất. Tôi xin hỏi, Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dẫn như vậy có đúng không? Làm thế nào để gia đình tôi có thể xây được nhà mà không sai phạm luật?