Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A, gồm các thành viên: ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị B, ông Nguyễn Văn C và ông Nguyễn Văn D. Theo quy định mới, khi cấp Giấy chứng nhận sẽ không còn ghi tên “hộ” mà chỉ ghi tên người đại diện hoặc những người có chung quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, các thành viên trong hộ ông Nguyễn Văn A thống nhất để ông C và ông D đại diện đứng tên. Căn cứ khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024, việc cấp đổi Giấy chứng nhận đối với các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Quy định này không yêu cầu phải có giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền xác nhận số thành viên hộ gia đình tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, vậy việc thay đổi người đại diện trong Giấy chứng nhận cần có văn bản thỏa thuận giữa các thành viên của hộ gia đình được cơ quan có thẩm quyền xác nhận không, hay đơn đăng ký biến động thể hiện nội dung ông C và D đứng đại diện cho thành viên còn lại? Trường hợp Giấy chứng nhận nêu trên nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp mỗi thành viên một Giấy có được không?

Tôi đang tìm hiểu và chuẩn bị tham gia giao dịch mua bất động sản. Tôi đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn xử lý tình huống về ký hợp đồng đặt cọc/mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để tôi hiểu và tuân thủ đúng quy định: Một văn bản thỏa thuận ký giữa khách hàng và công ty môi giới bất động sản quy định: khách hàng đặt cọc đủ 100% giá trị sản phẩm theo lộ trình (10% vốn tự có khi ký; ngân hàng giải ngân 80% khoản vay sau 1-1,5 tháng; thêm 10% vốn tự có sau khoảng 2 tháng), trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Văn bản thỏa thuận ràng buộc khách hàng phải ký hợp đồng mua bán, nếu không ký thì bị phạt cọc và thu phí tư vấn 0,5% giá trị bất động sản, nếu ký thì không thu phí này. Khi ký hợp đồng mua bán, đồng thời ký Phụ lục 01 văn bản thỏa thuận, trong đó: 20% vốn tự có chuyển thành hợp đồng vay cho chủ đầu tư; 10% do môi giới giữ lại (từ khoản ngân hàng đã giải ngân); 70% còn lại chuyển qua "tài khoản chỉ định" thực chất là tài khoản thu nợ của ngân hàng để thanh toán giá bán sản phẩm theo hợp đồng mua bán. Tôi xin hỏi, văn bản thỏa thuận như trên có phải là thỏa thuận dân sự hợp pháp, hay thực chất là hình thức trá hình của hợp đồng đặt cọc/mua bán bất động sản và huy động vốn trái luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán? Văn bản thỏa thuận và Phụ lục 01 có thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu theo Điều 123, 124 Bộ luật Dân sự 2015 hay không?

Tôi có nhu cầu nhận chuyển nhượng 1 lô đất ở tại khu dân cư thuộc huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận (cũ). Lô đất ở này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chủ đất cũ mua lô đất này thông qua hình thức trúng đấu giá do UBND huyện (cũ) bán. Tuy nhiên, qua rà soát thì Sở Tài nguyên và Môi trường trước đây có công văn trả lời, do chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nên UBND tỉnh (cũ) vẫn chưa giao đất cho UBND huyện (cũ) thực hiện. Tôi xin hỏi, theo Luật Đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư nêu trên khi chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất có đúng quy định pháp luật không? Quyền lợi của tôi có được bảo đảm khi nhận chuyển nhượng lại lô đất trên không?

Tôi xin hỏi, thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với kênh thủy lợi thì có được chuyển mục đích sang đất ở hay không? Hạn mức tách thửa là đủ điều kiện, như vậy có được tách thửa hay không, hay phải định vị trên sơ đồ?

Công ty tôi hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng. Trong quá trình triển khai dự án, công ty gặp vướng mắc liên quan đến việc xác định đối tượng công trình cần thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Cụ thể, điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14) quy định về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với “Dự án đầu tư xây dựng có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng sử dụng vốn khác”; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này đã quy định danh mục các loại công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng. Mục II.5 Phụ lục XI Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định, đối với loại công trình năng lượng, tiêu chí để xác định là công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng là từ cấp III trở lên. Trong quá trình áp dụng quy định nêu trên, công ty tôi hiểu rằng cụm từ từ cấp III trở lên về mặt ngôn ngữ sẽ bao gồm các công trình được phân loại là cấp II, cấp I và cấp Đặc biệt. Việc xác định chính xác phạm vi này có ý nghĩa pháp lý quan trọng, là cơ sở để chủ đầu tư xác định dự án có thuộc đối tượng phải trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hay không, nhằm tuân thủ đúng trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, để bảo đảm việc hiểu và áp dụng pháp luật được thống nhất, chính xác, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có, tôi đề nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn và xác nhận về nội dung này. Cụm từ “cấp III trở lên” được quy định tại Mục II.5 Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP có bao gồm các công trình được phân loại là cấp III hay không?

Theo quy định, trước khi hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản, doanh nghiệp phải gửi thông tin thông báo hoạt động môi giới bất động sản đến Sở Xây dựng. Tôi xin hỏi, có quy định, hướng dẫn cụ thể nào về thủ tục này hay không?

Bố mẹ tôi là người sử dụng thửa đất diện tích 2.820 m², có nguồn gốc do UBND huyện (trước đây) giao cho bố mẹ tôi theo chính sách giao ruộng đất cho nông dân canh tác và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 9/11/2001. Do khu đất nằm trong vùng đồng trũng, canh tác lúa kém hiệu quả, vào khoảng năm 2001, UBND xã đã hướng dẫn bố mẹ tôi chuyển sang mô hình đa canh vườn-ao-chuồng (VAC), phù hợp với Nghị quyết số 03/NQ-TU ngày 21/5/2001 của Tỉnh ủy về chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp. Thực hiện chủ trương này, bố mẹ tôi đã được các cấp có thẩm quyền hướng dẫn cải tạo đất, xây dựng chuồng trại, ao cá, vườn cây và một căn nhà nhỏ để thuận tiện cho sinh hoạt và sản xuất. Từ đó đến nay, bố mẹ tôi sinh sống ổn định, thực hiện đúng mô hình VAC, chưa từng nhận được văn bản nào yêu cầu chấm dứt mô hình hoặc xác định việc xây dựng là sai phạm. Tôi hiểu rằng việc chuyển đổi từ đất trồng lúa sang mô hình VAC năm 2001 là được thực hiện theo chủ trương và hướng dẫn của cấp có thẩm quyền, phù hợp với chính sách của tỉnh thời điểm đó. Do đó, thửa đất hiện nay được coi là đất sản xuất nông nghiệp tổng hợp (đa canh), trong đó có phần đất xây dựng công trình, nhà ở phục vụ sản xuất và sinh hoạt. Xin hỏi, cách hiểu này có đúng với quy định hiện hành hay không? Về quyền được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, trong trường hợp Nhà nước có chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án tái định cư, tôi đề nghị được làm rõ: Phương án bồi thường có được tính theo thực tế hiện trạng sử dụng đất (đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi, phần công trình, nhà ở gắn liền với đất) không? Bố mẹ tôi có được bồi thường toàn bộ tài sản, hoa màu, vật nuôi trên đất theo quy định hiện hành hay không? Hiện nay, bố mẹ tôi đều đã gần 70 tuổi, không còn chỗ ở nào khác ngoài căn nhà nhỏ trên thửa đất này. Nếu dự án tái định cư được triển khai tại khu vực này, xin hỏi, bố mẹ tôi có được xem xét hỗ trợ tái định cư tại chính dự án, để tiếp tục ổn định cuộc sống tại địa phương hay không? Tôi được biết, Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị quyết số 339/NQ-CP về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó có nhiều nội dung liên quan đến quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá; bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất... Với trường hợp cụ thể của bố mẹ tôi như đã trình bày ở trên, Nghị quyết số 339/NQ-CP và các quy định mới của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có ảnh hưởng cụ thể như thế nào đến phương án bồi thường tái định cư của bố mẹ tôi, đặc biệt là việc xác định loại đất và giá trị bồi thường khi thu hồi; quyền được bố trí tái định cư tại chỗ; các chính sách hỗ trợ đối với người cao tuổi, hộ không có nơi ở khác khi bị thu hồi đất sản xuất và nhà ở?

Gia đình tôi mua lô đất của UBND xã, được bàn giao năm 1994, có văn bản bàn giao đất, phiếu thu tiền mua đất ở, phiếu thu phí trước bạ. Mấy năm vừa qua, gia đình tôi làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có thể xin cấp phép xây dựng nhà ở, tuy nhiên đều được trả lời, do thuộc trường hợp đất được xã cấp trái thẩm quyền từ năm 1993 đến năm 2014 nhưng chưa có nhà ở trên đất nên không cấp được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Gia đình tôi không vi phạm pháp luật, mua của chính quyền, giấy tờ đầy đủ, giờ muốn xây nhà nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xin cấp phép xây dựng, nhưng xin cấp Giấy chứng nhận cũng không được với lý do chưa có nhà ở trên đất. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét hướng dẫn giải quyết trường hợp của gia đình.

Người hành nghề môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, hiện nay việc truyền thông và cập nhật thông tin liên quan đến các kỳ thi sát hạch tại địa phương còn hạn chế, thiếu tính thường xuyên và tập trung, dẫn đến nhiều cá nhân gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chính thống. Do vậy, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét thúc đẩy các địa phương cập nhật, tổ chức kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản định kỳ, minh bạch các thông báo về lịch thi, địa điểm tổ chức, điều kiện dự thi; đăng tải công khai các văn bản, hướng dẫn liên quan để người dân dễ dàng tiếp cận qua một kênh chính thống duy nhất. Điều này sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ công dân tuân thủ đúng quy định pháp luật, đồng thời hạn chế tình trạng phải tìm kiếm thông tin qua các kênh không chính thức và gặp phải các rủi ro lừa đảo, trục lợi từ những đơn vị đào tạo không uy tín.

Hiện nay có một số cơ sở nuôi, nhân giống đuông dừa với mục đích thương mại. Tôi được biết đuông dừa thuộc sinh vật gây hại, nguy hiểm trong ngành nông nghiệp. Tôi xin hỏi, việc kinh doanh, nuôi bán như vậy có được phép hay không? Nếu không thì có chế tài nào xử lý không?

Điều 3 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng giải thích từ ngữ như sau: “13. Chủ nhiệm là chức danh của cá nhân được tổ chức giao nhiệm vụ quản lý, điều phối thực hiện toàn bộ công việc tư vấn có nhiều chuyên môn khác nhau, gồm: chủ nhiệm lập thiết kế quy hoạch xây dựng; chủ nhiệm khảo sát xây dựng; chủ nhiệm thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng. 14. Chủ trì là chức danh của cá nhân được tổ chức giao nhiệm vụ phụ trách thực hiện công việc theo lĩnh vực chuyên môn, gồm: chủ trì lập thiết kế quy hoạch xây dựng; chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng; chủ trì kiểm định xây dựng; chủ trì lập, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng”. Tôi nhận thấy hệ thống chức danh hành nghề xây dựng hiện nay có quy định về “chủ trì thiết kế” nhưng chưa đề cập đến chức danh “chủ trì khảo sát”. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai các dự án xây dựng, công tác khảo sát được phân chia thành nhiều lĩnh vực chuyên môn riêng biệt như: khảo sát địa hình, khảo sát địa chất công trình, khảo sát khí tượng thủy văn, khảo sát địa chất thủy văn, môi trường… Mỗi lĩnh vực đều có yêu cầu chuyên môn sâu và chứng chỉ hành nghề tương ứng. Việc không có chức danh “chủ trì khảo sát” cho từng bộ môn như trong thiết kế xây dựng (chủ trì thiết kế quy hoạch xây dựng, chủ trì thiết kế,…) gây ra một số khó khăn trong việc phân công trách nhiệm chuyên môn và lập hồ sơ năng lực cá nhân. Tôi xin hỏi, trong các quy định hiện hành, có quy định nào liên quan đến chức danh “chủ trì khảo sát” không? Nếu chưa có chức danh này, đề nghị Bộ hướng dẫn cách xác định trách nhiệm chuyên môn của cá nhân thực hiện từng bộ môn khảo sát trong hồ sơ năng lực và quá trình triển khai dự án. Bộ có kế hoạch điều chỉnh hoặc bổ sung hệ thống chức danh hành nghề khảo sát trong thời gian tới không?