Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải đáp một số nội dung về đất đai như sau: (1) Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024): Tại Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên tại điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai quy định: Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 đã hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Vì vậy hiện nay chưa có quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (trừ trường hợp quy định tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024). Về phương án sử dụng đất kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ: Tại khoản 4 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024, khoản 3 Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ có quy định nội dung cơ bản của phương án sử dụng đất kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ; tuy nhiên chưa có hướng dẫn chi tiết, cụ thể. Nhằm tạo điều kiện cho các hộ kinh doanh phát triển nông nghiệp gắn với thương mại, dịch vụ, bảo đảm phù hợp với xu thế phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, bà Hương đề nghị cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ, hướng dẫn địa phương thẩm định các nội dung của phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Trường hợp trên thửa đất nông nghiệp đã có công trình bán kiên cố hoặc công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm khi người dân xin lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích hay không? (2) Về điều kiện chung đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024 có quy định các điều kiện mà người sử dụng đất phải đáp ứng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên theo danh mục thủ tục số 1.013949 ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Quyết định số 2228/QĐ-UBND ngày 26/6/2025 của UBND tỉnh Đồng Nai thì điều kiện trên được quy định là điều kiện chung đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bà Hương hỏi, đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải để thực hiện dự án đầu tư (ví dụ là trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà ở) thì có cần đáp ứng các điều kiện chung như trên không? Nếu có, bà đề nghị được hướng dẫn rõ việc thẩm tra, xác nhận điều kiện "Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan" để có cơ sở giải quyết hồ sơ theo quy định. (3) Về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác: Tại khoản 1 Điều 46 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ có quy định tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng từ 2 ha trở lên đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác. Đồng thời, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 02/2025/QĐ-UBND ngày 6/1/2025 quy định tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng dưới 2 ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo quy định của khoản 2 Điều 46 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên tại Văn bản số 852/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 10/02/2025 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) về việc trả lời kiến nghị của cử tri trước kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV thì Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) thông tin: điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 áp dụng cho mọi trường hợp chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác (gồm cả trường hợp có dự án hay không có dự án). Bà Hương đề nghị được hướng dẫn cụ thể vấn đề nêu trên. (4) Liên quan về thu hồi, hủy giấy, cấp lại chứng nhận quyền sử dụng đất: Tại địa phương có trường hợp như sau: ông Nguyễn Văn A đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu vào năm 1996 đối với 3 thửa đất. Năm 1998, ông Nguyễn Văn A thực hiện sang nhượng 1 thửa đất cho người khác và đã được điều chỉnh trên Trang 4 của Giấy chứng nhận, ông A còn sử dụng 2 thửa. Năm 2006, ông Nguyễn Văn A tiếp tục thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận theo dạng tập trung đối với 1 thửa (chưa cập nhật cấp đổi trên giấy năm 1996) và thửa này đã được cấp đổi Giấy chứng nhận, hiện đang được lưu tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (giấy tồn, người dân chưa nhận giấy). Đến năm 2025, ông Nguyễn Văn A xin nhận Giấy cấp đổi nhưng Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 (còn lại 2 thửa) đã bị mất. Hiện tại ông Nguyễn Văn A muốn lập thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 để nhận Giấy cấp đổi năm 2006 thì thẩm quyền này thuộc về UBND cấp xã hay Văn phòng Đăng ký đất đai? Vì Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 là cấp đúng quy định và Giấy đã có biến động. (5) Về thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai: Hiện nay trong quá trình Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thi hành công vụ, giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai thuộc thẩm quyền như giải quyết thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, thực hiện thủ tục đo đạc thửa đất… thì phát hiện người sử dụng đất có hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024; hành vi sử dụng sai mục đích; hành vi lấn, chiếm đất… Theo Điều 13 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, Văn phòng Đăng ký Đất đai là tổ chức đăng ký đất đai, là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh - Sở Nông nghiệp và Môi trường. Tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính, trong đó có "… viên chức thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai các cấp đang thi hành công vụ". Bà Hương hỏi, vậy viên chức chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang thi hành công vụ, khi đang giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của cơ quan thì có quyền lập biên bản vi phạm hành chính khi phát hiện hành vi vi phạm hay không? Vì nếu có hành vi vi phạm thì phải được xử lý kịp thời, chủ động và các thủ tục hành chính nêu trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Dự án của công ty tôi được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2017 (thời hạn hoàn thành năm 2018). Năm 2020, dự án được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (thời hạn hoàn thành quý 4/2021). Quy mô dự án khoảng 4,97 ha, trong đó: Giao đất có thu tiền sử dụng đất (đất ở: 2,42 ha; đất xây dựng nhà ở xã hội: 0,47 ha); giao đất có trả tiền thuê đất hằng năm (khu đất trung tâm thương mại: 0,5 ha); giao đất không thu tiền sử dụng đất (giao thông, cây xanh: 1,58 ha). Mặt khác trong cơ cấu sử dụng đất trên công ty tôi đã thực hiện xong phần đất không thu tiền sử dụng đất trong năm 2018 (giao thông, cây xanh: 1,58 ha) và đã bàn giao cho cơ quan quản lý nhà nước. Phần đất có thu tiền sử dụng đất (đất ở: 2,42 ha), công ty đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng một phần cho các cá nhân năm 2020. Tuy nhiên, theo quyết định gia hạn sử dụng đất thì UBND tỉnh cho phép gia hạn cho cả dự án (khoảng 4,97 ha) theo báo cáo thẩm định của Sở Nông nghiệp và Môi trường với căn cứ dự án không có phân kỳ đầu tư nên phải gia hạn cả diện tích dự án. Chi cục thuế căn cứ diện tích (4,97 ha) và khoản 1 Điều 15 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP để tính tiền nộp bổ sung khi gia hạn sử dụng đất. Tôi xin hỏi, các phần đất công ty tôi đã thực hiện xong và bảo đảm theo thời gian thực hiện của dự án, tuy nhiên dự án không có phân kỳ đầu tư thì có cần phải gia hạn lần này? Chi cục thuế tính tiền nộp bổ sung cho cả diện tích dự án có đúng không? Do dự án có phần đất không thu tiền sử dụng đất (giao thông, cây xanh: 1,58 ha). Mặt khác trong các quyết định về tính tiền sử dụng đất cho dự án thì phần đất này cũng không được tính.

Gia đình tôi có 1 thửa đất được khai hoang và canh tác từ trước năm 1986, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 thì thửa đất này được quy hoạch là đất ở. Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024 về giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, tôi xin hỏi, gia đình tôi muốn làm thủ tục giao đất ở thì phải thực hiện như thế nào?

Gia đình tôi trước ngày 1/7/2025 có địa chỉ thuộc xã Tiền Tiến, TP. Hải Dương, tỉnh Hải Dương. Ngày 1/7/2025, sáp nhập với phường Nam Đồng và tên gọi là phường Nam Đồng, TP. Hải Phòng. Hiện tại, xã Tiền Tiến cũ và phường Nam Đồng mới chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tôi xin hỏi, khi tôi xây dựng nhà dưới 7 tầng có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, điểm i khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 không?

Thửa đất của tôi được giao theo văn bản giao đất sản xuất nông nghiệp năm 1989 (hợp tác xã nông nghiệp giao đất); mua bán qua nhiều lần (giấy chuyển nhượng viết tay), tôi là chủ sử dụng cuối cùng, thời điểm tôi nhận chuyển nhượng là năm 2013. Thửa đất đã nộp thuế đất phi nông nghiệp từ năm 2012 (truy thu), phù hợp quy hoạch đất ở. Hiện trạng sử dụng đất (đất trống), không vi phạm pháp luật đất đai. Xin hỏi, thửa đất trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều khoản nào của Luật Đất đai 2024?

Ông A có thửa đất đã được cấp sổ đỏ. Năm 2001, ông A chuyển nhượng thửa đất trên cho tôi bằng giấy viết tay, nhưng không giao sổ đỏ cho tôi. Nay tôi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ yêu cầu phải có sổ đỏ của ông A. Tôi không còn giữ liên lạc với ông A. Xin hỏi, tôi cần làm gì để được cấp sổ khi chỉ có giấy chuyển nhượng viết tay?

Theo quy định của Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ, có hiệu lực kể từ ngày 15/8/2025): "Điều 44. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Theo quy định pháp luật quy hoạch đô thị và nông thôn thì có 3 cấp độ quy hoạch là quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và theo quy định pháp luật của quy hoạch đô thị và nông thôn thì không quy định cụ thể cấp độ quy hoạch nào là dùng để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Để có cơ sở triển khai thực hiện, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn rõ việc áp dụng cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn trong việc giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Công ty tôi có 100% vốn nước ngoài (FDI), cần thuê đất để xây showroom bán xe và sửa xe. Xin hỏi, công ty tôi có được thuê đất của công ty Việt Nam kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hay không? Công ty bất động sản thuê đất SKC và TMD của cá nhân người Việt Nam và cho công ty tôi thuê lại sau đó công ty tôi xây dựng showroom.

Theo mẫu Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng tại Phụ lục I - Mẫu số 09, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, tại khoản 3 phần V quy định: "Trên cơ sở nội dung thuyết minh tính toán kết cấu công trình và nền (nếu có) được quy định tại khoản 2 Điều 39 và các nội dung cần thiết khác do nhà thầu tư vấn thiết kế đề xuất. Nhà thầu tư vấn thẩm tra kiểm tra tính đúng đắn về các nội dung nêu tại thuyết minh tính toán kết cấu công trình so với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng làm cơ sở để kết luận về nội dung này. Nhà thầu tư vấn thẩm tra kiểm tính độc lập với các nội dung quy định tại điểm c khoản 2 Điều 39 Nghị định này để đối chiếu so sánh với kết quả tính toán do nhà thầu tư vấn thiết kế lập làm cơ sở để kết luận về an toàn công trình trong quả trình sử dụng". Tôi xin hỏi, trong báo cáo kết quả thẩm tra đơn vị tư vấn thẩm tra có phải lập phụ lục tính toán kết cấu kèm theo báo cáo không, hay chỉ cần kiểm tra tính độc lập trên cơ sở thuyết minh của đơn vị tư vấn thiết kế?

Tôi công tác tại Trung tâm cung ứng dịch vụ công của xã, cung cấp các dịch vụ công thiết yếu về văn hoá, thể thao, du lịch, quản lý bến xe, hệ thống chiếu sáng, chợ, công viên cây xanh trên địa bàn xã. Hiện nay UBND xã giao cho đơn vị tôi làm chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn xã từ nguồn vốn tỉnh bổ sung và vốn đầu tư công. Theo quy định khoản 1 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020): "Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, việc xác định chủ đầu tư được thực hiện theo căn cứ điều kiện cụ thể của dự án sử dụng vốn đầu tư công, người quyết định đầu tư giao Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành hoặc Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực làm chủ đầu tư. Trường hợp không có Ban quản lý dự án hoặc có Ban quản lý dự án nhưng không đủ điều kiện thực hiện thì người quyết định đầu tư giao cơ quan, tổ chức có kinh nghiệm, năng lực quản lý làm chủ đầu tư". Theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 25 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP: "c) Cá nhân được giao phụ trách lĩnh vực chuyên môn của dự án phải có chứng chỉ hành nghề có hạng phù hợp với nhóm dự án, cấp công trình và công việc đảm nhận, cụ thể: đối với lĩnh vực về phạm vi và kế hoạch công việc, khối lượng công việc, chất lượng xây dựng, tiến độ thực hiện, an toàn trong thi công xây dựng và bảo vệ môi trường trong xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề về quản lý dự án hoặc giám sát thi công xây dựng; lĩnh vực chuyên môn về chi phí đầu tư xây dựng và quản lý rủi ro phải có chứng chỉ hành nghề về định giá xây dựng". Như vậy, chủ đầu tư phải có kinh nghiệm và năng lực quản lý. Tuy nhiên, trong đơn vị của tôi không có cá nhân nào có chuyên môn về xây dựng nên không ai có chứng chỉ phù hợp với quy định trên. Tôi xin hỏi, như vậy đơn vị tôi có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng không?

Người sử dụng đất xây nhà trên đất nông nghiệp năm 2004, năm 2005 UBND huyện ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và đã nộp phạt. Từ năm 2012, người sử dụng đất kê khai nộp thuế đất ở hằng năm. Đất phù hợp quy hoạch phân khu (đất ở đô thị từ năm 2014). Tôi xin hỏi, nay người sử dụng đất lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thì có phải nộp lại số lợi bất hợp pháp không?