Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Cách xác định hành vi sử dụng đất sai mục đích áp dụng đối với trường hợp xác định được mục đích sử dụng đất ban đầu thể hiện trên các giấy tờ đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp theo Điều 137 Luật Đất đai. Tôi đề nghị cơ quan chức năng giải đáp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào nêu trên, chỉ có sổ mục kê, bản đồ địa chính thể hiện loại đất là đất trồng cây lâu năm (CLN), sau đó năm 2026 người sử dụng đất tự san ủi, xây dựng nhà ở trên diện tích đất này (hiện trạng trước khi xây là đồi cây lâu năm, quy hoạch là đất trồng cây lâu năm), đồng thời không có căn cứ xác định đây là hành vi lấn, chiếm đất, thì: (1) Cơ quan có thẩm quyền có được xác định đây là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích để xử phạt theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP hay không? (2) Nếu không được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích (giấy tờ đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp theo Điều 137 Luật Đất đai) thì hành vi trên được xử lý theo quy định nào của pháp luật đất đai? (3) Trong trường hợp này, sổ mục kê có được sử dụng làm căn cứ để xác định mục đích sử dụng đất ban đầu phục vụ việc xử phạt hành vi sử dụng đất không đúng mục đích hay chỉ có giá trị chứng minh thời gian và mục đích sử dụng đất ổn định theo quy định về cấp Giấy chứng nhận?

Trường hợp sử dụng đất trồng cây hằng năm khác sang đất nông nghiệp khác để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm thì không phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích. Tuy nhiên, trên thực tế khi hộ dân thực hiện việc xây dựng chuồng trại thì bị đình chỉ, yêu cầu phải làm thủ tục đăng ký biến động và xin phép. Tôi xin hỏi, thủ tục đăng ký biến động, xin phép đối với việc xây dựng chuồng trại nêu trên được thực hiện như thế nào, cơ quan nào thụ lý giải quyết? Việc xây cất chuồng trại chưa được cho phép có bị xử lý vi phạm hay không, quy định tại văn bản nào?

Tôi ký hợp đồng thuê mua một căn nhà ở xã hội vào năm 2023 và đã chuyển vào sinh sống được 2 năm. Sau đó, gia đình tôi chuyển đi và đã bàn giao lại căn nhà, hợp đồng cho chủ đầu tư theo đúng quy định. Tại thời điểm đó căn nhà ở xã hội thuộc quỹ căn thuê mua và chưa có sổ hồng. Hiện tại, tôi vẫn đáp ứng đủ các điều kiện về đối tượng được mua nhà ở xã hội. Xin hỏi, tôi có được đăng ký mua nhà ở xã hội nữa không?

Gia đình chú tôi sử dụng thửa đất nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ tháng 11/1994, có giấy tờ mua bán, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thuế với cơ quan nhà nước; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 10/12/1996. Thông tin trên Giấy chứng nhận ghi “diện tích 1.646 m2 với loại đất: Đất ở và đất vườn, thời hạn sử dụng: Lâu dài”. Từ thời điểm nhận chuyển nhượng năm 1994 đến nay, chú tôi sử dụng thửa đất ổn định, không có tranh chấp, hằng năm đều đóng tiền thuế đất theo mức đơn giá tính là đất ở đối với toàn bộ diện tích đất 1.646 m2. Năm 2025, chú tôi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cho biết, cần phải xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất này và cho rằng diện tích 1.646 m2 đất nêu trên có một phần đất ở theo hạn mức và đất nông nghiệp. Chú tôi đã liên hệ với cơ quan thuế và được thông tin, thuế suất chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chú tôi nhận chuyển nhượng năm 1994 được xác định áp dụng mức thu với đất ở. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này khi cấp đổi lại Giấy chứng nhận thì diện tích, mục đích sử dụng đất được xác định là đất ở, hay đất ở và đất nông nghiệp?

Công ty tôi phát sinh cao su phế liệu đã được thu gom, phân loại tại xưởng. Công ty bán toàn bộ lượng phế liệu này cho đơn vị thu mua để tái chế thông qua hợp đồng mua bán, xuất hóa đơn GTGT. Theo khoản 1 Điều 65 Nghị định số 08/2022/NĐ-CP, chất thải rắn công nghiệp thông thường được thu hồi, phân loại để làm nguyên liệu sản xuất được quản lý như sản phẩm, hàng hóa thông thường. Tôi xin hỏi, khi bán phế liệu cao su dưới hình thức mua bán hàng hóa, công ty tôi có bắt buộc phải lưu giữ giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường của bên mua để phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra môi trường và báo cáo công tác bảo vệ môi trường hằng năm hay không?

Bác tôi có thửa đất được cấp Giấy chứng nhận năm 2004, trong phần mục đích sử dụng đất có ghi là Trồng rừng. Theo tôi được biết, khu vực đó trước đây là đất rừng phòng hộ. Hiện tại, khu vực đó đã được chuyển ra khỏi đất rừng phòng hộ (đã có văn bản của Kiểm lâm). Bác tôi muốn sang tên cho con trai và được cán bộ hướng dẫn, mục đích sử dụng đất bị ghi sai, phải thực hiện đính chính. Bác đã nộp hồ sơ xin đính chính tại xã thì lại được hướng dẫn, làm thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận theo điểm d khoản 2 Luật Đất đai 2024. Xin hỏi, trường hợp của bác tôi, thực hiện thủ tục đính chính sai sót hay thu hồi Giấy chứng nhận? Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận thì sẽ cấp lại theo mục đích sử dụng là rừng phòng hộ sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang rừng sản xuất hay rừng sản xuất theo quy hoạch hiện tại?

Trong quá trình rà soát tính pháp lý của các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật phục vụ lập hồ sơ khảo sát và thi công dự án, tôi có tham khảo hai văn bản do Cục Đo đạc và Bản đồ Nhà nước ban hành trước đây: 96 TCN 43-90 – Quy phạm đo vẽ bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000 (phần ngoài trời) ban hành kèm theo Quyết định số 248/KT ngày 09/8/1990; 96 TCN 42-90 – Quy phạm thành lập bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000, 1/10.000 và 1/25.000 (phần trong nhà) có hiệu lực từ ngày 01/4/1991. Tôi xin hỏi, hiện tại hai tiêu chuẩn ngành nêu trên đã hết hiệu lực chưa và đã có văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn quốc gia nào mới được ban hành để thay thế áp dụng cho công tác khảo sát, đo vẽ bản đồ địa hình hiện hành?

Gia đình tôi có thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận năm 2017. Nay gia đình kiểm tra thì nhận thấy hình dáng thửa đất, diện tích thể hiện trên Giấy chứng nhận không phù hợp với thực tế đã tồn tại từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận đến nay. Gia đình tôi đã liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực và được biết họa đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận hiện đang bao gồm cả một phần diện tích thuộc hộ sử dụng đất liền kề. Trong khi đó, trên thực tế từ trước đến nay gia đình tôi và hộ liền kề đều quản lý, sử dụng đất ổn định theo ranh giới hiện có, không phát sinh lấn chiếm, chuyển nhượng, nhận chuyển quyền hoặc thay đổi ranh giới sử dụng đất sau khi được cấp Giấy chứng nhận. Gia đình tôi có nhu cầu thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để thông tin về hình thể, ranh giới và diện tích thửa đất trên Giấy chứng nhận phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất thực tế và đúng với nguồn gốc sử dụng đất. Tôi xin hỏi, trường hợp nêu trên thuộc quy định tại điểm đ hay điểm h Điều 1 mục VII nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP?

Tôi có thửa đất 200 m2 (5x40 m), 1 mặt giáp đường giao thông, 3 mặt còn lại giáp với các hộ khác. Hiện nay, gia đình tôi có nhu cầu tách 100 m2 phía trong cùng để chuyển nhượng cho nhà bên cạnh. Tuy nhiên do phần đất này nằm ở phía trong nên không có lối đi, đường đi. Tôi xin hỏi, gia đình tôi phải thực hiện như thế nào? Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên quy định tách thửa hiện nay có làm hạn chế quyền đó của người sử dụng đất không?

Đơn vị tôi là chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật một cụm công nghiệp (được cấp giấy phép môi trường). Đơn vị tôi ký hợp đồng với một đơn vị để thuê quản lý, vận hành trạm xử lý nước thải của cụm công nghiệp. Trong nội dung hợp đồng quy định rõ, bên được thuê chịu trách nhiệm hoàn toàn về các vi phạm liên quan đến môi trường (nếu có). Trong quá trình vận hành trạm xử lý nước thải, đơn vị được thuê vận hành có hành vi vi phạm pháp luật về môi trường. Xin hỏi, đơn vị tôi có phải chịu trách nhiệm không hay chỉ bên được thuê quản lý vận hành chịu trách nhiệm?

Năm 2021, tôi được xét duyệt đủ điều kiện tham gia thuê mua nhà ở xã hội. Tại thời điểm đó, thu nhập của tôi dưới 15 triệu đồng/tháng, hoàn toàn đúng quy định. Tôi đã nộp 50% giá trị căn nhà (tiền đặt cọc thuê mua) và thanh toán đều đặn tiền thuê nhà suốt 05 năm qua. Hiện tại, đã hết thời hạn 05 năm thuê theo hợp đồng, tôi chuẩn bị làm thủ tục đóng nốt số tiền còn lại để chính thức sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, khi thẩm định lại điều kiện trong 12 tháng liền kề, do nỗ lực làm việc, tổng thu nhập của tôi hiện tại đã vào khoảng 35 triệu đồng/tháng. Theo quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 136/2026/NĐ-CP, mức thu nhập tối đa để được mua nhà ở xã hội là không quá 25 triệu đồng/tháng (đối với người độc thân) hoặc tổng hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng. Nếu tính riêng cá nhân tôi, mức thu nhập này đang bị coi là vượt chuẩn và có nguy cơ không được tiếp tục ký hợp đồng mua căn nhà. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết trường hợp này thế nào cho hợp tình, hợp lý, bởi nếu áp quy định này để từ chối quyền mua tiếp của những người như tôi thì thực sự quá vô lý và đẩy người dân vào đường cùng dựa trên các bất cập sau: (1) Bản chất của thuê mua khác với thuê hoặc mua mới, bản chất của hợp đồng thuê mua là người dân đã mua trước một phần (50%) tài sản ngay từ 05 năm trước. 05 năm thuê chỉ là giai đoạn thử thách pháp lý và tài chính. Việc thẩm định điều kiện thu nhập lẽ ra chỉ cần thực hiện một lần duy nhất tại thời điểm ký hợp đồng thuê mua ban đầu. Nếu tại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu (sau 05 năm) lại thẩm định lại thu nhập rồi bác bỏ quyền mua, chẳng khác nào phủ nhận giá trị của hợp đồng thuê mua đã ký và bản chất khoản tiền 50% người thuê mua đã đóng từ đầu. (2) Triệt tiêu động lực vươn lên và đi ngược triết lý an cư lạc nghiệp, chính sách của Đảng và Nhà nước luôn khuyến khích người dân tích cực lao động, nâng cao năng suất để có cuộc sống tốt hơn. Nhờ có mái nhà ổn định suốt 05 năm qua (an cư), tôi mới có thể yên tâm công tác, cống hiến và đạt được mức thu nhập tốt hơn như ngày hôm nay (lạc nghiệp). Nếu bây giờ, vì thu nhập tăng lên mà Nhà nước lại tước đi quyền mua chính ngôi nhà chúng tôi đang ở, thì vô hình trung quy định này đang tạo ra tâm lý tiêu cực: người dân sẽ không dám tăng năng suất, không dám nhận lương cao hoặc phải tìm cách giấu thu nhập để được giữ lại nhà. (3) Vô lý về mặt tài sản và công sức đầu tư của người dân. Suốt 05 năm qua, người thuê mua đã coi đây là tổ ấm vĩnh viễn của mình. Chúng tôi đã đổ vào đó rất nhiều mồ hôi, nước mắt và tiền bạc để hoàn thiện nội thất, sửa sang, gắn bó với cộng đồng, con cái học hành ổn định tại khu vực. Nếu không cho mua tiếp, Nhà nước sẽ xử lý như thế nào với 50% giá trị căn nhà đã đóng từ 05 năm trước kèm theo chi phí cơ hội, trượt giá dòng tiền? Ai sẽ đền bù những giá trị gia tăng, công sức mà người thuê mua đã chăm chút cho căn nhà suốt ngần ấy năm? Việc thu hồi lại nhà trong trường hợp này là cực đoan và gây tổn thất lớn cho người dân. Tôi đề nghị được làm rõ, đối với các trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, điều kiện về thu nhập thấp sẽ được áp dụng tại thời điểm nào? Có cơ chế linh hoạt hoặc điều khoản chuyển tiếp nào dành cho những người đã ký hợp đồng thuê mua từ nhiều năm trước, nay đến hạn mua nhưng thu nhập đã tăng lên hay không?