Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tại Văn bản số 2466/QLĐĐ-QHGĐ ngày 13/10/2025 có nội dung: "Đối với các trường hợp thực hiện dự án sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai". Tuy nhiên tại mục 12 Văn bản số 6493/BNNMT-PC ngày 22/9/2025 lại hướng dẫn: "Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc phân cấp từ cấp tỉnh xuống cấp xã theo tinh thần đẩy mạnh phân cấp, phân quyền của Bộ Chính trị. Trong đó có quy định việc thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền hằng năm và các dự án được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đối với các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Do đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai theo thẩm quyền quyết định các hình thức sử dụng đất đã được phân cấp, phân quyền cụ thể tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP". Như vậy có thể hiểu thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp trả tiền thuê đất hằng năm của tổ chức thuộc UBND cấp xã. Tôi đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường làm rõ sự không thống nhất của hai văn bản nêu trên.

Người dân thuê thầu đất công ích của xã, thời hạn đến năm 2017. Hết thời hạn, người dân không trả lại đất cho UBND xã; UBND xã thực hiện truy thu tiền sử dụng đất đến hết năm 2021 nhưng không lập hợp đồng thuê đất 2017-2021. Đến năm 2025, UBND xã lập biên bản vi phạm hành chính về hành vi chiếm đất công và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, thời điểm áp dụng 2021-2025. Tôi xin hỏi, việc chiếm đất của công dân đã hết thời hiệu xử phạt theo quy định chưa? Nếu chưa thì vì sao? Việc tính thời gian áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả của xã (2021-2025) có đúng không, hay phải tính thời gian 2017-2025?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, chỉ có đất có mục đích sử dụng đáp ứng điều kiện tại khoản 2 Điều 120 mới được đấu giá cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tôi xin hỏi, như vậy với trường hợp đất không thuộc khoản 2 Điều 120 thì thực hiện cho thuê đất như thế nào? Ví dụ đất thương mại dịch vụ không phải sử dụng cho hoạt động du lịch hay kinh doanh văn phòng.

Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải đáp một số nội dung về đất đai như sau: (1) Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024): Tại Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên tại điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai quy định: Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 đã hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Vì vậy hiện nay chưa có quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (trừ trường hợp quy định tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024). Về phương án sử dụng đất kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ: Tại khoản 4 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024, khoản 3 Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ có quy định nội dung cơ bản của phương án sử dụng đất kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ; tuy nhiên chưa có hướng dẫn chi tiết, cụ thể. Nhằm tạo điều kiện cho các hộ kinh doanh phát triển nông nghiệp gắn với thương mại, dịch vụ, bảo đảm phù hợp với xu thế phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, bà Hương đề nghị cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ, hướng dẫn địa phương thẩm định các nội dung của phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Trường hợp trên thửa đất nông nghiệp đã có công trình bán kiên cố hoặc công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm khi người dân xin lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích hay không? (2) Về điều kiện chung đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024 có quy định các điều kiện mà người sử dụng đất phải đáp ứng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên theo danh mục thủ tục số 1.013949 ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Quyết định số 2228/QĐ-UBND ngày 26/6/2025 của UBND tỉnh Đồng Nai thì điều kiện trên được quy định là điều kiện chung đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bà Hương hỏi, đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải để thực hiện dự án đầu tư (ví dụ là trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà ở) thì có cần đáp ứng các điều kiện chung như trên không? Nếu có, bà đề nghị được hướng dẫn rõ việc thẩm tra, xác nhận điều kiện "Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan" để có cơ sở giải quyết hồ sơ theo quy định. (3) Về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác: Tại khoản 1 Điều 46 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ có quy định tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng từ 2 ha trở lên đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác. Đồng thời, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 02/2025/QĐ-UBND ngày 6/1/2025 quy định tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng dưới 2 ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo quy định của khoản 2 Điều 46 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên tại Văn bản số 852/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 10/02/2025 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) về việc trả lời kiến nghị của cử tri trước kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV thì Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) thông tin: điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 áp dụng cho mọi trường hợp chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác (gồm cả trường hợp có dự án hay không có dự án). Bà Hương đề nghị được hướng dẫn cụ thể vấn đề nêu trên. (4) Liên quan về thu hồi, hủy giấy, cấp lại chứng nhận quyền sử dụng đất: Tại địa phương có trường hợp như sau: ông Nguyễn Văn A đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu vào năm 1996 đối với 3 thửa đất. Năm 1998, ông Nguyễn Văn A thực hiện sang nhượng 1 thửa đất cho người khác và đã được điều chỉnh trên Trang 4 của Giấy chứng nhận, ông A còn sử dụng 2 thửa. Năm 2006, ông Nguyễn Văn A tiếp tục thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận theo dạng tập trung đối với 1 thửa (chưa cập nhật cấp đổi trên giấy năm 1996) và thửa này đã được cấp đổi Giấy chứng nhận, hiện đang được lưu tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (giấy tồn, người dân chưa nhận giấy). Đến năm 2025, ông Nguyễn Văn A xin nhận Giấy cấp đổi nhưng Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 (còn lại 2 thửa) đã bị mất. Hiện tại ông Nguyễn Văn A muốn lập thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 để nhận Giấy cấp đổi năm 2006 thì thẩm quyền này thuộc về UBND cấp xã hay Văn phòng Đăng ký đất đai? Vì Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 là cấp đúng quy định và Giấy đã có biến động. (5) Về thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai: Hiện nay trong quá trình Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thi hành công vụ, giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai thuộc thẩm quyền như giải quyết thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, thực hiện thủ tục đo đạc thửa đất… thì phát hiện người sử dụng đất có hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024; hành vi sử dụng sai mục đích; hành vi lấn, chiếm đất… Theo Điều 13 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, Văn phòng Đăng ký Đất đai là tổ chức đăng ký đất đai, là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh - Sở Nông nghiệp và Môi trường. Tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính, trong đó có "… viên chức thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai các cấp đang thi hành công vụ". Bà Hương hỏi, vậy viên chức chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang thi hành công vụ, khi đang giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của cơ quan thì có quyền lập biên bản vi phạm hành chính khi phát hiện hành vi vi phạm hay không? Vì nếu có hành vi vi phạm thì phải được xử lý kịp thời, chủ động và các thủ tục hành chính nêu trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Dự án của công ty tôi được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2017 (thời hạn hoàn thành năm 2018). Năm 2020, dự án được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (thời hạn hoàn thành quý 4/2021). Quy mô dự án khoảng 4,97 ha, trong đó: Giao đất có thu tiền sử dụng đất (đất ở: 2,42 ha; đất xây dựng nhà ở xã hội: 0,47 ha); giao đất có trả tiền thuê đất hằng năm (khu đất trung tâm thương mại: 0,5 ha); giao đất không thu tiền sử dụng đất (giao thông, cây xanh: 1,58 ha). Mặt khác trong cơ cấu sử dụng đất trên công ty tôi đã thực hiện xong phần đất không thu tiền sử dụng đất trong năm 2018 (giao thông, cây xanh: 1,58 ha) và đã bàn giao cho cơ quan quản lý nhà nước. Phần đất có thu tiền sử dụng đất (đất ở: 2,42 ha), công ty đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng một phần cho các cá nhân năm 2020. Tuy nhiên, theo quyết định gia hạn sử dụng đất thì UBND tỉnh cho phép gia hạn cho cả dự án (khoảng 4,97 ha) theo báo cáo thẩm định của Sở Nông nghiệp và Môi trường với căn cứ dự án không có phân kỳ đầu tư nên phải gia hạn cả diện tích dự án. Chi cục thuế căn cứ diện tích (4,97 ha) và khoản 1 Điều 15 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP để tính tiền nộp bổ sung khi gia hạn sử dụng đất. Tôi xin hỏi, các phần đất công ty tôi đã thực hiện xong và bảo đảm theo thời gian thực hiện của dự án, tuy nhiên dự án không có phân kỳ đầu tư thì có cần phải gia hạn lần này? Chi cục thuế tính tiền nộp bổ sung cho cả diện tích dự án có đúng không? Do dự án có phần đất không thu tiền sử dụng đất (giao thông, cây xanh: 1,58 ha). Mặt khác trong các quyết định về tính tiền sử dụng đất cho dự án thì phần đất này cũng không được tính.

Gia đình tôi có 1 thửa đất được khai hoang và canh tác từ trước năm 1986, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 thì thửa đất này được quy hoạch là đất ở. Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024 về giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, tôi xin hỏi, gia đình tôi muốn làm thủ tục giao đất ở thì phải thực hiện như thế nào?

Gia đình tôi trước ngày 1/7/2025 có địa chỉ thuộc xã Tiền Tiến, TP. Hải Dương, tỉnh Hải Dương. Ngày 1/7/2025, sáp nhập với phường Nam Đồng và tên gọi là phường Nam Đồng, TP. Hải Phòng. Hiện tại, xã Tiền Tiến cũ và phường Nam Đồng mới chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tôi xin hỏi, khi tôi xây dựng nhà dưới 7 tầng có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, điểm i khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 không?

Thửa đất của tôi được giao theo văn bản giao đất sản xuất nông nghiệp năm 1989 (hợp tác xã nông nghiệp giao đất); mua bán qua nhiều lần (giấy chuyển nhượng viết tay), tôi là chủ sử dụng cuối cùng, thời điểm tôi nhận chuyển nhượng là năm 2013. Thửa đất đã nộp thuế đất phi nông nghiệp từ năm 2012 (truy thu), phù hợp quy hoạch đất ở. Hiện trạng sử dụng đất (đất trống), không vi phạm pháp luật đất đai. Xin hỏi, thửa đất trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều khoản nào của Luật Đất đai 2024?

Ông A có thửa đất đã được cấp sổ đỏ. Năm 2001, ông A chuyển nhượng thửa đất trên cho tôi bằng giấy viết tay, nhưng không giao sổ đỏ cho tôi. Nay tôi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ yêu cầu phải có sổ đỏ của ông A. Tôi không còn giữ liên lạc với ông A. Xin hỏi, tôi cần làm gì để được cấp sổ khi chỉ có giấy chuyển nhượng viết tay?

Theo quy định của Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ, có hiệu lực kể từ ngày 15/8/2025): "Điều 44. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Theo quy định pháp luật quy hoạch đô thị và nông thôn thì có 3 cấp độ quy hoạch là quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và theo quy định pháp luật của quy hoạch đô thị và nông thôn thì không quy định cụ thể cấp độ quy hoạch nào là dùng để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Để có cơ sở triển khai thực hiện, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn rõ việc áp dụng cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn trong việc giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Công ty tôi có 100% vốn nước ngoài (FDI), cần thuê đất để xây showroom bán xe và sửa xe. Xin hỏi, công ty tôi có được thuê đất của công ty Việt Nam kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hay không? Công ty bất động sản thuê đất SKC và TMD của cá nhân người Việt Nam và cho công ty tôi thuê lại sau đó công ty tôi xây dựng showroom.