Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Ông A có thửa đất ở đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đất có nguồn gốc do được UBND xã cấp bán trái thẩm quyền trước năm 1993. Không lưu giữ được bất cứ giấy tờ gì liên quan đến việc mua bán và hoá đơn nộp tiền. Theo bản đồ năm 1993 và bảng kê kèm theo thể hiện là thổ cư và mang tên ông Nguyễn Văn A. Nay ông A có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi, những giấy tờ cần nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận là gì? Việc không lưu giữ được giấy tờ gì có gây khó khăn cho việc cấp Giấy chứng nhận không và có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Khoản 37 Điều 1 Luật số 90/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu, theo đó chủ đầu tư được quyền xem xét, quyết định việc điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên tại khoản 3 Điều 39 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định, trường hợp điều chỉnh tiến độ làm kéo dài tiến độ thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư phải báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Tôi xin hỏi, vậy, đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình sử dụng vốn đầu tư công khi điều chỉnh tiến độ (làm kéo dài thời gian so với hợp đồng đã ký) nhưng không vượt thời gian thực hiện dự án thì thực hiện như thế nào? Có phải báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, quyết định hay chủ đầu tư tự xem xét, quyết định?

Tại khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai, quy định: "6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý như sau: a) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định tại khoản 1 Điều 28, Điều 31 và Điều 36 của Nghị định này; b) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 29 và Điều 37 của Nghị định này; c) Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất". Tôi xin hỏi, các trường hợp xảy ra sau ngày 1/7/2014 có được áp dụng để thực hiện theo khoản 6 Điều 25 nêu trên hay không?

Gia đình tôi đang gặp vướng mắc trong việc hợp các thửa đất liền kề có thời hạn sử dụng đất khác nhau. Thửa số 10, tờ bản đồ số 5, thời hạn sử dụng đất đến ngày 1/7/2058, mục đích sử dụng đất: CLN; thửa số 11, tờ bản đồ số 5, thời hạn sử dụng đất đến ngày 1/7/2064, mục đích sử dụng đất: CLN. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn để gia đình tôi được thực hiện hợp thửa.

Cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất) sang đất thương mại dịch vụ để kinh doanh dịch vụ lưu trú, ăn uống (đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng, phù hợp quy hoạch), thuộc trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai, muốn lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần. Tôi xin hỏi, giá đất để tính tiền thuê đất một lần cho cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên được áp dụng theo bảng giá đất (theo điểm a, điểm h khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai) hay theo giá đất cụ thể (theo điểm b khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai)?

Khoản 2 Điều 32 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều về phát triển và quản lý nhà ở xã hội xác định giá bán nhà ở xã hội như sau: Gib = (Tđ+L)/Sb*Ki*(1+GTGT). Tuy nhiên, cũng theo Nghị định này thì Tđ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này. Như vậy nếu trong công thức Tđ đã bao gồm thuế giá trị gia tăng thì khi tính giá Gib đã bao gồm giá trị gia tăng rồi, nhưng sau đó lại tiếp tục nhân với (1+GTGT) thì giá bán của nhà ở xã hội bị tính 2 lần thuế giá trị gia tăng (giá trị gia tăng đầu vào đã tính trong Tđ và giá trị gia tăng đầu ra nằm ở biểu thức (1+GTGT)). Tôi xin hỏi, vậy cũng theo Nghị định này thì có phải khi mua phải đóng thêm thuế giá trị gia tăng đầu vào còn khi thuê thì không cần?

Theo mục 7 phần XV Nghị định số 151/2025/NĐ-CP: “7. Đối với trường hợp có nhiều thửa đất cấp chung 01 Giấy chứng nhận mà có một hoặc một số thửa đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận quy định tại các điểm d, đ, e khoản 2 và khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai thì thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật đối với các thửa đất này; cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Mục 7 này được thực hiện theo quy định tại Mục 9 Phần XV này”. Tôi xin hỏi, theo quy định nêu trên thì trình tự thực hiện như thế nào, cấp đổi đối với thửa đất đã được cấp đúng sau đó mới thu hồi Giấy chứng nhận, hay thực hiện thu hồi toàn bộ Giấy chứng nhận và đồng thời cấp đổi đối với các thửa đất cấp đúng?

Trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, có nhiều cách hiểu khi xác định đối tượng, loại đất thu hồi được bồi thường, đặc biệt đối với trường hợp hộ gia đình tự ý làm nhà ở trên đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2014. Cụ thể: Về xác định loại đất trong trường hợp đất thu hồi có nguồn gốc là đất trồng lúa nhưng các hộ gia đình đã tự ý làm nhà ở: Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ về các trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất quy định tại khoản 3 Điều 95 của Luật Đất đai: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai”. Theo quy định tại khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai: “3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau: a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”. Theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 88/2014/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai nếu đủ điều kiện được bồi thường quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định này thì việc bồi thường về đất thực hiện theo quy định như sau: 1. Trường hợp thửa đất có nhà ở nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất được bồi thường bằng diện tích thực tế bị thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. 2. Trường hợp thửa đất có nhà ở nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất được bồi thường bằng diện tích thực tế bị thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương. 3. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích đất đã làm nhà ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì bồi thường diện tích đất theo diện tích thực tế bị thu hồi đã làm nhà ở. 4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai do lấn đất, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì Nhà nước không bồi thường về đất”. Về việc xác định loại đất bồi thường theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2024: Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP: “Trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai thì việc xác định loại đất căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất”. Hiện có 2 quan điểm xác định loại đất: Quan điểm thứ nhất: Do nguồn gốc đất thu hồi của các hộ là đất trồng lúa, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải thông qua Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh và phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, phần diện tích đất thu hồi hiện phạm quy hoạch xây dựng các công trình quy định tại Điều 79 Luật Đất đai nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Do vậy, xác định loại đất thu hồi là đất nông nghiệp (đất trồng lúa). Quan điểm thứ hai: Đối với các trường hợp sử dụng đất làm nhà ở có hành vi vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất phù hợp quy hoạch được bồi thường đất ở và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 11 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, nếu thực hiện theo quan điểm thứ 2 thì không phù hợp với các quy định tại các Nghị định của Chính phủ quy định về quản lý, sử dụng đất trồng lúa. Vướng mắc về việc xác định đối tượng thu hồi đất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nhiều lần nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và gia đình không đang sử dụng đất có hồ sơ giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gốc. Tại Điều 42 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền. Theo quy định tại Điều trên, đối với trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì đối tượng bồi thường là hộ nhận chuyển nhượng (hộ đang sử dụng đất). Tuy nhiên, khi thực hiện thu hồi đất có nhiều trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, các hộ chuyển quyền sử dụng đất nhiều lần, thời điểm chuyển nhượng sau ngày 1/7/2014, đối tượng bồi thường là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 (không phải là hộ đang sử dụng đất) nên vướng mắc trong việc bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản trên đất và giao đất ở mới (nếu có). Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn giải quyết các vướng mắc trên.

Đất của gia đình tôi nằm trong quy hoạch chi tiết Bắc Cổ Nhuế - Chèm 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thửa đất phù hợp với quy hoạch đất ở. Tôi xin hỏi, thửa đất của gia đình tôi có được miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng không?

Bố tôi là quân nhân, sau khi giải ngũ được xã tạo điều kiện cho mua một suất thổ cư với diện tích 168 m2, giá 1.075.000 đồng (có biên lai thu tiền, một lần đóng năm 1992, một lần đóng năm 1993 với lý do nộp là nộp đền bù hoa lợi cấp thổ cư 90-91). Tuy nhiên, bố tôi không được cấp bất cứ quyết định cấp đất hay sơ đồ thửa đất nào. Diện tích đất bố tôi được mua là trên cùng một mảnh đất với bà nội của tôi ở lúc đó. Bố tôi cũng đã thực hiện nghĩa vụ thuế cho diện tích đất ở trên và còn giữ được biên lai thu thuế (tất cả đều thu với nội dung thuế đất ở, đất phi nông nghiệp diện tích 168 m2). Tôi xin hỏi, khi gia đình tôi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất đó thì có cần nộp tiền sử dụng đất không, có hạn mức cho diện tích đất ở không, đơn vị nào sẽ giải quyết thủ tục này với các bước tiến hành ra sao và lệ phí là bao nhiêu?

Đất thuộc vành đai khu quân sự X, Bộ Quốc phòng bàn giao lại cho UBND tỉnh Y quản lý ngày 21/3/1988. Đến ngày 21/11/1995, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số Z thu hồi giao cho UBND tỉnh Y quản lý. Năm 1988, ông A tự vào sử dụng. Năm 1992, ông A xây dựng nhà. Ngày 27/8/1992, ông A làm hợp đồng mua bán nhà đất lại cho ông B sử dụng. Thửa đất không thuộc danh sách đất công do UBND phường quản lý. Hợp đồng mua bán nhà của ông A bán cho ông B được UBND xã xác nhận 27/8/1992 thể hiện nội dung: “Theo Hợp đồng mua bán nhà của ông A, bán lại cho ông B, UBND xã… xác nhận việc sang nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của ông A, còn về đất đai không thuộc quyền quản lý của địa phương, kính chuyển các cấp có thẩm quyền xem xét, giải quyết”. Các thửa đất sử dụng ổn định từ 1992 đến nay, hiện trạng đã có nhà trên đất, không có tranh chấp và đóng thuế sử dụng đất hằng năm là đất ở cho toàn bộ phần diện tích đất. Về quy hoạch hiện nay của 3 thửa đất: Quy hoạch sử dụng đất: 2 thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch, là đất phát triển hạ tầng và đất giao thông, 1 thửa đất phù hợp quy hoạch, là đất ở tại đô thị (thửa 1). Quy hoạch phân khu: thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch là đất cây xanh cách ly và đất giao thông, đất ở dự án mật độ cao (thửa 1). Tôi xin hỏi, UBND phường từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cả 3 thửa có đúng quy định hay không? Lý do UBND phường từ chối là thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phân khu; thửa đất 1 chỉ phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không phù hợp quy hoạch phân khu nên cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.