Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Công ty tôi là chủ đầu tư trung tâm thương mại, tổng vốn đầu tư 60 triệu USD, diện tích sử dụng khoảng 11.900 m2 (diện tích xây dựng 19.700 m2). Nước thải sinh hoạt phát sinh từ trung tâm thương mại (lưu lượng trung bình khoảng 130 m3/ngày) được thu gom, xử lý sơ bộ và dẫn về hệ thống xử lý nước thải tập trung của dự án khu dân cư do công ty TNHH đầu tư địa ốc làm chủ đầu tư để xử lý trước khi xả thải ra nguồn tiếp nhận (công ty TNHH đầu tư địa ốc đã được cấp giấy phép môi trường, trong đó có biện pháp xử lý nước thải từ trung tâm thương mại). Chất thải rắn sinh hoạt khoảng 1,5 tấn/ngày; chất thải rắn công nghiệp thông thường khoảng 5 tấn/năm; chất thải nguy hại tối đa 436 kg/năm. Tôi xin hỏi, hiện nay trung tâm thương mại thuộc đối tượng phải thực hiện thủ tục giấy phép môi trường hay đăng ký môi trường theo quy định?

Gia đình tôi được giao ruộng từ năm 1993, năm 2000 khi điều chỉnh giao bổ sung, gia đình xin giao đất ruộng về vùng quy hoạch chuyển đổi được phép làm vườn ao. Hồ sơ đo đạc năm 2006 đã thể hiện loại đất là vườn ao (bản đồ địa chính năm 2006). Giờ gia đình tôi muốn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được trả lời do không có giấy tờ cho phép chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất vườn ao nên không cấp bìa đất nông nghiệp được. Xã cũng không lưu giấy tờ gì chứng minh gia đình tôi được phép chuyển đổi. Gia đình tôi sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch. Tôi xin hỏi, tôi cần làm gì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp?

Căn cứ Điều 30 Luật Đường bộ và điểm a khoản 1 Điều 32 Nghị định số 165/2024/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lựa chọn tổ chức kinh doanh dịch vụ thẩm tra an toàn giao thông đủ điều kiện để thực hiện thẩm tra an toàn giao thông trong giai đoạn lập dự án đầu tư, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Trường hợp thuê tư vấn thẩm tra dự án, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở mà tư vấn thẩm tra dự án, thiết kế có đủ điều kiện năng lực về thẩm tra an toàn giao thông đường bộ thì có thể được lựa chọn để thực hiện thẩm tra an toàn giao thông dự án, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Tôi cho rằng việc thẩm tra an toàn giao thông là cần thiết, tuy nhiên, ông đặt vấn đề, đối với các công trình, dự án quy mô nhỏ, đường giao thông nông thôn, các dự án chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì có cần thiết thực hiện thẩm tra an toàn giao thông hay không? Vì đối với các dự án như các công trình xây dựng nông thôn mới, các dự án quy mô nhỏ do cấp xã làm chủ đầu tư nếu thực hiện các nội dung này sẽ kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư và tăng tổng mức đầu tư. Do vậy, tôi đề nghị có hướng dẫn đối với các công trình quy mô nhỏ nêu trên.

Ban quản lý dự án của tôi được UBND tỉnh giao làm chủ đầu tư dự án A, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước; hình thức quản lý dự án là Ban quản lý dự án trực tiếp quản lý dự án; loại hợp đồng gói thầu xây lắp theo đơn giá cố định; thời gian ký hợp đồng tháng 10/2024. Đến nay đã thi công xây dựng hoàn thành. Hiện nay, đơn vị tôi đang thực hiện thủ tục quyết toán dự án hoàn thành; tuy nhiên, trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thẩm tra phê duyệt quyết toán đề nghị chủ đầu tư phải hoàn thiện thủ tục ký, đóng dấu vào các biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng các lần thanh toán mới đủ điều kiện để tiếp nhận (thực tế biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng giao nộp cho đơn vị thẩm tra đã có chữ ký đại diện hợp pháp và đóng dấu của nhà thầu tư vấn giám sát thi công và nhà thầu thi công xây dựng; chữ ký cán bộ phụ trách trực tiếp của Ban quản lý dự án). Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành: khoản 3 Điều 22 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; khoản 2 Điều 17 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 11 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng); điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng; Đơn vị tôi đang hiểu thành phần tham gia ký xác nhận biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng phục vụ thanh toán, quyết toán dự án A nêu trên bao gồm người giám sát thi công xây dựng của chủ đầu tư (ở đây là nhà thầu tư vấn giám sát thi công) và nhà thầu thi công xây dựng. Chủ đầu tư không bắt buộc phải ký, đóng dấu vào nội dung biên bản này hoặc có thể không cần phải tham gia. Xin hỏi, đơn vị tôi hiểu như trên có đúng không?

Năm 2014, UBND xã bán trái thẩm quyền cho gia đình tôi 1 lô đất, gia đình đã nộp đủ tiền. Năm 2017, UBND xã quy hoạch khu dân cư, có bản vẽ quy hoạch tỉ lệ 1/500, đã được UBND tỉnh giao đất để quy hoạch điểm dân cư. Lô đất gia đình tôi mua thuộc 1 trong 7 lô đất xã quy hoạch khu dân cư. Xin hỏi, gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận hay không?

QCVN 06:2022/BXD có quy định: “Các gian phòng sản xuất và các gian phòng kho, kể cả các phòng thí nghiệm và nhà xưởng có diện tích trên 50 m², các gian phòng chuẩn bị đồ ăn có thiết bị đun nấu có công suất trên 10 kW trong các nhà thuộc nhóm F1, F2, F3 và F4, được xếp vào nhóm F5”. Tôi xin hỏi, “công suất trên 10 kW” nêu trên là công suất của từng thiết bị đun nấu riêng lẻ hay là tổng công suất của tất cả thiết bị đun nấu trong khu vực bếp nấu ăn mà công ty dự kiến lắp đặt?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi được cấp năm 2019, mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị. Sau khi sáp nhập địa giới, thực hiện chính quyền 2 cấp, ông Khanh liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận thì được hướng dẫn cấp đổi lại mục đích sử dụng đất là đất ở tại nông thôn. Tôi xin hỏi, như vậy có đúng không?

Gia đình tôi có thửa đất trồng cây lâu năm, diện tích 350 m2, nằm trong khu dân cư có quy hoạch khu đất ở. Gia đình muốn chuyển đổi 100 m2 sang đất ở để xây nhà. Tháng 1/2025, gia đình tôi có làm thủ tục xin chuyển đổi nhưng Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện từ chối phê duyệt với lý do: thửa đất không đủ điều kiện tách thửa do mặt tiền thửa đất không đủ 10 m để tách làm 2 thửa theo quy định và yêu cầu gia đình bà chuyển đổi toàn bộ diện tích 350 m2 (kích thước thửa đất là: 8,92 m x 39,90 m). Hoàn cảnh kinh tế của gia đình tôi không đủ để thực hiện chuyển mục đích toàn bộ thửa đất. Tôi xin hỏi, Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dẫn như vậy có đúng không? Làm thế nào để gia đình tôi có thể xây được nhà mà không sai phạm luật?

Tôi xin hỏi, giấy chuyển nhượng đất làm nhà có chứng thực năm 1989, nay Chủ tịch xã đã chứng thực giấy trên, xác nhận thửa đất mua bán năm 1989 là đất ở, vậy khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu, có đủ căn cứ để áp dụng điểm d khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (hay điểm d khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024) hay không? Trên giấy đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ mua bán có chữ ký của các bên liên quan nên theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (hay khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024) thì trường hợp này được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất có đúng không? Đồng thời có áp dụng được khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 (hay khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2024) để được công nhận loại đất là đất ở hay không?

Theo khoản 2 Điều 9 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn: “Đối với các lô đất đáp ứng các quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 10 Nghị định này thì quy hoạch chi tiết được lập theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập “quy hoạch tổng mặt bằng”), không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và không tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch”. Tuy nhiên Sở Xây dựng lại quy định “không thực hiện theo hình thức lập quy hoạch tổng mặt bằng mà phải thực hiện theo quy định về lập quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn”. Tôi xin hỏi, như vậy có đúng thẩm quyền hay không?

Hộ ông Nguyễn Văn A được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền 300 m2 đất để xây dựng nhà ở và đã thu tiền để được sử dụng đất từ năm 1996. Từ năm 1996 đến tháng 3/2015, hộ ông Nguyễn Văn A sử dụng đất để trồng cây. Đến năm 2015 thì hộ ông Nguyễn Văn A mới xây dựng công trình nhà ở. Theo Điều 140 Luật Đất đai, những trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì phải sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014. Tôi xin hỏi, vậy với trường hợp nêu trên thì ông Nguyễn Văn A có đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng 300 m2 là đất ở không (quy hoạch là đất ở dân cư; không có tranh chấp với ai)? Nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì áp dụng theo khoản nào của Điều 140 (đề nghị được hướng dẫn thêm về cụm từ sử dụng ổn định đối với tình huống này)? Nếu không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng 300 m2 đất ở thì việc hộ gia đình xây dựng nhà ở năm 2015 trên đất UBND xã giao không đúng thẩm quyền cơ quan quản lý nhà nước xử lý giải quyết trường hợp này như thế nào? Mặt khác, đối với trường hợp UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền 300 m2 đất để xây dựng nhà ở (đã thu tiền sử dụng đất để được sử dụng đất) từ năm 1996; nhưng đến thời điểm này mới bắt đầu tiến hành xây dựng (địa bàn xã là đất ở nông thôn, chưa có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu thuộc địa bàn miễn phép xây dựng) thì có đủ điều kiện xây dựng nhà ở không? Nếu không đủ điều kiện thì xử lý vi phạm hành chính theo quy định như thế nào?