Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Thửa đất số 1 có chủ sử dụng đất là gia đình ông A; thửa đất số 2 có chủ sử dụng là gia đình ông B; thửa đất số 3 có chủ sử dụng đất là gia đình ông C. Các thửa 1, 2, 3 là các thửa đất liền kề trong khu dân cư (đất xây dựng nhà ở trong khu dân cư; hiện trạng sử dụng là nhà ở của các hộ gia đình). Năm 2005, địa phương thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính cho khu vực, trong đó có 3 thửa đất nêu trên và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đại trà. Đến nay, thửa đất số 2 và số 3 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất số 1 chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trước đây khi đo đạc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đại trà thì thửa đất này có trong phương án cấp Giấy chứng nhận của địa phương. Tuy nhiên gia đình chưa có nhu cầu nên chưa đề nghị cấp Giấy chứng nhận). Năm 2021, gia đình ông A đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất số 1. Theo đó, đơn vị đo đạc thực hiện đo hiện trạng sử dụng đất của thửa đất số 1 theo hiện trạng đang quản lý sử dụng. Kết quả đo đạc hiện trạng cho thấy, so với bản đồ địa chính lập năm 2005 có sự sai lệch, 3 thửa đất bị chồng lấn. Đáng chú ý, ranh giới hiện trạng đã sử dụng ổn định từ trước đến nay, gia đình ông B đã xây dựng công trình trước, gia đình ông C đã xây dựng công trình trước, gia đình ông A xây dựng công trình sau cùng; đến nay ranh giới hiện trạng đã tồn tại công trình của 3 gia đình. Các gia đình đều không có tranh chấp gì từ trước đến nay và đều tôn trọng ranh giới thực tế hiện trạng (khi xây dựng công trình, các gia đình đều chỉ dẫn mốc giới). Chỉ đến khi năm 2021 đơn vị đo đạc thực hiện đo đạc hiện trạng sử dụng đất của thửa đất số 1 và thông báo kết quả so với bản đồ địa chính lập năm 2005 có sai lệch, chồng lấn thì các gia đình đều ngạc nhiên. Đến nay việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1 gặp khó khăn do vướng mắc nêu trên. Vướng mắc này là trường hợp cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Tuy nhiên về mặt quản lý nhà nước, tôi đề nghị cơ quan cấp trên có hướng dẫn chung cách giải quyết dựa trên những căn cứ pháp luật hiện hành. Cá nhân tôi đề xuất một số hướng giải quyết như sau: Phương án 1, cả 3 hộ gia đình đều công nhận ranh giới theo hiện trạng là đúng và đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết theo ranh giới hiện trạng các gia đình đang quản lý sử dụng. Phương án 2, các hộ gia đình tặng cho nhau phần diện tích đất bị chồng lấn. Phương án 3, các hộ gia đình chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất bị chồng lấn.

Bà B.T.K.T có diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận nằm trong phạm vi thu hồi đất, tuy nhiên thời điểm kiểm kê đến phê duyệt phương án bồi thường, thu hồi đất thì bỏ sót phần đất trên của bà T (phê duyệt phương án bồi thường cho ông B.V.R và bà N.T.R là một thửa lớn bao gồm luôn thửa của bà B.T.K.T), đồng thời đã chi tiền bồi thường cho ông B.V.R và bà N.T.R, trường hợp điều chỉnh phương án thì số tiền tăng lên mà dự án đã kết thúc đưa vào hoạt động gần 5 năm. Tôi xin hỏi, quy định hiện nay có cho phép điều chỉnh quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường đối với dự án đã kết thúc không, hay phải có nguồn vốn từ chủ đầu tư, sau đó Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức lập phương án điều chỉnh trình UBND xã thông qua Phòng Kinh tế thẩm định trước khi trình Hội đồng bồi thường (thành lập lại Hội đồng bồi thường mới) thông qua?

Đơn vị tôi đang làm chủ đầu tư 1 dự án giao thông bằng nguồn vốn đầu tư công, đã được phê duyệt dự án gồm cả đường và cầu (cầu gồm 12 nhịp giản đơn, dài khoảng 450 m). Đơn vị đang lập thiết kế triển khai sau khi phê duyệt dự án (thiết kế bản vẽ thi công - 2 bước), tư vấn thiết kế có đề xuất thay đổi chuyển 3 nhịp cầu giản đơn (nhịp cầu dẫn) với chiều dài khoảng 150 m thành đường với lý do bước trước chưa khảo sát địa chất kĩ và tiết kiệm kinh phí hơn. Tôi xin hỏi, theo quy định của Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, đơn vị ông có phải trình cấp quyết định đầu tư điều chỉnh thiết kế cơ sở, hoặc chấp thuận điều chỉnh theo khoản 2 Điều 43 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP mới không?

Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2018, đã được cập nhật trên Hệ thống 751 và thuộc diện xem xét tháo gỡ theo Nghị quyết số 29/2026/QH16. Thanh tra tỉnh đã có văn bản xác nhận dự án đáp ứng điều kiện tại điểm a khoản 3 Điều 3 của Nghị quyết. Trong quá trình Sở Tài chính lấy ý kiến, 8/8 cơ quan, đơn vị phản hồi xác nhận và thống nhất việc cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án là cần thiết; Cơ quan thuế tỉnh cũng xác nhận doanh nghiệp không còn nợ ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cơ quan tham mưu (Sở Tài chính) cho rằng việc đáp ứng điểm d khoản 1 Điều 12 cần được làm rõ thêm, nhất là phạm vi, tỷ lệ và hình thức “ứng trước một phần” tiền bồi thường. Hiện còn hai nội dung có cách hiểu khác nhau: Về khoản tiền nhà đầu tư đã chi trả cho người dân: Nhà đầu tư đã chi trả trước cho một hộ dân trong phạm vi dự án trên cơ sở dự thảo phương án bồi thường do Trung tâm Phát triển quỹ đất lập, đã được niêm yết công khai và thông qua Tổ tư vấn nhưng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan tham mưu cho rằng khoản chi chỉ phù hợp khi được thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt và chi trả thông qua Trung tâm Phát triển quỹ đất. Việc phương án bồi thường chưa được phê duyệt xuất phát từ quá trình thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh ngày 16/11/2020 và hướng dẫn của cơ quan chuyên môn về tài nguyên, môi trường năm 2021 về việc tạm thời chưa xem xét, giải quyết vướng mắc đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị có vốn ngoài ngân sách. Do đó, giá đất cụ thể chưa được xác định để làm cơ sở phê duyệt phương án bồi thường. Về khoản tiền nhà đầu tư đã tạm ứng cho Trung tâm Phát triển quỹ đất: Nhà đầu tư đã tạm ứng kinh phí cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh theo hợp đồng đã ký để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng sạch. Tuy nhiên, cơ quan tham mưu cho rằng đây chỉ là quan hệ hợp đồng giữa nhà đầu tư và Trung tâm Phát triển quỹ đất, chưa đủ cơ sở xác định là khoản ứng tiền phục vụ công tác bồi thường theo điểm d khoản 1 Điều 12. Từ tình huống trên, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, hướng dẫn các nội dung sau: Thứ nhất, với các tình tiết nêu trên, dự án có thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 29/2026/QH16 để UBND tỉnh rà soát, quyết định cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất hay không? Thứ hai, việc phương án bồi thường chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt có làm mất điều kiện áp dụng điểm d khoản 1 Điều 12 hay chỉ ảnh hưởng đến việc xem xét công nhận, khấu trừ hoặc hoàn trả khoản tiền nhà đầu tư đã ứng theo Điều 8 Nghị định số 147/2026/NĐ-CP? Thứ ba, căn cứ Điều 6 Nghị định số 147/2026/NĐ-CP, khi dự án đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, quốc phòng, an ninh và năng lực của nhà đầu tư, UBND tỉnh có được quyết định cho phép dự án tiếp tục với các điều kiện kiểm soát cụ thể, sau đó mới hoàn thiện thủ tục bồi thường, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, giao đất và cho thuê đất hay không? Thứ tư, trường hợp dự án chưa đủ cơ sở để được cho phép tiếp tục, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn cụ thể điều kiện pháp lý hoặc tài liệu còn thiếu để cơ quan địa phương và nhà đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Gia đình tôi nhận chuyển nhượng đất ngày 3/5/2000, xây nhà từ năm 2000 và ở ổn định liên tục đến nay, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, mua bằng giấy viết tay. Thửa đất trên được UBND xã cấp cho chủ cũ theo đơn xin giao đất xây nhà ngày 28/7/1994. Nay gia đình tôi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 200 m2 đất ở, 100 m2 đất trồng cây lâu năm. Tôi xin hỏi, thời điểm bắt đầu sử dụng đất của tôi được xác định theo năm nào? Thời điểm làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính năm nào? Trường hợp giao trái thẩm quyền, thời điểm bắt đầu sử dụng đất và thời điểm xây nhà giống nhau hay không (vì liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính), căn cứ điều khoản nào?

Tôi có kinh nghiệm làm việc tại các dự án cấp I, II, III (vai trò nhà thầu) và có bằng đại học chính quy được 8 năm. Hiện ông chưa có chứng chỉ hành nghề xây dựng, vậy tôi có thể bỏ qua chứng chỉ hạng III để thi hạng II hoặc hạng I được không?

Tôi nhận chuyển nhượng một thửa đất nông nghiệp đã có Giấy chứng nhận mang tên Hộ ông A bằng hợp đồng có đóng dấu xác nhận của UBND xã. Trong hợp đồng nêu trên, bên mua có chữ ký của vợ chồng tôi, bên bán chỉ có chữ ký của người chồng là ông A. Tôi nộp hồ sơ đăng ký biến động đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 lên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, tuy nhiên được trả lời, hồ sơ không thể hiện ông A được thay mặt hộ ông A toàn quyền ký chuyển nhượng. Tôi xin hỏi, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả lời vậy có đúng không? Điểm a mục 2 Phần XI Phụ lục I kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP có nội dung “giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền”, vậy “đủ chữ ký” có nghĩa là phải có đủ chữ ký các thành viên trong hộ gia đình ông A tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận hay có chữ ký của bên bán và bên mua (đủ 2 bên) là được?

Địa phương tôi đang triển khai dự án xây dựng tuyến đường giao thông trong đó có hạng mục làm cầu, kè công trình thủy lợi (công trình thủy lợi do UBND tỉnh quản lý), dự án xây dựng tuyến đường giao thông do UBND xã phê duyệt quyết định đầu tư. Tôi xin hỏi, theo quy định của Luật Thủy lợi, nghị định hướng dẫn thi hành Luật thì hoạt động làm cầu, kè qua công trình thủy lợi có phải xin cấp phép hoạt động trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi không?

Ban quản lý dự án của tôi được giao quản lý một dự án sử dụng vốn Nhà nước ngoài đầu tư công, tổng mức đầu tư 135 tỷ đồng. Sau khi đấu thầu và triển khai thực hiện dự án gần xong, số tiền thừa do đấu thầu giảm và dự phòng còn lại chưa sử dụng là 35 tỷ đồng. Lúc này, chủ đầu tư muốn triển khai thêm các hạng mục khác (phát sinh mới) từ nguồn kinh phí còn thừa ở trên bằng cách triển khai bổ sung công tác mua sắm mới và mở rộng hợp đồng với các nhà thầu. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này, Ban quản lý dự án có được hưởng thêm chi phí quản lý dự án từ các hạng mục phát sinh này không?

Tôi là vợ liệt sĩ, ông Trần Văn Dũng là con liệt sĩ. Đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn, giải đáp vướng mắc về chính sách đất đai đối với trường hợp của gia đình chính sách như sau: - Về nguồn gốc thửa đất gốc ban đầu: Thửa đất số 13 có nguồn gốc địa giới cũ thuộc xã Văn Đức, huyện Gia Lâm, do cha ông để lại, hộ gia đình sử dụng ổn định liên tục từ xưa và có xây dựng nhà ở từ năm 1974 ở cho đến nay (trước ngày 18/12/1980). Ngày 21/4/2000, thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình ông Trần Văn Dũng, diện tích ban đầu 1.039 m², mục đích sử dụng ghi chung là: “Làm nhà ở + Vườn”. - Về biến động đính chính diện tích và tách thửa năm 2019: Ngày 11/9/2019, cơ quan quản lý đất đai thực hiện ghi dòng đính chính trên sổ gốc: “Đính chính đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Mục đích sử dụng: Đất ở 300.0 m², đất vườn 739.0 m²; thời hạn sử dụng: Đất ở lâu dài, đất vườn sử dụng đến ngày 21/04/2050; theo hồ sơ số 000129.SN.001”. Sau đó, diện tích thực tế thửa đất được đo đạc kỹ thuật địa chính xác định lại là 1.017,6 m² (gồm 300 m² đất ở và 717,6 m² đất vườn dôi dư) theo hồ sơ số 000129.TD.002. Ngày 29/10/2019, do nhu cầu phân chia tài sản nội bộ gia đình, thửa đất gốc số 13 được đo đạc tách thành 3 thửa đất riêng biệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các thành viên cùng chung hộ khẩu: Thửa số 13 (1) diện tích 200 m², mục đích: Đất vườn, đứng tên tôi - vợ liệt sĩ. Thửa số 13 (2) diện tích 300 m², mục đích: Đất ở, đứng tên ông Trần Ngọc Vương. Thửa số 13 (3) diện tích 517,6 m², mục đích: Đất vườn, đứng tên ông Trần Văn Dũng - con liệt sĩ. Mặc dù đã tách thành các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập cho từng cá nhân để thuận tiện quản lý, nguồn gốc lịch sử của toàn bộ diện tích 1.017,6 m² này là hoàn toàn thống nhất, liên tục và hình thành từ thửa gốc số 13 có nhà ở ổn định từ trước năm 1980. - Về quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính và vướng mắc phát sinh: Năm 2025, gia đình tôi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở cho 2 thửa đất vườn, thửa 13 (1) của tôi và thửa 13 (3) của ông Dũng. Đến tháng 4/2026, dù hoàn cảnh kinh tế của gia đình thân nhân liệt sĩ còn nhiều khó khăn, gia đình đã rất cố gắng vay mượn hoàn thành nghĩa vụ thuế để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa 200 m² và đã nộp một phần nghĩa vụ tài chính cho thửa 517,6 m². Tháng 5/2026, gia đình đối chiếu quy định mới của Luật Đất đai 2024 và Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, nhận thấy thửa đất gốc số 13 có đủ điều kiện để được xác định lại diện tích đất ở theo hạn mức công nhận mới đối với đất sử dụng trước năm 1980 (giúp giảm diện tích vượt hạn mức và giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích phần còn lại). Tuy nhiên, qua trao đổi, cán bộ địa chính xã giải thích, thửa đất gốc đã có dòng đính chính rõ diện tích đất ở (300 m²) và đất vườn (739 m²) vào năm 2019 trên sổ gốc nên nay không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục xác định lại diện tích đất ở nữa. Năm 2019, khi lập Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung, gia đình đã chủ động dồn toàn bộ 300 m² đất ở sang cho thửa của ông Trần Ngọc Vương, nên hai thửa còn lại của tôi và ông Trần Văn Dũng về mặt hiện trạng pháp lý chỉ còn là đất nông nghiệp (đất vườn), không có cơ sở để xác định lại diện tích đất ở. Việc xác định lại diện tích đất ở chỉ áp dụng đối với thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thực tế, trong khi hai thửa của tôi và ông Dũng sau khi tách ra là đất vườn nông nghiệp thuần túy, không có nhà ở. Xin hỏi, với các điều kiện nêu trên, gia đình tôi có đủ căn cứ để thực hiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định hiện hành không? Ý kiến từ chối của cán bộ xã với lý do thửa đất gốc đã có dòng đính chính diện tích đất ở năm 2019 có đúng với tinh thần quy định chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024 hay không? Khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động/chuyển mục đích sử dụng đất đối với hai thửa vườn nêu trên, cơ quan quản lý đất đai địa phương có trách nhiệm thực hiện xác định lại diện tích đất ở dôi dư trong hạn mức (tối đa 900 m²) theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và điểm c khoản 3 Điều 14 Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND hay không?

Tôi mua ba thửa đất gồm ba sổ liền nhau. Tôi muốn nhập lại thành một sổ, nhưng bên môi giới cho biết, chỉ có thể nhập thành hai sổ vì có hai sổ cùng thời hạn sử dụng là năm 2071, còn một sổ thời hạn sử dụng là năm 2043. Ba sổ là ba thửa đất liền nhau, cùng loại hình là đất trồng cây lâu năm. Tôi xin hỏi, có cách nào để tôi có thể nhập thành một sổ đỏ không?