Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Trang cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi còn trống ba dòng. Hiện nay đăng ký thế chấp đã được thực hiện điện tử, không còn in lên trang cập nhật. Tôi được hướng dẫn, tương lai tôi có nhu cầu đăng ký thế chấp thì không cần phải đổi Giấy chứng nhận, nhưng sau khi đăng ký thế chấp mà có nhu cầu xóa thế chấp thì khi xóa xong phải đổi Giấy chứng nhận mới. Quy trình đăng ký và xóa thế chấp hiện nay là đăng ký điện tử toàn trình, vậy tương lai tôi đăng ký và xóa thế chấp nhiều lần thì trang cập nhật vẫn còn trống 3 dòng như nguyên trạng, vậy tôi có bắt buộc phải đi đổi Giấy chứng nhận mới hay không?

Tôi muốn xây dựng trại chăn nuôi lợn (đất đã phù hợp quy hoạch sử dụng, đã chuyển đổi sang đất nông nghiệp khác), diện tích 495 m2 trên 1 dãy chuồng. Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi được miễn giấy phép xây dựng thì có phải chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ gì để xuất trình khi các cơ quan chức năng kiểm tra hay không?

Trong quá trình thực hiện công tác thiết kế, lập và trình duyệt phương án kỹ thuật-dự toán cũng như nghiệm thu các dự án khảo sát địa hình thực tế, tôi nhận thấy một số bất cập liên quan đến việc áp dụng các quy định tại Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT. Bất cập về việc thiếu chỉ tiêu định lượng đối với lưới khống chế đo vẽ (cấp 1 và cấp 2) Khoản 7 Điều 7 Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT quy định cụ thể mật độ tối thiểu đối với lưới trắc địa quốc gia và lưới khống chế cơ sở (vùng đô thị là 4 điểm/1 km2, vùng chưa xây dựng là 1 điểm/1 km2). Tuy nhiên, đối với Lưới khống chế đo vẽ (cấp 1 và cấp 2), Thông tư chỉ nêu nguyên tắc định tính tại khoản 1 Điều 25: "Lưới đo vẽ cấp 2 là cấp lưới khống chế cuối cùng được phép phát triển nếu mật độ điểm khống chế thuộc lưới cấp cao hơn chưa đủ để đo vẽ hết khu đo", hoàn toàn không ban hành bảng biểu hay công thức định lượng mật độ tối đa/tối thiểu cho cấp lưới này. Do thiếu chỉ số định lượng pháp lý làm thước đo, khi trình duyệt phương án kỹ thuật, các chủ đầu tư, đơn vị thẩm tra và các cơ quan thanh tra/kiểm toán sau này thường có những cách hiểu rất khác nhau. Nhiều nơi áp đặt một cách máy móc mật độ của lưới khống chế cơ sở (4 điểm/1 km2) cho cả lưới đo vẽ cấp 1 và cấp 2, gây ách tắc rất lớn cho công tác phê duyệt dự án và quyết toán khối lượng của cá nhân tôi cũng như các đơn vị liên quan. Bất cập trong việc áp dụng mật độ diện tích (1 điểm/1 km2) đối với công trình dạng tuyến Tiêu chuẩn tính mật độ điểm khống chế rải đều trên mỗi km2 chỉ phù hợp với các dự án đo vẽ dạng diện tích tập trung (dạng vùng). Công trình dạng tuyến (đường giao thông, hành lang đường điện, kênh mương...) có đặc thù chiều dài chạy dọc rất lớn nhưng bề rộng giải tỏa khảo sát hành lang cực kỳ hẹp. Ví dụ, một tuyến đường giao thông hoặc hành lang đường điện có chiều dài 20 km, bề rộng khảo sát hành lang là 50 m. Diện tích ranh giới khu đo thực tế của tuyến chỉ đạt: 20 km * 0,05 km = 1 km2. Nếu áp dụng máy móc quy định tại điểm b khoản 7 Điều 7 Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT (đối với khu vực nông thôn, chưa xây dựng là 1 điểm/1 km2), thì toàn bộ tuyến đường dài 20 km này chỉ được phép thiết kế chôn một điểm khống chế. Việc chỉ có một mốc khống chế trên suốt 20 km tuyến chạy dài là hoàn toàn bất khả thi về mặt kỹ thuật, không thể thực hiện đo đạc thực địa và không có cơ sở thông hướng ngắm để vận hành máy móc. Tuy nhiên, nếu thiết kế tăng số lượng mốc lên để bảo đảm kỹ thuật đo vẽ ngoài thực địa thì khi quyết toán, các cơ quan thẩm định, kiểm toán lại dựa vào diện tích ranh giới dự án (1 km2) để cắt giảm khối lượng, xuất toán kinh phí đo đạc của tôi. Sự không đồng bộ giữa quy trình công nghệ GNSS và yêu cầu chôn mốc theo cặp thông hướng Khoản 2 Điều 29 Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT cho phép sử dụng công nghệ GNSS đa trạm gốc (CORS) để đo vẽ chi tiết trực tiếp địa hình. Máy thu vệ tinh chỉ cần bầu trời thông thoáng để đạt lời giải FIXED, hoạt động độc lập và không cần thông hướng mặt đất với nhau. Tuy nhiên, khoản 6 Điều 28 vẫn yêu cầu các điểm lưới đo vẽ cấp 2 phải được thiết kế và đo theo từng cặp thông hướng. Yêu cầu thông hướng thực chất chỉ phục vụ cho việc định hướng của máy toàn đạc điện tử đo chi tiết sau này tại các vùng khuất sóng vệ tinh. Đối với các khu vực hoàn toàn thông thoáng (đồng ruộng, bãi cát), việc bắt buộc phải thiết kế chôn mốc vật lý theo cặp thông hướng để đo bằng RTK/CORS gây phát sinh lãng phí lớn về chi phí chôn mốc, nhân công ngoại nghiệp của dự án mà không mang lại giá trị sử dụng thực tế. Để tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho cá nhân tôi cũng như các đơn vị khảo sát và chủ đầu tư thống nhất thực hiện, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải đáp và hướng dẫn rõ các nội dung sau: Về cơ sở xác định số lượng điểm lưới đo vẽ, trong trường hợp Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT không ban hành bảng quy định cụ thể về mật độ định lượng cố định (số điểm trên một đơn vị diện tích) đối với lưới đo vẽ cấp 1 và cấp 2, chủ đầu tư và đơn vị khảo sát phải căn cứ vào tiêu chí, quy chuẩn hoặc công thức định lượng cụ thể nào để tính toán và phê duyệt số lượng điểm lưới đo vẽ cấp 1, cấp 2 trong phương án kỹ thuật - dự toán? Khi tiến hành nghiệm thu, quyết toán và phục vụ công tác thanh tra, kiểm toán sau này, các bên phải dựa vào căn cứ pháp lý nào để chứng minh tính hợp lý của số lượng mốc đã thực hiện? Về công trình dạng tuyến, đối với các dự án khảo sát công trình dạng tuyến chạy dài có chiều rộng hẹp (như ví dụ tuyến 20 km nêu trên), phương pháp, chỉ tiêu kỹ thuật hoặc quy định cụ thể nào được áp dụng để xác định số lượng điểm lưới khống chế đo vẽ cấp 1 và cấp 2 hợp pháp, đúng quy định? Về yêu cầu thành lập lưới cấp 2 khi đo bằng CORS, khi ứng dụng công nghệ đo GNSS mạng lưới trạm định vị vệ tinh quốc gia (CORS) để đo vẽ chi tiết trực tiếp địa hình theo khoản 2 Điều 29 Thông tư số 68/2015/TT-BTNMT, quy định hướng dẫn cụ thể như thế nào đối với việc thành lập lưới khống chế đo vẽ cấp 2? Có bắt buộc phải xây dựng lưới đo vẽ cấp 2 vật lý trên thực địa đối với các khu vực hoàn toàn thông thoáng hay không?

Gia đình tôi có một mảnh đất ở, đóng thuế sử dụng đất ở tại đô thị đầy đủ các năm từ khi mua vào năm 2010 (biên lai thu thuế đầy đủ). Năm 2013, theo quy hoạch của quận và mới đây theo quy hoạch tầm nhìn đến năm 2050 của UBND Thành phố, mảnh đất của gia đình tôi thuộc quy hoạch cây xanh. Tôi xin hỏi, vậy gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với đất ở như biên lai thu thuế hay không (nếu có, đề nghị hướng dẫn các thủ tục cần thực hiện)? Khi nhà nước thực hiện dự án, gia đình tôi có được đền bù theo giá đất ở (như biên lai thu thuế đất hằng năm thu từ đất ở) hay không?

Theo Quyết định số 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ Xây dựng công bố mẫu hợp đồng xây dựng, mẫu hợp đồng tư vấn khảo sát xây dựng và mẫu hợp đồng tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế riêng thể hiện tại Phụ lục số I, II và V. Tôi xin hỏi, vậy đối với công tác khảo sát và lập báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế chung một hợp đồng thì áp dụng mẫu hợp đồng nào là phù hợp? Căn cứ tính chất kỹ thuật, trình tự thực hiện thì công tác khảo sát địa chất, khảo sát địa hình và lập báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế là các loại dịch vụ tư vấn có tính chất độc lập, chuyên sâu, thực hiện theo trình tự thời gian khác nhau (phải có số liệu khảo sát trước mới hoàn thiện được báo cáo nghiên cứu khả thi). Vậy, có được tách riêng thành các gói thầu để lựa chọn nhà thầu có năng lực phù hợp chuyên môn và ký hợp đồng theo các mẫu hướng dẫn của Quyết định số 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026 không?

Thửa đất số 1 có chủ sử dụng đất là gia đình ông A; thửa đất số 2 có chủ sử dụng là gia đình ông B; thửa đất số 3 có chủ sử dụng đất là gia đình ông C. Các thửa 1, 2, 3 là các thửa đất liền kề trong khu dân cư (đất xây dựng nhà ở trong khu dân cư; hiện trạng sử dụng là nhà ở của các hộ gia đình). Năm 2005, địa phương thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính cho khu vực, trong đó có 3 thửa đất nêu trên và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đại trà. Đến nay, thửa đất số 2 và số 3 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất số 1 chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trước đây khi đo đạc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đại trà thì thửa đất này có trong phương án cấp Giấy chứng nhận của địa phương. Tuy nhiên gia đình chưa có nhu cầu nên chưa đề nghị cấp Giấy chứng nhận). Năm 2021, gia đình ông A đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất số 1. Theo đó, đơn vị đo đạc thực hiện đo hiện trạng sử dụng đất của thửa đất số 1 theo hiện trạng đang quản lý sử dụng. Kết quả đo đạc hiện trạng cho thấy, so với bản đồ địa chính lập năm 2005 có sự sai lệch, 3 thửa đất bị chồng lấn. Đáng chú ý, ranh giới hiện trạng đã sử dụng ổn định từ trước đến nay, gia đình ông B đã xây dựng công trình trước, gia đình ông C đã xây dựng công trình trước, gia đình ông A xây dựng công trình sau cùng; đến nay ranh giới hiện trạng đã tồn tại công trình của 3 gia đình. Các gia đình đều không có tranh chấp gì từ trước đến nay và đều tôn trọng ranh giới thực tế hiện trạng (khi xây dựng công trình, các gia đình đều chỉ dẫn mốc giới). Chỉ đến khi năm 2021 đơn vị đo đạc thực hiện đo đạc hiện trạng sử dụng đất của thửa đất số 1 và thông báo kết quả so với bản đồ địa chính lập năm 2005 có sai lệch, chồng lấn thì các gia đình đều ngạc nhiên. Đến nay việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1 gặp khó khăn do vướng mắc nêu trên. Vướng mắc này là trường hợp cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Tuy nhiên về mặt quản lý nhà nước, tôi đề nghị cơ quan cấp trên có hướng dẫn chung cách giải quyết dựa trên những căn cứ pháp luật hiện hành. Cá nhân tôi đề xuất một số hướng giải quyết như sau: Phương án 1, cả 3 hộ gia đình đều công nhận ranh giới theo hiện trạng là đúng và đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết theo ranh giới hiện trạng các gia đình đang quản lý sử dụng. Phương án 2, các hộ gia đình tặng cho nhau phần diện tích đất bị chồng lấn. Phương án 3, các hộ gia đình chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất bị chồng lấn.

Bà B.T.K.T có diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận nằm trong phạm vi thu hồi đất, tuy nhiên thời điểm kiểm kê đến phê duyệt phương án bồi thường, thu hồi đất thì bỏ sót phần đất trên của bà T (phê duyệt phương án bồi thường cho ông B.V.R và bà N.T.R là một thửa lớn bao gồm luôn thửa của bà B.T.K.T), đồng thời đã chi tiền bồi thường cho ông B.V.R và bà N.T.R, trường hợp điều chỉnh phương án thì số tiền tăng lên mà dự án đã kết thúc đưa vào hoạt động gần 5 năm. Tôi xin hỏi, quy định hiện nay có cho phép điều chỉnh quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường đối với dự án đã kết thúc không, hay phải có nguồn vốn từ chủ đầu tư, sau đó Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức lập phương án điều chỉnh trình UBND xã thông qua Phòng Kinh tế thẩm định trước khi trình Hội đồng bồi thường (thành lập lại Hội đồng bồi thường mới) thông qua?

Đơn vị tôi đang làm chủ đầu tư 1 dự án giao thông bằng nguồn vốn đầu tư công, đã được phê duyệt dự án gồm cả đường và cầu (cầu gồm 12 nhịp giản đơn, dài khoảng 450 m). Đơn vị đang lập thiết kế triển khai sau khi phê duyệt dự án (thiết kế bản vẽ thi công - 2 bước), tư vấn thiết kế có đề xuất thay đổi chuyển 3 nhịp cầu giản đơn (nhịp cầu dẫn) với chiều dài khoảng 150 m thành đường với lý do bước trước chưa khảo sát địa chất kĩ và tiết kiệm kinh phí hơn. Tôi xin hỏi, theo quy định của Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, đơn vị ông có phải trình cấp quyết định đầu tư điều chỉnh thiết kế cơ sở, hoặc chấp thuận điều chỉnh theo khoản 2 Điều 43 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP mới không?

Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2018, đã được cập nhật trên Hệ thống 751 và thuộc diện xem xét tháo gỡ theo Nghị quyết số 29/2026/QH16. Thanh tra tỉnh đã có văn bản xác nhận dự án đáp ứng điều kiện tại điểm a khoản 3 Điều 3 của Nghị quyết. Trong quá trình Sở Tài chính lấy ý kiến, 8/8 cơ quan, đơn vị phản hồi xác nhận và thống nhất việc cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án là cần thiết; Cơ quan thuế tỉnh cũng xác nhận doanh nghiệp không còn nợ ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cơ quan tham mưu (Sở Tài chính) cho rằng việc đáp ứng điểm d khoản 1 Điều 12 cần được làm rõ thêm, nhất là phạm vi, tỷ lệ và hình thức “ứng trước một phần” tiền bồi thường. Hiện còn hai nội dung có cách hiểu khác nhau: Về khoản tiền nhà đầu tư đã chi trả cho người dân: Nhà đầu tư đã chi trả trước cho một hộ dân trong phạm vi dự án trên cơ sở dự thảo phương án bồi thường do Trung tâm Phát triển quỹ đất lập, đã được niêm yết công khai và thông qua Tổ tư vấn nhưng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan tham mưu cho rằng khoản chi chỉ phù hợp khi được thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt và chi trả thông qua Trung tâm Phát triển quỹ đất. Việc phương án bồi thường chưa được phê duyệt xuất phát từ quá trình thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh ngày 16/11/2020 và hướng dẫn của cơ quan chuyên môn về tài nguyên, môi trường năm 2021 về việc tạm thời chưa xem xét, giải quyết vướng mắc đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị có vốn ngoài ngân sách. Do đó, giá đất cụ thể chưa được xác định để làm cơ sở phê duyệt phương án bồi thường. Về khoản tiền nhà đầu tư đã tạm ứng cho Trung tâm Phát triển quỹ đất: Nhà đầu tư đã tạm ứng kinh phí cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh theo hợp đồng đã ký để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng sạch. Tuy nhiên, cơ quan tham mưu cho rằng đây chỉ là quan hệ hợp đồng giữa nhà đầu tư và Trung tâm Phát triển quỹ đất, chưa đủ cơ sở xác định là khoản ứng tiền phục vụ công tác bồi thường theo điểm d khoản 1 Điều 12. Từ tình huống trên, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, hướng dẫn các nội dung sau: Thứ nhất, với các tình tiết nêu trên, dự án có thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 29/2026/QH16 để UBND tỉnh rà soát, quyết định cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất hay không? Thứ hai, việc phương án bồi thường chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt có làm mất điều kiện áp dụng điểm d khoản 1 Điều 12 hay chỉ ảnh hưởng đến việc xem xét công nhận, khấu trừ hoặc hoàn trả khoản tiền nhà đầu tư đã ứng theo Điều 8 Nghị định số 147/2026/NĐ-CP? Thứ ba, căn cứ Điều 6 Nghị định số 147/2026/NĐ-CP, khi dự án đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, quốc phòng, an ninh và năng lực của nhà đầu tư, UBND tỉnh có được quyết định cho phép dự án tiếp tục với các điều kiện kiểm soát cụ thể, sau đó mới hoàn thiện thủ tục bồi thường, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, giao đất và cho thuê đất hay không? Thứ tư, trường hợp dự án chưa đủ cơ sở để được cho phép tiếp tục, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn cụ thể điều kiện pháp lý hoặc tài liệu còn thiếu để cơ quan địa phương và nhà đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Gia đình tôi nhận chuyển nhượng đất ngày 3/5/2000, xây nhà từ năm 2000 và ở ổn định liên tục đến nay, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, mua bằng giấy viết tay. Thửa đất trên được UBND xã cấp cho chủ cũ theo đơn xin giao đất xây nhà ngày 28/7/1994. Nay gia đình tôi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 200 m2 đất ở, 100 m2 đất trồng cây lâu năm. Tôi xin hỏi, thời điểm bắt đầu sử dụng đất của tôi được xác định theo năm nào? Thời điểm làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính năm nào? Trường hợp giao trái thẩm quyền, thời điểm bắt đầu sử dụng đất và thời điểm xây nhà giống nhau hay không (vì liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính), căn cứ điều khoản nào?

Tôi có kinh nghiệm làm việc tại các dự án cấp I, II, III (vai trò nhà thầu) và có bằng đại học chính quy được 8 năm. Hiện ông chưa có chứng chỉ hành nghề xây dựng, vậy tôi có thể bỏ qua chứng chỉ hạng III để thi hạng II hoặc hạng I được không?