Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Nghị định số 175/2024/NĐ-CP quy định rõ về trình tự đầu tư xây dựng: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng. Tại Điều 108 chuẩn bị mặt bằng xây dựng, Luật Xây dựng 2014 quy định: "1. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Ủy ban nhân dân các cấp chỉ đạo và tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư đối với dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật. 2. Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng yêu cầu tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quyết định của người có thẩm quyền". Theo dẫn chiếu trên thì việc thu hồi đất, giao đất phải thực hiện sau khi dự án được phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng. Tôi xin hỏi, nhiều dự án đầu tư tiến hành công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, giao đất trước khi dự án đầu tư được duyệt thì có đúng quy định không?

Tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ năm 1995. Đến năm 2025, Giấy chứng nhận được cấp đổi lại theo diện bị thất lạc, hư hỏng hoặc cũ nát. Việc cấp đổi không làm thay đổi người sử dụng đất hay diện tích đất. Nay, khi tôi thực hiện thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai, cán bộ cho rằng Giấy chứng nhận cấp đổi sau ngày 01/7/2004 nên không thuộc trường hợp được xác định lại diện tích đất ở và không tiếp nhận hồ sơ. Tôi xin hỏi, Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/7/2004 nhưng cấp đổi lại sau thời điểm này có được xác định lại diện tích đất ở hay không? Có quy định nào loại trừ trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận khỏi việc xác định lại diện tích đất ở không? Trường hợp Giấy chứng nhận cấp lần đầu trước ngày 01/7/2004 nhưng cấp đổi sau đó, việc xác định lại diện tích đất ở được thực hiện theo quy định nào?

Tôi đang thuê nhà ở xã hội thuộc khu thiết chế công đoàn của tỉnh, dự án này chỉ để cho thuê chứ không bán, vậy tôi có được đăng ký mua nhà ở xã hội của dự án khác trong tỉnh hay không?

Tôi làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhưng được địa phương trả lời, đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 tại TPHCM đến nay đã hết thời hạn hiệu lực theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024 và đồ án Quy hoạch chung TPHCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1125/QĐ-TTg ngày 11/6/2025 chưa xác định cụ thể khu vực đô thị và nông thôn nên chưa có cơ sở để cấp giấy phép xây dựng. Căn cứ Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 32, khoản 33 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14 và điểm k, điểm l khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024), tôi nhận thấy trường hợp của tôi đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Tuy nhiên, ngày 22/12/2025, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 29/2025/QĐ-UBND về phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; quy định về quy mô, thời hạn tồn tại công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn trên địa bàn TPHCM, trong đó, tại Điều 3 chỉ quy định quy mô xây dựng và thời hạn tồn tại của công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho khu vực có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu chức năng, khu vực có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không quy định đối với khu vực có quy hoạch chung xã và quy hoạch chung Thành phố. Do đó, UBND xã không có cơ sở giải quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho ông Phát. Xin hỏi, trong trường hợp này sẽ căn cứ quy định nào để cấp giấy phép xây dựng, hay tôi phải chờ đến khi TPHCM hoàn thiện các quy hoạch phân khu?

Công ty tôi thuộc lĩnh vực may mặc, đã được UBND cấp tỉnh cấp giấy phép môi trường. Tôi xin hỏi, UBND cấp xã có thẩm quyền kiểm tra việc tuân thủ pháp luật bảo vệ môi trường đối với cơ sở của công ty tôi hay không? Nếu được thì căn cứ quy định nào?

Tôi tốt nghiệp Đại học Xây dựng năm 2013. Năm 2020, tôi được cấp chứng chỉ hành nghề xây dựng cá nhân hạng II (thời hạn 05 năm). Tôi làm trong công ty xây dựng từ tháng 4/2020 đến tháng 7/2023. Xin hỏi, thời điểm này tôi đăng ký thi để được cấp lại chứng chỉ hành nghề xây dựng hạng II thì có đạt điều kiện về thời gian tham gia hoạt động xây dựng không?

Gia đình tôi đang thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024. Theo quy định, việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này phải có xác nhận thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp xã, hoặc quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Tuy nhiên, hiện nay UBND tỉnh mới ban hành Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị Nam sông Đuống (tỷ lệ 1/2000), trong đó thửa đất của gia đình tôi nằm trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch. Đến nay chưa có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu chính thức. Tôi xin hỏi, khi mới có quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị, chưa có đồ án quy hoạch, thì việc xác nhận phù hợp quy hoạch được căn cứ vào loại quy hoạch nào? Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị có được dùng làm căn cứ xác nhận sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hay không? Trường hợp chưa có quy hoạch phân khu đô thị được phê duyệt, việc xác nhận sự phù hợp quy hoạch có tiếp tục căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp xã đang có hiệu lực hay không?

Theo Phụ lục VI Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, chức danh chỉ huy trưởng công trường, lĩnh vực không yêu cầu cấp chứng chỉ hành nghề hiện nay chỉ còn lại chỉ huy trưởng công tác thi công xây dựng công trình và chỉ huy trưởng công tác lắp đặt thiết bị công trình. Ở mục 7.1 cột số 3 của Phụ lục có ghi các chuyên ngành đào tạo về kết cấu công trình dân dụng và công nghiệp, công trình ngầm và mỏ, công trình giao thông, thủy điện, công trình thủy lợi, đê điều, công trình cấp nước - thoát nước, kiến trúc, kinh tế xây dựng và chuyên ngành kỹ thuật có liên quan đến xây dựng công trình. Tôi xin hỏi, trường hợp tốt nghiệp theo các chuyên ngành ở trên vừa đề cập đều có thể đứng chức danh chỉ huy trưởng công tác thi công xây dựng công trình nếu đáp ứng các điều kiện khác có liên quan tại Nghị định này, hay là tốt nghiệp giao thông chỉ được làm chỉ huy trưởng dự án giao thông, tốt nghiệp xây dựng dân dụng công nghiệp chỉ được làm dự án xây dựng công nghiệp...?

Năm 2019, gia đình tôi thuộc diện phải di dời ra khỏi vùng ảnh hưởng môi trường 500 m (so với hàng rào khu liên hợp xử lý chất thải). Gia đình đủ điều kiện được đền bù về nhà ở và các công trình trên đất nhưng không đủ điều kiện để đền bù về đất ở (do tôi làm nhà ở nhờ trên đất của anh trai); gia đình chưa được nhà nước giao đất ở. Tại thời điểm có thông báo thu hồi đất, gia đình tôi không có đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn xã. Gia đình thuộc diện kinh tế khó khăn, đơn thân làm chủ hộ, tàn tật do thoát vị đĩa đệm và yếu thế trong xã hội. Tôi xin hỏi, với điều kiện và hoàn cảnh như trên, gia đình tôi có được hưởng chính sách về đất ở, nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 79 Luật Đất đai 2013 không?

Ban quản lý chung cư G.P nơi tôi sinh sống tự ý điều chỉnh và tăng mức phí dịch vụ quản lý vận hành chung cư. Việc tăng phí được thông báo đơn phương, cư dân không được tham vấn ý kiến và cũng không có hội nghị nhà chung cư để biểu quyết theo quy định. Theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, việc điều chỉnh mức phí dịch vụ quản lý vận hành cần được thông qua Hội nghị nhà chung cư hoặc phải có sự thống nhất của cư dân theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại Ban quản lý vẫn triển khai việc tăng phí khi chưa có sự đồng thuận của cư dân. Đại diện các hộ dân, tôi xin kiến nghị cơ quan chức năng xem xét, kiểm tra và có hướng dẫn hoặc biện pháp xử lý phù hợp để bảo đảm việc quản lý và thu phí dịch vụ tại chung cư được thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Bố mẹ tôi là cán bộ, công chức đã nghỉ hưu, đang sử dụng một thửa đất trồng cây hằng năm khác do gia đình tự khai phá, canh tác từ năm 1993. Thửa đất được sử dụng ổn định từ đó đến nay, không phát sinh tranh chấp. Theo quy định tại khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176 của Luật này; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước". Như vậy điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 không phân biệt đối tượng trực tiếp và không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Về hạn mức giao đất nông nghiệp đối với đất trồng cây hằng năm khác được quy định tại khoản 1 Điều 176 Luật Đất đai 2024 như sau: "1. Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau: a) Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; b) Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác". Theo đó Luật Đất đai năm 2024 chỉ xác định hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không quy định hạn mức cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp như sau: "1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn; b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;". Như vậy, Điều 172 chỉ quy định thời hạn sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà chưa quy định cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tôi xin hỏi, vậy bố mẹ tôi có được công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trồng cây hằng năm khác nêu trên không? Nếu được cấp thì theo quy định nào và thời hạn là bao nhiêu năm?