Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản: “1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau: a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị”. Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng hai yêu cầu: (1) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; (2) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị. Áp dụng quy định trên, tôi xin hỏi, một cá nhân bán 30 bất động sản với mỗi hợp đồng giá trị 6 tỷ đồng thì có được xem là đang thực hiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ để không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay không? Tôi đang có 2 cách hiểu: Cách hiểu thứ nhất: Cá nhân bán bất động sản mà không có giá trị quá 300 tỷ đồng và không có số lần giao dịch quá 10 lần/năm thì được xem là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Như vậy, cá nhân bán 30 bất động sản mỗi hợp đồng giá trị 6 tỷ đồng thì không được xem là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ vì có số lần giao dịch quá 10 lần/năm (bán 30 bất động sản). Theo đó, cá nhân này phải đăng ký kinh doanh thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cách hiểu thứ hai: Không thuộc trường hợp có “giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần/năm”. Cụm điều kiện “có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần/năm” là một tổ hợp điều kiện đồng thời. Như vậy, chỉ khi cá nhân vừa thực hiện giao dịch vượt quá 10 lần/năm, và đồng thời có ít nhất một hợp đồng bất động sản có giá trị vượt quá 300 tỷ đồng, thì mới bị coi là vượt phạm vi “quy mô nhỏ” và phải đăng ký kinh doanh. Trong các trường hợp còn lại, như cá nhân thực hiện 30 giao dịch/năm nhưng không hợp đồng nào vượt quá 300 tỷ đồng hoặc thực hiện giao dịch dưới 10 lần/năm nhưng giá trị giao dịch trên 300 tỷ đồng/hợp đồng, thì cá nhân này vẫn được xem là chưa vượt ngưỡng của tổ hợp điều kiện đồng thời trên và không phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Tôi xin hỏi, cách hiểu nào là đúng?

Gia đình tôi nhận khoán bảo vệ rừng. Xin hỏi, gia đình tôi có được trồng dược liệu dưới tán rừng không?

Tôi xin hỏi, người sử dụng đất nhận chuyển nhượng từ người khác (người này đã được cấp Giấy chứng nhận) vào tháng 02/1993, thì có bị xử phạt theo trường hợp không đăng ký biến động đất đai không? Trong trường hợp nhận chuyển nhượng tháng 02/1993 nhưng đến nay mới làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì có xử phạt không?

Tôi xin hỏi, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh xăng dầu (đất thương mại, dịch vụ) theo hình thức trả tiền hằng năm từ năm 2012 (diện tích đất cho thuê có nguồn gốc từ đất BCS do UBND xã quản lý), nay cá nhân đề nghị chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có được không?

Tôi xin hỏi, vợ chồng cùng đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa có nhà ở trên đất thì có được áp dụng điều kiện chưa có sở hữu nhà ở không?

Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026 đã được HĐND tỉnh tôi thông qua. Căn cứ để xây dựng bảng giá đất lần đầu được thực hiện quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất và được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ; trong đó giá đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được quy định trong bảng giá đất của tỉnh bằng 20% giá đất ở cùng vị trí. Việc quy định bằng 20% giá đất ở cùng vị trí là phù hợp, phản ánh đúng thực tế đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở có giá trị cao hơn nhiều do có các yếu tố thuận lợi hơn ảnh hưởng đến giá đất, trong đó có yếu tố chuyển mục đích sang đất ở; bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất và thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2024, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở chỉ được xác định khi nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã sử dụng ổn định (công nhận quyền sử dụng đất thửa đất ở có vườn, ao) của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật đất đai 2024 không cho phép hợp thửa đất nông nghiệp khác (liền kề) vào thửa đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 01/01/2026: "… Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất". Với quy định này thì hộ gia đình, cá nhân được phép hợp thửa các thửa đất nông nghiệp khác vào thửa đất ở và được cấp Giấy chứng nhận, trở thành đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở và được áp dụng (hưởng) chính sách đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở theo quy định của tỉnh (giá đất bằng 20% giá đất ở cùng vị trí) và theo quy định của Trung ương (chuyển mục đích sang đất ở trong hạn mức bằng 30%, vượt 1 lần hạn mức bằng 50%), trong khi nếu thửa đất nông nghiệp không được hợp thửa vào thửa đất ở thì chỉ được áp dụng theo bảng giá đất nông nghiệp và khi chuyển mục đích sang đất ở phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Ví dụ: Giá đất trồng cây hằng năm theo bảng giá đất là 80.000 đồng/m2; giá đất ở cùng vị trí theo bảng giá đất là: 20.000.000 đồng/m2. Khi hợp thửa đất nông nghiệp vào thửa đất ở trở thành đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thì có giá đất nông nghiệp bằng 20% giá đất ở là 4.000.000 đồng/m2 (= 20% x 20.000.000 đồng/m2). Điều này sẽ dẫn đến những bất cập khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 không giao Chính phủ quy định nội dung này. Vì vậy, nội dung này cần được xử lý ngay để địa phương có cơ sở thực hiện bảo đảm tính pháp lý. Trong quá trình áp dụng hạn mức theo khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã được hướng dẫn tại Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP chỉ hướng dẫn đến điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15; trong khi theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai (quy định về căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) cũng thuộc điểm b khoản 1 Điều 121 Luật đất đai. Tôi xin hỏi, vậy đối với đất nông nghiệp tại khoản 5 Điều 116 có được áp dụng như Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP hay không? Đối với đất nông nghiệp độc lập thuộc khoản 5 Điều 116 có được áp dụng theo điểm c khoản 2 điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 hay không?

Tôi đã nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án nhà ở xã hội An Trung 2 vào ngày 22/7/2025. Tuy nhiên, đến ngày 11/5/2026, tôi vẫn chưa nhận được phản hồi, thông báo xử lý hay hướng dẫn tiếp theo nào liên quan đến hồ sơ của mình. Trong thời gian qua, TP. Đà Nẵng đã và đang triển khai thêm nhiều dự án nhà ở xã hội khác. Tuy nhiên, do hồ sơ tại dự án nhà ở xã hội An Trung 2 chưa được phản hồi nên tôi không thể tiếp tục đăng ký ở các dự án khác, ảnh hưởng lớn đến kế hoạch ổn định cuộc sống của gia đình. Tôi đề nghị cơ quan chức năng xem xét, kiểm tra và có phản hồi cụ thể về tình trạng xử lý hồ sơ nhà ở xã hội; đồng thời hỗ trợ người dân tiếp cận thông tin minh bạch, kịp thời nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Tôi có thửa đất thực hiện tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất. Trước sáp nhập, thửa đất thuộc thị trấn, áp dụng hạn mức tách thửa theo khu vực đô thị, nay thửa đất thuộc xã. Tôi xin hỏi, hiện nay thửa đất của tôi áp dụng hạn mức tách thửa theo khu vực nông thôn hay đô thị? Loại đất ở là đất ở nông thôn hay đô thị?

Vợ chồng tôi đang đi ở nhờ, được bố mẹ vợ cho tặng 01 thửa đất tại khu vực đang sinh sống và có dự án mở bán nhà ở xã hội. Trên đất không có nhà, trên Giấy chứng nhận không có thông tin về nhà ở. Xin hỏi, tôi có thể đăng ký mua nhà ở xã hội không? Hiện tại các văn phòng đăng ký đất đai chỉ xác nhận có tên hay không có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không xác nhận nội dung có hay không có thông tin về nhà ở trên Giấy chứng nhận. Xin hỏi, vấn đề này có hướng dẫn cụ thể không?

Bố tôi được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cho một thửa đất ở và một thửa đất ao giáp nhau. Tôi được bố mẹ tặng cho đất ao từ trước năm 2014. Xin hỏi, trong trường hợp này, thửa đất của tôi có được xác định là đất vườn, ao gắn liền với đất ở được tách trước năm 2014 hay không?

Gia đình tôi có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Khi tôi liên hệ UBND xã và chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì đều được trả lời không thuộc thẩm quyền theo khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Tôi xin hỏi, vậy cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình cá nhân?