Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Theo Khoản 4 Điều 38 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ về giá đất, kinh phí để tổ chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể; thẩm định, theo dõi, cập nhật giá đất được bố trí từ nguồn chi thường xuyên theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước. Tôi xin hỏi, trường hợp xác định giá đất cụ thể để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án đầu tư công, chi phí xác định giá đất cụ thể có được bố trí từ tổng mức đầu tư của dự án hay không?

Tôi xin hỏi, theo quy định tại Luật Đất đai thì việc ban hành thông báo thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là cấp thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất theo dạng tổng thể trên toàn diện tích dự án hay ban hành thông báo thu hồi đất cho từng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất trong phạm vi ảnh hưởng dự án?

Năm 2013, gia đình cô tôi bị thu hồi 100% đất nông nghiệp. Gia đình đã nhận Quyết định thu hồi đất ngày 12/11/2013, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày 22/11/2013 và đã bàn giao toàn bộ diện tích đất bị thu hồi theo đúng quy định. Theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, việc bồi thường được thực hiện căn cứ Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND của UBND Thành phố; giá đất áp dụng theo Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND quy định giá các loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội năm 2013. Theo đó, ngoài khoản bồi thường đất nông nghiệp với đơn giá 162.000 đồng/m², gia đình cô tôi còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm bằng hình thức giao đất ở. Phương án bồi thường đất ở đã được phê duyệt theo Điều 40 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội (được cụ thể hóa tại Điều 48 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ), với các nội dung chính gồm: diện tích đất ở được giao là 60 m²; vị trí tại khu di dân phục vụ giải phóng mặt bằng Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An và các dự án khác trên địa bàn huyện Thanh Trì; thời gian giao đất trong vòng 3 năm kể từ khi bàn giao đất bị thu hồi. Theo phương án này, giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi (theo phương án được phê duyệt) cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư, nhưng không vượt quá giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất theo bảng giá đất do UBND TP. Hà Nội ban hành (Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND). Đến nay, dự án khu di dân phục vụ giải phóng mặt bằng Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An đã hoàn thành đầu tư hạ tầng và đang triển khai bàn giao đất tái định cư. Chi phí đầu tư hạ tầng được phê duyệt, làm tròn là 8.690.000 đồng/m². Tuy nhiên, việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư hiện có nhiều ý kiến khác nhau, với ba phương án được đưa ra. Phương án thứ nhất là áp dụng bảng giá đất tại thời điểm giao đất năm 2025 theo từng vị trí tại khu tái định cư, căn cứ Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND ngày 20/12/2024 của UBND TP. Hà Nội. Phương án thứ hai là tính tiền sử dụng đất theo suất đầu tư, gồm giá đất nông nghiệp đã thu hồi (162.000 đồng/m²) cộng với chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng (8.690.000 đồng/m²), tương ứng tổng mức 8.852.000 đồng/m². Phương án thứ ba là căn cứ quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai năm 2024, tiếp tục thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt tại Điều 40 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND; theo đó, giá đất tính tiền sử dụng đất bằng giá đất nông nghiệp đã thu hồi cộng chi phí đầu tư hạ tầng, nhưng không cao hơn giá đất ở tại thời điểm thu hồi đất theo bảng giá đất ban hành kèm Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND. Do giá theo suất đầu tư (8.852.000 đồng/m²) cao hơn giá đất ở trong bảng giá năm 2013, nên áp dụng giá đất theo từng vị trí tại khu tái định cư căn cứ Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND. Tôi xin hỏi, khi giao đất tái định cư trong trường hợp này thì việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất nên áp dụng theo phương án nào cho đúng quy định?

Anh tôi có một phần diện tích đất tăng thêm do lấn chiếm. Phần diện tích này đã được đo vẽ, xác nhận ranh giới, mốc giới ngày 6/5/2008 và thể hiện trên bản đồ năm 2010. Diện tích tăng lên do lấn chiếm tính đến nay đã 15 năm, chưa có biên bản vi phạm và xử lý hành chính nào của cấp có thẩm quyền, không nằm trong quy hoạch các công trình và hành lang bảo vệ các công trình của địa phương…, phù hợp với quy hoạch của địa phương. Tôi xin hỏi, trường hợp gia đình anh tôi khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đất ở có bị xử lý vi phạm về hành vi lấn đất hoặc chiếm đất theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP rồi mới được lập hồ sơ theo thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp ở trên có được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP không?

Gia đình tôi có 255 m2 đất BHK trong khu dân cư gần đất ở, đã được cấp Giấy chứng nhận. Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, UBND xã tra lại nguồn gốc đất từ năm 1980, trên sổ mục kê ghi đất lúa và 50 m2 đất thuộc quy hoạch đường giao thông phía mặt đường. Tôi xin hỏi, nguồn gốc trước là đất lúa thì phải xin phép của tỉnh để chuyển mục đích sử dụng đất có đúng không, hay theo luật tuy nguồn gốc là đất lúa nhưng trong khu dân cư thì được phép chuyển mục đích sang đất ở, không phải trình xin tỉnh? Một phần đất nằm trong quy hoạch đường giao thông thì thửa đất có được chuyển mục đích phần đất phù hợp không? Có phải hiến 50 m2 đất không phù hợp thành đường rồi mới chuyển mục đích sử dụng phần đất phù hợp không, hay gia đình được giữ nguyên và loại đất vẫn là BHK?

Bố tôi nhận chuyển nhượng một thửa đất từ người cùng thôn bằng giấy viết tay, trong đó thể hiện nội dung là chuyển nhượng thửa ruộng. Tháng 8/1992, bố tôi xây dựng nhà ở trên thửa đất này. Hiện nay, tôi làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất nêu trên, hồ sơ đã được xác minh đầy đủ. Phòng Kinh tế xã xác định đây là trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và đề xuất cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024. Qua nghiên cứu quy định của Luật Đất đai năm 2024, tôi cho rằng trường hợp thửa đất của gia đình tôi thuộc điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai thì phù hợp hơn. Xin hỏi, trường hợp đất của bố tôi khi xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì thuộc diện áp dụng theo điều, khoản nào của Luật Đất đai năm 2024?

Tôi có 1 xe ô tô con. Không gian xe không đủ để chở thêm hành lý, tôi muốn gắn thêm giá nóc/cốp nóc để chở hành lý. Theo tìm hiểu, tôi được biết, Điều 6 Thông tư số 43/2023/TT-BGTVT có quy định về lắp giá nóc không phải lập hồ sơ thiết kế, nhưng không có hướng dẫn thực hiện. Tôi đã liên hệ một số trung tâm đăng kiểm thì được trả lời, nếu lắp sẽ từ chối đăng kiểm. Tôi xin hỏi như vậy có đúng không, đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn tôi cách giải quyết.

Trên địa bàn phường tôi có một số hộ dân trước đây được hợp tác xã giao đất hoặc khai hoang để trồng lúa nhưng việc trồng lúa không mang lại hiệu quả nên đã tự chuyển sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm khác với mục đích phát triển kinh tế hoặc để dễ dàng trong việc chuyển sang đất ở nếu cấp Giấy chứng nhận. Để bảo đảm việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến nguồn gốc đất trước đây là đất trồng lúa đúng quy định pháp luật, tôi đề nghị cấp có thẩm quyền hướng dẫn giải quyết một số trường hợp sau: (1) Năm 2025, bà Nguyễn Thị A nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm tại thửa đất số B, tờ bản đồ số C, diện tích xin cấp giấy 200 m2. Nguồn gốc sử dụng đất của thửa đất số B: Bà Nguyễn Thị A khai hoang và sử dụng đất trồng lúa từ năm 1975, đến năm 2008 bà A tự ý chuyển sang đất trồng cây lâu năm và sử dụng từ năm 2008 đến nay. Theo Bản đồ địa chính năm 2006 thì thửa đất số B là đất trồng lúa khác. Theo Bản đồ quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2025 của phường thì thửa đất B được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ. Tôi xin hỏi, bà Nguyễn Thị A có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không? Nếu cấp được thì loại đất được cấp Giấy lần đầu là loại đất lúa hay đất trồng cây lâu năm? Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, "Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà chưa có văn bản xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì không xử lý theo quy định tại Nghị định này" thì trường hợp bà A có bị xử phạt và khôi phục lại tình trạng ban đầu không? (từ trước đến năm 2025 bà A chưa bị xử phạt). Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai quy định: "Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:…". Theo quy định tại tại khoản 32, 33, 34 Điều 3 Luật Đất đai thì giao đất, thuê đất phải có quyết định và công nhận quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, đối với trường hợp được giao đất trái thẩm quyền không có quyết định hoặc khai hoang mà chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc thuê đất mà không có quyết định cho thuê đất thì có được áp dụng trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất không? (2) Năm 2025, ông Võ Văn A nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại thửa đất số B, tờ bản đồ số C, diện tích xin cấp giấy 200 m2. Nguồn gốc sử dụng đất của thửa đất số B: Ông Võ Văn A khai hoang và sử dụng đất trồng cây lâu năm từ năm 1975, đến ngày 1/6/2014, ông A xây dựng nhà ở trên thửa đất này, đến năm 2025, ông A xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất này. Theo Bản đồ địa chính năm 2006 thì thửa đất số B là đất trồng cây lâu năm. Theo Bản đồ quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2025 của phường thì thửa đất B được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ. Tôi xin hỏi, ông Võ Văn A có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đất ở theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 không? Hay theo Điều 139 Luật Đất đai 2024? Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP: "Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà chưa có văn bản xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì không xử lý theo quy định tại Nghị định này" thì trường hợp ông A có bị xử phạt và khôi phục lại tình trạng ban đầu không? (từ trước đến năm 2025 ông A chưa bị xử phạt).

Gia đình tôi có một thửa đất thổ cư đã được đăng ký từ năm 1974, với diện tích 216 m². Gần đây, khi cơ quan chức năng tiến hành đo đạc lại, diện tích thửa đất được xác định tăng thêm 23,3 m², trong khi ranh giới thửa đất trên thực tế không có sự thay đổi. Tôi xin hỏi, phần diện tích đất tăng thêm trong trường hợp này được gọi là gì? Khi lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối với phần diện tích tăng thêm này, gia đình tôi có phải nộp thuế không? Phần diện tích đất tăng thêm đó có phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Gia đình tôi đang sinh sống trên một thửa đất có nguồn gốc khai hoang từ năm 1995, tổng diện tích 530 m². Trong đó, phần diện tích 200 m² đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024. Trên phần diện tích 200m2, năm 2004 gia đình tôi được Nhà nước trao tặng nhà tình thương và đã sinh sống ổn định cho đến nay. Phần diện tích còn lại 330 m² liền kề được chính quyền địa phương xác định là đất lấn chiếm do khai hoang, hiện trạng đang sử dụng để trồng cây hằng năm. Theo quy hoạch chung cấp huyện, toàn bộ thửa đất 530 m² của gia đình tôi được xác định là đất ở hiện trạng. Đồng thời, theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đến năm 2030, toàn bộ diện tích thửa đất này được quy hoạch là đất ở và đất trồng cây hằng năm khác. Đối chiếu với quy định của Luật Đất đai năm 2024, phần diện tích 200 m² có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 137, nên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp. Theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai năm 2024, đối với thửa đất được hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định nêu trên, nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu được công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn thì được xem xét công nhận theo mục đích đó nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tôi xin hỏi, trường hợp gia đình tôi đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ thửa đất 530 m² với mục đích sử dụng là đất ở, căn cứ theo Điều 137, khoản 3 Điều 141 và điểm c khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024, thì có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không?

Gia đình tôi đang sử dụng thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có nguồn gốc khai hoang để sản xuất nông nghiệp từ năm 1993. Năm 2005, gia đình tôi xây dựng nhà ở và sử dụng đến nay. Xin hỏi, trường hợp của gia đình tôi có phải vi phạm pháp luật đất đai hay không và có được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai không?