Hỏi: Ban quản trị hết nhiệm kỳ, quản lý vận hành chung cư thế nào?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 09/2025/TT-BXD ngày 13/6/2025 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở (Quy chế số 05) đã quy định về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trong đó có quy định:

"Trường hợp ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành theo nhiệm kỳ của Ban quản trị nhưng Ban quản trị mới chưa được thành lập và chưa được công nhận thì đơn vị quản lý vận hành tiếp tục thực hiện việc quản lý vận hành đến khi Ban quản trị mới được công nhận và ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành mới, trừ trường hợp thuộc diện đơn phương chấm dứt hợp đồng do một hoặc các bên vi phạm nội dung thuộc diện chấm dứt hợp đồng".

Điểm d khoản 1 Điều 16 Quy chế số 05 đã quy định Hội nghị nhà chung cư bất thường xem xét, quyết định nội dung: "Ban quản trị đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư".

Khoản 2 Điều 17 Quy chế số 05 đã quy định Hội nghị nhà chung cư thường niên quyết định các nội dung trong đó có việc tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với đơn vị đang thực hiện quản lý vận hành nhưng hết hạn hợp đồng.

Khoản 3 Điều 18 Quy chế số 05 đã quy định việc biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư. Trong đó có quy định: "Các quyết định của Hội nghị nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu, người sử dụng tham dự Hội nghị nhà chung cư".

Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị mới và trách nhiệm của UBND cấp xã

Khoản 3 Điều 19 Quy chế số 05 quy định: "Ban quản trị quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm, kể từ ngày có quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp phải họp Hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị do bị miễn nhiệm hoặc bãi nhiệm khi chưa hết nhiệm kỳ theo quy định tại Điều 26 của Quy chế này".

Điểm a khoản 3 Điều 26 Quy chế số 05 quy định: "Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị thì phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định theo quy định tại Điều 16 của Quy chế này hoặc Hội nghị thường niên tại Điều 17 của Quy chế này để quyết định;…".

Khoản 5 Điều 16 Quy chế số 05 đã quy định các trường hợp mà UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường.

Khoản 5 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị nhà chung cư mới chưa được công nhận thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư cho đến khi công nhận Ban quản trị nhà chung cư mới".

Việc sử dụng nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung

Khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư. Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư".

Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung nhà chung cư phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì.

Do vậy, đề nghị ông Công căn cứ các quy định nêu trên nghiên cứu thực hiện theo quy định.

Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về nhà ở, đề nghị ông liên hệ với Sở Xây dựng TP. Hà Nội là cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở trên địa bàn TP. Hà Nội để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.