Hỏi: Căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất ổn định

Đỗ Thanh Tùng - 12:06 19/10/2026

Chi tiết câu hỏi

Gia đình tôi có một khu đất được hình thành, sử dụng qua nhiều đời, là khu đất thống nhất trong cùng một khuôn viên có tường rào. Trong quá trình sinh sống, gia đình có đào một phần diện tích để làm ao nuôi cá, phục vụ sinh hoạt. Đến khoảng năm 1960, khi Nhà nước tổ chức đo đạc, lập bản đồ lần đầu để phục vụ công tác quản lý địa giới, địa chính, đơn vị đo đạc đã tự thể hiện, tách phần đất ở và phần đất ao thành hai thửa riêng trên bản đồ, mặc dù trên thực tế hai phần đất này vẫn nằm trong cùng một khuôn viên, có cùng quá trình quản lý, sử dụng và có nguồn gốc từ một khu đất thống nhất của gia đình. Tôi xin hỏi, trường hợp nêu trên có được xác định là “đất có nguồn gốc là đất ao gắn liền đất ở do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng” theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 hay không? Tôi cũng xin được giải đáp vướng mắc liên quan trường hợp đất ao được tách thành thửa khi chia thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể: Khu đất nằm trong một khuôn viên, do một chủ sử dụng, trong đó trên hồ sơ địa chính có hai thửa gồm thửa đất ao và thửa đất ở. Khi phát sinh việc chia thừa kế, Tòa án đã xác định hai thửa đất này là một khối di sản thống nhất và đưa cả hai phần đất vào việc phân chia cho các hàng thừa kế. Theo đó, ông A được chia cả phần đất ở và phần đất ao, sau đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất ở và đất trồng cây lâu năm. Ông B được chia phần đất ao và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm. Sau đó, ông B tặng cho con là ông C. Vậy, trong trường hợp này, phần đất của ông C có được xác định là “đất có nguồn gốc là đất ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất” theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 hay không? Tôi đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến hướng dẫn chuyên môn cụ thể đối với hai trường hợp nêu trên, đặc biệt về cách hiểu và áp dụng các cụm từ “đất có nguồn gốc là đất ao gắn liền đất ở”, “đơn vị đo đạc tự đo đạc tách thành các thửa riêng” và “người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất” tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Trả lời

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Liên quan đến việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định, tại khoản 38 Điều 3 của Luật Đất đai quy định sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.

Tại tiết b2(ii), b2(iv) điểm b khoản 3 mục II nội dung C Phần V Phụ lục I của Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đã hướng dẫn khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu (Giấy chứng nhận) quy định:

(i) Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thời điểm sử dụng đất xác định theo giấy tờ đó (tại khoản 8 Điều 137 Luật Đất đai đã quy định nếu trên giấy tờ đó có các thời điểm khác nhau thì người sử dụng đất được lựa chọn thời điểm trên giấy tờ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận);

(ii) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng tại một trong các giấy tờ sau: "+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; …"; "Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai và thời điểm bắt đầu sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ hoặc thông tin quy định nội dung (ii) và nội dung (iii) có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất"; "nếu thời điểm bắt đầu sử dụng đất thể hiện trên giấy tờ quy định tại tiết b2.(ii) nêu trên không thống nhất thì thời điểm sử dụng đất được xác định theo giấy tờ có ngày tháng năm sử dụng sớm nhất".

Trường hợp còn vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất khi thực hiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP thì liên hệ với Bộ Tài chính để được hướng dẫn, giải đáp theo thẩm quyền theo chức năng, nhiệm vụ.