Hỏi: Đất ao xen kẽ trong khu dân cư có được chuyển mục đích và cấp sổ?

Nguyễn Văn Đàn - 08:02 02/02/2026

Chi tiết câu hỏi

Gia đình tôi được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất ao, nằm trong nhóm hơn 30 hộ gia đình hiện có đất nông nghiệp đổi về ao xen kẽ trong khu dân cư từ năm 1989. Thực hiện chủ trương, đường lối của Đảng và nhà nước năm 1989, Đảng ủy, UBND xã và Ban đo đất có khuyến khích người dân quy đổi đất nông nghiệp được chia theo chính sách của Nhà nước và đất đai (theo cách gọi tại địa phương là đất 10%/đất rau xanh) sang nhận đất ao xen kẽ trong khu dân cư (giao không thu tiền sử dụng đất và thuế nông nghiệp hằng năm). Cụ thể hệ số quy ước, quy đổi như sau: 1 thước ruộng (1 thước = 24 m2) = 3 thước ao xa nhà ở, với tổng diện tích ao khoảng 531 m2. Khi đó, trên địa bàn thôn có khoảng 30 hộ chuyển đổi diện tích đất ruộng sang đất ao (sau khi đã khấu trừ diện tích theo cách tính ở trên). Giúp tận dụng tối đa nguồn đất ao hiện có và tạo quỹ đất nông nghiệp cho các hộ xã viên khác sản xuất nông nghiệp ngoài đồng. Từ khi được Nhà nước/UBND xã giao đất ao phục vụ chăn thả cá, thả bèo phục vụ chăn nuôi lợn, trồng cây xung quanh bờ và một phần diện tích ao được san lấp thực hiện mô hình Vườn – Ao - Chuồng. Tuy nhiên do kinh tế địa phương ngày càng phát triển, hệ thống cống rãnh không được quan tâm nạo vét, tu bổ thường xuyên đã làm việc tiêu thoát nước trong các ao bị ảnh hưởng nghiêm trọng, gây ô nhiễm môi trường, ô nhiễm nguồn nước, làm cá chết hàng loạt, gây thiệt hại lớn về tài sản. Mặc dù sau đó các chủ ao đã cùng chính quyền địa phương đã làm mọi cách khắc phục (nạo vét bùn, rắc vôi bột,..) nhưng không mang lại kết quả và các hộ có ao phải bỏ hoang từ những năm 1993 ~ 1996. Trước tình hình đó để tránh lãng phí tài nguyên, từ năm 1993 gia đình tôi đã san lấp diện tích ao hiện có để chuyển đổi sang mô hình trồng cây lâu năm, xây nhà ở kết hợp bán hàng tạp hóa, tập kết nguyên vật liệu, vật tư phục vụ sản xuất, kinh doanh giúp tăng nguồn thu và trang trải cuộc sống. Đến những năm 2007 thì cơ bản 100% diện tích đã được san lấp và xây dựng tường bao kiên cố, nhà ở cấp 4, công trình phụ trợ, nhà xưởng và sử dụng ổn định từ đó đến nay không có tranh chấp với những hộ dân xung quanh hoặc bị lập biên bản vi phạm hoặc phạt vi phạm hành chính từ cấp có thẩm quyền. Thực hiện theo chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của nhà nước về lĩnh vực đất đai như Luật Đất đai số 31/2024/QH15; gia đình tôi đã kiểm tra thông tin ở địa chính xã và được biết diện tích đất nêu trên của gia đình thuộc đất sử dụng ổn định, có nguồn gốc rõ ràng, không tranh chấp, nằm xen kẹt trong khu dân cư và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp có thẩm quyền. Tôi xin hỏi, đất của gia đình tôi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Có đủ điều kiện xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nguồn gốc đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở - ONT) hay không? Trưởng thôn có vai trò gì trong việc xác nhận, cung cấp thông tin khi gia đình tôi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất? Trưởng thôn có quyền xác nhận đang quản lý đất này hay không?

Trả lời

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, nguyên tắc sử dụng đất là "đúng mục đích sử dụng đất" (Điều 5); cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất "quy định về những giấy tờ về quyền sử dụng đất mà hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng có" (Điều 137); cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138).

Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (Điều 239).

Do đó, trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp mà không xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 và bị xem xét xử lý vi phạm hành chính theo quy định đối với một trong các hành vi quy định tại các Điều 8, 9, 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.

Tuy nhiên, nhằm xử lý các tình huống phát sinh từ thực tiễn như ý kiến của ông, Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 (Điều 139), việc xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất (Điều 141).

Do vậy, cần phải rà soát từng trường hợp cụ thể làm căn cứ giải quyết kiến nghị của ông theo quy định của pháp luật và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích theo quy định tại Phần III Phụ lục I (kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025).

Trưởng thôn không có thẩm quyền quản lý hoặc xác nhận quản lý đất, chỉ hỗ trợ cung cấp thông tin cộng đồng khi cấp xã xác minh nguồn gốc đất.

Áp dụng chính sách khi cấp Giấy chứng nhận

Việc áp dụng chính sách để xem xét, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể và cần căn cứ vào hồ sơ, do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không có cơ sở để trả lời cụ thể. Bộ Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến về nguyên tắc như sau:

Pháp luật về đất đai hiện hành, đang có hiệu lực thi hành: Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết thi hành (Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP…).

Đối với việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 138 Luật Đất đai, có vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại Điều 139 Luật Đất đai, thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 140 Luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được quy định tại Mục II và Mục V nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường xin thông tin để ông được biết và liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.