Hỏi: Đất mua của xã, áp dụng quy định nào để cấp Giấy chứng nhận?

Nguyễn Văn Thạch - 10:00 22/01/2026

Chi tiết câu hỏi

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn tôi giải quyết một số trường hợp sau: (1) Hộ bà Đào Thị Đ. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền với diện tích 200 m2 ngày 20/2/2000. Tại thời điểm đó UBND xã đã thu tiền của hộ bà Đ. để được sử dụng đất với số tiền là 3.000.000 đồng. Từ ngày được giao đất đến tháng 4/2025 thì hộ bà Đ. sử dụng đất để trồng cây hằng năm, chưa đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tháng 5/2025, hộ bà Đ. tiến hành xây dựng công trình nhà ở (xã thuộc địa bàn miễn phép xây dựng). Xin hỏi, vậy, việc hộ bà Đ. xây dựng công trình nhà ở có vi phạm hành chính không, nếu có vi phạm hành chính thì hành vi vi phạm nào, được quy định tại Nghị định nào? Đề nghị được hướng dẫn cụ thể để thực hiện (bao gồm cả biện pháp khắc phục hậu quả). Nếu hộ bà Đ. xây dựng công trình nêu trên không vi phạm hành chính thì có đủ điều kiện để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với mục đích đất ở theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 không (xin ý kiến được hướng dẫn cụ thể để thực hiện)? (2) Hộ ông Phùng Văn P. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền với diện tích 300 m2 ngày 22/1/1996. Tại thời điểm đó UBND xã đã thu tiền của hộ ông P. để được sử dụng đất với số tiền là 2.400.000 đồng. Từ ngày được giao đất đến hết năm 2014, hộ ông P. sử dụng đất để trồng cây lâu năm, hằng năm. Đầu năm 2015, hộ ông P. tiến hành xây dựng công trình nhà ở 2 tầng với diện tích xây dựng 100 m2; tháng 10/2015 công trình hoàn thành và được sử dụng với mục đích để ở từ đó đến nay. Nay, hộ ông P. đề nghị đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với diện tích 300 m2 đất ở. Ông P. cung cấp biên bản giao đất ngày 22/1/1996 của UBND xã (bản gốc); phiếu thu tiền do UBND xã lập và thu tiền ngày 22/1/1996. Thửa đất này ông P. sử dụng không có tranh chấp, quy hoạch thể hiện đất ở dân cư. Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp: (1) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993; (2) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; (3) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014; (4) trường hợp đất được giao từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Tôi xin hỏi, việc hộ ông P. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền ngày 22/1/1996 (giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004), sử dụng đất với mục đích trồng cây lâu năm từ ngày 22/1/1996 đến hết năm 2014; sử dụng với mục đích đất ở từ tháng 10/2015 ngày 26/9/2025 thì có đủ điều kiện để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với mục đích sử dụng đất ở không? Nếu đủ điều kiện thì theo quy định nào tại Điều 140 Luật Đất đai 2024? Nếu không đủ điều kiện thì hướng giải quyết như thế nào theo quy định hiện hành?

Trả lời

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Việc giao đất trái thẩm quyền là vi phạm của cơ quan nhà nước, không phải của người sử dụng đất nên không xử phạt vi phạm hành chính đối với người sử dụng đất.

Việc xây dựng nhà ở trên đất ở (được giao trái thẩm quyền) không phải là hành vi vi phạm việc sử dụng đất sai mục đích.

Theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp xã. Vì vậy, đối với trường hợp ông hỏi đề nghị tham khảo các quy định pháp luật nêu trên và liên hệ với UBND cấp xã để xác định nguồn gốc, hiện trạng sử dụng, thời điểm sử dụng ổn định khi xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Pháp luật đất đai hiện hành đã có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 tại khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai.

Theo đó, thửa đất có nhu cầu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở phải đáp ứng điều kiện về việc thửa đất này đã được sử dụng ổn định và hiện trạng có nhà ở hoặc nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Như vậy, việc sử dụng vào mục đích đất ở trong trường hợp nguồn gốc sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền được căn cứ trên hiện trạng thửa đất đang sử dụng có nhà ở hay không có nhà ở.

Việc áp dụng chính sách để xem xét, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể và cần căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương. Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin đến ông nghiên cứu và liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất để được xem xét giải quyết theo thẩm quyền.