Hỏi: Đất vườn tách từ thửa gốc có được xác định lại diện tích đất ở?

Quốc Huy - 10:03 07/11/2026

Chi tiết câu hỏi

Thửa đất gốc của gia đình tôi có diện tích trên 1.000 m², nguồn gốc sử dụng ổn định từ trước ngày 18/12/1980, có nhà ở được xây dựng, sử dụng liên tục từ năm 1974. Năm 2000, thửa đất được cấp Giấy chứng nhận đứng tên hộ gia đình, mục đích sử dụng ghi chung “Làm nhà ở + Vườn”. Năm 2019, trong quá trình đăng ký biến động, cơ quan địa phương xác định 300 m² là đất ở, phần diện tích còn lại là đất vườn; sau đó thửa đất gốc được tách thành ba thửa cho các thành viên trong gia đình. Trong đó có một thửa 200 m² đất vườn đứng tên vợ liệt sĩ, một thửa 517,6 m² đất vườn đứng tên con liệt sĩ, và một thửa 300 m² đất ở đứng tên thành viên khác trong gia đình. Đặc biệt, ngôi nhà của gia đình được xây dựng và sử dụng ổn định từ năm 1974 hiện vẫn tọa lạc trên thửa đất 517,6 m² đang được ghi nhận là đất vườn. Hiện nay, gia đình thực hiện thủ tục đăng ký biến động/chuyển mục đích sử dụng đất và đề nghị được xem xét xác định lại diện tích đất ở đối với phần diện tích có nguồn gốc từ thửa đất gốc theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, địa phương cho rằng do thửa đất gốc đã từng được xác định 300 m² đất ở vào năm 2019 và các thửa đất vườn sau khi tách hiện không ghi nhận đất ở nên không thuộc trường hợp được xem xét. Tôi xin hỏi, thửa đất gốc được cấp Giấy chứng nhận năm 2000, có nội dung “Làm nhà ở + Vườn”, có nguồn gốc sử dụng trước năm 1980, nhưng sau đó đã tách thành các thửa độc lập, thì phần diện tích hiện nằm trên các thửa mới có còn được xem xét xác định lại diện tích đất ở theo khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 và Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP hay không, trong trường hợp các Giấy chứng nhận mới chưa từng xác định cụ thể diện tích đất ở? Việc trong quá trình đăng ký biến động năm 2019, cơ quan địa phương đã xác định 300 m² là đất ở có phải là căn cứ làm mất quyền xem xét phần diện tích còn lại có nguồn gốc từ thửa đất gốc theo quy định chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP hay không, đặc biệt khi phần diện tích sau khi tách thửa vẫn đang có nhà ở được xây dựng và sử dụng ổn định từ năm 1974? Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất có nguồn gốc từ thửa đất gốc nêu trên, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm đồng thời xem xét, xác định lại diện tích đất ở theo điểm d khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và quy định của UBND TP. Hà Nội hay người sử dụng đất phải thực hiện một thủ tục riêng? Sau khi diện tích đất ở được xác định theo quy định pháp luật, đối với người sử dụng đất là vợ liệt sĩ và con liệt sĩ, đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thuộc diện thân nhân người có công, chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu đủ điều kiện) được xác định và áp dụng như thế nào?

Trả lời

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Nội dung phản ánh của ông là vụ việc cụ thể và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể của địa phương đã ban hành theo thẩm để xem xét, giải quyết. Do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu một số nguyên tắc như sau:

Tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 quy định:

"2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà được thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như "thổ cư", "thổ tập trung", "làm nhà ở", "đất ở + vườn", "T", "TV", "TQ", "TTT" thì giải quyết như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định tại khoản này;

b) Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản này đã được xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên Giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì thực hiện xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này;

c) Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và được xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận thì không xác định diện tích đất ở theo quy định tại khoản này;

d) Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở quy định tại khoản này. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định".

Theo quy định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP thì Chính phủ đã giao UBND cấp tỉnh quyết định về thẩm quyền và quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai.

Căn cứ theo quy định nêu trên thì UBND cấp tỉnh quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận đã cấp; quy định về thẩm quyền và quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai. Do đó, đề nghị ông gửi phản ánh, kiến nghị đến UBND hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hà Nội để được hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính theo quy định.

Liên quan đến chính sách thu tiền sử dụng đất, đề nghị ông nghiên cứu Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 6/11/2025 của Chính phủ) và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 của Chính phủ để biết, thực hiện. Trường hợp còn vướng mắc, đề nghị ông liên hệ với Bộ Tài chính để được hướng dẫn theo chức năng, nhiệm vụ.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời để ông được biết, nghiên cứu, liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được thực hiện theo quy định của pháp luật.