Hỏi: Điều kiện xác định lại diện tích đất ở khi đã được cấp sổ đỏ

Bùi Thị Hạnh - 07:01 01/06/2026

Chi tiết câu hỏi

Tôi có 2.600 m2 đất. Nguyên thủy thửa đất này có diện tích 3.900 m2 của ông cố để lại. Năm 1970, ông cố đã chia thành 03 thửa cho 3 người là ông nội tôi và 2 ông thúc, trong đó, của ông nội tôi là 2.600 m2, một ông thúc là 400 m2 và một ông thúc là 900 m2. Năm 1975, ông thúc sử dụng thửa 400 m2 hy sinh, nên bà nội để lại cho cha mẹ của tôi sử dụng thửa đất này. Ông bà nội tôi mất cũng để lại thửa đất cho cha mẹ tôi sử dụng. Vào năm 1983, khi đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg, trong sổ đăng ký mục kê 5b, địa phương ghi gộp tên mẹ tôi với tên ông thúc (sử dụng thửa 900 m2) với diện tích 3.900 m2, không tách ra 03 thửa riêng biệt. Cha mẹ tôi mất, để lại cho tôi tiếp tục sử dụng 02 thửa đất 2.600 m2 và 400 m2. Năm 1996, tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 02 thửa đất này, trong đó thửa hơn 400 m2 không có nhà ở thì được công nhận là đất ở hoàn toàn, còn thửa 2.600 m2 có 01 ngôi nhà thờ và 01 ngôi nhà ở lại là đất vườn hoàn toàn. Năm 2021, tôi nộp hồ sơ xin xác định diện tích đất ở cho thửa đất 2.600 m2 thì không được giải quyết với lý do, thửa đất 2.600 m2 này đã biến động và không đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg. Xin hỏi, trường hợp như tôi nêu trên theo quy định của nhà nước thì có được xác định lại diện tích đất ở không?

Trả lời

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Nội dung bà hỏi thuộc về giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cho trường hợp cụ thể, khi giải quyết phải căn cứ vào hồ sơ đất đai và thực tế quản lý đất đai tại địa phương, thuộc thẩm quyền của địa phương; do vậy, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ trả lời về nguyên tắc như sau:

Tại Điều 54 Luật Đất đai năm 1993 (văn bản có hiệu lực tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất bà phản ánh) quy định UBND cấp tỉnh quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở đối với từng vùng nhưng không quá 400 m², đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó.

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2024 thì thửa đất 2.600 m² mà bà Hạnh phản ánh do đã được cấp Giấy chứng nhận nên loại đất được xác định theo Giấy chứng nhận đó (bà phản ánh là đất vườn/đất nông nghiệp).

Khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp mà đã xây dựng nhà ở trên thửa đất đó sau thời điểm được cấp Giấy chứng nhận thì thuộc trường hợp "sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất" (tự ý chuyển mục đích sử dụng đất); khi bà đề nghị cấp Giấy chứng nhận loại đất ở thì được xem xét theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai năm 2024.

Nếu thửa đất 2.600 m² có tên người sử dụng đất trong Sổ đăng ký ruộng đất mẫu 5b ban hành kèm theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hoặc một trong các giấy tờ được lập khi thực hiện Chỉ thị 299 quy định tại điểm e khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 và có nhà ở từ trước thời điểm cấp Giấy chứng nhận lần đầu (cấp năm 1996 như bà phản ánh), sử dụng ổn định đến nay thì Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 đã thể hiện không đúng mục đích sử dụng đất tại thời điểm đó, do đó thuộc trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp và cấp Giấy chứng nhận sau khi thu hồi cho đúng với mục đích sử dụng đất thực tế (quy định tại điểm d khoản 2, các khoản 3, 4 và 7 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024).

Đề nghị bà Hạnh nghiên cứu quy định nêu trên, đối chiếu với trường hợp cụ thể của gia đình và liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn và giải quyết theo quy định.