Hỏi: Hoàn thiện chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

Đào Yến Nhi - 12:32 26/10/2025

Chi tiết câu hỏi

Theo Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh; cá nhân cho thuê tài sản không gồm dịch vụ cư trú thì kê khai theo kỳ phát sinh hoặc năm, nhưng nếu cho thuê tài sản dưới dạng làm dịch vụ cư trú thì phải kê khai thuế theo tháng, quý. Khi tham khảo quy định trên, tôi thấy rằng cách trình bày tại khoản 1 Điều 9 khá khó hiểu để phân biệt được sự khác nhau giữa việc cho thuê tài sản với dịch vụ cư trú để thực hiện 2 chế độ khai thuế khác nhau. Do vậy, tôi đề xuất nên chỉnh lại cách trình bày, làm rõ từng trường hợp để nhìn rõ sự khác nhau về định nghĩa, từ đó tuyên truyền để người dân hiểu và lưu ý bổ sung mục đích sử dụng tài sản trong hợp đồng cho thuê nhà vì nhiều khi người cho thuê chỉ biết là cho thuê chứ không quan tâm người thuê sử dụng làm gì. Việc để nhiều chế độ khai báo khác nhau sẽ dễ bị rối khi thực hiện. Ví dụ, chủ nhà có nhà cho thuê làm cửa hàng nhưng cũng có căn khác cho thuê để ở. Tôi xin đề xuất, đối với cho thuê tài sản chỉ cần khai báo theo năm với tất cả các trường hợp. Ngoài ra, hiện trên Etax chỉ cho cá nhân kinh doanh khai báo theo chế độ khoán, kê khai theo kỳ phát sinh; chưa có chức năng kê khai theo Điều 9 dành cho các trường hợp đặc thù (kê khai theo năm). Các biểu mẫu yêu cầu thông tin về thời gian hoạt động, quy mô nhân viên, ngành nghề kinh doanh… không phù hợp với việc cho thuê tài sản. Do vậy, nên bổ sung mẫu biểu phù hợp cho việc cho thuê tài sản nói chung và cho thuê nhà nói riêng. Đối với việc khai báo thuế dành cho cá nhân cho thuê nhà, tôi cho rằng cần được làm rõ trong các văn bản, hướng dẫn vì thực tế hiện nay nhiều cán bộ thuế, trung tâm dịch vụ công vẫn chưa biết cách khai báo trên hệ thống để hướng dẫn cho người dân. Với mức doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế nhưng không đề cập đến việc có phải kê khai thuế hay không (đối với hộ kinh doanh). Tôi đề nghị làm rõ trong văn hướng dẫn và nếu được thì nên miễn kê khai để giảm bớt thủ tục. Việc cho thuê tài sản là khá đặc thù vì trên thực tế nó có thể chấm dứt bất kỳ lúc nào, nếu có mâu thuẫn giữa 2 phía thì không có hợp đồng thanh lý. Do vậy, tôi đề nghị bổ sung hướng dẫn chấm dứt nghĩa vụ kê khai thuế dựa trên việc chủ nhà khai báo đã chấm dứt việc cho thuê mà không cần cung cấp biên bản thanh lý hợp đồng cho thuê cho cơ quan thuế. Theo tôi, Cục Thuế nên thành lập Tổng đài tư vấn hỗ trợ để tránh trường hợp mỗi cán bộ thuế tư vấn khác nhau, cũng như nhận phản ánh, kiến nghị của người dân và doanh nghiệp khi gặp khó khăn khi khai thuế.

Trả lời

Cục Thuế, Bộ Tài chính trả lời vấn đề này như sau:

Căn cứ khoản 25 Điều 5 và khoản 2 Điều 18 Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) số 48/2024/QH15 quy định đối tượng không chịu thuế và hiệu lực thi hành;

Căn cứ khoản 2 Điều 4 và khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 1/6/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn nguyên tắc tính thuế và phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù;

Căn cứ khoản 3 Điều 1 Thông tư số 100/2021/TT-BTC ngày 15/11/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC;

Căn cứ Điều 11 và Điều 13 Thông tư số 40/2021/TT-BTC hướng dẫn quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai và quản lý thuế đối với hộ khoán;

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư số 40/2025/TT-BTC ngày 13/6/2025 của Bộ trưởng Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung điểm c, điểm d khoản 1; điểm a, điểm b, điểm đ khoản 5; điểm b.1, điểm b.2 khoản 9 Điều 13 về quản lý thuế đối với hộ khoán;

Căn cứ các quy định trên:

Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Đối với cá nhân thực hiện kinh doanh dịch vụ lưu trú bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

Cục Thuế ghi nhận ý kiến của bà để tổng hợp, báo cáo cấp có thẩm quyền trong quá trình nghiên cứu, xây dựng chính sách quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hướng đơn giản, đồng bộ và minh bạch.

Quản lý thuế đối với cá nhân có doanh thu dưới 100 triệu đồng

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống (từ ngày 1/1/2026 là 200 triệu đồng trở xuống) thì thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

Việc khai và nộp hồ sơ khai thuế được quy định tại Điều 11 và Điều 13 Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 1/6/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Sẽ nâng cấp một số tờ khai trên eTax Mobile

Hiện nay, trên ứng dụng Thuế điện tử dành cho cá nhân đã hỗ trợ người dùng kê khai tờ khai thuê tài sản với kỳ kê khai theo lần thanh toán và kỳ năm.

Tại ứng dụng eTax Mobile đã hỗ trợ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh kê khai thuế theo Mẫu 01/CNKD-Tờ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 1/6/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Đối với tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo Mẫu 01/TTS-Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC, Cục Thuế sẽ thực hiện nâng cấp trong thời gian tới.

Đa dạng hóa các kênh tuyên truyền hỗ trợ người nộp thuế

Hiện nay cơ quan thuế đã đa dạng hóa các kênh tuyên truyền hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau:

- Xây dựng tài liệu hướng dẫn thuế; tư vấn trực tuyến qua mạng xã hội, chatbot, đường dây nóng; triển khai Cổng thông tin thuế hỗ trợ doanh nhân;

- Khuyến khích hộ kinh doanh tham gia chuyển đổi số, sử dụng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền như: cung cấp các dịch vụ khai thuế, nộp thuế điện tử miễn phí trên Trang thông tin điện tử của Cục Thuế, trên ứng dụng di động eTax Mobile;

- Tập trung nguồn lực hỗ trợ tối đa hộ kinh doanh trong giai đoạn chuyển đổi từ phương thức khoán sang phương thức kê khai; thành lập tổ công tác hỗ trợ trực tiếp tại cơ sở cho hộ kinh doanh trong quá trình chuyển đổi; xây dựng và triển khai các chương trình hỗ trợ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phù hợp theo nhóm ngành nghề, theo quy mô.

Thực hiện Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết số 198/2025/QH15 ngày 17/5/2025 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân, Bộ Tài chính đang khẩn trương xây dựng, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy định pháp luật như:

- Xây dựng Nghị định hướng dẫn Nghị quyết số 198/2025/QH15, trong đó có giải pháp hỗ trợ hộ kinh doanh;

- Xây dựng Luật Quản lý thuế (sửa đổi) và Luật Thuế TNCN (sửa đổi) để trình Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp tháng 10/2025, trong đó bỏ quy định về khoán thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, bổ sung quy định về chính sách thuế, phương thức cơ chế tự khai, nộp thuế áp dụng từ ngày 1/1/2026.

- Bộ Tài chính chỉ đạo cơ quan thuế chủ động đẩy mạnh các hình thức tuyên truyền, hỗ trợ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh trong năm 2025 và năm 2026 để người nộp thuế làm quen với phương thức kê khai và quản lý thuế mới và để việc thực hiện của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thuận lợi ngay từ ngày 1/1/2026 theo Nghị quyết số 68-NQ/TW và Nghị quyết số 198/2025/QH15 nêu trên.