Hỏi: Làm rõ vướng mắc về giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xử lý vi phạm

Phạm Thị Hương - 09:03 19/02/2026

Chi tiết câu hỏi

Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải đáp một số nội dung về đất đai như sau: (1) Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024): Tại Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên tại điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai quy định: Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 đã hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Vì vậy hiện nay chưa có quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (trừ trường hợp quy định tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024). Về phương án sử dụng đất kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ: Tại khoản 4 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024, khoản 3 Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ có quy định nội dung cơ bản của phương án sử dụng đất kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ; tuy nhiên chưa có hướng dẫn chi tiết, cụ thể. Nhằm tạo điều kiện cho các hộ kinh doanh phát triển nông nghiệp gắn với thương mại, dịch vụ, bảo đảm phù hợp với xu thế phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, bà Hương đề nghị cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ, hướng dẫn địa phương thẩm định các nội dung của phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Trường hợp trên thửa đất nông nghiệp đã có công trình bán kiên cố hoặc công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm khi người dân xin lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích hay không? (2) Về điều kiện chung đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024 có quy định các điều kiện mà người sử dụng đất phải đáp ứng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên theo danh mục thủ tục số 1.013949 ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Quyết định số 2228/QĐ-UBND ngày 26/6/2025 của UBND tỉnh Đồng Nai thì điều kiện trên được quy định là điều kiện chung đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bà Hương hỏi, đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải để thực hiện dự án đầu tư (ví dụ là trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà ở) thì có cần đáp ứng các điều kiện chung như trên không? Nếu có, bà đề nghị được hướng dẫn rõ việc thẩm tra, xác nhận điều kiện "Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan" để có cơ sở giải quyết hồ sơ theo quy định. (3) Về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác: Tại khoản 1 Điều 46 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ có quy định tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng từ 2 ha trở lên đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác. Đồng thời, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 02/2025/QĐ-UBND ngày 6/1/2025 quy định tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng dưới 2 ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo quy định của khoản 2 Điều 46 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên tại Văn bản số 852/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 10/02/2025 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) về việc trả lời kiến nghị của cử tri trước kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV thì Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) thông tin: điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 áp dụng cho mọi trường hợp chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác (gồm cả trường hợp có dự án hay không có dự án). Bà Hương đề nghị được hướng dẫn cụ thể vấn đề nêu trên. (4) Liên quan về thu hồi, hủy giấy, cấp lại chứng nhận quyền sử dụng đất: Tại địa phương có trường hợp như sau: ông Nguyễn Văn A đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu vào năm 1996 đối với 3 thửa đất. Năm 1998, ông Nguyễn Văn A thực hiện sang nhượng 1 thửa đất cho người khác và đã được điều chỉnh trên Trang 4 của Giấy chứng nhận, ông A còn sử dụng 2 thửa. Năm 2006, ông Nguyễn Văn A tiếp tục thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận theo dạng tập trung đối với 1 thửa (chưa cập nhật cấp đổi trên giấy năm 1996) và thửa này đã được cấp đổi Giấy chứng nhận, hiện đang được lưu tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (giấy tồn, người dân chưa nhận giấy). Đến năm 2025, ông Nguyễn Văn A xin nhận Giấy cấp đổi nhưng Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 (còn lại 2 thửa) đã bị mất. Hiện tại ông Nguyễn Văn A muốn lập thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 để nhận Giấy cấp đổi năm 2006 thì thẩm quyền này thuộc về UBND cấp xã hay Văn phòng Đăng ký đất đai? Vì Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 là cấp đúng quy định và Giấy đã có biến động. (5) Về thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai: Hiện nay trong quá trình Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thi hành công vụ, giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai thuộc thẩm quyền như giải quyết thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, thực hiện thủ tục đo đạc thửa đất… thì phát hiện người sử dụng đất có hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024; hành vi sử dụng sai mục đích; hành vi lấn, chiếm đất… Theo Điều 13 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, Văn phòng Đăng ký Đất đai là tổ chức đăng ký đất đai, là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh - Sở Nông nghiệp và Môi trường. Tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính, trong đó có "… viên chức thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai các cấp đang thi hành công vụ". Bà Hương hỏi, vậy viên chức chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang thi hành công vụ, khi đang giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của cơ quan thì có quyền lập biên bản vi phạm hành chính khi phát hiện hành vi vi phạm hay không? Vì nếu có hành vi vi phạm thì phải được xử lý kịp thời, chủ động và các thủ tục hành chính nêu trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Trả lời

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Căn cứ giao đất, cho thuê đất trong trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

(1) Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2024 việc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng đất. Trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; trường hợp đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm thì Nhà nước sẽ thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024.

Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã được quy định cụ thể tại Điều 218 của Luật Đất đai, Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ).

Trình tự, thủ tục sử dụng đất kết hợp đa mục đích, gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã được quy định cụ thể tại mục V phần VII Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP).

Đồng thời, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thủ tục hành chính sử dụng đất đa mục đích tại Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025 về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Đề nghị bà liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn thực hiện theo quy định.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Trước đây, nội dung này được Chính phủ hướng dẫn thực hiện tại khoản 1 Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ- CP ngày 30/7/2024.

Tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định:

"6. Bổ sung Điều 44 vào sau Điều 43 như sau: Điều 44. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư

Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Như vậy, căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư theo quy định tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP nêu trên là một trong các quy hoạch (quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt).

Các trường hợp áp dụng điều kiện ký quỹ, năng lực tài chính

(2) Tại Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định.

Theo đó, tại khoản 2 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện: ký quỹ; năng lực tài chính; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, quy định này chỉ áp dụng đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không thực hiện dự án đầu tư thì không phải thẩm định nội dung nêu trên.

Hướng dẫn chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng

(3) Đối với việc chuyển mục đích sử dụng dưới 2 ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đề nghị áp dụng theo quy định tại Quyết định số 02/2025/QĐ-UBND ngày 6/1/2025 của tỉnh Đồng Nai (cũ) quy định tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất dưới 2 ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (do hiện nay quyết định vẫn còn hiệu lực chưa có Quyết định thay thế).

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng từ 2 ha trở lên đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác thì áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận

(4) Do nội dung phản ánh, kiến nghị chưa đầy đủ thông tin nên Bộ Nông nghiệp và Môi trường không có căn cứ để trả lời cụ thể. Bộ xin nêu một số quy định về nguyên tắc như sau:

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp năm 1996 là đúng quy định của pháp luật thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi.

Thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận hiện nay được thực hiện theo phần VII nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Theo đó, tại điểm đ khoản 4 quy định Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện: "đ) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp".

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai.

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này được thực hiện theo quy định tại mục II và mục V nội dung C phần V của Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính về đất đai

(5) Tại khoản 4 và khoản 5 Điều 22 Luật Đất đai quy định về cơ quan có chức năng quản lý đất đai và công chức làm công tác địa chính ở cấp xã:

"4. Tổ chức dịch vụ công về đất đai, bao gồm tổ chức đăng ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ chức dịch vụ công khác được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.

5. Ủy ban nhân dân cấp xã có công chức làm công tác địa chính theo quy định của Luật Cán bộ, công chức. Công chức làm công tác địa chính có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc quản lý đất đai tại địa phương".

Tại khoản 1 Điều 13 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy đinh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: "Văn phòng đăng ký đất đai là tổ chức đăng ký đất đai, là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh".

Tại điểm b khoản 2 Điều 32 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

"2. Người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính gồm:

… b) Trưởng Đoàn thanh tra, thành viên Đoàn thanh tra do Chánh Thanh tra cấp tỉnh thành lập, công chức làm công tác địa chính cấp xã; công chức, viên chức thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai các cấp đang thi hành công vụ".

Như vậy, căn cứ quy định nêu trên thì viên chức thuộc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong quá trình thi hành công vụ phát hiện người sử dụng đất sử dụng đất không đúng mục đích thì được phép lập biên bản vi phạm hành chính.