Hỏi: Xây nhà quá diện tích đất ở, giải quyết thế nào?

Đặng Quang Hiển - 11:05 12/06/2025

Chi tiết câu hỏi

Gia đình tôi có một thửa đất hơn 2.000 m², do bố tôi nhận chuyển nhượng từ ông nội tôi, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2006, trong đó, đất ở tại nông thôn là 40 m², còn lại là đất trồng cây lâu năm. Năm 2006, bố tôi xây dựng nhà ở kiên cố diện tích khoảng 100 m² trên phần đất này. Tuy nhiên, đến năm 2020, khi bố tôi muốn tách thửa và cho tặng đất cho con để xây dựng nhà ở riêng, thì Văn phòng Đăng ký đất đai từ chối với lý do diện tích nhà xây vượt quá diện tích đất ở được công nhận (vượt 60 m²); không thể vẽ sơ đồ tách thửa, không chuyển mục đích sử dụng đất, không đổi sổ đỏ, không tách sổ được. Gia đình đã làm việc với địa phương nhiều năm, nhưng sự việc vẫn không được giải quyết, không có hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ. Hiện tại, các con cháu không thể xây dựng nhà ở riêng trên phần đất của ông bà để lại, dù đất có sổ đỏ và không có tranh chấp gì. Xin hỏi, gia đình tôi có được xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở hay không và trình tự, thủ tục cụ thể cần làm là gì? Gia đình có thể xin điều chỉnh, hợp thức hóa phần nhà đã xây dựng vượt diện tích đất ở hay không? Trong trường hợp nhà đã xây hơn 15 năm, có được xem xét cấp đất ở theo hiện trạng sử dụng và tạo điều kiện tách thửa cho con cái không? Tôi mong được cơ quan chức năng hỗ trợ để ổn định cuộc sống cho các thế hệ sau và bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của gia đình.

Trả lời

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai:

"5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị và nông thôn theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Điều 12 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

Căn cứ vào các quy định nêu trên và quy định của pháp luật về đất đai ông liên hệ với Phòng Nông nghiệp và Môi trường thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền và quy định của pháp luật

Phải chuyển mục đích sử dụng phần đất ở vượt quá

Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 nêu rõ nguyên tắc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng đất, đồng thời, khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, việc người sử dụng đất tự ý xây nhà vượt quá diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất sẽ bị phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phần diện tích đất ở vượt quá sang đất ở theo quy định của pháp luật.

Về cấp Giấy chứng nhận, Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014. Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đã được quy định tại khoản 3 và hướng dẫn tại khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin để ông được biết và liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để giải quyết theo quy định.