Hỏi: Giao đất tái định cư, xác định giá đất thế nào?

Năm 2013, gia đình cô tôi bị thu hồi 100% đất nông nghiệp. Gia đình đã nhận Quyết định thu hồi đất ngày 12/11/2013, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày 22/11/2013 và đã bàn giao toàn bộ diện tích đất bị thu hồi theo đúng quy định. Theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, việc bồi thường được thực hiện căn cứ Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND của UBND Thành phố; giá đất áp dụng theo Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND quy định giá các loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội năm 2013. Theo đó, ngoài khoản bồi thường đất nông nghiệp với đơn giá 162.000 đồng/m², gia đình cô tôi còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm bằng hình thức giao đất ở. Phương án bồi thường đất ở đã được phê duyệt theo Điều 40 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội (được cụ thể hóa tại Điều 48 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ), với các nội dung chính gồm: diện tích đất ở được giao là 60 m²; vị trí tại khu di dân phục vụ giải phóng mặt bằng Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An và các dự án khác trên địa bàn huyện Thanh Trì; thời gian giao đất trong vòng 3 năm kể từ khi bàn giao đất bị thu hồi. Theo phương án này, giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi (theo phương án được phê duyệt) cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư, nhưng không vượt quá giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất theo bảng giá đất do UBND TP. Hà Nội ban hành (Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND). Đến nay, dự án khu di dân phục vụ giải phóng mặt bằng Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An đã hoàn thành đầu tư hạ tầng và đang triển khai bàn giao đất tái định cư. Chi phí đầu tư hạ tầng được phê duyệt, làm tròn là 8.690.000 đồng/m². Tuy nhiên, việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư hiện có nhiều ý kiến khác nhau, với ba phương án được đưa ra. Phương án thứ nhất là áp dụng bảng giá đất tại thời điểm giao đất năm 2025 theo từng vị trí tại khu tái định cư, căn cứ Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND ngày 20/12/2024 của UBND TP. Hà Nội. Phương án thứ hai là tính tiền sử dụng đất theo suất đầu tư, gồm giá đất nông nghiệp đã thu hồi (162.000 đồng/m²) cộng với chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng (8.690.000 đồng/m²), tương ứng tổng mức 8.852.000 đồng/m². Phương án thứ ba là căn cứ quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai năm 2024, tiếp tục thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt tại Điều 40 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND; theo đó, giá đất tính tiền sử dụng đất bằng giá đất nông nghiệp đã thu hồi cộng chi phí đầu tư hạ tầng, nhưng không cao hơn giá đất ở tại thời điểm thu hồi đất theo bảng giá đất ban hành kèm Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND. Do giá theo suất đầu tư (8.852.000 đồng/m²) cao hơn giá đất ở trong bảng giá năm 2013, nên áp dụng giá đất theo từng vị trí tại khu tái định cư căn cứ Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND. Tôi xin hỏi, khi giao đất tái định cư trong trường hợp này thì việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất nên áp dụng theo phương án nào cho đúng quy định?