Danh sách câu hỏi

Doanh nghiệp tôi đang triển khai dự án khu đô thị. Nhà đầu tư thực hiện dự án là liên danh A-B, đã được chấp thuận theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và điểm b khoản 3 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Tôi xin hỏi, theo khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước giao đất để thực hiện dự án, có thể giao đất trực tiếp cho liên danh nhà đầu tư hay không?

Năm 1997, UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận, loại đất CLN cho tôi. Năm 2010, tôi xây nhà trên đất. Nay tôi tặng cho con Giấy chứng nhận nêu trên, tôi được cơ quan thông báo sử dụng đất sai mục đích và không phù hợp quy hoạch. Xin hỏi, trường hợp của tôi sau khi có quyết định xử phạt thì tôi có quyền tặng cho con Giấy chứng nhận nêu trên không? Giấy chứng nhận cho con tôi sẽ được cấp loại đất gì?

Tôi được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận năm 1997, loại đất trồng cây lâu năm, diện tích 300 m2. Năm 2001, tôi cất nhà, diện tích nhà là 150 m2. Đến tháng 9/2025, tôi thực hiện chuyển nhượng đất thì được cho biết tôi sử dụng đất không đúng mục đích. Sau đó, tôi bị xử phạt và trong quyết định xử phạt nêu phần diện tích 50 m2 thuộc quy hoạch giao thông là phần diện tích mà tôi sử dụng không đúng mục đích. Theo quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024: “3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau: a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”. Tôi có phần diện tích sử dụng không đúng mục đích để làm nhà ở là 100 m2 phù hợp quy hoạch và 50 m2 không phù hợp quy hoạch, theo điểm b khoản 3 nêu trên, tôi phải giữ nguyên hiện trạng và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định. Tôi xin hỏi, thủ tục kê khai đăng ký đất đai như thế nào? Sau khi tôi kê khai đăng ký đất đai xong thì có được chuyển nhượng thửa đất trên cho người khác không?

Tôi có 450 m2 đất trồng cây lâu năm, được cấp Giấy chứng nhận năm 1999. Năm 2001, tôi xây nhà ở, diện tích 60 m2. Có ý kiến cho rằng, sau khi xử phạt, tôi nộp đầy đủ thành phần hồ sơ (quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai theo điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất) thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tôi đóng thuế. Kết quả, Chi nhánh sẽ cấp Giấy chứng nhận diện tích 450 m2 (trong đó 60 m2 là đất ở, 390 m2 là đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc là công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất). Ý kiến khác,tôi phải nộp hồ sơ để chuyển mục đích sử dụng đất, có quyết định chuyển mục đích được cơ quan có thẩm quyền duyệt thì mới được cấp Giấy chứng nhận diện tích 450 m2 (trong đó 60 m2 là đất ở, 390 m2 là đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất). Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi giải quyết như thế nào?

Tôi có 1.500 m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận, mục đích sử dụng là đất trồng lúa. Tháng 2/2008, tôi xây nhà trên thửa đất này. Nay, tôi nhận quyết định xử phạt do sử dụng đất sai mục đích và buộc phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Xin hỏi, vậy tôi có được phép nộp Giấy chứng nhận, đơn đăng ký biến động, quyết định xử phạt, chứng từ nộp phạt để được cấp Giấy chứng nhận từ đất trồng lúa sang đất ở và không phải thực hiện quy trình xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước theo Điều 121 Luật đất đai năm 2024 hay không?

Tôi xin hỏi, trường hợp đã có Giấy chứng nhận, nay có quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp) và thuộc trường hợp phải xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 thì có được thực hiện hồ sơ đăng ký biến động để được cấp Giấy chứng nhận từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp (đất ở…) và thuộc trường hợp phải xin phép hay không? Hay quy định đăng ký đất theo điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP chỉ nhằm mục đích đăng ký biến động trường hợp thửa đất không đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ cập nhật vào hồ sơ địa chính để cơ quan nhà nước quản lý theo dõi và không thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận thay đổi mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đã cấp? Do việc thực hiện quy định trên ở một số địa phương cấp huyện (nay là cấp xã) còn bất cập, chưa thống nhất về cách làm và cách hiểu. Một số địa phương cho phép dựa vào quyết định xử phạt để thực hiện biến động từ đất nông nghiệp sang đất ở… mà không cần quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép; một số địa phương lại yêu cầu có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới được cấp Giấy chứng nhận thay đổi mục đích sử dụng đất.

Công ty tôi đề xuất dự án xây dựng nhà máy gạch theo công nghệ hiện đại trên địa bàn một xã thuộc huyện Sóc Sơn (nay là xã Đa Phúc, TP. Hà Nội) với diện tích 2,4 ha (phù hợp với quy hoạch được duyệt là đất công nghiệp). Huyện Sóc Sơn trước đây đã có quy hoạch chung 1/10.000 được TP. Hà Nội phê duyệt; xã (cũ) cũng đã có quy hoạch chung xã tỷ lệ 1/5.000 được huyện duyệt. Hà Nội được xác định là đô thị loại đặc biệt. Tôi xin hỏi, công ty tôi có được áp dụng khoản 4 Điều 1 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP để tổ chức lập quy hoạch chi tiết rút gọn (lập tổng mặt bằng và phương án kiến trúc) không?

Trước đây, tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP và khoản 5 Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP đều thống nhất quy định: "Trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; bảo đảm việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với không gian kiến trúc khu vực", nghĩa là thẩm quyền chấp thuận quy hoạch dự án quy mô nhỏ là Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Tuy nhiên, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP lại quy định tất cả đều phải lập quy hoạch chi tiết với dự án quy mô nhỏ theo quy trình rút gọn nhưng thực tế hầu như không khác gì lập thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết, thậm chí thẩm quyền phê duyệt còn nâng lên 1 mức, trước đây thẩm định thiết kế cơ sở là chấp thuận luôn tổng mặt bằng với dự án quy mô nhỏ (thường là Sở Xây dựng chấp thuận luôn hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc đối với TP. Hà Nội và TPHCM) nhưng hiện giờ phải trình cấp tỉnh phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương nếu không được ủy quyền). Ví dụ, một dự án trạm điện 50 m2 hay 100 m2 cũng phải trình phê duyệt quy hoạch chi tiết. Theo quy trình mới, cấp Sở phải báo cáo UBND cấp tỉnh sau đó UBND cấp tỉnh có văn bản ủy quyền hoặc đồng ý chủ trương thì mới được phê duyệt, nếu không ủy quyền thì phải trình cấp tỉnh phê duyệt, tăng thêm thời gian giải quyết gấp đôi. Tôi đề nghị cấp có thẩm quyền xem xét sửa đổi quy định nêu trên.

Bằng lái của tôi bị tạm giữ trước 1/1/2025, đến 21/1/2025 tôi mới lấy được bằng lái và bằng đã quá hạn 2 tháng. Vậy trường hợp tôi có phải thi lại lý thuyết không?

Đối với dự án được thực hiện theo Điểm b Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư; Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, trường hợp dự án chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Vậy, trường hợp này, sau khi hoàn thành thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có được đề xuất thành lập tổ chức kinh tế trong quá trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hay không? Đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có được đề xuất thành lập tổ chức kinh tế trong quá trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hay không? Thời điểm đề xuất tổ chức kinh tế dự kiến thành lập theo mẫu A.I.6 ban hành kèm theo Thông tư số 25/2023/TT-BKHĐT ngày 31/12/2023 của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư sửa đổi, bổ sung một số Điều của Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại Việt Nam, đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài và xúc tiến đầu tư được thực hiện khi nào?

Công ty tôi đang triển khai dự án khu đô thị được chấp nhận nhà đầu tư theo Khoản 3 Điều 29 Luật đầu tư 2020. Xin hỏi, trường hợp này có được giao đất cho doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư thành lập không?