Danh sách câu hỏi

Ngày 26/3/2025, UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định số 16/2025/QĐ-UBND ban hành quy định phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng đường bộ đối với đường Vành đai 3 TPHCM đoạn qua địa bàn tỉnh Bình Dương: "Điều 4. Phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng đường bộ: … 2. Đường Mỹ Phước - Bàu Bàng đoạn từ ĐT.741 đến Quốc lộ 13: - Đoạn ngoài đô thị: Từ tim đường trở ra mỗi bên đến phạm vi giải phóng mặt bằng cộng thêm mười tám mét (+18 m). - Đoạn trong đô thị qua địa bàn thành phố Bến Cát: Từ tim đường trở ra mỗi bên 32 m; đối với các đoạn có phạm vi giải phóng mặt bằng tính từ tim đường ra mỗi bên lớn hơn 32 m, phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng đường bộ tính từ tim đường đến phạm vi giải phóng mặt bằng. - Đoạn trong đô thị qua địa bàn thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng: Từ tim đường trở ra mỗi bên 31 m; đối với các đoạn có phạm vi giải phóng mặt bằng tính từ tim đường ra mỗi bên lớn hơn 31 m, phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng đường bộ tính từ tim đường đến phạm vi giải phóng mặt bằng. 3. Đường Tạo lực Bắc Tân Uyên - Phú Giáo - Bàu Bàng: - Đoạn ngoài đô thị: Từ tim đường trở ra mỗi bên đến phạm vi giải phóng mặt bằng cộng thêm mười ba mét (+13 m). - Đoạn trong đô thị: Là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đối với đoạn có phạm vi giải phóng mặt bằng lớn hơn chỉ giới đường đỏ đã được ban hành hoặc chưa xác định chỉ giới đường đỏ, phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng đường bộ tính từ tim đường trở ra mỗi bên đến phạm vi giải phóng mặt bằng…". Theo Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của TPHCM năm 2025, thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương nay thành xã Bàu Bàng, TPHCM. Tôi xin hỏi, đối với 2 đoạn đường trên, đoạn qua thị trấn Lai Uyên, nay là xã Bàu Bàng thì áp dụng theo đoạn ngoài đô thị hay vẫn giữ đoạn qua thị trấn, đoạn trong đô thị. Đối với các văn bản được quy định có hiệu lực trước thời điểm sáp nhập, có phân chia nội dung áp dụng với khu vực đô thị, nông thôn khác nhau, sau sáp nhập có sự thay đổi giữa xã, phường, thị trấn, chưa có văn bản thay thế, thì việc áp dụng các quy định này như thế nào?

Công ty tôi đang có kế hoạch nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất từ cá nhân. Thửa đất dự kiến góp vốn có tổng diện tích 600 m2, gồm 200 m2 đất ở và 400 m2 đất trồng cây lâu năm. Qua nghiên cứu quy định tại Điều 78 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, tôi hiểu rằng: Trường hợp tổ chức kinh tế (i) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; hoặc (ii) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải lập phương án sử dụng đất nông nghiệp và gửi UBND cấp xã xem xét, chấp thuận theo quy định. Trong khi đó, đối với trường hợp tổ chức kinh tế chỉ nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo điểm b khoản 1 Điều 78 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP thì quy định hiện hành chưa quy định việc phải lập phương án sử dụng đất nông nghiệp. Tôi xin hỏi, trường hợp tổ chức kinh tế chỉ nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với thửa đất có một phần là đất nông nghiệp (400 m2 đất trồng cây lâu năm như nêu trên), mà không thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, thì có phải lập phương án sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 2 Điều 78 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP hay không? Hay được thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục đăng ký biến động thông thường theo quy định pháp luật đất đai? Hiện nay, trước thời điểm thực hiện giao dịch nêu trên, công ty tôi chưa có quyền sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương nơi có đất.

Gia đình tôi xây nhà trên mảnh đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm từ năm 1998. Nay bố mẹ tôi muốn chuyển đổi lên đất ở. Tôi xin hỏi, khi chuyển đổi thế bố mẹ tôi có bị xử phạt không và xử phạt hết bao nhiêu? Khi chuyển đổi lên đất ở nhà tôi phải đóng bao nhiêu phần trăm chuyển đổi chênh lệch?

Gia đình tôi có 1 mảnh đất do cha ông để lại, sử dụng ổn định và lâu dài (từ trước năm 1980), chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình có lưu giữ các thông báo về việc thu thuế đất thổ cư của UBND xã và biên lai thu thuế nhà, đất từ những năm 1994 và gia đình đóng thuế đất ở đầy đủ từ đó đến nay. Năm 2018, gia đình tôi xây 1 căn nhà cấp IV trên đất, không bị phạt hay lập bất cứ biên bản vi phạm nào. Hiện tại, mảnh đất nằm trong quy hoạch là đất ở. Nay, gia đình lên UBND xã xin trích lục thông tin để đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì xã cung cấp thông tin, theo bản đồ, sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập năm 1996 cho thấy loại đất: Vườn tạp. Xin hỏi, gia đình tôi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là đất ở được không, nếu có thì gia đình có bị phạt, bị yêu cầu phá bỏ căn nhà cấp IV không? Có được ưu đãi gì khi tính thuế không? Nếu không đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là đất ở được, thì gia đình tôi phải thực hiện đăng ký như thế nào, và phần tiền đóng thuế đất ở từ năm 1994 của gia đình được xử lý như thế nào?

Đất sản xuất phi nông nghiệp, tài sản trên đất thể hiện tại Giấy chứng nhận là nhà xưởng cán thép, nhà xưởng sản xuất que hàn trong khi thực tế doanh nghiệp đã thay đổi mục đích sử dụng thành nhà xưởng gia công kết cấu thép. Tôi xin hỏi, trường hợp này có bắt buộc phải đăng ký biến động, thay đổi tên các hạng mục công trình tại cột hạng mục công trình theo mục đích sử dụng mới (ví dụ xưởng sản xuất que hàn thành xưởng gia công kết cấu thép) hay không?

Tôi có lô đất theo quy hoạch sử dụng đất ban hành năm 2025 thuộc loại đất ở, theo quy hoạch phân khu từ năm 2013 (đã hết hiệu lực) thì thuộc loại đất các nhóm nhà ở xây dựng mới trong các khu đất sử dụng hỗn hợp. Hiện xã đang chờ Thành phố công bố quy hoạch phân khu chi tiết mới thay thế quy hoạch xây dựng năm 2013 đã hết hiệu lực. Tôi xin hỏi, trong thời gian này tôi muốn làm nhà để ở có được không?

Qua thực tiễn triển khai các dự án thu hồi đất tại địa phương cho thấy, mặc dù một số dự án đã có quyết định thu hồi đất gần 01 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành do còn nhiều vướng mắc trong tổ chức thực hiện pháp luật đất đai. Từ thực tiễn nêu trên, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền quan tâm xem xét, chỉ đạo một số nội dung sau: (1) Đối với đất có nguồn gốc nông, lâm trường Nghiên cứu, ban hành hoặc hướng dẫn thống nhất trên phạm vi toàn quốc về việc rà soát, xác định nguồn gốc đất có nguồn gốc nông, lâm trường; làm rõ trách nhiệm của UBND cấp xã, cấp huyện, cơ quan chuyên môn và đơn vị có liên quan trong việc xác minh, xác nhận hồ sơ, đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ giao đất, giao khoán, quản lý của các công ty nông, lâm nghiệp qua các thời kỳ. Hướng dẫn cụ thể việc áp dụng Điều 137, Điều 140, Điều 181 Luật Đất đai năm 2024; Điều 26 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đối với các trường hợp có yếu tố: đất giao khoán, đất xây dựng cơ bản, công trình cấp 4, nhà ở hoặc nhà ở kết hợp sản xuất, diện tích khai hoang thực tế, diện tích nhận chuyển, chia tách được đơn vị nông, lâm trường xác nhận trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Đồng thời, cần có cơ chế xử lý thống nhất đối với các trường hợp tồn tại lịch sử về quy hoạch chồng lấn, diện tích hộ dân sử dụng ổn định nhưng vẫn nằm trong hồ sơ quản lý của công ty nông, lâm nghiệp; tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu, áp dụng khác nhau hoặc kéo dài việc xác định quyền lợi của người dân do lý do “chưa thu hồi”, “chưa rà soát”, “đất nhận khoán”, “đất lâm nghiệp”, “đất cây ăn quả”. (2) Đối với việc xử lý quy hoạch chồng lấn, chưa phù hợp hiện trạng Đề nghị chỉ đạo rà soát, hoàn thiện cơ chế xử lý đối với các trường hợp quy hoạch chồng lấn, mâu thuẫn, chưa đồng bộ hoặc không còn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; đặc biệt đối với khu vực có nguồn gốc đất nông, lâm trường, đất quy hoạch rừng nhưng thực tế người dân đã quản lý, sử dụng ổn định qua nhiều thời kỳ. Hướng dẫn thống nhất việc rà soát, điều chỉnh, đồng bộ hóa giữa quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và hồ sơ quản lý đất đai; đồng thời có cơ chế xử lý đối với diện tích thực tế không còn do tổ chức nông, lâm nghiệp quản lý nhưng vẫn còn thể hiện trong quy hoạch, hồ sơ quản lý hoặc cơ sở dữ liệu qua nhiều thời kỳ. Việc xử lý cần bảo đảm phù hợp hiện trạng, thống nhất áp dụng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho địa phương, hạn chế khiếu nại và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. (3) Đối với việc xác định điều kiện bồi thường về đất khi thực hiện thu hồi đất Nghiên cứu hướng dẫn thống nhất việc xác định nguồn gốc đất, điều kiện được bồi thường về đất, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án có nhiều loại nguồn gốc đất; đặc biệt tại các địa phương có lịch sử quản lý đất nông, lâm trường phức tạp, có biến động lớn về ranh giới, diện tích và hiện trạng sử dụng đất qua nhiều thời kỳ. Việc hướng dẫn cần bảo đảm nguyên tắc đánh giá đầy đủ hồ sơ pháp lý, hồ sơ quản lý qua các thời kỳ, hiện trạng sử dụng đất thực tế, nguồn gốc hình thành, quá trình sử dụng ổn định của người dân; hạn chế tình trạng áp dụng cứng nhắc theo tên gọi loại đất hoặc hồ sơ quản lý đơn lẻ, làm phát sinh khiếu nại, ảnh hưởng tiến độ các dự án phát triển kinh tế - xã hội. (4) Đối với cách xác định “sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch” theo khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2024 Bộ, ngành chuyên môn hướng dẫn rõ, thống nhất nội hàm và phương pháp xác định các cụm từ: “sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch”, “đơn giá bồi thường”, “số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch” theo khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời làm rõ cơ sở pháp lý, cơ sở chuyên môn và phương pháp xác định giá trị bồi thường đối với cây lâu năm còn đang trong thời kỳ thu hoạch; đặc biệt đối với trường hợp đơn giá cây trồng được xác định theo phương pháp thu nhập theo pháp luật về giá. Hướng dẫn cụ thể việc có hay không áp dụng phương pháp thu nhập, tỷ suất chiết khấu, nguyên tắc xác định giá trị hiện tại, cũng như phương pháp tính đối với phần giá trị kinh tế của các năm kinh doanh còn lại trong chu kỳ thu hoạch nhằm bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật, phản ánh phù hợp giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm thu hồi đất và hạn chế phát sinh tranh chấp, khiếu nại. (5) Đối với việc áp dụng quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Hướng dẫn thống nhất việc áp dụng khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và các quy định có liên quan đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc dự án đầu tư, không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Đồng thời làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, yếu tố hiện trạng khu dân cư và các tiêu chí điều kiện khác trong việc xem xét hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nhằm bảo đảm thống nhất trong áp dụng pháp luật giữa các địa phương. Tôi mong nhận được sự quan tâm xem xét, giải đáp, hướng dẫn hoặc chỉ đạo của cơ quan có thẩm quyền đối với các nội dung nêu trên để làm cơ sở cho việc tổ chức thực hiện thống nhất pháp luật trong thực tiễn; qua đó góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho địa phương, khơi thông nguồn lực đất đai và nguồn lực đầu tư, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Tôi có 672,6 m² đất CLN. Theo Quyết định số 1564/QĐ-UBND ngày 10/6/2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Diên Khánh, thửa đất của tôi có 22,4 m² được quy hoạch đất giao thông, phần còn lại thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị. Tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng 650,2 m² đất CLN sang đất ở, nhưng UBND xã từ chối hồ sơ với lý do, theo Quyết định số 709/QĐ-UBND ngày 05/3/2026 của UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) Khu đô thị phía Tây Nha Trang (tiểu phân khu 2.3 và 2.4), tỉnh Khánh Hòa, thửa đất thuộc quy hoạch giao thông và khu đô thị công nghệ cao. Thửa đất của tôi phù hợp quy hoạch sử dụng đất nhưng không phù hợp quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Tôi xin hỏi UBND xã đã áp dụng đúng quy định của pháp luật khi xử lý hồ sơ hay chưa? Hồ sơ của tôi có cần phải đáp ứng quy định nào về quy hoạch để chuyển mục đích hay không?

Thửa đất của tôi hiện là đất ở. Theo quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2024, tầm nhìn đến năm 2050, vị trí thửa đất có một phần nằm trong quy hoạch mở rộng Quốc lộ 10. Tuy nhiên theo quyết định năm 2009 của UBND TP. Hải Phòng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, vị trí thửa đất nằm trong quy hoạch đất ở đô thị. Tôi xin hỏi, thửa đất nêu trên có 2 loại quy hoạch khác nhau về mục đích sử dụng đất thì tôi được căn cứ theo mục đích sử dụng nào để thực hiện các thủ tục về đất đai theo quy định?

Gia đình tôi sử dụng đất và nhà ở từ năm 1995, mua bán bằng giấy tờ viết tay, đóng thuế đất phi nông nghiệp từ năm 2012 tới nay, đất ở ổn định không có tranh chấp. Hiện trạng mảnh đất theo quy hoạch phân khu đô thị H2-3, tỷ lệ 1/2000 được UBND thành phố phê duyệt theo Quyết định số 6665/QĐ-UBND ngày 03/12/2015 định hướng là đất giao thông và đất nhóm nhà ở hiện có. Nội dung quy hoạch tra cứu như sau: Tổng diện tích 41,84 m2, quy hoạch chung đất ở đô thị 41,84 m2, quy hoạch phân khu 35,28 m2 đất ở; 6,56 m2 đất giao thông, quy hoạch xây dựng 36,5 m2 đất ở; 5,1 m2 đất giao thông. Hiện nay chưa có quyết định thu hồi đất, chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có dự án giải phóng mặt bằng và chưa có kế hoạch sử dụng đất để thu hồi thửa đất. Tôi xin hỏi, theo Luật Đất đai 2024 gia đình tôi có đủ điều kiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay không? Tôi được phép xin công nhận toàn bộ diện tích đất theo quy hoạch chung là đất ở đô thị, hay chỉ được xin phần đất ở còn lại sau khi trừ chỉ giới quy hoạch đường giao thông? Cả bố mẹ tôi đều được tặng Huân chương Kháng chiến thì tỉ lệ miễn tiền sử dụng đất (cộng dồn cho cả hai người) tính mức bao nhiêu?

Gia đình tôi có thửa đất diện tích 695,9 m2; trong đó có 150 m2 đất ở; 545,9 m2 đất trồng cây lâu năm. Nay gia đình muốn tách thành 2 thửa chia cho các con. Thửa đất của gia đình tôi đủ tiêu chí diện tích và đường đi để tách thửa theo quy định của địa phương. Khi tôi đến làm thủ tục tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai liên phường, xã thì được trả lời không tách được do thửa đất đang nằm trong Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu đô thị thương mại, dịch vụ chợ, tỷ lệ 1/500 được phê duyệt tại Quyết định số 2019a/QĐ-UBND ngày 03/11/2021 của UBND huyện (cũ). Hiện tại dự án không có quyết định thu hồi, thông báo thu hồi, không cắm mốc lộ giới quy hoạch, không triển khai. Tôi xin hỏi, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai liên phường, xã trả lời công dân không tách được thửa đất vì vướng quy hoạch 1/500 có đúng không? Gia đình muốn tách thửa trong trường hợp như này thì phải gặp ai để giải quyết?