Hỏi: Cấp quyền sử dụng đất lần đầu cần đáp ứng điều kiện gì?

Đất thuộc vành đai khu quân sự X, Bộ Quốc phòng bàn giao lại cho UBND tỉnh Y quản lý ngày 21/3/1988. Đến ngày 21/11/1995, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số Z thu hồi giao cho UBND tỉnh Y quản lý. Năm 1988, ông A tự vào sử dụng. Năm 1992, ông A xây dựng nhà. Ngày 27/8/1992, ông A làm hợp đồng mua bán nhà đất lại cho ông B sử dụng. Thửa đất không thuộc danh sách đất công do UBND phường quản lý. Hợp đồng mua bán nhà của ông A bán cho ông B được UBND xã xác nhận 27/8/1992 thể hiện nội dung: “Theo Hợp đồng mua bán nhà của ông A, bán lại cho ông B, UBND xã… xác nhận việc sang nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của ông A, còn về đất đai không thuộc quyền quản lý của địa phương, kính chuyển các cấp có thẩm quyền xem xét, giải quyết”. Các thửa đất sử dụng ổn định từ 1992 đến nay, hiện trạng đã có nhà trên đất, không có tranh chấp và đóng thuế sử dụng đất hằng năm là đất ở cho toàn bộ phần diện tích đất. Về quy hoạch hiện nay của 3 thửa đất: Quy hoạch sử dụng đất: 2 thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch, là đất phát triển hạ tầng và đất giao thông, 1 thửa đất phù hợp quy hoạch, là đất ở tại đô thị (thửa 1). Quy hoạch phân khu: thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch là đất cây xanh cách ly và đất giao thông, đất ở dự án mật độ cao (thửa 1). Tôi xin hỏi, UBND phường từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cả 3 thửa có đúng quy định hay không? Lý do UBND phường từ chối là thửa đất 2 + 3 không phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phân khu; thửa đất 1 chỉ phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không phù hợp quy hoạch phân khu nên cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.