Hỏi: Chuyển nhượng đất tái định cư vùng ngập lũ có phải nộp tiền sử dụng đất?

Thuế cơ sở 4 tỉnh Đồng Tháp trả lời vấn đề này như sau:

Tại Điều 1 Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg ngày 2/8/2002 của Thủ tướng Chính phủ quy định về chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long quy định:

"Điều 1. Các hộ dân thường trú tại vùng ngập lũ thường xuyên thuộc các tỉnh: An Giang, Đồng Tháp, Long An, Tiền Giang, Kiên Giang, Cần Thơ, Vĩnh Long được mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư theo quy hoạch để đảm bảo có cuộc sống an toàn, ổn định lâu dài".

Tại Điều 3 Quyết định số 204/2005/QĐ-TTg ngày 15/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định về việc điều chỉnh, bổ sung đối tượng và cơ chế vay vốn xây dựng nhà ở thuộc chương trình xây dựng cụm, tuyển dân cư và nhà ở vùng thường xuyên ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long quy định:

"Điều 3. Trước mắt, cho phép chưa thực hiện việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ khi tiến hành làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với các hộ dân sống trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ. Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân các tỉnh vùng ngập lũ hướng dẫn thực hiện việc này".

Tại khoản 2 Điều 1 Quyết định số 48/2012/QĐ-TTg ngày 1/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung quyết định số 204/2005/QĐ-TTg ngày 15/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định:

"2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở được miễn tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Quyết định này trong thời hạn 10 (mười) năm kể từ ngày bàn giao đất, nhà để ở, hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau 10 (mười) năm hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng phải nộp 50% tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định tại thời điểm chuyển nhượng".

Tại Điều 1 Quyết định 25/2024/QĐ-TTg ngày 31/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ quy định bãi bỏ một phần, toàn bộ một số quyết định của Thủ tướng Chính phủ thuộc lĩnh vực tài chính đất đai quy định:

"Điều 1. Bãi bỏ toàn bộ các quyết định

4. Quyết định số 48/2012/QĐ-TTg ngày 01 tháng 11 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 204/2005/QD-TTg ngày 15 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ…".

Tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

"2. Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng dất, tiền thuê đất chưa được quy định tại khoản 1 Điều này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội".

Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định số 230/2025/NĐ-CP ngày 19/8/2025 của Chính phủ quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

"1. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở trong các trường hợp sau:

a) Giao đất ở tái định cư hoặc giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh, bổ sung đối tượng và cơ chế vay vốn xây dựng nhà ở thuộc chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng thường xuyên bị ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long…".

Căn cứ các quy định nêu trên, quan điểm của Thuế cơ sở 4 tỉnh Đồng Tháp như sau:

Khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở (có quyết định giao đất) và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên Giấy chứng nhận ghi nội dung: khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất, nội dung này chỉ là thủ tục, là phương pháp quản lý, không phải là căn cứ pháp lý để thu tiền sử dụng đất. Việc người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, thực chất đây là trường hợp giao đất (khi có Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Do đó trường hợp giao đất ở tái định cư hoặc giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh, bổ sung đối tượng và cơ chế vay vốn xây dựng nhà ở thuộc chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng thường xuyên bị ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long thì được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.

Tuy nhiên, một số quan điểm cho rằng Nghị định số 230/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 19/8/2025, không quy định điều khoản chuyển tiếp về nội dung thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất trước ngày Nghị định 230/2025/NĐ-CP có hiệu lực và chỉ quy định miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở, không quy định trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận khi chuyển nhượng phải nộp tiền sử dụng đất hay không.

Với nhiều quan điểm khác nhau từ Văn phòng Đăng ký đất đai các khu vực và các Thuế cơ sở tỉnh Đồng Tháp, Thuế tỉnh Đồng Tháp đã có văn bản xin ý kiến Cục Thuế để thực hiện thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này.

Khi có ý kiến trả lời của Cục Thuế, Thuế cơ sở 4 tỉnh Đồng Tháp sẽ thông báo đến ông Dương Thế Ngọc được biết. Rất mong nhận được sự thông cảm và phối hợp của người nộp thuế, cơ quan thuế sẽ thông tin kết quả sớm nhất khi có hướng dẫn của Cục Thuế.