Hỏi: Có được thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm?

Công ty tôi được UBND xã ban hành văn bản cho phép nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án Nhà máy chế biến dăm gỗ (thuê đất trả tiền hằng năm). Sau khi công ty tôi thỏa thuận hết các thửa đất nông nghiệp nằm trong dự án thì được Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh thực hiện chỉnh lý biến động sang tên của công ty. Hiện nay, công ty có nhu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nông nghiệp đã hoàn thành thỏa thuận và đã được Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh chỉnh lý. Tuy nhiên, qua rà soát quy định tại điểm c khoản 3 Điều 35 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp dự án của công ty là thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm nên không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nông nghiệp (đã thỏa thuận để thực hiện dự án). Đồng thời, tại điểm a khoản 3 Điều 61 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định về xử lý diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì chủ đầu tư cũng chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (không có quy định nội dung về thế chấp quyền sử dụng đất). Tôi xin hỏi, đối với trường hợp đất nông nghiệp mà công ty thỏa thuận để thực hiện dự án thì có được thế chấp quyền sử dụng đất hay không?