Hỏi: Dự án nào cần lập quy hoạch chi tiết rút gọn?

Tôi đang đầu tư một dự án xây dựng nhà máy với diện tích 4 ha tại khu kinh tế (khu vực nằm ngoài đô thị). Dự án của tôi thuộc trường hợp phải lập quy hoạch chi tiết rút gọn theo Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP. Khoản này có 3 điều kiện thì dự án của tôi đáp ứng 2 điều kiện (không đáp ứng điều kiện tại Điểm c do khu vực dự án của tôi chưa có quy hoạch phân khu xây dựng được duyệt). Tôi xin hỏi, trường hợp dự án không đáp ứng đủ 3 điều kiện tại Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 35/2023NĐ-CP thì được miễn lập quy hoạch chi tiết rút gọn có đúng không? Hiện nay, ở địa phương có 2 cách hiểu: Cách hiểu thứ nhất: Diện tích dự án của tôi thuộc trường hợp lập quy hoạch chi tiết rút gọn nhưng lại không đáp ứng 3 điều kiện tại Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 35/2023NĐ-CP nên được miễn lập quy hoạch chi tiết rút gọn Cách hiểu này rút ngắn thời gian cho nhà đầu tư triển khai dự án nhưng về công tác quản lý quy hoạch thì không có cơ sở quản lý vì khu vực trên chỉ có quy hoạch chung xây dựng (không có quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao, số tầng...). Cách hiểu thứ hai: Diện tích dự án của tôi thuộc trường hợp lập quy hoạch chi tiết rút gọn nhưng lại không đáp ứng Điểm c Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 35/2023NĐ-CP là khu vực chưa triển khai quy hoạch phân khu xây dựng nên phải chờ triển khai quy hoạch phân khu xây dựng được duyệt mới triển khai dự án và lập quy hoạch chi tiết rút gọn. Cách hiểu này bảo đảm cho công tác quản lý quy hoạch nhưng kéo dài thời gian để nhà đầu tư được triển khai dự án (việc triển khai lập quy hoạch phân khu ít nhất 1,5-2 năm). Xin hỏi, dự án của tôi được hiểu theo cách nào là đúng? Dự án có được miễn lập quy hoạch chi tiết rút gọn không?