Hỏi: Không có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là căn cứ để tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tôi nhận thấy vẫn còn một số chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, đối với trường hợp dự án bất động sản nhà ở, khu đô thị được Nhà nước đứng ra thu hồi, tại Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 có quy định: "Điều 79. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 27. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn". Quy định trên được hiểu là chỉ những dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mới được Nhà nước đứng ra thu hồi đất. Tức là khu đô thị đó phải có quy mô đủ lớn, bố trí đầy đủ các chức năng hỗn hợp của đô thị như trường học, nhà trẻ, văn hóa, y tế, hành chính, chợ, thương mại dịch vụ, các công trình hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý nước thải, trạm biến áp... Rõ ràng để bố trí các chức năng như vậy thì dự án ít nhất phải có quy mô từ 10 ha trở lên. Như vậy, đối với các dự án nhà ở, đô thị quy mô nhỏ, không bố trí đủ các chức năng hỗn hợp của đô thị thì sẽ được hiểu là không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, không thể tiến hành theo hướng đấu giá hoặc đấu thầu, mà chỉ có cách là nhà đầu tư tự thỏa thuận mua lại đất để làm dự án. Nhưng theo Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024, để làm dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư chỉ được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở để làm dự án. Như vậy, đối với các loại đất khác thì nhà đầu tư sẽ không được phép nhận chuyển nhượng. Từ đó sẽ dẫn đến bất cập mà khả năng là sẽ xảy ra nhiều trong thực tế, đó là trường hợp các khu đất quy mô nhỏ, không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhưng cũng không thể thỏa thuận chuyển nhượng cho nhà đầu tư để làm dự án chỉ vì không phải là đất ở. Ví dụ: Cá nhân ông A có khoảng 5.000 m2 đất sản xuất kinh doanh, theo quy hoạch phân khu đô thị, khu đất quy hoạch là chung cư cao tầng. Do sản xuất không hiệu quả, lại ô nhiễm nên ông A muốn bán khu đất cho nhà đầu tư làm dự án theo đúng quy hoạch nhưng Luật không cho phép vì đó không phải là đất ở. Chính quyền địa phương cũng không thể đưa khu đất vào danh mục thu hồi đất để đấu thầu vì quy mô quá nhỏ, không đáp ứng được tiêu chí để thu hồi đất. Như vậy mặc dù đã phù hợp với quy hoạch nhưng khu đất vẫn không thể làm được dự án, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Thứ hai, về trường hợp thu hồi đất, giao đất cho thuê đất khi chuyển nhượng dự án, trong cả 32 khoản của Điều 79 về các trường hợp thu hồi đất hoàn toàn không quy định về trường hợp thu hồi đất của chủ đầu tư cũ giao cho chủ đầu tư mới khi 2 bên chuyển nhượng dự án. Bởi thông thường 1 dự án sẽ gắn liền với quyền sử dụng đất của dự án đó. Khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án thì việc chuyển nhượng dự án sẽ gắn với chuyển nhượng/sang tên về đất đai giữa các bên. Đối với đất thuê trả tiền hằng năm không thuộc dạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của chủ đầu tư cũ để cho chủ đầu tư mới thuê, bảo đảm 1 dự án không thể đứng tên 2 pháp nhân. Theo Điều 79 nêu trên thì trường hợp này không được quy định, do đó nếu áp theo nguyên tắc "cơ quan công quyền chỉ được làm những gì pháp luật cho phép" thì cán bộ Nhà nước sẽ không có căn cứ để giải quyết hồ sơ, dẫn đến việc chuyển nhượng dự án của các chủ đầu tư sẽ không thể thực hiện được. Tương tự như vậy, Điều 124 về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không phải đấu giá, đấu thầu cũng chưa quy định việc giao đất, cho chủ đầu tư mới thuê đất không phải đấu giá, đấu thầu khi chuyển nhượng dự án giữa các chủ đầu tư dẫn đến cơ quan thẩm quyền không có căn cứ để xử lý. Ví dụ: Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án 20 ha. Trong dự án có 1 khu đất trường học được cho thuê đất trả tiền hằng năm. Doanh nghiệp A muốn chuyển nhượng 1 phần dự án là ô đất trường học cho doanh nghiệp B. Quy trình là Nhà nước phải thu hồi ô đất trường học của doanh nghiệp A để cho doanh nghiệp B thuê. Nhưng cơ quan thẩm định sẽ không có căn cứ để thực hiện việc thu hồi đất của doanh nghiệp A và cho doanh nghiệp B thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Thứ ba, về điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 45 quy định về một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ, sổ hồng). Tuy nhiên vẫn có trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án nhà ở, khu đô thị theo Luật Kinh doanh bất động sản thì không thể đáp ứng được điều kiện nêu trên. Vì thời điểm ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, chủ đầu tư chưa thể hoàn thành việc cấp sổ cho từng căn nhà trong dự án. Điều 45 hoàn toàn không có nội dung loại trừ cho trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai như Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Như vậy là giữa các Luật vẫn có thể có điểm chồng chéo. Nếu cơ quan thẩm định việc cấp sổ căn cứ theo Luật Đất đai thì việc mở bán của chủ đầu tư sẽ không thể thực hiện được vì chưa có sổ đỏ, sổ hồng. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền quan tâm, giải đáp 3 vấn đề tôi nêu trên. Trường hợp các ý kiến là đúng, tôi xin kiến nghị các cơ quan thẩm quyền xem xét ghi nhận, lưu tâm trong quá trình xây dựng các văn bản hướng dẫn Luật cho phù hợp.