Hỏi: Quy định về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở

Công ty tôi kinh doanh bất động sản. Tại Điều 127 Luật Đất đai có quy định, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên trong thực tế có rất ít các thửa đất thỏa mãn 100% đất ở, mà thường xen lẫn các loại đất khác, điển hình nhất là trường hợp thửa đất có 2 phần đất: 1 phần diện tích chủ yếu là thổ cư và 1 phần nhỏ diện tích nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch nên được cấp chứng nhận là đất nông nghiệp. Ví dụ: 1 thửa đất rộng 5.000 m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó mục đích sử dụng đất ở là 4.500 m2, phù hợp quy hoạch đất ở và 500 m2 mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, phù hợp quy hoạch mở đường. Tôi xin hỏi, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng của 4.500 m2 đất ở hay cả 5.000 m2 đất nêu trên? Trong trường hợp chỉ được nhận thỏa thuận của 4.500 m2 đất ở thì với 500 m2 đất nông nghiệp phải xử lý thế nào? Vì không thể tách thửa đất 5.000 m2 thành 2 thửa riêng biệt 4.500 m2 và 500 m2 do thửa 4.500 m2 sẽ bị thửa 500 m2 chắn mất lối ra vào.