Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi đang làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tôi có giấy giao nhà đại đoàn kết do tổ chức chính trị - xã hội giao hợp pháp từ năm 2025. Đất tôi ở ổn định lâu dài, không tranh chấp, không lấn chiếm và phù hợp quy hoạch từ năm 2005 đến nay. Xin hỏi, tôi không có quyết định giao đất cụ thể thì có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 không? Cụm từ "nhà đại đoàn kết gắn liền với đất" được các cơ quan chức năng phân tích là phải có giấy giao đất mới được áp dụng điều luật trên là có đúng với tinh thần và mục tiêu của điều luật không?

Gia đình tôi có 263 m2 đất trồng cây lâu năm, không có nguồn gốc tách từ đất ở. Gia đình tôi đã xây nhà và sử dụng ổn định từ năm 2008 cho đến nay. Theo tôi tìm hiểu thì nhà ở xây trên đất trồng cây lâu năm như vậy là sai phạm. Cơ quan nhà nước không có biên bản phạt vi phạm hành chính. Xung quanh là khu dân cư sinh sống đông đúc. Xin hỏi, bây giờ tôi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cách tính thuế chuyển đổi 100% phí do nhà nước quy định hay được áp dụng tỷ lệ % bao nhiêu? Bắt buộc chuyển đổi toàn bộ 263 m2 sang đất ở hay chỉ cần chuyển đổi một phần theo nhu cầu?

Trước ngày 1/7/2025, nơi tôi sinh sống là một xã thuộc TP. Hải Dương, tỉnh Hải Dương. Sau sáp nhập đơn vị hành chính, nơi tôi ở thành phường thuộc TP. Hải Phòng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của gia đình tôi được cấp năm 2015 ghi mục đích sử dụng đất ở tại nông thôn (ký hiệu trên trích lục thửa đất là ONT). Tháng 11/2025, khi gia đình đề nghị bổ sung tài sản trên thửa đất ở vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lại ghi ở mục loại đất là đất ở tại đô thị. Trong khi đó, đến thời điểm hiện tại, xã cũ cũng như đơn vị hành chính mới chưa có quy hoạch tổng hợp, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt cũng như quy hoạch chưa được công bố công khai cho người dân tại địa phương biết theo quy định. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở mục loại đất là đất ở tại đô thị là đúng hay sai?

Công ty tôi có hệ thống online khí thải trong sản xuất công nghiệp, tuy nhiên đã hết hạn kiểm định (do không tìm được đơn vị đáp ứng yêu cầu để thực hiện kiểm định), nhưng hệ thống vẫn hoạt động bình thường và truyền dữ liệu về cơ quan quản lý nhà nước theo quy định. Xin hỏi, công ty tôi phải thực hiện quan trắc như thế nào để duy trì sản xuất và thực hiện việc tuân thủ đúng Luật Bảo vệ môi trường?

Gia đình tôi có mảnh đất 129 m2 do ông cha để lại cho bố tôi, đã có nhà ở trước năm 1982 và không tranh chấp. Khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cán bộ địa chính cho biết, đây là đất ao, dựa vào bản đồ địa chính năm 1985, nếu muốn cấp thì phải chuyển đổi từ đất ao sang đất ở. Tôi xin hỏi, như vậy có đúng không? Đất nhà tôi đã có nhà ở trên 40 năm và trước ngày 15/10/1993.

Vợ chồng tôi có hai thửa đất. Theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000 khu dân cư được UBND quận (cũ) phê duyệt từ ngày 14/8/2007, hai thửa đất vào quy hoạch hẻm dự phòng nên gia đình bị từ chối chuyển mục đích sử dụng từ đất lúa (đất liền kề là đất ở) sang đất ở vì không phù hợp quy hoạch. Hiện tại, khi tôi tiếp tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì vẫn bị yêu cầu là cần phù hợp quy hoạch, cụ thể là quy hoạch đường dự phòng, tôi cũng đã kiến nghị xóa quy hoạch rất nhiều lần nhưng vẫn luôn bị từ chối là chưa xem xét xóa bỏ. Tôi xin hỏi, trường hợp này tôi có được chuyển mục đích sang đất ở hay không?

Đất nhà tôi thuộc diện thu hồi, nguồn gốc đất là do tự lấn chiếm từ năm 1990. Theo quy định, đất phải phù hợp với 1 trong 5 quy hoạch thì mới được đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và đủ điều kiện đền bù. Tuy nhiên đất nhà tôi đang sử dụng ổn định và đến năm 2014 mới có quy hoạch để giải phóng mặt bằng nên sẽ không thể phù hợp với quy hoạch hiện tại. Tôi xin hỏi, thời điểm áp dụng điều khoản phù hợp quy hoạch là thời điểm hiện hành hay chỉ cần thời điểm năm 1990 không trái với quy hoạch là được? Và trường hợp nhà tôi có được bồi thường về đất và tài sản trên đất không?

Tôi được UBND huyện cho thuê đất theo hợp đồng ký từ ngày 11/11/2003 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng ngày. Ngày 22/7/2004, Chi cục Thuế ban hành thông báo cho phép gia đình tôi nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 30 năm, và tôi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính này vào ngày 23/7/2004. Nay Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đường vành đai, phương án bồi thường lại xác định đất của gia đình tôi là đất thuê trả tiền hằng năm, không được bồi thường về đất. Trong khi đó, khoản 1 Điều 260 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì được hưởng quyền của người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 37 Luật này. Tôi xin hỏi, trường hợp của gia đình tôi có được áp dụng cơ chế quy định tại khoản 1 Điều 260 Luật Đất đai năm 2024 nêu trên để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không?

Tôi mua đất có nhà xây dựng sẵn từ ngày 5/5/2021 và đã sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định. Tuy nhiên, nhà ở chưa được hoàn công, nên đến nay tôi chưa được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hiện nay, khi tôi làm thủ tục hoàn công thì được thông báo giấy phép xây dựng và bản vẽ xây dựng đứng tên chủ cũ, và phải có chủ cũ mới làm được hồ sơ. Nhưng tôi không thể liên hệ được với chủ cũ, đã tìm đến địa chỉ thường trú trên sổ cũ nhưng không ai biết, địa chỉ đó là người khác ở từ năm 1998, và theo tôi được biết tòa án dân sự cũng từng tìm nhưng không gặp. Xin hỏi, trường hợp của tôi cần xử lý như thế nào theo quy định hiện hành? Tôi có thể làm giấy xin điều chỉnh tên trên giấy phép xây dựng và bản vẽ xây dựng hay không? Tôi có thể xin hoàn công và đăng ký sở hữu nhà ở khi không liên hệ được chủ cũ hay không? Tôi cần liên hệ cơ quan nào và chuẩn bị những hồ sơ gì?

Chú tôi có 1 thửa đất ở + đất vườn, nay muốn tách thửa để tặng cho con một phần và một phần chuyển nhượng cho tôi. Diện tích tối thiểu tách thửa bảo đảm điều kiện theo quyết định của UBND tỉnh. Theo quy định của UBND tỉnh thì phải có ý kiến của UBND xã về các yếu tố quy hoạch, tranh chấp và các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật thiết yếu bảo đảm để thực hiện tách thửa. Theo tôi tìm hiểu thì thửa đất của chú tôi bảo đảm các yếu tố hạ tầng kỹ thuật tại địa phương, không tranh chấp, diện tích tách thửa bảo đảm theo quyết định của UBND tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa. Riêng yếu tố quy hoạch tại thửa đất là đất ở nông thôn, không có quy hoạch chi tiết, chỉ có quy hoạch chung được UBND tỉnh ban hành vào ngày 4/11/2024 và thửa đất đề nghị tách thửa của chú tôi nằm trong quy hoạch khu dân cư hiện hữu. Tuy nhiên, UBND xã lại có văn bản có ý kiến là hiện tại UBND xã đang lập Đồ án quy hoạch chung xã trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, UBND tỉnh đã phê duyệt nhiệm vụ tại Quyết định số 2269/QĐ-UBND ngày 17/10/2025 và đang tiếp tục hoàn thiện Đồ án quy hoạch chung xã trình UBND tỉnh phê duyệt. Do đó vị trí thửa đất có nhu cầu tách thửa của chú tôi chưa xác định sự phù hợp với quy hoạch theo quy định để thực hiện thủ tục tách thửa. Tôi xin hỏi, căn cứ điều kiện quy hoạch như trên, thửa đất của chú tôi không đủ điều kiện tách thửa và bị trả hồ sơ thì có đúng với quy định của pháp luật đất đai hay không? Nếu chú tôi muốn tách thửa thì phải chờ UBND tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch có đúng không? Tại sao tại thời điểm tách thửa hiện nay không sử dụng bản đồ quy hoạch chung đã được UBND tỉnh phê duyệt ngày 4/11/2024 mà phải chờ quyết định của UBND tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch trong tương lai?

Trong phạm vi đất một dự án xây dựng trường học có cột điện và đường dây điện thuộc tài sản Nhà nước quản lý, chủ đầu tư đã tự bỏ kinh phí để thực hiện di dời theo đúng yêu cầu bàn giao mặt bằng. Tôi xin hỏi, theo Luật Đất đai 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và Quyết định 10/2019/QĐ-UBND của tỉnh Bắc Giang (cũ) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì chi phí di dời công trình hạ tầng kỹ thuật (cột điện, đường điện) có được đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để hoàn trả cho chủ đầu tư hay không? Nếu có, tôi đề nghị hướng dẫn cụ thể căn cứ pháp lý và quy trình thực hiện.