Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi có 1.500 m2 đất trồng lúa, đã được cấp Giấy chứng nhận. Tháng 2/2008, tôi xây nhà trên thửa đất này. Sau đó, UBND huyện ra quyết định xử phạt do tôi sử dụng đất sai mục đích. Trong quyết định xử phạt có ghi buộc tôi phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Tôi xin hỏi, căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, số 123/2024/NĐ-CP, đồng thời thửa đất của tôi phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất... thì tôi có được phép nộp Giấy chứng nhận, đơn đăng ký biến động, quyết định xử phạt, chứng từ nộp phạt để được cấp Giấy chứng nhận từ đất lúa sang đất ở và không phải thực hiện quy trình xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 hay không?

Tôi làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai do thừa kế lại di sản là đất của ông nội. Đất này là đất cha ông truyền lại từ thời phong kiến, được cấp Giấy chứng nhận ngày 30/6/1994, diện tích 450 m2, có 200 m2 đất ở, 295 m2 đất vườn (thừa). Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi có được đăng ký xác định lại diện tích đất ở không? Cán bộ địa chính phường cho biết, trường hợp của tôi không được đăng ký xác định lại diện tích đất ở do đã có chuyển nhượng (biên bản phân chia thừa kế), trường hợp này thuộc điểm b khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024. Xin hỏi như vậy có đúng không?

Công ty tôi đầu tư dự án cấp nước sạch nông thôn tập trung. Mục đích là sản xuất kinh doanh, cung cấp nước sạch cho người dân trên địa bàn xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Tôi xin hỏi, dự án nêu trên có được miễn tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Tài nguyên nước không, hay phải nộp tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Luật Tài nguyên nước?

Tôi nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay một thửa đất chưa có Giấy chứng nhận. Năm 2005, tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng một phần đất. Phần đất còn lại được gia đình tôi sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, vị trí phần đất còn lại nêu trên ở nhóm nhà ở hiện trạng. Theo các tài liệu trước đây thì thửa đất được thể hiện là rạch. Đến năm 2003, theo bản đồ địa chính, vị trí phần đất này được ghi là “có thửa đất” Tôi xin hỏi, phần đất còn lại của tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Tôi xin hỏi, căn cứ Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng thì tổ chức được mời có được kiểm tra nghiệm thu trong quá trình thi công hay không? Nội dung công việc kiểm tra nghiệm thu là kiểm tra hồ sơ pháp lý, kiểm tra tại hiện trường hay chỉ được làm thí nghiệm đối chứng? Tổ chức được mời tham gia được mời từ thời điểm ban hành kế hoạch kiểm tra hay mời khi có báo cáo hoàn thành công trình của chủ đầu tư?

Trước đây khi người dân hiến đất làm lối đi chung cho cộng đồng dân cư thì chỉ cần có một văn bản cam kết hiến đất cho làng xóm hoặc cộng đồng dân cư được UBND xã xác nhận. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập, dịch vụ công của các xã mới không xác nhận bản cam kết hiến đất như trước với lý do, trong danh mục hành chính công không có công việc này. Thực tế trên dẫn đến sau khi hiến đất làm đường cho cộng đồng dân cư, người dân không thể thực hiện thủ tục cấp mới, chuyển nhượng, tặng cho, cấp đổi, đăng ký biến động... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì không giải trình được lý do diện tích đất giảm. Trong khi đất được hiến làm đường thuộc quyền quản lý của xã. Các xã đều đang hướng người dân đến việc làm hợp đồng tặng cho cộng đồng dân cư, tuy nhiên văn phòng công chứng không có chức năng ghi nhận hành vi này. Người dân hiến đất không biết đơn vị chức năng nào xác nhận văn bản này. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét bổ sung dịch vụ công giải quyết bất cập này, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Năm 2019, mẹ tôi tách thửa đất gia đình đang ở thành 4 phần để chia cho 4 người con. Hiện trạng thửa đất có 300 m2 đất ở, để chia đều cho mỗi người con 100 m2 đất ở, mẹ tôi đã xin chuyển mục đích sử dụng đất thêm 100 m2 và đã đóng tiền. Khi được cán bộ liên hệ ký giấy tờ, mẹ tôi chỉ biết ký theo hồ sơ được đưa, không được hướng dẫn hay giải thích gì về vị trí đánh dấu phần đất chuyển thành đất ở. Đầu năm 2025, mẹ tôi chia lại đất cho các con, khi xem sổ, tôi mới phát hiện vị trí đất chuyển thành đất ở của 3 lô đất rất bất cập, ngay mặt tiền đường, chỉ chừa lộ giới 3 m, trong khi lô đất dài tới 35-40 m, có 2 lô vị trí chuyển thành đất ở nằm ngang hết mảnh đất (lô ngang 7 m, lô ngang hơn 10 m). Vì nhu cầu chuyển thành đất ở để xây nhà, nên vị trí đánh dấu không hợp lý và hiện tại theo quy hoạch thì lộ giới tới 8 m, mất hẳn phần đất đã chuyển thành đất ở. Gia đình tôi không được xây dựng kiên cố, phần đất chuyển thành đất ở không được sử dụng mà sử dụng cũng không được vì không ai xây nhà ở sát quốc lộ, ngang hết đất, không có sân trong khi phần đất phía sau còn rất nhiều. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn để tôi làm thủ tục điều chỉnh vị trí đất ở theo đúng mục đích ban đầu.

Vừa qua, đơn vị tôi trình thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy đối với hồ sơ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở của công trình sử dụng vốn đầu tư công. Công trình thuộc đối tượng phải thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng và thuộc Phụ lục III kèm theo Nghị định số 105/2025/NĐ-CP. Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 9 Nghị định số 105/2025/NĐ-CP, đơn vị tôi gửi hồ sơ thẩm định đồng thời tới cơ quan chuyên môn về xây dựng và cơ quan công an. Tuy nhiên, khi thực hiện thẩm định tại cơ quan công an, đơn vị tôi được thông báo, không đầy đủ hồ sơ theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định số 105/2025/NĐ-CP (thiếu văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình). Tôi xin hỏi, cơ quan công an yêu cầu văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình đối với công trình của đơn vị tôi có đúng không? Vì theo quy định, công trình của đơn vị tôi, chủ đầu tư không có thẩm quyền thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy.

Công ty tôi tham gia đấu giá một dự án nhà ở theo hồ sơ mời đấu giá của UBND tỉnh và đã trúng đấu giá. Công ty phải nộp tiền trúng đấu giá vào Kho bạc trước khi được UBND tỉnh quyết định giao đất/cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công ty đã liên hệ ngân hàng để vay vốn nộp tiền trúng đấu giá dự án trên. Tuy nhiên công ty phát sinh vướng mắc về việc huy động vốn liên quan đến Luật Nhà ở. Cụ thể, theo Điều 46 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, trường hợp huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư dự án phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai… Tôi xin hỏi, tại thời điểm nộp tiền trúng đấu giá, công ty chưa có quyết định giao đất/cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công ty có được vay vốn tại các tổ chức tín dụng trong nước để nộp tiền trúng đấu giá hay không?

Gia đình ông Dương Văn Tùng tôi trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đang sử dụng đất trồng rừng sản xuất, thuê đất trả tiền một lần. Hiện nay, Nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng để làm khu công nghiệp. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có được hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo quy định tại Điều 176 của Luật Đất đai không?

Ban Quản lý dự án của tôi được UBND tỉnh giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án đầu tư xây dựng tuyến đường sắt. Dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư ngày 19/2/2025; trong đó giao UBND cấp tỉnh có dự án đi qua triển khai xây dựng khu tái định cư cho dự án trên cơ sở hồ sơ thiết kế sơ bộ trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư. Trong quá trình thực hiện, đơn vị tôi gặp phải một số vướng mắc sau: Thứ nhất, về thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự toán chi phí lập quy hoạch tổng mặt bằng (đối với các khu tái định cư có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 05 ha): Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 và khoản 1 Điều 10 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch và đô thị và nông thôn: "Điều 9. Các trường hợp lập quy hoạch chi tiết … 2. Đối với các lô đất đáp ứng các quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 10 Nghị định này thì quy hoạch chi tiết được lập theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập "quy hoạch tổng mặt bằng"), không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và không tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch. … Điều 10. Quy hoạch tổng mặt bằng 1. Quy hoạch tổng mặt bằng được lập trong giai đoạn chuẩn bị dự án và phải được cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc cơ quan được phân cấp, ủy quyền chấp thuận bằng văn bản". Theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Thông tư số 17/2025/TT-BXD ngày 30/6/2025 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành định mức, phương pháp lập và quản lý chi phí cho hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn: "Điều 11. Quản lý chi phí hoạt động quy hoạch … 3. Trường hợp Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch tổng mặt bằng thì việc phê duyệt dự toán chi phí lập, điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng theo các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng hiện hành". Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 9/2/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng: "Điều 10. Thẩm định, phê duyệt chi phí chuẩn bị dự án … 2. Cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án hoặc chủ đầu tư (trong trường hợp đã xác định được chủ đầu tư) tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự toán chi phí chuẩn bị dự án quy định tại khoản 1 Điều này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 3, 4 Điều này". Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng: "Điều 4. Trình tự đầu tư xây dựng 1. Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng năm 2014 được quy định cụ thể như sau: a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: lập đề xuất chương trình, dự án sử dụng vốn vay ODA và vốn vay ưu đãi nước ngoài (nếu có); lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng làm cơ sở lập dự án...". Trên cơ sở các quy định nêu trên, đơn vị tôi đang hiểu cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự toán chi phí lập quy hoạch tổng mặt bằng cho dự án là chủ đầu tư dự án được giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tôi xin hỏi, hiểu như vậy có đúng hay không? Thứ hai, về lựa chọn giải pháp thiết kế phòng cháy chữa cháy cho các khu tái định cư (do các khu tái định cư thuộc nhiều địa bàn khác nhau và có quy mô khác nhau: Theo quy định tại Điều 15 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024: "Điều 15. Yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy khi lập, điều chỉnh, phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn Khi lập, điều chỉnh, phê duyệt quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị, khu dân cư, cụm công nghiệp và các khu chức năng theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn phải có giải pháp, thiết kế về phòng cháy và chữa cháy phù hợp với từng cấp độ quy hoạch và được quy định như sau:…". Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ: "Điều 6. Thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy, kiểm tra công tác nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan chuyên môn về xây dựng 1. Công trình thuộc đối tượng phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng và thuộc Phụ lục III kèm theo Nghị định này phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy...". Theo quy định tại điểm 11 Phụ lục III Nghị định số 105/2025/NĐ-CP: "Phụ lục III. Danh mục công trình, phương tiện giao thông thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy do cơ quan quản lý chuyên ngành thẩm định … 11. Hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu du lịch, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục, thể thao". Theo các quy định nêu trên, chưa xác định được cụ thể quy mô các khu tái định cư phải áp dụng giải pháp thiết kế phòng cháy, chữa cháy gây khó khăn cho công tác lập quy hoạch để triển khai đầu tư xây dựng các khu tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng cho dự án. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn cụ thể quy mô, cách xác định khu tái định cư phải áp dụng giải pháp thiết kế phòng cháy chữa cháy theo quy định của Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ như đã nêu trên để có cơ sở tổ chức thực hiện dự án, bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, đáp ứng yêu cầu về tiến độ.