Lê Đức Công -
12:06 18/09/2026
Tại nhà chung cư nơi tôi sinh sống, Ban quản trị đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với một đơn vị quản lý vận hành. Hợp đồng này hết hạn vào ngày 31/7/2026. Theo nội dung hợp đồng, các bên có thể gia hạn hợp đồng thêm 01 tháng. Hiện nay đơn vị quản lý vận hành và một số thành viên Ban quản trị đề xuất tiếp tục gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng trong 03 tháng, với lý do thời gian đang cận kề nhưng chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư bất thường bầu Ban quản trị nhiệm kỳ mới và lựa chọn đơn vị vận hành, cũng như cần có thời gian chuyển tiếp và tiếp tục duy trì hoạt động vận hành của nhà chung cư. Đơn vị này cũng đề xuất Ban quản trị thực hiện việc lấy ý kiến cư dân bằng phiếu; nếu có trên 50% ý kiến đồng ý thì Ban quản trị sẽ đại diện ký phụ lục gia hạn hợp đồng 03 tháng. Đồng thời, đơn vị quản lý vận hành có đề xuất sử dụng nguồn thu hợp pháp từ quảng cáo tại nhà chung cư để chi trả, bù đắp một số chi phí phát sinh trong quá trình vận hành tiếp theo, ví dụ như giá vận chuyển rác tăng, giá điện tăng và các chi phí vận hành khác. Vấn đề phát sinh là Ban quản trị đương nhiệm hết nhiệm kỳ vào ngày 17/8/2026. Theo tôi được biết, khoản 5 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023 quy định trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị mới chưa được công nhận thì UBND cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị cho đến khi công nhận Ban quản trị mới. Từ tình huống nêu trên, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải đáp các nội dung sau: (1) Khi hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hết hạn vào ngày 31/7/2026 và hợp đồng chỉ ghi nhận khả năng gia hạn thêm 01 tháng, Ban quản trị có được căn cứ vào phiếu lấy ý kiến cư dân để ký phụ lục gia hạn hợp đồng 03 tháng hay không? (2) Việc lấy ý kiến cư dân bằng phiếu, nếu đạt trên 50% ý kiến đồng ý, có thể thay thế cho nghị quyết của Hội nghị nhà chung cư trong việc quyết định tiếp tục ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, gia hạn hợp đồng quản lý vận hành, hoặc thay đổi phương án tài chính vận hành hay không? (3) Trong trường hợp Ban quản trị hết nhiệm kỳ vào ngày 17/8/2026, Ban quản trị đương nhiệm có được ký phụ lục gia hạn hợp đồng quản lý vận hành có thời hạn kéo dài sau ngày hết nhiệm kỳ của Ban quản trị hay không? Nếu được thì điều kiện, giới hạn thẩm quyền và trình tự thực hiện như thế nào? (4) Trường hợp Ban quản trị hết nhiệm kỳ nhưng Ban quản trị mới chưa được công nhận, việc duy trì hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư trong giai đoạn chuyển tiếp sẽ do Ban quản trị cũ tiếp tục thực hiện hay do UBND cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị theo khoản 5 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023? (5) Việc sử dụng nguồn thu hợp pháp từ quảng cáo tại nhà chung cư để chi trả hoặc bù đắp chi phí quản lý vận hành như chi phí vận chuyển rác, chi phí điện tăng và các chi phí vận hành khác có bắt buộc phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua hay không? Ban quản trị có được tự quyết định sử dụng nguồn thu này nếu chỉ có phiếu lấy ý kiến cư dân đồng ý hay không? (6) Trong trường hợp nêu trên, nhà chung cư có bắt buộc phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường hoặc Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị nhiệm kỳ mới và quyết định phương án lựa chọn, tiếp tục ký hoặc mời thầu đơn vị quản lý vận hành hay không?
Xem chi tiết