Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận. Vừa qua, tôi làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để xây nhà. Trong quá trình thực hiện, cơ quan đo đạc và bộ phận một cửa phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận. Tôi đã thực hiện theo hướng dẫn của UBND xã và đơn vị đo đạc để tiến hành đo đạc lại, hòa giải, điều chỉnh diện tích theo số liệu thực tế. Tuy nhiên, hồ sơ sau đó bị kéo dài thời gian giải quyết, không có giấy hẹn trả kết quả, khiến người dân không biết khi nào thủ tục được hoàn tất. Tôi xin hỏi, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong trường hợp diện tích đất thực tế có sai lệch so với Giấy chứng nhận được thực hiện như thế nào? Khi người dân nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, cơ quan tiếp nhận có bắt buộc phải cấp giấy hẹn trả kết quả hay không?

Công ty tôi đang lập hồ sơ quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản theo quy định của Nghị định số 193/2025/NĐ-CP ngày 2/7/2025 của Chính phủ. Trong quá trình lập hồ sơ quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản, tôi gặp một số nội dung vướng mắc liên quan đến giá tính thuế tài nguyên đề nghị được xem xét hướng dẫn cụ thể như sau: Theo quy định tại khoản 4 Điều 139 Nghị định số 193/2025/NĐ-CP việc xác định giá quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản như sau: “4. Giá quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản được xác định trên cơ sở giá tính thuế tài nguyên và hệ số quy đổi như sau: Gqti = Gtni x Kqđ Trong đó: Gqti - Giá quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản, được xác định theo hàm lượng, chất lượng khoáng sản thực tế khai thác; đơn vị tính là đồng/đơn vị trữ lượng, khối lượng khoáng sản; Gtni - Giá tính thuế tài nguyên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm ngày 01 tháng 01 của năm thứ i; đơn vị tính là đồng/đơn vị sản phẩm tài nguyên. Đối với trữ lượng, khối lượng khoáng sản khai thác, thu hồi trước thời điểm phê duyệt tiền cấp quyền khai thác khoáng sản, kể cả trường hợp phê duyệt tạm thu tiền cấp quyền khai thác khoáng sản, Gtni là giá tính thuế tài nguyên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm phê duyệt, phê duyệt tạm thu tiền cấp quyền khai thác khoáng sản; trường hợp tại thời điểm phê duyệt tạm thu tiền cấp quyền khai thác khoáng sản chưa có giá tính thuế tài nguyên, Gtni là giá tính thuế tài nguyên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm phê duyệt chính thức tiền cấp quyền khai thác khoáng sản. Kqđ - Hệ số quy đổi theo quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này và được làm tròn đến số thập phân thứ ba”. Ngày 10/10/2017, UBND tỉnh ban hành quyết định Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2017 trên địa bàn tỉnh, có hiệu lực sau 10 ngày kể từ ngày ký ban hành. Ngày 30/3/2018, UBND tỉnh ban hành quyết định Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2018, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/4/2018. Ngày 28/12/2018, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2019 trên địa bàn tỉnh, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 7/1/2019. Ngày 31/12/2019, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2020, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 11/1/2020. Ngày 20/01/2021, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2021, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30/1/2021. Ngày 29/12/2023, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2024, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2024. Ngày 26/12/2024, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2025 trên địa bàn tỉnh, có hiệu lực thi hành từ ngày 6/1/2025. Tại thời điểm ngày 1/1/2018, Quyết định ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2018 trên địa bàn tỉnh chưa có hiệu lực (Quyết định số 05/2018/QĐ-UBND ban hành ngày 30/3/2018, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/4/2018). Tôi xin hỏi, vậy giá tính thuế tài nguyên tại thời điểm ngày 1/1/2018 đối với các mỏ khoáng sản thuộc địa bàn tỉnh áp dụng Giá tính thuế tài nguyên năm 2017 có được không? Tương tự đối với các năm 2019, 2020, 2021 và 2025, giá tính thuế tài nguyên tại thời điểm ngày 1/1 của các năm này có áp dụng giá tính thuế tài nguyên của năm trước liền kề được không?

Gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 28/11/2017, tổng diện tích 135,2 m²; trong đó, 100 m² là đất ở đô thị, 35,2 m² là đất trồng cây hằng năm khác, thời hạn sử dụng trồng cây hằng năm khác đến ngày 30/12/2026. Do có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn kinh doanh, tôi đã đến Trung tâm Hành chính công để tìm hiểu thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất trồng cây hằng năm khác trước khi nộp hồ sơ vay vốn cho ngân hàng. Tuy nhiên, theo phản hồi từ Trung tâm Hành chính công, căn cứ Điều 172 Luật Đất đai, việc gia hạn thời hạn sử dụng đất trồng cây hằng năm khác chỉ được thực hiện khi thời hạn sử dụng đất đã hết. Tôi cho rằng, khi đối chiếu với Luật Đất đai mới nhất, nội dung này không được quy định như hướng dẫn nêu trên. Tôi đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn.

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn tôi giải quyết một số trường hợp sau: (1) Hộ bà Đào Thị Đ. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền với diện tích 200 m2 ngày 20/2/2000. Tại thời điểm đó UBND xã đã thu tiền của hộ bà Đ. để được sử dụng đất với số tiền là 3.000.000 đồng. Từ ngày được giao đất đến tháng 4/2025 thì hộ bà Đ. sử dụng đất để trồng cây hằng năm, chưa đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tháng 5/2025, hộ bà Đ. tiến hành xây dựng công trình nhà ở (xã thuộc địa bàn miễn phép xây dựng). Xin hỏi, vậy, việc hộ bà Đ. xây dựng công trình nhà ở có vi phạm hành chính không, nếu có vi phạm hành chính thì hành vi vi phạm nào, được quy định tại Nghị định nào? Đề nghị được hướng dẫn cụ thể để thực hiện (bao gồm cả biện pháp khắc phục hậu quả). Nếu hộ bà Đ. xây dựng công trình nêu trên không vi phạm hành chính thì có đủ điều kiện để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với mục đích đất ở theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 không (xin ý kiến được hướng dẫn cụ thể để thực hiện)? (2) Hộ ông Phùng Văn P. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền với diện tích 300 m2 ngày 22/1/1996. Tại thời điểm đó UBND xã đã thu tiền của hộ ông P. để được sử dụng đất với số tiền là 2.400.000 đồng. Từ ngày được giao đất đến hết năm 2014, hộ ông P. sử dụng đất để trồng cây lâu năm, hằng năm. Đầu năm 2015, hộ ông P. tiến hành xây dựng công trình nhà ở 2 tầng với diện tích xây dựng 100 m2; tháng 10/2015 công trình hoàn thành và được sử dụng với mục đích để ở từ đó đến nay. Nay, hộ ông P. đề nghị đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với diện tích 300 m2 đất ở. Ông P. cung cấp biên bản giao đất ngày 22/1/1996 của UBND xã (bản gốc); phiếu thu tiền do UBND xã lập và thu tiền ngày 22/1/1996. Thửa đất này ông P. sử dụng không có tranh chấp, quy hoạch thể hiện đất ở dân cư. Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp: (1) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993; (2) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; (3) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014; (4) trường hợp đất được giao từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Tôi xin hỏi, việc hộ ông P. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền ngày 22/1/1996 (giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004), sử dụng đất với mục đích trồng cây lâu năm từ ngày 22/1/1996 đến hết năm 2014; sử dụng với mục đích đất ở từ tháng 10/2015 ngày 26/9/2025 thì có đủ điều kiện để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với mục đích sử dụng đất ở không? Nếu đủ điều kiện thì theo quy định nào tại Điều 140 Luật Đất đai 2024? Nếu không đủ điều kiện thì hướng giải quyết như thế nào theo quy định hiện hành?

Theo Khoản 4 Điều 38 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ về giá đất, kinh phí để tổ chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể; thẩm định, theo dõi, cập nhật giá đất được bố trí từ nguồn chi thường xuyên theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước. Tôi xin hỏi, trường hợp xác định giá đất cụ thể để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án đầu tư công, chi phí xác định giá đất cụ thể có được bố trí từ tổng mức đầu tư của dự án hay không?

Tôi xin hỏi, theo quy định tại Luật Đất đai thì việc ban hành thông báo thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là cấp thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất theo dạng tổng thể trên toàn diện tích dự án hay ban hành thông báo thu hồi đất cho từng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất trong phạm vi ảnh hưởng dự án?

Năm 2013, gia đình cô tôi bị thu hồi 100% đất nông nghiệp. Gia đình đã nhận Quyết định thu hồi đất ngày 12/11/2013, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày 22/11/2013 và đã bàn giao toàn bộ diện tích đất bị thu hồi theo đúng quy định. Theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, việc bồi thường được thực hiện căn cứ Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND của UBND Thành phố; giá đất áp dụng theo Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND quy định giá các loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội năm 2013. Theo đó, ngoài khoản bồi thường đất nông nghiệp với đơn giá 162.000 đồng/m², gia đình cô tôi còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm bằng hình thức giao đất ở. Phương án bồi thường đất ở đã được phê duyệt theo Điều 40 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội (được cụ thể hóa tại Điều 48 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ), với các nội dung chính gồm: diện tích đất ở được giao là 60 m²; vị trí tại khu di dân phục vụ giải phóng mặt bằng Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An và các dự án khác trên địa bàn huyện Thanh Trì; thời gian giao đất trong vòng 3 năm kể từ khi bàn giao đất bị thu hồi. Theo phương án này, giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi (theo phương án được phê duyệt) cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư, nhưng không vượt quá giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất theo bảng giá đất do UBND TP. Hà Nội ban hành (Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND). Đến nay, dự án khu di dân phục vụ giải phóng mặt bằng Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An đã hoàn thành đầu tư hạ tầng và đang triển khai bàn giao đất tái định cư. Chi phí đầu tư hạ tầng được phê duyệt, làm tròn là 8.690.000 đồng/m². Tuy nhiên, việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư hiện có nhiều ý kiến khác nhau, với ba phương án được đưa ra. Phương án thứ nhất là áp dụng bảng giá đất tại thời điểm giao đất năm 2025 theo từng vị trí tại khu tái định cư, căn cứ Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND ngày 20/12/2024 của UBND TP. Hà Nội. Phương án thứ hai là tính tiền sử dụng đất theo suất đầu tư, gồm giá đất nông nghiệp đã thu hồi (162.000 đồng/m²) cộng với chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng (8.690.000 đồng/m²), tương ứng tổng mức 8.852.000 đồng/m². Phương án thứ ba là căn cứ quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai năm 2024, tiếp tục thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt tại Điều 40 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND; theo đó, giá đất tính tiền sử dụng đất bằng giá đất nông nghiệp đã thu hồi cộng chi phí đầu tư hạ tầng, nhưng không cao hơn giá đất ở tại thời điểm thu hồi đất theo bảng giá đất ban hành kèm Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND. Do giá theo suất đầu tư (8.852.000 đồng/m²) cao hơn giá đất ở trong bảng giá năm 2013, nên áp dụng giá đất theo từng vị trí tại khu tái định cư căn cứ Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND. Tôi xin hỏi, khi giao đất tái định cư trong trường hợp này thì việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất nên áp dụng theo phương án nào cho đúng quy định?

Anh tôi có một phần diện tích đất tăng thêm do lấn chiếm. Phần diện tích này đã được đo vẽ, xác nhận ranh giới, mốc giới ngày 6/5/2008 và thể hiện trên bản đồ năm 2010. Diện tích tăng lên do lấn chiếm tính đến nay đã 15 năm, chưa có biên bản vi phạm và xử lý hành chính nào của cấp có thẩm quyền, không nằm trong quy hoạch các công trình và hành lang bảo vệ các công trình của địa phương…, phù hợp với quy hoạch của địa phương. Tôi xin hỏi, trường hợp gia đình anh tôi khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đất ở có bị xử lý vi phạm về hành vi lấn đất hoặc chiếm đất theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP rồi mới được lập hồ sơ theo thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp ở trên có được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP không?

Gia đình tôi có 255 m2 đất BHK trong khu dân cư gần đất ở, đã được cấp Giấy chứng nhận. Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, UBND xã tra lại nguồn gốc đất từ năm 1980, trên sổ mục kê ghi đất lúa và 50 m2 đất thuộc quy hoạch đường giao thông phía mặt đường. Tôi xin hỏi, nguồn gốc trước là đất lúa thì phải xin phép của tỉnh để chuyển mục đích sử dụng đất có đúng không, hay theo luật tuy nguồn gốc là đất lúa nhưng trong khu dân cư thì được phép chuyển mục đích sang đất ở, không phải trình xin tỉnh? Một phần đất nằm trong quy hoạch đường giao thông thì thửa đất có được chuyển mục đích phần đất phù hợp không? Có phải hiến 50 m2 đất không phù hợp thành đường rồi mới chuyển mục đích sử dụng phần đất phù hợp không, hay gia đình được giữ nguyên và loại đất vẫn là BHK?

Bố tôi nhận chuyển nhượng một thửa đất từ người cùng thôn bằng giấy viết tay, trong đó thể hiện nội dung là chuyển nhượng thửa ruộng. Tháng 8/1992, bố tôi xây dựng nhà ở trên thửa đất này. Hiện nay, tôi làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất nêu trên, hồ sơ đã được xác minh đầy đủ. Phòng Kinh tế xã xác định đây là trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và đề xuất cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024. Qua nghiên cứu quy định của Luật Đất đai năm 2024, tôi cho rằng trường hợp thửa đất của gia đình tôi thuộc điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai thì phù hợp hơn. Xin hỏi, trường hợp đất của bố tôi khi xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì thuộc diện áp dụng theo điều, khoản nào của Luật Đất đai năm 2024?

Tôi có 1 xe ô tô con. Không gian xe không đủ để chở thêm hành lý, tôi muốn gắn thêm giá nóc/cốp nóc để chở hành lý. Theo tìm hiểu, tôi được biết, Điều 6 Thông tư số 43/2023/TT-BGTVT có quy định về lắp giá nóc không phải lập hồ sơ thiết kế, nhưng không có hướng dẫn thực hiện. Tôi đã liên hệ một số trung tâm đăng kiểm thì được trả lời, nếu lắp sẽ từ chối đăng kiểm. Tôi xin hỏi như vậy có đúng không, đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn tôi cách giải quyết.