Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chuyên môn, tôi gặp một số nội dung vướng mắc như sau: Dự án đầu tư nhà máy điện gió, điện rác thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai, qua nghiên cứu quy trình thực hiện thì khu đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư sau khi đã giải phóng mặt bằng theo quy định tại Điều 119, 120 Luật Đất đai và không thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 121 Luật Đất đai. Như vậy, các dự án đấu thầu sử dụng đất (phải đáp ứng điều kiện nhà nước thu hồi đất) không chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai. Đồng thời, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được thực hiện theo Điều 124 Luật Đất đai (quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 121 Luật Đất đai). Theo quy định tại Điều 124 Luật Đất đai áp dụng đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, còn đối với các dự án điện gió thực hiện thực hiện giao đất, thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất theo Điều 126 Luật Đất đai. Từ các quy định trên, thì việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không áp dụng đồng thời đối với các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất và căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư thì các dự án điện gió sẽ không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho ý kiến hướng dẫn: Trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai (thu hồi từ các loại đất hiện trạng như đất ở, đất trồng cây lâu năm, trồng cây hằng năm …) để cho nhà đầu tư thuê thực hiện dự án đầu tư nhà máy điện gió, điện rác có phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hay không? Về điều kiện để lập hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu, căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 3 và khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai, điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất theo quy định phải có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đối với nội dung căn cứ phê duyệt hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu còn theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 13 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tôi xin hỏi, dự án nhà máy sản xuất điện gió, điện rác có phải lập phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 trước khi tổ chức đấu thầu theo quy định tại khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai hay không?

Tôi có 200 m2 đất trồng cây lâu năm, nay tôi muốn xây dựng nhà với diện tích 100 m2. Xin hỏi, tôi cần thực hiện các thủ tục nào để chuyển đổi và xây dựng?

Bố mẹtôi được nhà nước giao đất ở năm 1986 và được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) từ năm 2013. Đến nay, hàng xóm gia đình tôi làm thủ tục tách bìa, sang nhượng đất, trong quá trình trích đo thì phát hiện có một phần đất giáp ranh bị chồng lấn lên đất của bố mẹ tôi (theo Giấy chứng nhận), tiếp tục rà soát thì có thêm một hộ gia đình giáp ranh nữa cũng bị chồng lấn tương tự. Theo quan điểm của chính quyền địa phương, do khi trích đo các hộ gia đình đã chấp nhận ký vào hồ sơ (không ký giáp ranh) nên giờ phải chấp nhận diện tích như đã cấp theo Giấy chứng nhận và điều chỉnh ranh giới thực địa theo Giấy chứng nhận đã cấp. Tuy nhiên, các hộ gia đình bị chồng lấn không nhất trí với phương án nêu trên, đề nghị rà soát cấp lại Giấy chứng nhận sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng đất của các hộ gia đình. Tôi xin hỏi, vậy hướng xử lý sao cho đúng với quy định hiện hành?

Hộ ông N.Đ.C được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 81 m2 đất vào ngày 7/1/2011, mục đích sử dụng đất: đất ở kết hợp với sản xuất kinh doanh dịch vụ. Ngày 30/11/2011, hộ ông C chuyển nhượng đất cho tôi. Sau đó, gia đình tôi đã nhiều lần đi đăng ký thế chấp và xóa thế chấp. Nay tôi muốn làm thủ tục sang tên cho con thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai liên xã cho biết, mục đích sử dụng đất của gia đình bị sai, phải thực hiện đính chính mục đích sử dụng đất. Tôi xin hỏi, trong trường hợp của gia đình tôi, UBND xã hay Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai liên xã đính chính?

Khoản 11 mục VI Phần V Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định, trường hợp có giấy tờ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148, điểm a khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai nhưng hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ đó và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì không thực hiện việc xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng, việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng do chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm. Tôi xin hỏi, như vậy căn cứ theo kê khai tài sản hiện trạng của chủ sử dụng kèm theo (khác với tài sản đã được chứng nhận tài sản trên Giấy chứng nhận) thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận để chứng nhận tài sản theo hiện trạng mà chủ sử dụng kê khai có đúng không? Nếu tài sản hiện trạng này không đủ điều kiện tồn tại thì việc Chi nhánh cấp Giấy chứng nhận như vậy có ảnh hưởng về sau nếu tài sản này được chuyển quyền qua các chủ sử dụng khác nhau và nếu người mua đem tài sản này thế chấp hay không? Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận chuyển mục đích, theo Luật Đất đai năm 2024 là Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; còn Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT thì là ghi cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã trình Chủ tịch ký Giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi, như vậy, cơ quan nào ký Giấy chứng nhận?

Năm 2018, gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện dồn điền, đổi thửa (trước đó hộ tôi được giao ruộng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997). Đến nay, tôi phát hiện trên Giấy chứng nhận cấp sau dồn điền có sai sót thông tin. Xin hỏi, tôi muốn làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận thì thực hiện ở cơ quan nào? Ai ký xác nhận vào Giấy chứng nhận của tôi để đính chính nội dung sai sót đó?

Tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 500 m2 đất vào năm 1999, trong đó có 300 m2 đất ở và 200 m2 đất vườn. Năm 2023, tôi đổi Giấy chứng nhận (đổi Chứng minh nhân dân sang Căn cước công dân, địa chỉ thửa đất...). Xin hỏi, nay tôi cầm Giấy chứng nhận lên xã để làm thủ tục xác định lại diện tích đất ở có được không (đất này đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg là 500 m2 đất chữ “T”)?

Tôi mua đất tại thị trấn thuộc huyện Đồng Xuân, tỉnh Phú Yên (cũ), nay là xã Đồng Xuân, tỉnh Đắk Lắk. Theo Quyết định số 46/2024/QĐ-UBND ngày 10/10/2024 của UBND tỉnh Phú Yên thì diện tích tối thiểu tách thửa đất ở là 50 m2 đối với các phường, thị trấn và 60 m2 đối với các xã; Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 17/10/2024 của UBND tỉnh Đắk Lắk thì quy định 40 m2 và 60 m2. Tôi xin tách 55 m2 thì xã trả lời không được, chỉ tách 60 m2 theo quy định cũ vì Đồng Xuân sau ngày 1/7 trở thành xã. Các xã trước đây nhập về phường thì được tách là 40 m2 hoặc 50 m2; các thị trấn, phường thành xã chỉ tách 60 m2. Tôi xin hỏi áp dụng như thế nào mới chính xác? Áp dụng văn bản nào của 2 tỉnh cũ, mới hợp lý tại thời điểm này?

Những năm trước 2004, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: Mục đích sử dụng "T", thời hạn sử dụng lâu dài. Có nhiều cách hiểu khác nhau với chữ “T”. Chẳng hạn, cùng diện tích 200 m2, có Giấy chứng nhận thể hiện 200 m2 đất mục đích sử dụng "T" (chung chung) không cụ thể bao nhiêu m2 đất ở, bao nhiêu m2 đất khác, hoặc đất vườn, ao nên có ý kiến cho rằng như vậy chỉ có một phần diện tích là đất ở. Tuy nhiên, có Giấy lại ghi 100 m2 mục đích sử dụng "T", 100 m2 vườn; vậy 100 m2 mục đích sử dụng "T" ở trên có phải là đất ở không, hay đất khác? Ông Khuyến kiến nghị cơ quan chức năng nên có hướng dẫn cụ thể bằng văn bản để thống nhất cách cấp đổi Giấy chứng nhận cho nhân dân trên toàn quốc: "Mục đích sử dụng "T" là đất ở".

Chung cư nơi tôi sinh sống xây dựng xong từ năm 2014, đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Chung cư có 250 căn hộ trong đó có 112 căn hộ là của chủ đầu tư chưa bán. Theo quy định tại Điều 15 Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở thì Hội nghị nhà chung cư lần đầu định nghĩa người tham gia biểu quyết tại hội nghị là các căn hộ đã bàn giao, không bao gồm căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Tuy nhiên, Điều 17 Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định về Hội nghị nhà chung cư thường niên lại không nói rõ định nghĩa các căn hộ đã bàn giao này có bao gồm căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hay không, chỉ ghi chung chung là căn hộ đã bàn giao. Điều này dẫn tới tranh cãi trong Hội nghị nhà chung cư về định nghĩa căn hộ đã bàn giao tại hội nghị lần đầu có khác với hội nghị thường niên hay không. Chủ đầu tư sử dụng 112 phiếu bầu tại Hội nghị nhà chung cư thường niên áp đảo hoàn toàn các cư dân về việc tăng mức phí quản lý, duyệt chi các khoản quỹ bảo trì và thông qua mọi đề xuất của Ban quản trị. Các cư dân cũng không thể thay thế Ban quản trị khác do không đủ phiếu bầu. Tôi xin hỏi, định nghĩa căn hộ đã bàn giao (không bao gồm các căn hộ chủ đầu tư giữ lại không bán) tại Điều 15 có phải chỉ được áp dụng cho Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà không được áp dụng với Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc Hội nghị chung cư bất thường như giải thích của chủ đầu tư hay không?

Theo quy định tại Thông tư số 16/2025/TT-BXD ngày 30/6/2025 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn thì trong các đồ án quy hoạch thể hiện các chức năng sử dụng đất theo các mốc thời gian: hiện trạng, ngắn hạn và dài hạn. Tôi xin hỏi, người dân và doanh nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư dự án ngay trong khu vực quy hoạch dài hạn có được phép hay không, trường hợp không được phép thì quản lý quy hoạch tại khu vực quy hoạch dài hạn như thế nào?