Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi có 1 thửa đất trồng lúa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, không phù hợp với quy hoạch chung thị trấn cũ (trước sáp nhập) thuộc huyện. Ngày 5/9/2025, tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sang đất ở tại nông thôn. UBND xã đã thẩm định, trả lại hồ sơ của tôi với lý do: thửa đất của tôi phù hợp quy hoạch sử dụng đất ở tại quy hoạch sử dụng đất huyện được UBND tỉnh phê duyệt năm 2023 nhưng không phù hợp với quy hoạch chung thị trấn (cũ), được phê duyệt năm 2022 (vị trí xin chuyển mục đích sang đất ở quy hoạch sử dụng đất huyện quy hoạch là đất ở tại nông thôn, quy hoạch chung quy hoạch vị trí xin chuyển mục đích là đất thương mại dịch vụ). Thửa đất không đáp ứng phù hợp các loại quy hoạch hiện có của xã. Tôi xin hỏi trường hợp thửa đất của tôi chỉ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện mà không phù hợp với quy hoạch cũ của thị trấn trước khi sáp nhập thì thửa đất có đủ điều kiện để được chuyển mục đích hay không? Vì trong quy định của Luật Đất đai chỉ quy định phù hợp một trong ba loại quy hoạch.

Để hiểu rõ hơn việc xử lý vi phạm hành chính trường hợp diện tích tăng thêm do lấn chiếm trước ngày 1/7/2014, tôi đề nghị cơ quan chức năng giải đáp một số tình huống sau: Trường hợp hộ dân có diện tích đất tăng lên do lấn chiếm trước ngày 1/7/2014, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2025, chưa có biên bản vi phạm hành chính và chưa bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP mà hộ dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ thì có bị xử lý vi phạm hành chính không? Trường hợp hộ gia đình có diện tích tăng lên do lấn chiếm đất đai, diện tích đất lấn chiếm của gia đình được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương và đã được UBND xã xác nhận ranh giới, mốc giới tháng 5/2008 và thể hiện trên bản đồ 2010 của xã cũ nay là phường. Diện tích đất tăng lên do lấn chiếm đã được UBND xã, phường xác định lấn chiếm trước ngày 1/7/2014. Gia đình đến tháng 5/2025 mới làm hồ sơ đề nghị hợp lý hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng lên do lấn chiếm thì có bị xử lý vi phạm hành chính trước khi lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, hay chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành?

Khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai (các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất) có quy định về trường hợp giao đất để thực hiện dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 mà không sử dụng vốn quy định tại khoản 2 Điều này (vốn đầu tư công và dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư) mà đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) và các luật sửa đổi, dự án đối ứng do thanh toán dự án PPP thực hiện theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao (BT) thanh toán bằng quỹ đất không được coi là dự án PPP và không sử dụng vốn đầu tư công. Theo quy định tại khoản 5 Điều 124 nêu trên, chỉ được giao đất khi đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư. Theo khoản 3 Điều 27 Dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện hợp đồng BT, sau khi được giao đất, nhà đầu tư thực hiện dự án BT thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án đối ứng. Theo khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2024, dự án nhà ở thương mại chỉ thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Căn cứ các trích dẫn nêu trên, tôi cho rằng, trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất, thực hiện dự án đối ứng là dự án nhà ở thương mại thì quy định tại khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai chỉ giao đất khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư là mâu thuẫn với khoản 3 Điều 27 Dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện hợp đồng BT và khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2024. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm rõ vấn đề trên.

Khoản 2 Điều 14 Luật Đất đai quy định: "Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; thông qua việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền". Căn cứ khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai 2024: "Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư". Tại khoản 5 Điều 72 Luật Đất đai quy định: "5. Trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất theo quy hoạch, trừ các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này". Khoản 4 Điều 67 được sửa đổi tại Điều 102 Luật Đầu tư công: "4. Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 43/2024/QH15 như sau: a) Đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;". Như vậy, khoản 4 Điều 67 bổ sung các trường hợp có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai chưa bổ sung nội dung đối với các trường hợp có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh mà chỉ dừng lại đối với HĐND cấp tỉnh. Mặt khác, hiện nay theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 không còn quy định về việc lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Do đó việc thông qua danh mục thu hồi áp dụng theo khoản 2 Điều 14 Luật Đất đai. Tôi xin hỏi, vậy khi tổng hợp danh mục thu hồi trình HĐND tỉnh có được áp dụng loại trừ các trường hợp thuộc khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai hay không, hay vẫn trình tất các các dự án kể cả thuộc khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai? Trường hợp loại trừ các dự án thuộc khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai, trong đó có các dự án thuộc trường hợp có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh, tuy nhiên lại không đáp ứng quy định khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai, vì khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai chỉ loại trừ các dự án thuộc trường hợp có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, HĐND cấp tỉnh, nếu như vậy, có bảo đảm không?

Đơn vị tôi đang sử dụng bộ máy chuyên môn trực thuộc để quản lý dự án (nhóm B, cấp I, công trình công nghiệp). Dự án đầu tư được phê duyệt trong năm 2023, tôi được giao giám đốc quản lý dự án phù hợp với yêu cầu quy định hiện hành. Tuy nhiên, đến tháng 9/2025, Chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng quản lý dự án hạng I của tôi hết hạn. Tôi vẫn tiếp tục được giao giám đốc điều hành của dự án nêu trên. Hiện nay thực hiện chính quyền 2 cấp, Sở Xây dựng chưa triển khai phê duyệt cấp mới Chứng chỉ hành nghề hạng I. Tôi xin hỏi, theo quy định của Nghị định số 175/2024/NĐ-CP thì cá nhân phụ trách quản lý dự án của các công trình như nêu trên có phải bắt buộc có chứng chỉ hành nghề quản lý dự án hay không, hay tôi vẫn có thể tiếp tục sử dụng chứng chỉ hành nghề được cấp để tiếp tục làm giám đốc điều hành dự án cho đến khi quyết toán dự án hoàn thành? Trường hợp, trong thời gian hết hiệu lực chứng chỉ hành nghề quản lý dự án, nhưng tôi vẫn thực hiện nhiệm vụ giám đốc dự án thì có vi phạm pháp luật và Nghị định số 175/2024/NĐ-CP nêu trên hay không?

Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận. Vừa qua, tôi làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để xây nhà. Trong quá trình thực hiện, cơ quan đo đạc và bộ phận một cửa phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận. Tôi đã thực hiện theo hướng dẫn của UBND xã và đơn vị đo đạc để tiến hành đo đạc lại, hòa giải, điều chỉnh diện tích theo số liệu thực tế. Tuy nhiên, hồ sơ sau đó bị kéo dài thời gian giải quyết, không có giấy hẹn trả kết quả, khiến người dân không biết khi nào thủ tục được hoàn tất. Tôi xin hỏi, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong trường hợp diện tích đất thực tế có sai lệch so với Giấy chứng nhận được thực hiện như thế nào? Khi người dân nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, cơ quan tiếp nhận có bắt buộc phải cấp giấy hẹn trả kết quả hay không?

Công ty tôi đang lập hồ sơ quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản theo quy định của Nghị định số 193/2025/NĐ-CP ngày 2/7/2025 của Chính phủ. Trong quá trình lập hồ sơ quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản, tôi gặp một số nội dung vướng mắc liên quan đến giá tính thuế tài nguyên đề nghị được xem xét hướng dẫn cụ thể như sau: Theo quy định tại khoản 4 Điều 139 Nghị định số 193/2025/NĐ-CP việc xác định giá quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản như sau: “4. Giá quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản được xác định trên cơ sở giá tính thuế tài nguyên và hệ số quy đổi như sau: Gqti = Gtni x Kqđ Trong đó: Gqti - Giá quyết toán tiền cấp quyền khai thác khoáng sản, được xác định theo hàm lượng, chất lượng khoáng sản thực tế khai thác; đơn vị tính là đồng/đơn vị trữ lượng, khối lượng khoáng sản; Gtni - Giá tính thuế tài nguyên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm ngày 01 tháng 01 của năm thứ i; đơn vị tính là đồng/đơn vị sản phẩm tài nguyên. Đối với trữ lượng, khối lượng khoáng sản khai thác, thu hồi trước thời điểm phê duyệt tiền cấp quyền khai thác khoáng sản, kể cả trường hợp phê duyệt tạm thu tiền cấp quyền khai thác khoáng sản, Gtni là giá tính thuế tài nguyên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm phê duyệt, phê duyệt tạm thu tiền cấp quyền khai thác khoáng sản; trường hợp tại thời điểm phê duyệt tạm thu tiền cấp quyền khai thác khoáng sản chưa có giá tính thuế tài nguyên, Gtni là giá tính thuế tài nguyên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm phê duyệt chính thức tiền cấp quyền khai thác khoáng sản. Kqđ - Hệ số quy đổi theo quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này và được làm tròn đến số thập phân thứ ba”. Ngày 10/10/2017, UBND tỉnh ban hành quyết định Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2017 trên địa bàn tỉnh, có hiệu lực sau 10 ngày kể từ ngày ký ban hành. Ngày 30/3/2018, UBND tỉnh ban hành quyết định Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2018, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/4/2018. Ngày 28/12/2018, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2019 trên địa bàn tỉnh, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 7/1/2019. Ngày 31/12/2019, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2020, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 11/1/2020. Ngày 20/01/2021, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2021, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30/1/2021. Ngày 29/12/2023, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2024, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2024. Ngày 26/12/2024, UBND tỉnh ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2025 trên địa bàn tỉnh, có hiệu lực thi hành từ ngày 6/1/2025. Tại thời điểm ngày 1/1/2018, Quyết định ban hành Bảng giá tính thuế tài nguyên năm 2018 trên địa bàn tỉnh chưa có hiệu lực (Quyết định số 05/2018/QĐ-UBND ban hành ngày 30/3/2018, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/4/2018). Tôi xin hỏi, vậy giá tính thuế tài nguyên tại thời điểm ngày 1/1/2018 đối với các mỏ khoáng sản thuộc địa bàn tỉnh áp dụng Giá tính thuế tài nguyên năm 2017 có được không? Tương tự đối với các năm 2019, 2020, 2021 và 2025, giá tính thuế tài nguyên tại thời điểm ngày 1/1 của các năm này có áp dụng giá tính thuế tài nguyên của năm trước liền kề được không?

Gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 28/11/2017, tổng diện tích 135,2 m²; trong đó, 100 m² là đất ở đô thị, 35,2 m² là đất trồng cây hằng năm khác, thời hạn sử dụng trồng cây hằng năm khác đến ngày 30/12/2026. Do có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn kinh doanh, tôi đã đến Trung tâm Hành chính công để tìm hiểu thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất trồng cây hằng năm khác trước khi nộp hồ sơ vay vốn cho ngân hàng. Tuy nhiên, theo phản hồi từ Trung tâm Hành chính công, căn cứ Điều 172 Luật Đất đai, việc gia hạn thời hạn sử dụng đất trồng cây hằng năm khác chỉ được thực hiện khi thời hạn sử dụng đất đã hết. Tôi cho rằng, khi đối chiếu với Luật Đất đai mới nhất, nội dung này không được quy định như hướng dẫn nêu trên. Tôi đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn.

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn tôi giải quyết một số trường hợp sau: (1) Hộ bà Đào Thị Đ. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền với diện tích 200 m2 ngày 20/2/2000. Tại thời điểm đó UBND xã đã thu tiền của hộ bà Đ. để được sử dụng đất với số tiền là 3.000.000 đồng. Từ ngày được giao đất đến tháng 4/2025 thì hộ bà Đ. sử dụng đất để trồng cây hằng năm, chưa đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tháng 5/2025, hộ bà Đ. tiến hành xây dựng công trình nhà ở (xã thuộc địa bàn miễn phép xây dựng). Xin hỏi, vậy, việc hộ bà Đ. xây dựng công trình nhà ở có vi phạm hành chính không, nếu có vi phạm hành chính thì hành vi vi phạm nào, được quy định tại Nghị định nào? Đề nghị được hướng dẫn cụ thể để thực hiện (bao gồm cả biện pháp khắc phục hậu quả). Nếu hộ bà Đ. xây dựng công trình nêu trên không vi phạm hành chính thì có đủ điều kiện để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với mục đích đất ở theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 không (xin ý kiến được hướng dẫn cụ thể để thực hiện)? (2) Hộ ông Phùng Văn P. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền với diện tích 300 m2 ngày 22/1/1996. Tại thời điểm đó UBND xã đã thu tiền của hộ ông P. để được sử dụng đất với số tiền là 2.400.000 đồng. Từ ngày được giao đất đến hết năm 2014, hộ ông P. sử dụng đất để trồng cây lâu năm, hằng năm. Đầu năm 2015, hộ ông P. tiến hành xây dựng công trình nhà ở 2 tầng với diện tích xây dựng 100 m2; tháng 10/2015 công trình hoàn thành và được sử dụng với mục đích để ở từ đó đến nay. Nay, hộ ông P. đề nghị đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với diện tích 300 m2 đất ở. Ông P. cung cấp biên bản giao đất ngày 22/1/1996 của UBND xã (bản gốc); phiếu thu tiền do UBND xã lập và thu tiền ngày 22/1/1996. Thửa đất này ông P. sử dụng không có tranh chấp, quy hoạch thể hiện đất ở dân cư. Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp: (1) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993; (2) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; (3) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014; (4) trường hợp đất được giao từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Tôi xin hỏi, việc hộ ông P. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền ngày 22/1/1996 (giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004), sử dụng đất với mục đích trồng cây lâu năm từ ngày 22/1/1996 đến hết năm 2014; sử dụng với mục đích đất ở từ tháng 10/2015 ngày 26/9/2025 thì có đủ điều kiện để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với mục đích sử dụng đất ở không? Nếu đủ điều kiện thì theo quy định nào tại Điều 140 Luật Đất đai 2024? Nếu không đủ điều kiện thì hướng giải quyết như thế nào theo quy định hiện hành?

Theo Khoản 4 Điều 38 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ về giá đất, kinh phí để tổ chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể; thẩm định, theo dõi, cập nhật giá đất được bố trí từ nguồn chi thường xuyên theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước. Tôi xin hỏi, trường hợp xác định giá đất cụ thể để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án đầu tư công, chi phí xác định giá đất cụ thể có được bố trí từ tổng mức đầu tư của dự án hay không?

Tôi xin hỏi, theo quy định tại Luật Đất đai thì việc ban hành thông báo thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là cấp thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất theo dạng tổng thể trên toàn diện tích dự án hay ban hành thông báo thu hồi đất cho từng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất trong phạm vi ảnh hưởng dự án?