Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Bố tôi đứng tên sổ đỏ được cấp tháng 2/1995. Trên sổ ghi 1.100 m2 đất “thổ cư”. Nay gia đình tôi làm thủ tục cấp đổi sổ thì Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và cho biết, sổ nhà tôi vượt hạn mức, loại đất “thổ cư” không có trong loại đất quy định tại Luật Đất đai hiện hành, đề nghị về xã xác định lại. Tuy nhiên, khi liên hệ xã, gia đình được báo, chưa có hướng dẫn của thành phố về những trường hợp này. Tôi xin hỏi, Văn phòng đăng ký đất đai và xã trả lời như vậy có đúng không? Nếu đúng thì gia đình tôi phải đợi tới khi nào thành phố có hướng dẫn để được cấp đổi sổ mới và đăng ký biến động có phải không? Tôi cần căn cứ văn bản nào để áp dụng cho đất nhà tôi?

Tôi xin hỏi, việc cấp đổi sổ đỏ sang sổ hồng được quy định thế nào? Sau khi cấp đổi sổ đỏ sang sổ hồng thì diện tích đất có thay đổi không? Nếu thay đổi diện tích xuống mức thấp nhất thì quyền lợi của người dân được thực hiện như thế nào?

Cách xác định hành vi sử dụng đất sai mục đích áp dụng đối với trường hợp xác định được mục đích sử dụng đất ban đầu thể hiện trên các giấy tờ đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp theo Điều 137 Luật Đất đai. Tôi đề nghị cơ quan chức năng giải đáp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào nêu trên, chỉ có sổ mục kê, bản đồ địa chính thể hiện loại đất là đất trồng cây lâu năm (CLN), sau đó năm 2026 người sử dụng đất tự san ủi, xây dựng nhà ở trên diện tích đất này (hiện trạng trước khi xây là đồi cây lâu năm, quy hoạch là đất trồng cây lâu năm), đồng thời không có căn cứ xác định đây là hành vi lấn, chiếm đất, thì: (1) Cơ quan có thẩm quyền có được xác định đây là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích để xử phạt theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP hay không? (2) Nếu không được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích (giấy tờ đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp theo Điều 137 Luật Đất đai) thì hành vi trên được xử lý theo quy định nào của pháp luật đất đai? (3) Trong trường hợp này, sổ mục kê có được sử dụng làm căn cứ để xác định mục đích sử dụng đất ban đầu phục vụ việc xử phạt hành vi sử dụng đất không đúng mục đích hay chỉ có giá trị chứng minh thời gian và mục đích sử dụng đất ổn định theo quy định về cấp Giấy chứng nhận?

Trường hợp sử dụng đất trồng cây hằng năm khác sang đất nông nghiệp khác để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm thì không phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích. Tuy nhiên, trên thực tế khi hộ dân thực hiện việc xây dựng chuồng trại thì bị đình chỉ, yêu cầu phải làm thủ tục đăng ký biến động và xin phép. Tôi xin hỏi, thủ tục đăng ký biến động, xin phép đối với việc xây dựng chuồng trại nêu trên được thực hiện như thế nào, cơ quan nào thụ lý giải quyết? Việc xây cất chuồng trại chưa được cho phép có bị xử lý vi phạm hay không, quy định tại văn bản nào?

Gia đình chú tôi sử dụng thửa đất nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ tháng 11/1994, có giấy tờ mua bán, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thuế với cơ quan nhà nước; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 10/12/1996. Thông tin trên Giấy chứng nhận ghi “diện tích 1.646 m2 với loại đất: Đất ở và đất vườn, thời hạn sử dụng: Lâu dài”. Từ thời điểm nhận chuyển nhượng năm 1994 đến nay, chú tôi sử dụng thửa đất ổn định, không có tranh chấp, hằng năm đều đóng tiền thuế đất theo mức đơn giá tính là đất ở đối với toàn bộ diện tích đất 1.646 m2. Năm 2025, chú tôi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cho biết, cần phải xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất này và cho rằng diện tích 1.646 m2 đất nêu trên có một phần đất ở theo hạn mức và đất nông nghiệp. Chú tôi đã liên hệ với cơ quan thuế và được thông tin, thuế suất chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chú tôi nhận chuyển nhượng năm 1994 được xác định áp dụng mức thu với đất ở. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này khi cấp đổi lại Giấy chứng nhận thì diện tích, mục đích sử dụng đất được xác định là đất ở, hay đất ở và đất nông nghiệp?

Bác tôi có thửa đất được cấp Giấy chứng nhận năm 2004, trong phần mục đích sử dụng đất có ghi là Trồng rừng. Theo tôi được biết, khu vực đó trước đây là đất rừng phòng hộ. Hiện tại, khu vực đó đã được chuyển ra khỏi đất rừng phòng hộ (đã có văn bản của Kiểm lâm). Bác tôi muốn sang tên cho con trai và được cán bộ hướng dẫn, mục đích sử dụng đất bị ghi sai, phải thực hiện đính chính. Bác đã nộp hồ sơ xin đính chính tại xã thì lại được hướng dẫn, làm thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận theo điểm d khoản 2 Luật Đất đai 2024. Xin hỏi, trường hợp của bác tôi, thực hiện thủ tục đính chính sai sót hay thu hồi Giấy chứng nhận? Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận thì sẽ cấp lại theo mục đích sử dụng là rừng phòng hộ sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang rừng sản xuất hay rừng sản xuất theo quy hoạch hiện tại?

Gia đình tôi có thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận năm 2017. Nay gia đình kiểm tra thì nhận thấy hình dáng thửa đất, diện tích thể hiện trên Giấy chứng nhận không phù hợp với thực tế đã tồn tại từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận đến nay. Gia đình tôi đã liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực và được biết họa đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận hiện đang bao gồm cả một phần diện tích thuộc hộ sử dụng đất liền kề. Trong khi đó, trên thực tế từ trước đến nay gia đình tôi và hộ liền kề đều quản lý, sử dụng đất ổn định theo ranh giới hiện có, không phát sinh lấn chiếm, chuyển nhượng, nhận chuyển quyền hoặc thay đổi ranh giới sử dụng đất sau khi được cấp Giấy chứng nhận. Gia đình tôi có nhu cầu thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để thông tin về hình thể, ranh giới và diện tích thửa đất trên Giấy chứng nhận phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất thực tế và đúng với nguồn gốc sử dụng đất. Tôi xin hỏi, trường hợp nêu trên thuộc quy định tại điểm đ hay điểm h Điều 1 mục VII nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP?

Bố tôi được Nhà nước tặng Huy chương Kháng chiến hạng Nhất trong kháng chiến chống Mỹ cứu nước. Vừa qua, bố tôi có tặng cho tôi một căn nhà được xây dựng trên diện tích đất ao (thuộc diện đất không có giấy tờ). Tôi đang làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với thửa đất nêu trên. Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi có được giảm 65% tiền sử dụng đất do thuộc diện thân nhân người được tặng Huy chương Kháng chiến hay không? Hồ sơ và trình tự, thủ tục cần thiết để được hưởng chính sách giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp này gồm những gì?

Tôi có thửa đất 200 m2 (5x40 m), 1 mặt giáp đường giao thông, 3 mặt còn lại giáp với các hộ khác. Hiện nay, gia đình tôi có nhu cầu tách 100 m2 phía trong cùng để chuyển nhượng cho nhà bên cạnh. Tuy nhiên do phần đất này nằm ở phía trong nên không có lối đi, đường đi. Tôi xin hỏi, gia đình tôi phải thực hiện như thế nào? Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên quy định tách thửa hiện nay có làm hạn chế quyền đó của người sử dụng đất không?

Gia đình tôi có 300 m2 đất, hiện muốn tách thành 3 thửa, thửa 1 tặng cho con trai, có lối đi kết nối với đường giao thông hiện hữu; thửa 2, 3 tôi chuyển nhượng, không có lối đi. Gia đình tôi làm văn bản thỏa thuận sử dụng một phần diện tích tại thửa 1 cho thửa 2, 3 đi nhờ qua, đã được công chứng tại văn phòng công chứng. Xin hỏi, tôi có thực hiện được việc tách thửa hay không (các thửa đất sau khi tách đã bảo đảm diện tích, kích thước theo quyết định của UBND cấp tỉnh)?

Hiện nay, việc thực thi quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đang thiếu sự kết nối pháp lý giữa điều kiện thụ hưởng và trình tự chứng minh. Cụ thể: (1) Về tiêu chí xác định đối tượng được bồi thường, điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định đối tượng được bồi thường là người: "Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai". Tuy nhiên, hệ thống văn bản dưới Luật chưa làm rõ mốc thời điểm pháp lý để chốt trạng thái "chưa hoàn thành thủ tục" (tính đến khi có thông báo thu hồi đất hay kéo dài đến khi có quyết định thu hồi đất) và danh mục hồ sơ cụ thể để công nhận tính "hợp pháp" của việc nhận chuyển quyền. (2) Về sự thiếu đồng bộ giữa Luật và các Nghị định hướng dẫn, Điều 42 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và Mục XI nội dung C Phần V Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục đăng ký cho trường hợp chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ tục. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định định danh các trường hợp thực hiện theo trình tự này chính là đối tượng được hưởng quyền lợi bồi thường tại điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai. Khoảng trống pháp lý này dẫn đến nguy cơ tùy nghi trong áp dụng và có thể là lý do từ chối hồ sơ của công dân do không có căn cứ xác định hồ sơ theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và số 151/2025/NĐ-CP là bộ hồ sơ đáp ứng điều kiện tại Điều 95 Luật Đất đai. Tôi đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét các nội dung sau: Thứ nhất, có văn bản hướng dẫn việc áp dụng trình tự, thủ tục tại Điều 42 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP chính là căn cứ pháp lý để thực hiện quyền bồi thường cho đối tượng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai. Thứ hai, quy định rõ mốc thời gian chốt việc "chưa hoàn thành thủ tục" và cách thức xác định tính "hợp pháp" của văn bản nhận chuyển quyền để làm cơ sở xác định đối tượng bồi thường. Thứ ba, hiểu nội dung điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 thế nào? Căn cứ vào đâu?