Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Bác tôi có một thửa đất được xã giao năm 1986 do nơi ở cũ bị sạt lở. Gia đình đã sinh sống trên thửa đất từ đó đến nay nhưng không được địa phương cấp cho bất cứ giấy tờ gì. Đây là trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai, nhưng nay không có giấy tờ gì, tôi xin hỏi, vậy bác tôi có thể làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho trường hợp đất không giấy tờ theo Điều 138 Luật Đất đai hay không? Nếu không được thì hướng giải quyết vướng mắc khi giao đất không đúng thẩm quyền nhưng không có giấy tờ giao đất như thế nào?

Tôi được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận năm 1997, loại đất trồng cây lâu năm, diện tích 300 m2. Năm 2001, tôi cất nhà, diện tích nhà là 150 m2. Đến tháng 9/2025, tôi thực hiện chuyển nhượng đất thì được cho biết tôi sử dụng đất không đúng mục đích. Sau đó, tôi bị xử phạt và trong quyết định xử phạt nêu phần diện tích 50 m2 thuộc quy hoạch giao thông là phần diện tích mà tôi sử dụng không đúng mục đích. Theo quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024: “3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau: a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”. Tôi có phần diện tích sử dụng không đúng mục đích để làm nhà ở là 100 m2 phù hợp quy hoạch và 50 m2 không phù hợp quy hoạch, theo điểm b khoản 3 nêu trên, tôi phải giữ nguyên hiện trạng và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định. Tôi xin hỏi, thủ tục kê khai đăng ký đất đai như thế nào? Sau khi tôi kê khai đăng ký đất đai xong thì có được chuyển nhượng thửa đất trên cho người khác không?

Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích (nếu có). Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư tại các đô thị lớn, bảng giá đất ở hiện nay đã tăng mạnh để tiệm cận giá thị trường, trong khi bảng giá đất nông nghiệp vẫn ở mức rất thấp, chênh lệch quá lớn so với thực tế. Điều này khiến số tiền người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở gần tương đương với việc mua một thửa đất ở mới. Theo tôi, với mức thu như trên, nhiều người dân sẽ lựa chọn mua đất ở mới thay vì chuyển mục đích sử dụng đất, dẫn đến tình trạng sở hữu nhiều thửa đất nhưng đất nông nghiệp xen kẹt bị bỏ hoang, không thể canh tác, gây lãng phí tài nguyên đất và không giải quyết được nhu cầu nhà ở. Từ thực tế này, tôi xin kiến nghị cơ quan chức năng xem xét giảm tỷ lệ thu tiền chênh lệch giữa hai loại đất, đồng thời điều chỉnh giá đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư theo hướng tiệm cận giá thị trường để giảm gánh nặng tài chính cho người dân. Trường hợp chỉ áp dụng giảm trong hạn mức, tôi đề nghị nên căn cứ tổng diện tích đã chuyển đổi của mỗi hộ gia đình, cá nhân, không nên giới hạn số lần chuyển mục đích, nhằm bảo đảm công bằng. Đồng thời, chính sách giảm tiền sử dụng đất nên áp dụng đối với tất cả các thửa đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch, không phân biệt đã có nhà ở hay chưa, để tránh lãng phí đất đai và góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho người dân.

Tôi có một thửa đất do xí nghiệp thanh lý không đúng thẩm quyền. Thửa đất được tôi mua lại từ một người được xí nghiệp thanh lý trước đó. Hiện tại, tôi chỉ còn giữ được bản photo của bản sao y bản chính giấy tờ mua bán gian nhà (có xác nhận của xí nghiệp) và bản photo phiếu thu tiền. Tuy nhiên, cơ quan giải quyết hồ sơ không chấp nhận giá trị pháp lý của các giấy tờ này để xác nhận nguồn gốc đất cho tôi. Tôi xin hỏi, những giấy tờ nêu trên có đủ giá trị pháp lý để xác nhận nguồn gốc đất hay không? Trường hợp không đủ giá trị để xác nhận nguồn gốc đất, tôi có thể làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất theo trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không? Tôi vẫn có biên lai thu thuế kể từ năm 1998.

Ngày 5/7/2025 tôi nhận chuyển nhượng một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận và đã được Văn phòng công chứng ký chứng nhận. Trong quá trình đi lại tôi đã làm mất bản chính Giấy chứng nhận và một hợp đồng chuyển nhượng. Sau thời gian tìm kiếm tôi vẫn không được ai trả lại. Để tránh trường hợp có người nhặt được và cố tình không trả lại làm ảnh hưởng đến tôi, ngày 15/9/2025, tôi đã nộp đơn cớ mất và được Công an phường ký xác nhận việc tôi có đến trình báo mất giấy tờ đã liệt kê trong đơn cớ mất. Sau đó, tôi liên hệ cơ quan đăng ký đất đai khu vực để được hướng dẫn thì không được giải quyết với lý do: phải liên hệ chủ cũ để làm hồ sơ mất Giấy chứng nhận, sau khi có Giấy chứng nhận thì phải ký công chứng lại. Như vậy, rất khó khăn cho tôi, bởi sau khi nhận chuyển nhượng, chủ cũ đã giao lại Giấy chứng nhận để tôi thực hiện việc đăng bộ sang tên. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này tôi phải làm thế nào?

Gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 11/2/2004, trong Giấy chứng nhận có ký hiệu chữ T ở trang bìa 1 và trang 2 mục đích sử dụng đất ghi là nhà ở. Xin hỏi, giờ tôi đi cấp đổi Giấy chứng nhận mới cho phù hợp với danh mục đất đai theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 có được không, hay Giấy chứng nhận của nhà tôi thuộc trường hợp bị thu hồi?

Gia đình tôi có thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc do UBND xã cấp năm 1979, nhưng đến năm 1981 mới làm nhà. Hiện nay địa phương xác định đất của gia đình tôi là đất có nguồn gốc sử dụng sau năm 1980 để áp thuế chuyển đổi sang đất ở, tôi xin hỏi như vậy có đúng không?

Gia đình tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình và người đứng tên là bố tôi vào thời điểm 12/9/2002. Nay tôi muốn chuyển đổi sang tên cá nhân ông. Tôi được Phòng Địa chính xã và Văn phòng công chứng hướng dẫn chuẩn bị nhiều giấy tờ thủ tục, trong đó có giấy xác nhận các thành viên hộ gia đình tại thời điểm 12/9/2002. Tôi đến công an cấp xã xin giấy xác nhận này, nhưng chỉ được xác nhận tại thời điểm ngày 29/8/2003 vì trước đó không còn dữ liệu nữa. Với giấy xác nhận nêu trên Văn phòng công chứng không có căn cứ làm hồ sơ sang tên cho cá nhân tôi vì không có dữ liệu thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận ngày 12/9/2002, mặc dù giấy tờ khác của tôi đầy đủ. Xin hỏi, tôi phải làm thế nào để có thể làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình sang tên cá nhân tôi? Có thể thay thế giấy tờ khác hay không?

Gia đình tôi đang quản lý sử dụng thửa đất 364 m2 (8x45,5) mua lại của người dân địa phương, được UBND cấp huyện cho làm thủ tục chuyển nhượng đất ở 100 m2 từ năm 1996, diện tích còn lại chưa có giấy tờ, gia đình vẫn rào giậu trồng cây, không có tranh chấp. Năm 2019, UBND cấp huyện hướng dẫn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho diện tích đất còn lại nhưng đến năm 2021 thì trả lời là đất đủ điều kiện nhưng có quyết định thu hồi nên không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Thực tế diện tích đất nằm trong quyết định thu hồi 160 m2 (8x20). Quyết định thu hồi ban hành năm 2001. Tôi xin hỏi, theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 thì gia đình tôi đủ điều kiện để xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng không? Trình tự thủ tục thế nào? Nếu không được thì lý do gì?

Ngày 12/12/1990, UBND TP. Hải Phòng ban hành Quyết định về việc phê chuẩn kế hoạch giao đất cho công nhân làm nhà ở năm 1990 trên địa bàn xã An Đồng. Khi đó, ông S là một trong số các công nhân đã được Nhà máy Giầy vải Thống Nhất giao đất. Tuy nhiên, ông S chỉ nhận được Biên bản bàn giao đất từ nhà máy mà không có Quyết định phê chuẩn của UBND thành phố. Do Nhà máy Giầy vải Thống Nhất đã giải thể và thời gian lưu trữ quyết định cũng đã lâu, việc ông S tìm kiếm và yêu cầu cung cấp quyết định này là không thể thực hiện được. Hiện nay, ông S chuẩn bị làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho thửa đất được giao hơn 30 năm trước. Giấy tờ hiện có là Biên bản bàn giao đất (không ghi ngày tháng năm), Phiếu nộp tiền sử dụng đất ngày 4/6/1991, không có dấu của cơ quan thu tiền mà chỉ có chữ ký của thủ quỹ và cán bộ thanh toán. Tôi xin hỏi, ông S có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo quy định nào của Luật Đất đai 2024, Nghị định 151/2025/NĐ-CP và ông S có phải nộp tiền sử dụng đất?

Gia đình tôi có 4 thửa đất nông nghiệp đã được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2002. Năm 2012, địa phương thực hiện chủ trương dồn điền, đổi thửa và cấp Giấy chứng nhận đồng loạt cho người dân. Các thửa đất của gia đình tôi đã tham gia dồn đổi ruộng đất, có tên trong phương án dồn điền đổi thửa đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, thời điểm đó gia đình tôi không có mặt tại địa phương nên chưa được cấp Giấy chứng nhận theo dự án của tỉnh. Nay, gia đình tôi phát hiện Giấy chứng nhận đã được cấp năm 2002 bị thất lạc. Tôi xin hỏi, nay gia đình tôi muốn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất đã có trong phương án dồn điền, đổi thửa, gia đìnhcần nộp hồ sơ khai báo mất Giấy chứng nhận tại cơ quan nào? Cơ quan nào có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận cho gia đình tôi?