Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Thửa đất có thông báo thu hồi đất nhưng chủ sử dụng không được hỗ trợ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Sau đó đã chuyển nhượng cho chủ sử dụng mới là nông dân. Tôi xin hỏi, khi thu hồi đất có hỗ trợ trực tiếp sản xuất nông nghiệp cho chủ mới hay không? Theo điều khoản cụ thể nào?

Tôi nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay một phần đất vườn (toàn bộ khu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ tháng 6/2000. Năm 2015, chủ cũ tách thửa và làm sổ riêng. Năm 2016, UBND phường có văn bản xác nhận thời điểm sử dụng lô đất trên của tôi theo giấy tờ viết tay và thời điểm xây dựng nhà là năm 2000 để làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 11/2025, được sự hướng dẫn của Văn phòng một cửa, tôi đã hợp đồng với Văn phòng Đăng ký đất đai và hoàn thành đo đạc chỉnh lý thửa đất vào tháng 4/2026. Khi đến làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng một cửa hướng dẫn tôi phải thực hiện trước việc phạt hành chính (do đã có nhà trên đất) bằng cách điền thông tin vào "Đơn đề nghị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai" do Bộ phận này cung cấp và Phòng Kinh tế - Hạ tầng phường là đơn vị tính toán giá trị phạt. Tuy nhiên, khi đến Phòng Kinh tế - Hạ tầng, hồ sơ của tôi không được tiếp nhận với lý do: Phòng đang bận làm việc với thanh tra kiểm tra, thời gian kéo dài tháng đến tháng 10/2026. Từ các thông tin nêu trên, tôi xin hỏi, việc xây dựng nhà trên đất chuyển nhượng từ năm 2000 (có xác nhận của chính quyền) thì có bị xử phạt hành chính theo quy định hiện hành không? Việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ của các bộ phận trên được thực hiện và giám sát như thế nào theo quy định? Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn thủ tục hiệu quả để tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tôi có 2 quyền sử dụng đất ở Đồng Nai và Tây Ninh, cả 2 đều là đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp và bị quy hoạch một phần đất nhưng trong Giấy chứng nhận không thể hiện vị trí đất ở. Tôi xin hỏi, nếu không xác định được vị trí đất ở thì cơ quan chức năng sẽ ưu tiên đền bù cho tôi đất nông nghiệp hay đất ở?

Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay chưa đưa ra được định nghĩa hành vi vi phạm pháp luật đất đai, chưa có tiêu chí xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai, mà mới chỉ liệt kê một số hành vi vi phạm pháp luật đất đai được quy định tại Điều 139 Luật Đất đai như hành vi: (1) lấn đất; (2) chiếm đất; (3) sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang; (4) sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến bất cập là hiện nay ở cấp xã không thể xác định, cũng không dám xác định hành vi như thế nào là vi phạm pháp luật đất đai, và hầu hết các trường hợp xây dựng nhà ở trên đất sau ngày 15/10/1993 đều xác định là có vi phạm pháp luật đất đai, gây bất lợi cho người dân và gây trì trệ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể kể đến những trường hợp rất phổ biến hiện nay mà hầu như địa phương nào cũng đang vướng là trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, nhưng đất đã được sử dụng từ trước năm 1993 (có thể do khai hoang, có thể do cha ông để lại hoặc nhận chuyển nhượng), trước năm 1993 có hiện trạng là đất nông nghiệp, nhưng đến sau năm 1993 và đến trước năm 2014 có hiện trạng là đất ở thì trường hợp này được xác định như thế nào? Có vi phạm pháp luật đất đai không? Nếu vi phạm pháp luật đất đai thì chỉ có thể là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, nhưng để xác định hành vi vi phạm là sử dụng đất không đúng mục đích thì phải có văn bản chứng minh thửa đất này đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì mới áp dụng được quy định tại khoản 3 Điều 139 để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh là đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì trường hợp này được xác định như thế nào? Có thể xác định là không vi phạm pháp luật đất đai để cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai hay không? Đây là một vướng mắc, bất cập trong quy định của Luật Đất đai hiện hành làm trì trệ thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại hầu hết các địa phương hiện nay. Tôi đề nghị có hướng dẫn cụ thể vấn đề này; làm rõ hành vi vi phạm pháp luật đất đai, các yếu tố cấu thành hoặc tiêu chí để xác định hành vi vi phạm. Cụ thể, trường hợp của gia đình tôi dưới đây có bị coi là hành vi vi phạm để áp dụng xử phạt theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP hay không? Bố mẹ tôi nhận chuyển nhượng theo "Giấy nhượng: nhà, hoa màu và đất ở" từ hàng xóm liền kề bằng giấy viết tay năm 1976; giấy tờ gốc đã mất, chỉ còn bản phô tô; hiện đã có Biên bản họp tổ dân phố và Biên bản xác nhận nguồn gốc, mốc giới, hiện trạng và quá trình sử dụng đất, có chữ ký của gia đình người bán (người vợ và các con ký, người chồng đã mất) các hộ gia đình liền kề, trưởng thôn và cán bộ xã. Tổng diện tích chuyển nhượng 180 m². Gia đình tôi sinh sống ổn định từ năm 1976 đến nay, không có tranh chấp. Trong đó 96 m² nguồn gốc là đất thổ cư gốc, sử dụng ổn định từ năm 1976; 84 m² theo sổ mục kê của xã lập năm 1993 là đất ao công của UBND xã. Phần ghi chú thể hiện giao tên của bố tôi và một hàng xóm liền kề. Theo sổ địa chính năm 1995, loại đất là đất thổ cư; mục đích sử dụng là đất ở; thời hạn sử dụng lâu dài; tên người sử dụng là gia đình tôi; nguồn gốc thể hiện đất mua của hàng xóm liền kề năm 1976. Tại phần diện tích này, gia đình tôi sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi; đến năm 2001 đã xây dựng nhà ở kiên cố diện tích 40 m², phần còn lại làm sân gạch. Gia đình tôi đã và đang sử dụng ổn định, liên tục từ đó đến nay, không có tranh chấp. Vậy diện tích 84 m² của gia đình mua từ năm 1976 của hàng xóm liền kề, thuộc đất lấn chiếm ao công trước khi chuyển nhượng cho gia đình tôi, hiện người chồng đã chết, còn vợ và các con đã xác nhận trong biên bản xác nhận nguồn gốc, hiện trạng đất có bị coi là đất lấn, chiếm hay không và có được áp dụng theo khoản 4 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP không? Việc gia đình tôi sử dụng phần diện tích đó để trồng trọt, chăn nuôi, và đến năm 2001 mới xây nhà ở kiên cố có bị coi là sử dụng đất sai mục đích và áp dụng xử phạt theo điểm a khoản 5 Điều 5 và khoản 1, khoản 2 Điều 6 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP hay không?

Tôi được UBND thành phố (cũ) giải quyết tranh chấp đất đai trong đó công nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Tại quyết định xác định đất có nguồn gốc là của Ga Quảng Ngãi, sau đó gia đình tôi sử dụng từ năm 1982 đến nay, hồ sơ địa chính năm 1983 thể hiện đất là của Ga Quảng Ngãi. Nay tôi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì UBND xã từ chối với lý do đất lấn chiếm, không phù hợp quy hoạch (thửa đất nằm trong quy hoạch giao thông), không đủ điều kiện cấp Giấy theo quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai. Tôi cho rằng dù thửa đất không phù hợp quy hoạch nhưng tôi đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 6 Điều 137, và quyết định giải quyết tranh chấp là một trong các giấy tờ theo Điều 137 nên việc UBND xã từ chối là chưa đúng quy định. Xin hỏi, đối với trường hợp của tôi, việc cấp Giấy chứng nhận được xem xét theo quy định nào là đúng?

Gia đình tôi có thửa đất được thôn giao năm 1981, hiện đã mất giấy tờ thôn giao, nhưng gia đình sử dụng ổn định với mục đích trồng cây hằng năm. Đến năm 2019 thì chuyển qua trồng cây lâu năm. Gia đình tôi đang thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với thửa đất trên nhưng cán bộ Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị xác định gia đình tôi đang tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, phải thực hiện xử phạt hành chính. Tuy nhiên, theo quy định Luật Đất đai 2024, Nghị định số 123/2024/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính, việc chuyển mục đích từ đất trồng cây hằng năm sang đất trồng cây lâu năm không phải xin phép, không bị xử phạt. Tôi xin hỏi, việc trả lại hồ sơ của tôi là đúng hay sai?

Tôi có 02 trường hợp vướng mắc đề nghị được giải đáp: (1) Giấy chứng nhận đã được UBND huyện cấp lần đầu năm 2003, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chỉnh lý biến động trên trang 04 Giấy chứng nhận năm 2006. Nay phát hiện thông tin Giấy chứng nhận đó sai thì thẩm quyền đính chính hoặc thu hồi thuộc UBND xã hay Chi nhánh Văn phòng đăng ký? (2) Giấy chứng nhận đã được UBND huyện cấp lần đầu năm 2003, sau đó chuyển nhượng cho người khác và được UBND huyện ký Giấy chứng nhận mới năm 2006. Nay phát hiện thông tin Giấy chứng nhận đó sai thì thẩm quyền đính chính hoặc thu hồi thuộc UBND xã hay Chi nhánh Văn phòng đăng ký?

Bố tôi (Quảng Ngãi) đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất năm 1980, thửa đất số 283, tờ bản đồ số 03, diện tích 1.200 m2, loại đất chữ "T" (thổ cư). Năm 1993, bố tôi qua đời. Năm 1998, nhà nước làm sổ đỏ giao quyền sử dụng đất. Do bố tôi đã mất nên mẹ tôi đứng tên. Năm 2011, mẹ tôi giao quyền sử dụng đất lại cho tôi đứng tên cho đến nay. Xin hỏi, bây giờ tôi có thể làm đơn xin xác nhận lại diện tích đất ở được không? Tôi đến bộ phận một cửa của xã xin xác nhận lại diện tích đất ở. Sau thời gian tra cứu hồ sơ, bộ phận một cửa của xã trả hồ sơ và nói bằng miệng là chờ hướng dẫn của cấp trên, không có thông báo bằng văn bản. Tuy nhiên trên tin nhắn của điện thoại ghi trong hồ sơ tiếp nhận là trả hồ sơ theo yêu cầu. Tôi xin hỏi, bộ phận một cửa làm như vậy có đúng theo quy định hay không?

Gia đình tôi xây nhà trên mảnh đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm từ năm 1998. Nay bố mẹ tôi muốn chuyển đổi lên đất ở. Tôi xin hỏi, khi chuyển đổi thế bố mẹ tôi có bị xử phạt không và xử phạt hết bao nhiêu? Khi chuyển đổi lên đất ở nhà tôi phải đóng bao nhiêu phần trăm chuyển đổi chênh lệch?

Gia đình tôi có 1 mảnh đất do cha ông để lại, sử dụng ổn định và lâu dài (từ trước năm 1980), chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình có lưu giữ các thông báo về việc thu thuế đất thổ cư của UBND xã và biên lai thu thuế nhà, đất từ những năm 1994 và gia đình đóng thuế đất ở đầy đủ từ đó đến nay. Năm 2018, gia đình tôi xây 1 căn nhà cấp IV trên đất, không bị phạt hay lập bất cứ biên bản vi phạm nào. Hiện tại, mảnh đất nằm trong quy hoạch là đất ở. Nay, gia đình lên UBND xã xin trích lục thông tin để đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì xã cung cấp thông tin, theo bản đồ, sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập năm 1996 cho thấy loại đất: Vườn tạp. Xin hỏi, gia đình tôi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là đất ở được không, nếu có thì gia đình có bị phạt, bị yêu cầu phá bỏ căn nhà cấp IV không? Có được ưu đãi gì khi tính thuế không? Nếu không đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là đất ở được, thì gia đình tôi phải thực hiện đăng ký như thế nào, và phần tiền đóng thuế đất ở từ năm 1994 của gia đình được xử lý như thế nào?

Đất sản xuất phi nông nghiệp, tài sản trên đất thể hiện tại Giấy chứng nhận là nhà xưởng cán thép, nhà xưởng sản xuất que hàn trong khi thực tế doanh nghiệp đã thay đổi mục đích sử dụng thành nhà xưởng gia công kết cấu thép. Tôi xin hỏi, trường hợp này có bắt buộc phải đăng ký biến động, thay đổi tên các hạng mục công trình tại cột hạng mục công trình theo mục đích sử dụng mới (ví dụ xưởng sản xuất que hàn thành xưởng gia công kết cấu thép) hay không?