Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Gia đình tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1998 với diện tích 500 m², mục đích sử dụng ghi Q+T. Đến năm 2020, cơ quan chức năng xác định lại diện tích đất ở là 100 m², căn cứ theo sổ đăng ký ruộng đất (ghi 100 m²) và thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Tháng 9/2025, gia đình đề nghị xác định lại diện tích đất ở theo hạn mức đất ở do UBND tỉnh quy định tại thời điểm năm 2025, với hạn mức tối đa 300 m². Tôi xin hỏi, trường hợp thửa đất trước đây đã được xác định diện tích đất ở theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 thì có được xác định lại diện tích đất ở theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 hay không?

Một thửa đất có Bằng khoán điền thổ (bằng tiếng Pháp) đứng tên ông A, loại đất vườn cây trái. Năm 1975, ông A ra nước ngoài và lập giấy ủy quyền cho ông B chăm sóc khu đất, trong đó cho phép ông B xây nhà ở trên đất và khi bán được thì giao trả lại cho ông A. Giấy ủy quyền này được cơ quan có thẩm quyền thời điểm đó xác nhận. Sau đó, ông B giao lại cho con là ông C tiếp tục chăm sóc khu đất. Đến năm 1994, xảy ra tranh chấp giữa ông C và ông D. Sau khi xem xét, UBND thành phố ban hành quyết định giao ông B tiếp tục chăm sóc khu đất, căn cứ vào giấy ủy quyền năm 1975. Năm 2015, ông C làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng UBND thành phố từ chối với lý do thửa đất có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của ông A theo Bằng khoán điền thổ. Ông C đã khởi kiện quyết định này ra tòa. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm năm 2016 đều bác đơn khởi kiện với cùng lý do: nguồn gốc đất thuộc về ông A theo Bằng khoán điền thổ và giấy ủy quyền năm 1975. Năm 2018, ông C tiếp tục đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, nhưng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao cũng có thông báo cho rằng trường hợp này không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vì nguồn gốc đất không thuộc quyền sử dụng của ông C. Theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, Bằng khoán điền thổ là một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước năm 1993 làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hiện ông A đã mất, con cháu đang sinh sống ở nước ngoài và không về Việt Nam quản lý thửa đất. Tôi xin hỏi, trường hợp người đứng tên Bằng khoán đã mất và việc ủy quyền từ năm 1975 không còn hiệu lực, người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993 đến nay có được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Tôi đang làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích 23.718 m², gồm 400 m² đất ở và 23.318 m² đất trồng cây hằng năm khác. Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan chức năng yêu cầu tôi àm thủ tục thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức công nhận quyền sử dụng đất. Theo tôi, thửa đất này có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ năm 2010, đã thực hiện đăng ký biến động và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tôi cũng tìm hiểu và được biết hạn mức công nhận quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm khác là 2 ha, trong khi hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể lên tới 30 ha. Xin hỏi, trường hợp này, việc cơ quan nhà nước yêu cầu tôi phải thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức có đúng quy định hay không?

Gia đình tôi khai phá khoảng 2 ha đất từ năm 1986 để trồng cây lâm nghiệp. Đến năm 2004, gia đình xây dựng một căn nhà cấp 4 khoảng 100 m² trên khu đất này. Gần đây, gia đình tôi tiến hành đo đạc và làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở và đất rừng sản xuất. Tuy nhiên, hồ sơ bị Phòng Kinh tế trả lại với lý do khu đất nằm trong quy hoạch ba loại rừng nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Theo tôi, tại Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định trách nhiệm của UBND cấp xã về các trường hợp phải đối chiếu với quy hoạch, không đề cập đến đất rừng sản xuất. Tôi xin hỏi, trường hợp đất rừng sản xuất do người dân tự khai hoang, không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải đối chiếu với quy hoạch lâm nghiệp hay không? Nếu diện tích đất nằm trong quy hoạch lâm nghiệp thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Gia đình tôi có thửa đất vườn trong khu dân cư, phù hợp quy hoạch đất ở, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ngày 24/2/1993. Năm 2010, thửa đất được tách thành 2 thửa mới và được cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa. Năm 2022, gia đình tôi đăng ký biến động và đính chính mục đích sử dụng đất thành đất trồng cây lâu năm theo hướng dẫn của cán bộ địa chính phường. Năm 2025, tôi nhận thừa kế hợp pháp và đứng tên trên Giấy chứng nhận. Hiện nay, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để con cháu xây dựng nhà ở. Tôi xin hỏi, với nguồn gốc đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 15/10/1993, thửa đất này thuộc đối tượng nào theo quy định của Luật Đất đai 2024 khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất? Đồng thời, khi chuyển sang đất ở, việc tính tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng theo đối tượng nào trong Nghị định số 103/2024/NĐ-CP?

Năm 2019, tôi nhận chuyển nhượng 3.000 m2 đất trồng cây hằng năm. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng 500 m2. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi tôi nhận chuyển nhượng thì trên đất có công trình nhà ở do chủ cũ xây dựng và sau đó tôi có sửa sang lại công trình này vì lúc đó hiện trạng căn nhà đã xuống cấp trầm trọng. Nay khi tôi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, UBND xã yêu cầu tôi phải nộp phạt vi phạm hành chính vì xây dựng công trình trên đất nông nghiệp và phải tháo dỡ công trình trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng trên thực tế, thửa đất đã được chuyển nhượng qua nhiều người sau đó mới đến tôi, và theo lời hàng xóm thì thửa đất đã được sử dụng trước năm 2000, căn nhà cũng được xây từ rất lâu (trước năm 2014 hoặc hơn) nhưng ai là người xây thì không xác định được vì thời điểm đó người sử dụng đất tự ý xây và cũng không đăng ký hay báo với chính quyền địa phương, đồng thời cũng không có giấy tờ gì để chứng minh thời điểm xây dựng là năm nào. Xin hỏi, trường hợp của tôi có thuộc điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai không? Tôi có bắt buộc phải tự chứng minh căn nhà được xây trước 2014 để thuộc trường hợp không phải tháo dỡ khi xử lý vi phạm hành chính không? Nếu có thì chứng minh bằng cách nào, có thể dùng lời khai của hàng xóm làm căn cứ chứng minh không? Tôi có bị xử phạt vi phạm hành chính không? Và có phải nộp lại số lợi bất hợp pháp theo Điều 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP không? Làm sao để tôi có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với công trình này?

Khi tôi tiến hành làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để sang tên thì phát hiện sổ của tôi đang đứng tên lại là thửa đất hàng xóm A đang sử dụng. Còn lô đất tôi đang sử dụng chia làm 2 thửa: 1 thửa là phần nhà thì đang đứng tên một người khác tôi không biết, 1 thửa đang trồng trọt lại đứng tên của hàng xóm B. Hiện tôi muốn sang tên thửa đất đang là nhà ở đứng tên của người khác mà tôi không biết. Vì không phải tên của tôi nên bên dịch vụ mà tôi thuê báo không làm được, đồng thời đưa ra hướng giải quyết như sau: tìm người đang đứng tên thửa đất của tôi, photo sổ đỏ và tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng. Quan điểm của tôi là không đồng ý vì lỗi cấp sai sổ đỏ không phải là lỗi xuất phát từ tôi, tôi không thể biết được người đang đứng tên sổ đỏ là ai. Tôi xin hỏi, bây giờ tôi cần làm giấy đề nghị gì, nộp lên đâu, các bước thế nào để giải quyết việc này, quá trình làm có cần chi phí gì không, thời gian xử lý là bao lâu?

Thửa đất số 15 trước đây đứng tên bố tôi là ông Nguyễn Văn A, diện tích 1.000 m² (trong đó có 150 m² thổ cư), được ghi nhận trong sổ đăng ký ruộng đất năm 1982. Trong quá trình sử dụng, bố tôi đã chia đất cho các con nhưng không lập giấy tờ chuyển quyền. Sau đó, theo đơn đăng ký quyền sử dụng đất được UBND xác nhận tháng 10/1997, UBND huyện đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các anh chị em trong gia đình gồm: Ông Nguyễn Văn B: Thửa đất số 100, diện tích 300 m², mục đích sử dụng ghi đất vườn (Vườn T), trên đất có nhà ở do bố xây từ năm 1981. Bà Nguyễn Thị C: Thửa đất số 101, diện tích 510 m², mục đích sử dụng đất vườn, trên đất có nhà ở xây từ năm 1981. Ông Nguyễn Văn D: Thửa đất số 102, diện tích 555 m², mục đích sử dụng đất vườn, có nhà ở xây năm 1994. Theo tôi tham khảo Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao phụ thuộc vào thời điểm hình thành thửa đất. Tôi xin hỏi, đối với các thửa đất nêu trên, thời điểm hình thành thửa đất được xác định theo thời điểm kê khai đăng ký và cấp Giấy chứng nhận năm 1997, hay theo nguồn gốc thửa đất ban đầu đã được kê khai trong sổ đăng ký ruộng đất năm 1982? Trong trường hợp xác định theo nguồn gốc sử dụng đất từ năm 1982 (giai đoạn từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993) thì việc xác định lại diện tích đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 có phù hợp hay không, khi một trong các căn nhà trên đất được xây dựng vào năm 1994?

Tôi trúng đấu giá quyền sử dụng 131,6 m2 đất trồng cây lâu năm, có nhà trên đất, chưa được chứng nhận sở hữu nhà, đã nộp đủ tiền và hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Tuy nhiên, đến nay việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Tôi đã liên hệ với UBND phường thì được trả lời trường hợp này phải được chấp nhận xử phạt hành chính và đóng tiền chuyển mục đích mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy trường hợp mua tài sản đấu giá như trên nếu người chủ cũ không chịu nộp phạt thì tôi không được cấp Giấy chứng nhận do nếu sử dụng sai mục đích, thành phần hồ sơ cần có Quyết định xử lý vi phạm và chứng từ nộp phạt, hoặc trường hợp nhà được xây dựng sau ngày 1/7/2014 chủ cũ không chịu nộp phạt và tôi không chịu khắc phục hậu quả là khôi phục lại hiện trạng ban đầu (đập bỏ nhà) thì tôi không được cấp Giấy chứng nhận có đúng không? Trong khi tài sản tôi mua theo hợp đồng có nêu chi tiết tài sản nhà trong đó. Tôi mong được cơ quan hướng dẫn để có thể cấp được Giấy chứng nhận.

Năm 2025, gia đình tôi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với diện tích 200 m². Thửa đất do bố mẹ tôi khai hoang, sử dụng làm đất ở trước năm 1975. Năm 1985, do lũ lụt gia đình chuyển đi nơi khác và sử dụng thửa đất vào mục đích trồng cây lâu năm. Bố mẹ tôi chết không để lại di chúc, năm 2013 gia đình tôi đã lập văn bản phân chia di sản thừa kế đối với thửa đất trên, thửa đất được xác định là đất trồng cây lâu năm. Năm 2016, gia đình xây nhà trên đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, đã chấp hành nộp phạt. Theo bản đồ địa chính năm 2006, thửa đất là đất trồng cây lâu năm; theo quy hoạch chung năm 2025 của phường, thửa đất được xác định là đất thương mại - dịch vụ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ trả lời không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, căn cứ khoản 5 và khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 với lý do sử dụng đất vi phạm pháp luật hoặc sử dụng không đúng mục đích. Tôi cho rằng gia đình tôi khai hoang từ trước năm 1975, không lấn chiếm; đồng thời thắc mắc việc "sử dụng không đúng mục đích đã được Nhà nước công nhận" là chưa phù hợp vì gia đình chưa từng được cấp Giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi, trường hợp này có được cấp Giấy chứng nhận hay không và nếu có thì áp dụng Điều 138 hay Điều 139 Luật Đất đai 2024?

Đất của tôi được UBND xã giao không đúng thẩm quyền năm 2003, nhưng chưa xây nhà ở, bản đồ quy hoạch của UBND xã thể hiện đất ở nông thôn, có tên chủ sử dụng, hằng năm đều nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đúng tên chủ sử dụng, hiện trạng có chuồng trại chăn nuôi và trồng rau. Nay tôi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được UBND xã trả lời, đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận với lý do hiện trạng là đất trống, chưa có nhà ở và đã quy hoạch đất ở nông thôn. Tôi xin hỏi, trường hợp này có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không? Tại sao? Nếu đủ điều kiện cấp thì có được cấp Giấy chứng nhận với mục đích đất ở không?