Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất xây nhà trên đất nông nghiệp năm 2004, năm 2005 UBND huyện ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và đã nộp phạt. Từ năm 2012, người sử dụng đất kê khai nộp thuế đất ở hằng năm. Đất phù hợp quy hoạch phân khu (đất ở đô thị từ năm 2014). Tôi xin hỏi, nay người sử dụng đất lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thì có phải nộp lại số lợi bất hợp pháp không?

Bố tôi mua mảnh đất 500 m2 từ năm 1995 bằng giấy viết tay, có xác nhận, chứng thực của UBND xã. Tại thời điểm mua, trên đất có 1 nhà sàn. Sau đó, gia đình lấy đất để sản xuất gạch. Từ đó đến nay, gia đình tôi canh tác trồng nhãn, ổi. Đã thực hiện đóng thuế đất (trên phiếu thu ghi là đất trồng cây lâu năm) đầy đủ từ năm 1995 đến nay. Năm 2023, gia đình tôi cải tạo một phần làm lán bán mái tôn để kinh doanh quán cà phê. Trên bản đồ quy hoạch của thành phố, đất thuộc khu dân cư, một mặt tiếp giáp bờ sông có quy hoạch đường ven sông chiếm 1/3 phần đất. Gia đình tôi đang muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có làm được không? Nếu được thì cần những thủ tục gì?

Năm 1989, ông Nguyễn Văn A có đơn đề nghị xin giao đất và được UBND xã xác nhận, ngay sau đó UBND huyện có văn bản đề nghị xét cấp đất với diện tích 200 m2 thổ cư tại vị trí thửa đất số 410 thể hiện trên bản đồ và sổ mục kê đất 299 diện tích 640 m2 loại đất màu của bố đẻ ông A sử dụng. Thửa đất được UBND xã giao đất thể hiện tại biên bản giao đất nội dung giống như thể hiện tại văn bản đề nghị xét cấp đất của UBND huyện. Hiện nay hiện trạng sử dụng đất trùng khớp với vị trí giao đất thể hiện tại biên bản, chủ sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích 250 m2 đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Với trường hợp trên, tôi áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai 2004, cấp Giấy chứng nhận đối với 200 m2 đất ở, không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; đối với 50 m2 đất nông nghiệp ông A muốn cấp Giấy chứng nhận thì áp dụng quy định tại điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP vì do trong biên bản giao đất thể hiện giao tại thửa đất số 410 diện tích 640 m2 và vị trí mô tả đúng như các mặt tiếp giáp; không thể hiện chiều dài các cạnh. Như vậy có được không?

Mảnh đất gia đình tôi đang ở trước kia do ông bà sử dụng canh tác nông nghiệp. Năm 1999, gia đình tôi xây nhà và ở ổn định từ đó đến nay, không có tranh chấp. Năm 2020, tôi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì được trả lời, theo sổ địa chính, thửa đất có nguồn gốc do UBND xã quản lý. Hiện nay, đối chiếu với các loại quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất, thửa đất gia đình bà đang ở phù hợp với quy hoạch. Tôi xin hỏi, theo quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024, gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Gia đình tôi được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất ao, nằm trong nhóm hơn 30 hộ gia đình hiện có đất nông nghiệp đổi về ao xen kẽ trong khu dân cư từ năm 1989. Thực hiện chủ trương, đường lối của Đảng và nhà nước năm 1989, Đảng ủy, UBND xã và Ban đo đất có khuyến khích người dân quy đổi đất nông nghiệp được chia theo chính sách của Nhà nước và đất đai (theo cách gọi tại địa phương là đất 10%/đất rau xanh) sang nhận đất ao xen kẽ trong khu dân cư (giao không thu tiền sử dụng đất và thuế nông nghiệp hằng năm). Cụ thể hệ số quy ước, quy đổi như sau: 1 thước ruộng (1 thước = 24 m2) = 3 thước ao xa nhà ở, với tổng diện tích ao khoảng 531 m2. Khi đó, trên địa bàn thôn có khoảng 30 hộ chuyển đổi diện tích đất ruộng sang đất ao (sau khi đã khấu trừ diện tích theo cách tính ở trên). Giúp tận dụng tối đa nguồn đất ao hiện có và tạo quỹ đất nông nghiệp cho các hộ xã viên khác sản xuất nông nghiệp ngoài đồng. Từ khi được Nhà nước/UBND xã giao đất ao phục vụ chăn thả cá, thả bèo phục vụ chăn nuôi lợn, trồng cây xung quanh bờ và một phần diện tích ao được san lấp thực hiện mô hình Vườn – Ao - Chuồng. Tuy nhiên do kinh tế địa phương ngày càng phát triển, hệ thống cống rãnh không được quan tâm nạo vét, tu bổ thường xuyên đã làm việc tiêu thoát nước trong các ao bị ảnh hưởng nghiêm trọng, gây ô nhiễm môi trường, ô nhiễm nguồn nước, làm cá chết hàng loạt, gây thiệt hại lớn về tài sản. Mặc dù sau đó các chủ ao đã cùng chính quyền địa phương đã làm mọi cách khắc phục (nạo vét bùn, rắc vôi bột,..) nhưng không mang lại kết quả và các hộ có ao phải bỏ hoang từ những năm 1993 ~ 1996. Trước tình hình đó để tránh lãng phí tài nguyên, từ năm 1993 gia đình tôi đã san lấp diện tích ao hiện có để chuyển đổi sang mô hình trồng cây lâu năm, xây nhà ở kết hợp bán hàng tạp hóa, tập kết nguyên vật liệu, vật tư phục vụ sản xuất, kinh doanh giúp tăng nguồn thu và trang trải cuộc sống. Đến những năm 2007 thì cơ bản 100% diện tích đã được san lấp và xây dựng tường bao kiên cố, nhà ở cấp 4, công trình phụ trợ, nhà xưởng và sử dụng ổn định từ đó đến nay không có tranh chấp với những hộ dân xung quanh hoặc bị lập biên bản vi phạm hoặc phạt vi phạm hành chính từ cấp có thẩm quyền. Thực hiện theo chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của nhà nước về lĩnh vực đất đai như Luật Đất đai số 31/2024/QH15; gia đình tôi đã kiểm tra thông tin ở địa chính xã và được biết diện tích đất nêu trên của gia đình thuộc đất sử dụng ổn định, có nguồn gốc rõ ràng, không tranh chấp, nằm xen kẹt trong khu dân cư và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp có thẩm quyền. Tôi xin hỏi, đất của gia đình tôi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Có đủ điều kiện xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nguồn gốc đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở - ONT) hay không? Trưởng thôn có vai trò gì trong việc xác nhận, cung cấp thông tin khi gia đình tôi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất? Trưởng thôn có quyền xác nhận đang quản lý đất này hay không?

Năm 1992, bà nội và bố mẹ tôi chuyển xuống thôn ở, được trưởng thôn cấp đất có ghi giấy tay, và làm nhà ở cố định trên đất đến nay, nhưng qua các trận lụt lớn giấy tờ mất hết. Nhiều năm, gia đình tôi đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn không được. Vừa qua, tôi được biết thông tin Chính phủ triển khai làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các gia đình chưa có Giấy, nhà tôi cũng làm thủ tục đo đạc xong, lên Văn phòng đất đai xã để làm thủ tục. Cán bộ thông báo, đất nhà tôi không làm được, vì trong mảnh đất có đất nghĩa trang, đất hoa màu... một số nhà xung quanh cũng có hoàn cảnh như nhà tôi. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn cho nhà tôi được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 1997, UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận, loại đất CLN cho tôi. Năm 2010, tôi xây nhà trên đất. Nay tôi tặng cho con Giấy chứng nhận nêu trên, tôi được cơ quan thông báo sử dụng đất sai mục đích và không phù hợp quy hoạch. Xin hỏi, trường hợp của tôi sau khi có quyết định xử phạt thì tôi có quyền tặng cho con Giấy chứng nhận nêu trên không? Giấy chứng nhận cho con tôi sẽ được cấp loại đất gì?

Tôi khai hoang thửa đất 4.000 m2 năm 1977. Năm 1992, tôi làm nhà ở và đóng thuế nhà đất. Năm 2015, tôi làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả lời, do đất của tôi hiện nằm trong quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và một phần đất nằm trong quy hoạch 3 loại rừng nên không xét cấp quyền sử dụng đất. Hiện nay, tôi xây dựng một số công trình kiên cố và một số công trình tạm phục vụ hoạt động kinh doanh du lịch. Việc kinh doanh tôi có đăng ký kinh doanh và làm nghĩa vụ thuế với địa phương. Xin hỏi, nay tôi làm hồ sơ xin cấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì có được xét cấp đất ở theo hạn mức quy định và phần còn lại được xét cấp đất sản xuất thương mại dịch vụ theo hiện trạng sử dụng đất hay không? Tôi phải đóng thuế sử dụng đất hay được miễn thuế?

Năm 1998, ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai thửa đất (thửa số 1 và thửa số 2). Năm 2001, tôi nhận chuyển nhượng thửa đất số 1 từ ông A. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng chỉ được lập bằng giấy viết tay. Sau khi nhận chuyển nhượng, tôi không giữ Giấy chứng nhận bản gốc, mà để ông A tiếp tục quản lý, với lý do ông A chỉ chuyển nhượng thửa đất số 1, còn thửa đất số 2 vẫn thuộc quyền sử dụng của mình. Sau đó, ông A tiếp tục chuyển nhượng thửa đất số 2 cho ông C và đã giao toàn bộ Giấy chứng nhận bản gốc (cấp chung cho cả hai thửa) cho ông C. Hiện nay, theo thông tin tôi được biết, ông C đã nộp Giấy chứng nhận bản gốc này tại Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất số 2. Vừa qua, khi tôi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất số 1, Bộ phận Một cửa đã trả hồ sơ với lý do: giấy chuyển nhượng viết tay không hợp lệ và không cung cấp được Giấy chứng nhận bản gốc. Theo tôi, vướng mắc lớn nhất là Giấy chứng nhận bản gốc hiện không do tôi quản lý, mà đã được ông C nộp vào Văn phòng Đăng ký đất đai trong hồ sơ cấp đổi. Do đó, tôi không biết Giấy chứng nhận bản gốc này hiện còn được lưu giữ tại cơ quan đăng ký đất đai hay đã bị thu hồi, hủy bỏ. Tôi xin hỏi, trường hợp ông C nộp Giấy chứng nhận bản gốc cho Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp đổi, Giấy chứng nhận này có bị thu hồi, hủy bỏ hay không? Nếu chưa bị hủy, tôi cần thực hiện thủ tục gì để được sử dụng Giấy chứng nhận bản gốc đang lưu tại cơ quan đăng ký đất đai, nhằm hoàn thiện hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận? Đối với hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay lập từ năm 2001, tôi cần bổ sung những loại giấy tờ nào để được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật?

Gia đình tôi đang sử dụng thửa đất 437,4 m2 gồm 3 loại đất: đất ở tại nông thôn 243,2 m2 (sử dụng lâu dài); đất cây trồng lâu năm 144 m2 (sử dụng đến ngày 15/10/2063); đất nuôi trồng thủy sản 50,2 m2 (sử dụng đến ngày 15/10/2063) theo Giấy chứng nhận được cấp ngày 23/8/2024. Hiện nay gia đình tôi có nhu cầu chuyển đổi toàn bộ đất cây trồng lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản thành đất ở nhằm mục đích xây dựng nhà ở. Tôi đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn thủ tục hành chính cần phải thực hiện và đầu mối cơ quan cần liên hệ để tiếp nhận và xử lý. Tôi cũng muốn biết, nghĩa vụ tài chính ông cần phải thực hiện là bao nhiêu?

Tôi có 1 thửa đất trồng lúa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, không phù hợp với quy hoạch chung thị trấn cũ (trước sáp nhập) thuộc huyện. Ngày 5/9/2025, tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sang đất ở tại nông thôn. UBND xã đã thẩm định, trả lại hồ sơ của tôi với lý do: thửa đất của tôi phù hợp quy hoạch sử dụng đất ở tại quy hoạch sử dụng đất huyện được UBND tỉnh phê duyệt năm 2023 nhưng không phù hợp với quy hoạch chung thị trấn (cũ), được phê duyệt năm 2022 (vị trí xin chuyển mục đích sang đất ở quy hoạch sử dụng đất huyện quy hoạch là đất ở tại nông thôn, quy hoạch chung quy hoạch vị trí xin chuyển mục đích là đất thương mại dịch vụ). Thửa đất không đáp ứng phù hợp các loại quy hoạch hiện có của xã. Tôi xin hỏi trường hợp thửa đất của tôi chỉ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện mà không phù hợp với quy hoạch cũ của thị trấn trước khi sáp nhập thì thửa đất có đủ điều kiện để được chuyển mục đích hay không? Vì trong quy định của Luật Đất đai chỉ quy định phù hợp một trong ba loại quy hoạch.