Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ hơn việc xử lý vi phạm hành chính trường hợp diện tích tăng thêm do lấn chiếm trước ngày 1/7/2014, tôi đề nghị cơ quan chức năng giải đáp một số tình huống sau: Trường hợp hộ dân có diện tích đất tăng lên do lấn chiếm trước ngày 1/7/2014, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2025, chưa có biên bản vi phạm hành chính và chưa bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP mà hộ dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ thì có bị xử lý vi phạm hành chính không? Trường hợp hộ gia đình có diện tích tăng lên do lấn chiếm đất đai, diện tích đất lấn chiếm của gia đình được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương và đã được UBND xã xác nhận ranh giới, mốc giới tháng 5/2008 và thể hiện trên bản đồ 2010 của xã cũ nay là phường. Diện tích đất tăng lên do lấn chiếm đã được UBND xã, phường xác định lấn chiếm trước ngày 1/7/2014. Gia đình đến tháng 5/2025 mới làm hồ sơ đề nghị hợp lý hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng lên do lấn chiếm thì có bị xử lý vi phạm hành chính trước khi lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, hay chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành?

Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận. Vừa qua, tôi làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để xây nhà. Trong quá trình thực hiện, cơ quan đo đạc và bộ phận một cửa phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận. Tôi đã thực hiện theo hướng dẫn của UBND xã và đơn vị đo đạc để tiến hành đo đạc lại, hòa giải, điều chỉnh diện tích theo số liệu thực tế. Tuy nhiên, hồ sơ sau đó bị kéo dài thời gian giải quyết, không có giấy hẹn trả kết quả, khiến người dân không biết khi nào thủ tục được hoàn tất. Tôi xin hỏi, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong trường hợp diện tích đất thực tế có sai lệch so với Giấy chứng nhận được thực hiện như thế nào? Khi người dân nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, cơ quan tiếp nhận có bắt buộc phải cấp giấy hẹn trả kết quả hay không?

Gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 28/11/2017, tổng diện tích 135,2 m²; trong đó, 100 m² là đất ở đô thị, 35,2 m² là đất trồng cây hằng năm khác, thời hạn sử dụng trồng cây hằng năm khác đến ngày 30/12/2026. Do có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn kinh doanh, tôi đã đến Trung tâm Hành chính công để tìm hiểu thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất trồng cây hằng năm khác trước khi nộp hồ sơ vay vốn cho ngân hàng. Tuy nhiên, theo phản hồi từ Trung tâm Hành chính công, căn cứ Điều 172 Luật Đất đai, việc gia hạn thời hạn sử dụng đất trồng cây hằng năm khác chỉ được thực hiện khi thời hạn sử dụng đất đã hết. Tôi cho rằng, khi đối chiếu với Luật Đất đai mới nhất, nội dung này không được quy định như hướng dẫn nêu trên. Tôi đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn.

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn tôi giải quyết một số trường hợp sau: (1) Hộ bà Đào Thị Đ. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền với diện tích 200 m2 ngày 20/2/2000. Tại thời điểm đó UBND xã đã thu tiền của hộ bà Đ. để được sử dụng đất với số tiền là 3.000.000 đồng. Từ ngày được giao đất đến tháng 4/2025 thì hộ bà Đ. sử dụng đất để trồng cây hằng năm, chưa đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tháng 5/2025, hộ bà Đ. tiến hành xây dựng công trình nhà ở (xã thuộc địa bàn miễn phép xây dựng). Xin hỏi, vậy, việc hộ bà Đ. xây dựng công trình nhà ở có vi phạm hành chính không, nếu có vi phạm hành chính thì hành vi vi phạm nào, được quy định tại Nghị định nào? Đề nghị được hướng dẫn cụ thể để thực hiện (bao gồm cả biện pháp khắc phục hậu quả). Nếu hộ bà Đ. xây dựng công trình nêu trên không vi phạm hành chính thì có đủ điều kiện để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với mục đích đất ở theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 không (xin ý kiến được hướng dẫn cụ thể để thực hiện)? (2) Hộ ông Phùng Văn P. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền với diện tích 300 m2 ngày 22/1/1996. Tại thời điểm đó UBND xã đã thu tiền của hộ ông P. để được sử dụng đất với số tiền là 2.400.000 đồng. Từ ngày được giao đất đến hết năm 2014, hộ ông P. sử dụng đất để trồng cây lâu năm, hằng năm. Đầu năm 2015, hộ ông P. tiến hành xây dựng công trình nhà ở 2 tầng với diện tích xây dựng 100 m2; tháng 10/2015 công trình hoàn thành và được sử dụng với mục đích để ở từ đó đến nay. Nay, hộ ông P. đề nghị đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với diện tích 300 m2 đất ở. Ông P. cung cấp biên bản giao đất ngày 22/1/1996 của UBND xã (bản gốc); phiếu thu tiền do UBND xã lập và thu tiền ngày 22/1/1996. Thửa đất này ông P. sử dụng không có tranh chấp, quy hoạch thể hiện đất ở dân cư. Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp: (1) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993; (2) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; (3) trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014; (4) trường hợp đất được giao từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Tôi xin hỏi, việc hộ ông P. được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền ngày 22/1/1996 (giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004), sử dụng đất với mục đích trồng cây lâu năm từ ngày 22/1/1996 đến hết năm 2014; sử dụng với mục đích đất ở từ tháng 10/2015 ngày 26/9/2025 thì có đủ điều kiện để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với mục đích sử dụng đất ở không? Nếu đủ điều kiện thì theo quy định nào tại Điều 140 Luật Đất đai 2024? Nếu không đủ điều kiện thì hướng giải quyết như thế nào theo quy định hiện hành?

Anh tôi có một phần diện tích đất tăng thêm do lấn chiếm. Phần diện tích này đã được đo vẽ, xác nhận ranh giới, mốc giới ngày 6/5/2008 và thể hiện trên bản đồ năm 2010. Diện tích tăng lên do lấn chiếm tính đến nay đã 15 năm, chưa có biên bản vi phạm và xử lý hành chính nào của cấp có thẩm quyền, không nằm trong quy hoạch các công trình và hành lang bảo vệ các công trình của địa phương…, phù hợp với quy hoạch của địa phương. Tôi xin hỏi, trường hợp gia đình anh tôi khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đất ở có bị xử lý vi phạm về hành vi lấn đất hoặc chiếm đất theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP rồi mới được lập hồ sơ theo thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp ở trên có được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP không?

Gia đình tôi có 255 m2 đất BHK trong khu dân cư gần đất ở, đã được cấp Giấy chứng nhận. Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, UBND xã tra lại nguồn gốc đất từ năm 1980, trên sổ mục kê ghi đất lúa và 50 m2 đất thuộc quy hoạch đường giao thông phía mặt đường. Tôi xin hỏi, nguồn gốc trước là đất lúa thì phải xin phép của tỉnh để chuyển mục đích sử dụng đất có đúng không, hay theo luật tuy nguồn gốc là đất lúa nhưng trong khu dân cư thì được phép chuyển mục đích sang đất ở, không phải trình xin tỉnh? Một phần đất nằm trong quy hoạch đường giao thông thì thửa đất có được chuyển mục đích phần đất phù hợp không? Có phải hiến 50 m2 đất không phù hợp thành đường rồi mới chuyển mục đích sử dụng phần đất phù hợp không, hay gia đình được giữ nguyên và loại đất vẫn là BHK?

Bố tôi nhận chuyển nhượng một thửa đất từ người cùng thôn bằng giấy viết tay, trong đó thể hiện nội dung là chuyển nhượng thửa ruộng. Tháng 8/1992, bố tôi xây dựng nhà ở trên thửa đất này. Hiện nay, tôi làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất nêu trên, hồ sơ đã được xác minh đầy đủ. Phòng Kinh tế xã xác định đây là trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và đề xuất cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024. Qua nghiên cứu quy định của Luật Đất đai năm 2024, tôi cho rằng trường hợp thửa đất của gia đình tôi thuộc điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai thì phù hợp hơn. Xin hỏi, trường hợp đất của bố tôi khi xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì thuộc diện áp dụng theo điều, khoản nào của Luật Đất đai năm 2024?

Trên địa bàn phường tôi có một số hộ dân trước đây được hợp tác xã giao đất hoặc khai hoang để trồng lúa nhưng việc trồng lúa không mang lại hiệu quả nên đã tự chuyển sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm khác với mục đích phát triển kinh tế hoặc để dễ dàng trong việc chuyển sang đất ở nếu cấp Giấy chứng nhận. Để bảo đảm việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến nguồn gốc đất trước đây là đất trồng lúa đúng quy định pháp luật, tôi đề nghị cấp có thẩm quyền hướng dẫn giải quyết một số trường hợp sau: (1) Năm 2025, bà Nguyễn Thị A nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm tại thửa đất số B, tờ bản đồ số C, diện tích xin cấp giấy 200 m2. Nguồn gốc sử dụng đất của thửa đất số B: Bà Nguyễn Thị A khai hoang và sử dụng đất trồng lúa từ năm 1975, đến năm 2008 bà A tự ý chuyển sang đất trồng cây lâu năm và sử dụng từ năm 2008 đến nay. Theo Bản đồ địa chính năm 2006 thì thửa đất số B là đất trồng lúa khác. Theo Bản đồ quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2025 của phường thì thửa đất B được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ. Tôi xin hỏi, bà Nguyễn Thị A có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không? Nếu cấp được thì loại đất được cấp Giấy lần đầu là loại đất lúa hay đất trồng cây lâu năm? Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, "Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà chưa có văn bản xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì không xử lý theo quy định tại Nghị định này" thì trường hợp bà A có bị xử phạt và khôi phục lại tình trạng ban đầu không? (từ trước đến năm 2025 bà A chưa bị xử phạt). Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai quy định: "Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:…". Theo quy định tại tại khoản 32, 33, 34 Điều 3 Luật Đất đai thì giao đất, thuê đất phải có quyết định và công nhận quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, đối với trường hợp được giao đất trái thẩm quyền không có quyết định hoặc khai hoang mà chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc thuê đất mà không có quyết định cho thuê đất thì có được áp dụng trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất không? (2) Năm 2025, ông Võ Văn A nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại thửa đất số B, tờ bản đồ số C, diện tích xin cấp giấy 200 m2. Nguồn gốc sử dụng đất của thửa đất số B: Ông Võ Văn A khai hoang và sử dụng đất trồng cây lâu năm từ năm 1975, đến ngày 1/6/2014, ông A xây dựng nhà ở trên thửa đất này, đến năm 2025, ông A xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất này. Theo Bản đồ địa chính năm 2006 thì thửa đất số B là đất trồng cây lâu năm. Theo Bản đồ quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2025 của phường thì thửa đất B được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ. Tôi xin hỏi, ông Võ Văn A có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đất ở theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 không? Hay theo Điều 139 Luật Đất đai 2024? Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP: "Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà chưa có văn bản xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì không xử lý theo quy định tại Nghị định này" thì trường hợp ông A có bị xử phạt và khôi phục lại tình trạng ban đầu không? (từ trước đến năm 2025 ông A chưa bị xử phạt).

Gia đình tôi có một thửa đất thổ cư đã được đăng ký từ năm 1974, với diện tích 216 m². Gần đây, khi cơ quan chức năng tiến hành đo đạc lại, diện tích thửa đất được xác định tăng thêm 23,3 m², trong khi ranh giới thửa đất trên thực tế không có sự thay đổi. Tôi xin hỏi, phần diện tích đất tăng thêm trong trường hợp này được gọi là gì? Khi lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối với phần diện tích tăng thêm này, gia đình tôi có phải nộp thuế không? Phần diện tích đất tăng thêm đó có phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Gia đình tôi đang sinh sống trên một thửa đất có nguồn gốc khai hoang từ năm 1995, tổng diện tích 530 m². Trong đó, phần diện tích 200 m² đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024. Trên phần diện tích 200m2, năm 2004 gia đình tôi được Nhà nước trao tặng nhà tình thương và đã sinh sống ổn định cho đến nay. Phần diện tích còn lại 330 m² liền kề được chính quyền địa phương xác định là đất lấn chiếm do khai hoang, hiện trạng đang sử dụng để trồng cây hằng năm. Theo quy hoạch chung cấp huyện, toàn bộ thửa đất 530 m² của gia đình tôi được xác định là đất ở hiện trạng. Đồng thời, theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đến năm 2030, toàn bộ diện tích thửa đất này được quy hoạch là đất ở và đất trồng cây hằng năm khác. Đối chiếu với quy định của Luật Đất đai năm 2024, phần diện tích 200 m² có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 137, nên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp. Theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai năm 2024, đối với thửa đất được hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định nêu trên, nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu được công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn thì được xem xét công nhận theo mục đích đó nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tôi xin hỏi, trường hợp gia đình tôi đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ thửa đất 530 m² với mục đích sử dụng là đất ở, căn cứ theo Điều 137, khoản 3 Điều 141 và điểm c khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024, thì có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không?

Gia đình tôi đang sử dụng thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có nguồn gốc khai hoang để sản xuất nông nghiệp từ năm 1993. Năm 2005, gia đình tôi xây dựng nhà ở và sử dụng đến nay. Xin hỏi, trường hợp của gia đình tôi có phải vi phạm pháp luật đất đai hay không và có được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai không?