Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Gia đình tôi dự định mua đất ruộng và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích sang đất ở để xây nhà. Xin hỏi, thửa đất của tôi cần đáp ứng những tiêu chuẩn gì về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương để được phép chuyển đổi? Hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm những giấy tờ gì và nộp tại cơ quan nào? Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất ruộng lên đất ở hiện nay được quy định như thế nào?

Bố mẹ tôi được các cụ để lại cho một mảnh đất, phía Bắc giáp đường đi của thôn; phía Tây, Nam, Đông giáp nhà dân, đã sử dụng ổn định, lâu dài từ trước năm 1980, không có tranh chấp. Trên bản đồ 299 năm 1980 thể hiện có 3 thửa liền nhau, trong đó có 2 thửa ao nằm liền nhau ở phía Tây (một ao có số thửa là 531, diện tích 132 m2; một ao có số thửa là 338, diện tích 140 m2) và 1 thửa đất còn lại chỉ ghi số thửa là 530 nằm phía Đông. Trên sổ mục kê, trước năm 2012, toàn bộ mảnh đất trên đều mang tên bố mẹ tôi và gia đình không có giấy tờ gì về thông tin mảnh đất ngoài thông tin trên bản đồ 299. Năm 2012, khi địa phương đo Vilap, bố mẹ tôi tách mảnh đất ra làm 3 thửa để chia cho các con và mỗi thửa đã được cấp sổ đỏ. Thửa đất mang tên bố mẹ tôi là thửa số 4, diện tích 305 m2, ghi trên sổ đỏ là đất ở vì có nhà đang ở. Thửa đất cho vợ chồng tôi là thửa số 19 diện tích 251,2 m2 ghi trên sổ là đất trồng cây lâu năm vì khi đó chỉ có vườn. Thửa đất cho anh tôi là thửa số 30 diện tích 108,5 m2 ghi trên sổ là đất trồng cây lâu năm vì chỉ có vườn. Tháng 12/2025, vợ chồng tôi đã chuyển mục đích sử dụng thửa đất số 19 lên đất ở và đã đóng đủ tiền chuyển mục đích (đóng 100%). Tôi xin hỏi, thửa đất số 19 của vợ chồng tôi có thuộc nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất không? Khi chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất số 19 với diện tích 251,2 m2 lên đất ở, vợ chồng tôi có được giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội không?

Tôi có 1.000 m2 đất ở đảo Phú Quý, 1/3 diện tích thửa đất này nằm trong quy hoạch đất thương mại dịch vụ nhưng chưa được phép chuyển vì cơ quan chức năng trả lời là chưa có quy hoạch chi tiết. Tôi xin hỏi, phần diện tích còn lại nằm ngoài quy hoạch đất thương mại dịch vụ và không vướng bất cứ quy hoạch nào khác tôi có được chuyển sang đất đa mục đích để sử dụng hay không?

Tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và được cán bộ Phòng Kinh tế xã cho biết, hiện chưa biết sẽ xác định hạn mức giao đất tại địa phương là hạn mức giao đất tối thiểu hay hạn mức tối đa (theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND) để thực hiện việc giảm tiền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, vậy hạn mức giao đất ở được xác định như thế nào?

Tôi là lao động tự do. Tôi muốn mua 5 ha đất lúa để sản xuất, vậy khi mua tôi có cần chứng minh là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không? Cụm từ “Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này” là hiểu vượt hạn mức giao đất cho mỗi loại đất hay là hạn mức nhận chuyển nhượng?

Khoảng năm 2000, gia đình tôi có gần 10.000 m2 đất nông nghiệp được quy hoạch làm khu dân cư chức năng văn hóa, phần còn lại là gần 500 m2. Sau khi thu hồi sổ đỏ để bồi thường, địa phương đã trả lại cho gia đình tôi sổ đỏ khác với diện tích gần 500 m2 và trong phần mục đích sử dụng ghi "Lúa", nhưng từ đó đến nay do nằm giữa khu dân cư nên gia đình tôi không trồng được gì. Năm 2008, mẹ tôi cất một căn nhà cho con ở trên phần đất này. Nay mẹ tôi muốn chuyển mục đích sử dụng để cho các con. Tôi xin hỏi, trường hợp này có được hưởng chính sách ưu đãi không?

Hộ gia đình ông A sử dụng đất vi phạm từ năm 2013 nhưng đến năm 2023 thì chuyển nhượng trọn sổ (cập nhật trang 4) và cam kết bằng văn bản có công chứng cho ông B được tiếp tục xin công nhận bổ sung phần đất vi phạm khi luật cho phép. Tôi xin hỏi, hiện nay ông B có được áp dụng Điều 139 Luật Đất đai 2024 khi xin công nhận phần đất vi phạm không? Hộ gia đình sử dụng đất vi phạm trước ngày 01/7/2014 có phải bắt buộc là hộ gia đình duy nhất xuyên suốt đến ngày Luật Đất đai 2024 ra đời không? Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nhận chuyển nhượng có được áp dụng Điều 139 này hay không?

Mẹ tôi mua đất của thôn năm 1993, đã xây nhà cấp 4 năm 1994. Năm 2002, thanh tra tỉnh ra quyết định trong đó có nội dung đề nghị UBND tỉnh thu hồi lô đất thôn và xã cấp cho nhà tôi để trả lại hành lang điện. Năm 2004, phường đến làm việc với mẹ tôi, yêu cầu tự nguyện tháo dỡ ngôi nhà theo quyết định trên nhưng mẹ tôi không đồng ý. Đến nay gia đình tôi vẫn sử dụng ngôi nhà ổn định, không tranh chấp với ai và không có quyết định thu hồi nào của tỉnh. Nay mẹ tôi muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hồ sơ bị trả lại với lý do, nhà tôi vi phạm pháp luật đất đai theo Điều 139 Luật Đất đai. Xin hỏi, nhà tôi có vi phạm pháp luật đất đai không, vì nhà tôi không lấn chiếm mà là mua của thôn, xã có phiếu thu đóng tiền đầy đủ?

Vợ chồng tôi có 01 thửa đất diện tích 58,6 m2, ngang 4,97 m, đất trồng cây lâu năm, sổ riêng của 2 vợ chồng, đường hẻm 2,1 m. Tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng bị UBND cấp xã từ chối với lý do: căn cứ Quyết định số 41/2021/QĐ-UBND ngày 15/11/2021 của UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành quy định lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở và công trình riêng lẻ trên địa bàn các phường thuộc thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng; thửa đất của tôi thuộc quy hoạch kiến trúc biệt lập (hẻm lộ giới nhỏ hơn 10 m thì chiều ngang tối thiểu lô đất là 10 m, diện tích tối thiểu 200 m2 mới được chuyển đổi mục đích sang đất ở), tuy nhiên thửa đất không bảo đảm kích thước chiều ngang và diện tích, vì vậy không được chuyển đổi mục đích sử dụng. Tôi xin hỏi, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai có căn cứ và phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng nhà ở theo Luật Xây dựng hay không? Thửa đất của tôi đã có quy hoạch phân khu đất ở thì có thể chuyển đổi mục đích sang đất ở tại thời điểm hiện tại không?

Trước khi thực hiện sáp nhập và chính quyền địa phương 2 cấp, UBND tỉnh Hà Giang có ban hành Quyết định số 33/2024/QĐ-UBND ngày 18/7/2024 quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân; hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; hạn mức giao đất chưa sử dụng cho cá nhân để đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản; hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân trên địa bàn tỉnh Hà Giang và Quyết định số 34/QĐ-UBND ngày 18/7/2024 quy định cụ thể về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất nông nghiệp khác, đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp khác trên địa bàn tỉnh Hà Giang. Sau khi thực hiện sáp nhập, UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành Quyết định số 764/QĐ-UBND ngày 29/9/2025 về việc áp dụng các quyết định quy phạm pháp luật của UBND tỉnh Tuyên Quang và tỉnh Hà Giang trước sắp xếp trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang, trong đó 02 quyết định nêu trên tiếp tục được áp dụng trên phạm vi tỉnh Hà Giang cũ. Tôi xin hỏi, khi thực hiện các quyền như tách thửa đất, công nhận quyền sử dụng đất,... có liên quan đến hạn mức đất đã được quy định tại 02 quyết định trên đối với thửa đất trước đây nằm trên địa bàn phường, thị trấn cũ nay là xã thì có phải áp dụng theo hạn mức của xã theo 02 quyết định trên không?

Tôi đang làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện thủ tục, tôi được biết khu đất thuộc phạm vi quy hoạch chung đô thị đến năm 2045, trong đó được định hướng là đất giao thông. Tuy nhiên, tại thời điểm tôi nộp hồ sơ và đang trong quá trình giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì việc triển khai quy hoạch này trên thực tế chưa được thực hiện, chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất. Xin hỏi, tôi có được tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không?