Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Tôi có 672,6 m² đất CLN. Theo Quyết định số 1564/QĐ-UBND ngày 10/6/2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Diên Khánh, thửa đất của tôi có 22,4 m² được quy hoạch đất giao thông, phần còn lại thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị. Tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng 650,2 m² đất CLN sang đất ở, nhưng UBND xã từ chối hồ sơ với lý do, theo Quyết định số 709/QĐ-UBND ngày 05/3/2026 của UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) Khu đô thị phía Tây Nha Trang (tiểu phân khu 2.3 và 2.4), tỉnh Khánh Hòa, thửa đất thuộc quy hoạch giao thông và khu đô thị công nghệ cao. Thửa đất của tôi phù hợp quy hoạch sử dụng đất nhưng không phù hợp quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Tôi xin hỏi UBND xã đã áp dụng đúng quy định của pháp luật khi xử lý hồ sơ hay chưa? Hồ sơ của tôi có cần phải đáp ứng quy định nào về quy hoạch để chuyển mục đích hay không?

Thửa đất của tôi hiện là đất ở. Theo quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2024, tầm nhìn đến năm 2050, vị trí thửa đất có một phần nằm trong quy hoạch mở rộng Quốc lộ 10. Tuy nhiên theo quyết định năm 2009 của UBND TP. Hải Phòng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, vị trí thửa đất nằm trong quy hoạch đất ở đô thị. Tôi xin hỏi, thửa đất nêu trên có 2 loại quy hoạch khác nhau về mục đích sử dụng đất thì tôi được căn cứ theo mục đích sử dụng nào để thực hiện các thủ tục về đất đai theo quy định?

Gia đình tôi sử dụng đất và nhà ở từ năm 1995, mua bán bằng giấy tờ viết tay, đóng thuế đất phi nông nghiệp từ năm 2012 tới nay, đất ở ổn định không có tranh chấp. Hiện trạng mảnh đất theo quy hoạch phân khu đô thị H2-3, tỷ lệ 1/2000 được UBND thành phố phê duyệt theo Quyết định số 6665/QĐ-UBND ngày 03/12/2015 định hướng là đất giao thông và đất nhóm nhà ở hiện có. Nội dung quy hoạch tra cứu như sau: Tổng diện tích 41,84 m2, quy hoạch chung đất ở đô thị 41,84 m2, quy hoạch phân khu 35,28 m2 đất ở; 6,56 m2 đất giao thông, quy hoạch xây dựng 36,5 m2 đất ở; 5,1 m2 đất giao thông. Hiện nay chưa có quyết định thu hồi đất, chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có dự án giải phóng mặt bằng và chưa có kế hoạch sử dụng đất để thu hồi thửa đất. Tôi xin hỏi, theo Luật Đất đai 2024 gia đình tôi có đủ điều kiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay không? Tôi được phép xin công nhận toàn bộ diện tích đất theo quy hoạch chung là đất ở đô thị, hay chỉ được xin phần đất ở còn lại sau khi trừ chỉ giới quy hoạch đường giao thông? Cả bố mẹ tôi đều được tặng Huân chương Kháng chiến thì tỉ lệ miễn tiền sử dụng đất (cộng dồn cho cả hai người) tính mức bao nhiêu?

Gia đình tôi có thửa đất diện tích 695,9 m2; trong đó có 150 m2 đất ở; 545,9 m2 đất trồng cây lâu năm. Nay gia đình muốn tách thành 2 thửa chia cho các con. Thửa đất của gia đình tôi đủ tiêu chí diện tích và đường đi để tách thửa theo quy định của địa phương. Khi tôi đến làm thủ tục tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai liên phường, xã thì được trả lời không tách được do thửa đất đang nằm trong Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu đô thị thương mại, dịch vụ chợ, tỷ lệ 1/500 được phê duyệt tại Quyết định số 2019a/QĐ-UBND ngày 03/11/2021 của UBND huyện (cũ). Hiện tại dự án không có quyết định thu hồi, thông báo thu hồi, không cắm mốc lộ giới quy hoạch, không triển khai. Tôi xin hỏi, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai liên phường, xã trả lời công dân không tách được thửa đất vì vướng quy hoạch 1/500 có đúng không? Gia đình muốn tách thửa trong trường hợp như này thì phải gặp ai để giải quyết?

Gia đình tôi có một thửa đất được mua vào năm 2021, trong đó đã có 100 m² đất ở. Phía trước thửa đất hiện có tuyến đường giao thông do Nhà nước đầu tư xây dựng từ năm 2019, được nâng cấp, thảm nhựa vào năm 2023 theo quyết định của UBND huyện. Tuy nhiên, khi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bản đồ, họa đồ liên quan thì tôi không thấy tuyến đường này được thể hiện. Xin hỏi, nếu tôi thực hiện thủ tục cấp đổi hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên sơ đồ thửa đất, bản đồ địa chính hoặc thông tin thửa đất có được cập nhật và thể hiện tuyến đường hiện hữu này hay không? Trường hợp chưa được thể hiện thì tôi cần thực hiện thủ tục gì để cơ quan chuyên môn kiểm tra, cập nhật?

Trước đây, chú tôi à công an địa phương, vào cuối năm 1989, chú lập gia đình, vợ của chú cũng công tác tại địa phương. Vì hoàn cảnh gia đình, chú làm đơn gửi UBND phường xin đất cất nhà vào ngày 10/8/1990. Sau đó, Chủ tịch UBND phường có xác nhận vào đơn với nội dung “Để tạo điều kiện an tâm công tác, Ủy ban Phường tạm bố trí anh về ở tạm trụ sở Ban Bảo vệ khu phố (nơi địa bàn anh đang quản lý)”; Chủ tịch UBND phường ký tên đóng dấu ngày 13/8/1990. Kể từ ngày đó, chú tôi cùng gia đình dọn về ở, có sửa chữa, cải tạo để ở ổn định cho đến nay; được đăng ký hộ khẩu thường trú từ ngày 20/9/1990; được gắn đồng hồ điện, nước (có biên lai, giấy xác nhận năm 1991, 1992); hằng năm đóng đầy đủ thuế đất đầy đủ; có lập Tờ đăng ký nhà đất năm 1999 theo quy định. Xin hỏi, theo quy định Luật Đất đai 2024, gia đình chú tôi có thuộc diện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền không? Trường hợp đủ điều kiện pháp lý theo quy định, chú phải thực hiện các thủ tục giấy tờ gì để được cấp Giấy chứng nhận?

Ngày 28/4/1988, hồ sơ của gia đình tôi được UBND xã ký, đóng dấu với nội dung “Đồng ý giải quyết cho anh N.V.T làm nhà ở với diện tích 600 m2”. Gia đình đã nộp thuế đất phi nông nghiệp đầy đủ qua các năm, có xác nhận, biên lai nộp thuế đất hằng năm. Năm 2006, gia đình xây 1 nhà cấp IV, diện tích 15 m2, lúc đó xây không có giấy phép. Đất có nguồn gốc là đất màu do HTX Nông nghiệp quản lý và phân cho từng hộ dân thời đó trồng khoai, sau đó các hộ dân giãn cư nên muốn cấp đất do mình đang canh tác để xin cấp làm nhà ở. HTX Nông nghiệp và UBND xã đã giải quyết theo đơn xin cấp đất làm nhà ở. Bản đồ địa chính 2001, 2004 thể hiện là đất màu do UBND xã quản lý. Bản đồ địa chính 2014 thể hiện đất ONT + CLN do hộ N.V.T quản lý. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 toàn bộ thửa đất được quy hoạch đất ở tại nông thôn. Năm 2023, hai hộ liền kề có tranh chấp ranh giới và được tòa án tỉnh xử phúc thẩm, đưa ra kết quả phân chia ranh giới cụ thể, có tọa độ vị trí. Trong đó có 1 điểm là lấy từ móng nhà cấp IV ra 0,5 m để làm ranh giới. Hiện trạng đất 2026: Nhà mất mái, xuống cấp, lâu không sử dụng để ở. Gia đình tôi đã làm hồ sơ cấp lần đầu nhưng cán bộ Phòng Kinh tế đang có ý kiến thửa đất của gia đình tôi chỉ được cấp đất CLN, không được cấp đất ở với lý do nhà đã xuống cấp, mất mái, đã lâu không sử dụng. tôi xin hỏi, việc nhà ở xuống cấp, mất mái, đã lâu không sử dụng có bị coi là đất trống hay không?

Tôi đang sử dụng đất không có giấy tờ, nguồn gốc tại đất bản đồ 299 là đất mạ. Năm 1984, Nhà nước lấy đất để đắp đê thành thùng vũng, bỏ hoang không canh tác được, nhân dân ra khai hoang, canh tác và làm nhà. Đến năm 1997, những hộ làm nhà đều được cấp sổ đỏ, còn tôi khai hoang, khoanh vùng, làm ao thả cá. Năm 2008, tôi xây nhà để ở. Bản đồ 1997 thể hiện là ao, bản đồ 2008 thể hiện là đất ở, đất vườn, đất ao trong cùng thửa đất. Năm 2025, tôi đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu nhưng UBND phường không xác định được tôi sử dụng đất có vi phạm hay không, vì theo Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, đất được nhà nước giao có giấy tờ mà tự ý thay đổi mục đích sử dụng mới vi phạm, còn đất của tôi không có giấy tờ, chỉ có bản đồ biểu hiện quá trình sử dụng đất. Xin hỏi,tôi sử dụng đất có vi phạm hay không? Nếu được cấp sổ đỏ thì cấp theo Điều 139 hay Điều 138 Luật Đất đai năm 2024?

Mẹ tôi đứng tên sổ đỏ được cấp ngày 16/6/1995, diện tích 1.632 m2, loại đất: TV, sử dụng mục đích trồng cây lâu năm (cấp đổi ngày 18/12/2002). Ngày 02/02/2018, gia đình tôi cập nhật biến động đăng ký di sản thừa kế cho tôi và người em (người đại diện) do mẹ tôi qua đời. Phần diện tích này có nhà đã sử dụng ổn định từ trước năm 1995 và mẹ tôi có kê khai đăng ký 500 m2 loại đất T tại sổ đăng ký ruộng đất theo tài liệu 299/TTg. Xin hỏi, vậy tôi có thể xác định lại diện tích đất đai đối với phần đất nhà là thổ cư không?

Bố mẹ tôi có hơn 700 m2 đất, trong đó có 360 m2 thổ cư, sau đó năm 2015 mua thêm một mảnh đất vườn (đất trồng cây lâu năm) liền kề hơn 300 m2, không có tranh chấp, đất chủ cũ sử dụng lâu năm ổn định, nhưng không có Giấy chứng nhận, chỉ có giấy tờ mua bán viết tay. Mảnh đất đó chủ cũ cũng làm đơn và được chấp nhận để lên sổ đỏ từ năm 2012, nhưng không có điều kiện nên bán lại cho bố mẹ tôi. Xin hỏi, làm thế nào để bố mẹ tôi được cấp sổ cho mảnh đất vườn mua thêm, sau đó sẽ tách từng thửa cho các con?

Trên sổ đỏ của bố mẹ tôi được cấp năm 2001 có thể hiện 2 thửa mã T (tổng 321 m2). Theo Luật Đất đai năm 1993 thì mã kí hiệu T là đất ở. Tuy nhiên phần chữ thì lại ghi là 200 m2 đất ở, còn lại là đất trồng cây hằng năm. Tôi xin hỏi, sổ cấp thế đúng hay sai? Các thửa đất bên cạnh đều được cấp 300 m2 đất ở, giờ tôi cần làm gì để xác định chính xác?