Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Nhà, đất của tôi được mua để ở và sử dụng liên tục đến nay, có tờ khai năm 1999 xác nhận tồn tại trước năm 1992, đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế và được cấp số nhà. Cụ thể, sau quá trình chuyển nhượng qua nhiều người, tôi nhận chuyển nhượng phần diện tích 15,66 m² từ ông C, nằm trong khu đất chung tại địa chỉ A. Giai đoạn 2013-2014, cơ quan nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án (nhưng đến khoảng năm 2023-2024 dự án mới có quyết định phê duyệt). Trong phương án bồi thường, diện tích đất của tôi chỉ được tính 70% giá trị (loại S2) và tiếp tục bị giảm 56% do bị cho là lấn chiếm rạch; đồng thời cơ quan bồi thường xác định trường hợp này vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 theo Điều 139 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, tôi cho rằng việc xác định vi phạm là chưa phù hợp vì đất có nguồn gốc sử dụng hợp pháp, ổn định từ trước năm 1993 và có đầy đủ chứng cứ chứng minh, trong khi các hộ xung quanh có nguồn gốc tương tự lại được công nhận. Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi có bị coi là vi phạm pháp luật đất đai trước 01/7/2014 hay không? Tôi có được bồi thường về đất và tài sản trên đất với tỷ lệ 100% không? Phần bồi thường hỗ trợ công trình xây dựng trên đất theo cách tính hiện tại của Ban bồi thường về nhà tường gạch, cột gạch, nền ceramic, trần thạch cao là 14,8 m² có đúng với cách tính diện tích công trình không? Vì nhà tôi tầng 1 là tường gạch 100%.

Tôi có một mảnh đất vườn tại xã vùng sâu, vùng xa, khu vực biên giới. Năm 2014 tôi đã xây dựng một căn nhà kiên cố trên phần đất này. Qua tìm hiểu, tôi nhận thấy việc xây dựng nhà ở trên đất vườn là chưa đúng với quy định hiện hành. Tôi xin hỏi, tôi có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở hay không? Nếu được thì cần đáp ứng những điều kiện, hồ sơ và trình tự thủ tục như thế nào? Trường hợp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tôi đề nghị được hướng dẫn về việc chuyển nhượng mảnh đất này theo đúng quy định của pháp luật.

Công ty tôi được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư dự án xây dựng nhà hàng, khách sạn 3 sao; được ký hợp đồng thuê đất, hình thức thuê đất: trả tiền hằng năm, mục đích thuê đất: xây dựng nhà hàng, khách sạn 3 sao. Do hoạt động kinh doanh không hiệu quả, công ty tôi định chuyển hướng kinh doanh sang làm trung tâm thương mại. Tôi nghiên cứu các quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 thì thấy chuyển mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh nhà hàng khách sạn sang đất làm trung tâm thương mại đều thuộc nhóm đất thương mại dịch vụ, không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Xin hỏi, tôi cần làm những thủ tục gì, liên hệ với cơ quan nào để được đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất sang làm trung tâm thương mại?

Năm 1998, tôi được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thửa đất nông nghiệp. Tôi sử dụng đất ổn định, liên tục từ năm 1990, không tranh chấp (đã được UBND xã xác nhận năm 2024). Nay tôi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo mẫu mới, nhưng cơ quan chức năng yêu cầu tôi phải chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm với lý do "diện tích vượt hạn mức, đã hết thời hạn sử dụng". Xin hỏi, tôi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1998, sử dụng ổn định trước năm 1993 thì có thuộc diện phải chuyển sang thuê đất theo Luật Đất đai 2024 không? Quy định tại khoản 2 Điều 255 Luật Đất đai 2024 về việc được tiếp tục sử dụng đất mà không phải chuyển sang thuê đất có áp dụng cho trường hợp của tôi hay không? Tôi cần làm gì để được cấp đổi Giấy chứng nhận mà không phải chuyển sang thuê đất?

Năm 2003, hộ gia đình ông A gồm có ông A và vợ được cấp quyền sử dụng đất thửa 267 tờ bản đồ địa chính năm 1995 với diện tích 416,4 m2. Năm 2003, ông A xây nhà và lấn sang thửa 268 là đất Trạm xá với diện tích 121,6 m2. Năm 2008, ông A chết, không để lại di chúc. Ông A có 3 người con. Ngày 27/10/2014 con trai cả của ông A được đăng ký biến động quyền sử dụng đất và được giao quyền sử dụng thửa 267 theo bản đồ địa chính năm 1995. Và con trai cả ông A vẫn sử dụng nguyên hiện trạng. Tôi xin hỏi, trong trường hợp con trai ông A không thuộc hộ khẩu của gia đình vợ chồng ông A và không đăng ký tạm trú tại thửa đất 267 thì hành vi chiếm đất công của con trai ông A được xác định từ thời điểm nào? Trong trường hợp một số người sinh sống lâu năm xác nhận con trai ông A sống ở đó thì sao?

Tôi đang sử dụng hợp pháp một thửa đất và muốn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện thủ tục, tôi được biết khu đất thuộc phạm vi quy hoạch chung đô thị đến năm 2045 theo Quyết định số 1122/QĐ-TTg ngày 11/6/2025 của Thủ tướng Chính phủ, trong đó được định hướng là đất giao thông. Tuy nhiên, tại thời điểm tôi nộp hồ sơ và đang trong quá trình giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì việc triển khai quy hoạch này trên thực tế chưa được thực hiện, chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất đối với thửa đất của tôi. Tôi xin hỏi, người sử dụng đất đang thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng trong quá trình giải quyết hồ sơ thì thửa đất phát sinh thuộc quy hoạch chung (định hướng đất giao thông) theo Quyết định số 1122/QĐ-TTg, trong khi chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể để triển khai và chưa có quyết định thu hồi đất, thì người sử dụng đất có được tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Tôi xin hỏi, theo Luật Đất đai năm 2013, khi công ty tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thì có phải thực hiện thủ tục thuê đất ở cơ quan nhà nước hay không?

Tôi được cấp mảnh đất trồng lúa nước ở sát đường và khu dân cư loại đất ở nông thôn. Xin hỏi, tôi có thể chuyển đổi sang mục đích đất ở không? Nếu có sẽ gồm những quy định và thủ tục nào?

Tôi có 2.600 m2 đất. Nguyên thủy thửa đất này có diện tích 3.900 m2 của ông cố để lại. Năm 1970, ông cố đã chia thành 03 thửa cho 3 người là ông nội tôi và 2 ông thúc, trong đó, của ông nội tôi là 2.600 m2, một ông thúc là 400 m2 và một ông thúc là 900 m2. Năm 1975, ông thúc sử dụng thửa 400 m2 hy sinh, nên bà nội để lại cho cha mẹ của tôi sử dụng thửa đất này. Ông bà nội tôi mất cũng để lại thửa đất cho cha mẹ tôi sử dụng. Vào năm 1983, khi đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg, trong sổ đăng ký mục kê 5b, địa phương ghi gộp tên mẹ tôi với tên ông thúc (sử dụng thửa 900 m2) với diện tích 3.900 m2, không tách ra 03 thửa riêng biệt. Cha mẹ tôi mất, để lại cho tôi tiếp tục sử dụng 02 thửa đất 2.600 m2 và 400 m2. Năm 1996, tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 02 thửa đất này, trong đó thửa hơn 400 m2 không có nhà ở thì được công nhận là đất ở hoàn toàn, còn thửa 2.600 m2 có 01 ngôi nhà thờ và 01 ngôi nhà ở lại là đất vườn hoàn toàn. Năm 2021, tôi nộp hồ sơ xin xác định diện tích đất ở cho thửa đất 2.600 m2 thì không được giải quyết với lý do, thửa đất 2.600 m2 này đã biến động và không đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg. Xin hỏi, trường hợp như tôi nêu trên theo quy định của nhà nước thì có được xác định lại diện tích đất ở không?

Tôi có 752,2 m2 đất trồng cây hằng năm. Tôi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích 400 m2 sang đất ở. Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường gửi văn bản xác định hồ sơ không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và trả lại hồ sơ cho tôi. Theo giải thích, đối chiếu bản đồ quy hoạch phân khu đô thị được UBND tỉnh phê duyệt từ ngày 10/10/2024, vị trí tôi xin chuyển mục đích thuộc quy hoạch đất giao thông và đất hạ tầng thể dục, thể thao. Tôi cho rằng việc tôi bị từ chối chuyển mục đích sử dụng đất là chưa đúng, bởi căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai là một trong các quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu), không phải là tất cả quy hoạch được liệt kê tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai. Vị trí thửa đất của tôi được quy hoạch là đất ở trong các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: Quy hoạch chung đô thị Mộc Châu, tỉnh Sơn La đến năm 2040, bản đồ quy hoạch sử dụng đất theo các giai đoạn quy hoạch, Quy hoạch sử dụng đất huyện Mộc Châu giai đoạn 2021-2030, Kế hoạch sử dụng đất huyện Mộc Châu năm 2025. Tôi xin hỏi, thửa đất được quy hoạch là đất ở tại các quy hoạch chung, kế hoạch sử dụng đất năm 2025 nhưng được quy hoạch là đất giao thông và đất hạ tầng thể dục, thể thao trong quy hoạch phân khu thì có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không? Việc UBND phường từ chối chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở có đúng quy định của pháp luật không?

Tôi có 1.920,6 m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/8/2022, mục đích sử dụng là đất trồng cây hằng năm khác. Đất thuộc quy hoạch khu dân cư với chức năng đất ở tại nông thôn (đất ở nhà vườn). Đất có chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng 9,5 m tính từ tim đường hiện hữu theo quy hoạch chung xây dựng xã đến năm 2030 và định hướng phát triển đến năm 2040 được UBND huyện phê duyệt tại quyết định ban hành ngày 13/7/2022 Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nông thôn hay không?