Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Gia đình tôi đang thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất (tặng cho/chuyển nhượng) đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận năm 2007. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan chuyên môn yêu cầu xác định lại diện tích đất ở với lý do hồ sơ địa chính qua các thời kỳ có sự khác nhau và cho rằng diện tích đất ở được ghi trên Giấy chứng nhận năm 2007 có thể chưa phù hợp với hồ sơ lưu trữ. Tôi xin hỏi, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp hợp pháp và hiện vẫn còn hiệu lực pháp luật thì cơ quan đăng ký đất đai có được yêu cầu xác định lại diện tích đất ở đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận để làm căn cứ giải quyết hồ sơ đăng ký biến động hay không? Nếu cơ quan nhà nước cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận năm 2007 có sai sót thì có phải thực hiện thủ tục thu hồi, hủy bỏ hoặc đính chính Giấy chứng nhận theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật Đất đai năm 2024 trước khi giải quyết hồ sơ của người dân hay không? Trong thời gian chưa có quyết định thu hồi, hủy bỏ hoặc kết luận của cơ quan có thẩm quyền về tính không hợp pháp của Giấy chứng nhận thì cơ quan đăng ký đất đai có phải công nhận các thông tin về diện tích, loại đất đã ghi trên Giấy chứng nhận để giải quyết thủ tục hành chính cho người dân hay không?

Tại mục III sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận được cấp năm 2023 của nhà tôi thể hiện có đường giao thông đi ngang qua nhà. Vừa qua, tôi xin cung cấp quy hoạch mới nhất của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thì kết quả thửa đất nhà tôi không còn đường giao thông băng ngang qua nữa. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này tôi có được xin cấp đổi Giấy chứng nhận mới để địa phương cập nhật lại sơ đồ thửa đất không còn đường giao thông băng ngang qua theo quy hoạch mới nhất không? Và hồ sơ nộp kèm gồm những hồ sơ gì?

Đất do bố mẹ tôi tự khai phá và sử dụng từ trước năm 1975, đã được quản lý hợp pháp theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980, được phê duyệt bởi Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 7 ngày 30/7/2024. Tháng 3/1980, bố mẹ tôi xây dựng nhà cấp 4; đóng thuế nhà, đất năm 1992 áp dụng cho đất ở và xây dựng. Năm 1998, bố mẹ tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi LNK. Năm 2006, nhận được Phiếu công khai thông tin hiện trạng nhà, đất của TPHCM, thửa đất trên được xác định là đất ở tại đô thị. Giấy xác nhận của UBND phường Tân Hưng ngày 25/11/2025 có ghi trong hồ sơ lưu trữ của UBND phường không có xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng tại thửa đất trên. Bố mẹ tôi mất đã 13 năm, hiện nay gia đình đang làm hồ sơ đăng ký biến động và thừa kế. Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM - Chi nhánh số 7 không nhận hồ sơ đăng ký biến động, yêu cầu tôi phải đến UBND phường Tân Hưng xin Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và đưa hồ sơ của gia đình tôi vào khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024, đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014. Tôi xin hỏi, việc yêu cầu tôi phải cung cấp quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai từ UBND phường Tân Hưng, nhưng tôi không được trả lời phạt hành vi vi phạm từ thời điểm nào, năm 1980 hay 2026 thì có đúng không? Khoản 4 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, điểm a, điểm e khoản 1, điểm a khoản 3 Điều 137 và điểm b khoản 1 Điều 141 Luật Đất đai 2024 có được áp dụng cho hồ sơ của gia đình tôi không?

Gia đình tôi đang thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 200 m². Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan chuyên môn xác định gia đình tôi có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích thuộc trường hợp "Chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã". Thời điểm xác định hành vi vi phạm là năm 2002 và gia đình tôi phải nộp lại số lợi bất hợp pháp theo khoản 4 Điều 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP; việc xác định số lợi bất hợp pháp được thực hiện theo công thức quy định tại điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP. Tôi nhận thấy tại điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Từ các quy định nêu trên, tôi hiểu rằng thời gian xác định số lợi bất hợp pháp đối với trường hợp của gia đình tôi có thể được tính từ thời điểm Nghị định số 102/2014/NĐ-CP có hiệu lực. Tuy nhiên, tôi chưa xác định được cách hiểu này có phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP hay không. Tôi xin hỏi, hành vi sử dụng đất không đúng mục đích của gia đình tôi phát sinh từ năm 2002 nhưng đến nay mới được cơ quan có thẩm quyền xem xét xác định nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp thì thời gian vi phạm để áp dụng công thức tính số lợi bất hợp pháp theo điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP được xác định từ thời điểm nào? Nghị định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai đầu tiên có quy định biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp đối với hành vi "chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở" là Nghị định nào và có hiệu lực thi hành từ thời điểm nào? Trường hợp của gia đình tôi có căn cứ để xác định thời gian tính số lợi bất hợp pháp từ năm 2002 đến năm 2026 hay không? Nếu có, tôi đề nghị cơ quan chức năng viện dẫn cụ thể căn cứ pháp lý áp dụng.

Năm 2002, gia đình tôi thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa của nhà nước, đổi ruộng cho các hộ gia đình khác ở thôn để làm đất canh tác. Từ năm 2002 đến nay, gia đình tôi làm mô hình vườn ao chuồng, nuôi lợn, gà, ngan, vịt, thả cá, ếch, trồng rau, cây ăn quả; chưa thực hiện chuyển đổi đất. Nay gia đình tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm. Tôi xin hỏi, thửa đất của gia đình tôi có đủ điều kiện chuyển đổi không? Nếu được thì gia đình đến cơ quan nào để làm đơn?

Biên bản giao ruộng khoán sản từ năm 1995, đất mặt đường phù hợp chuyển đổi đất ở, xung quanh đã có nhà ở, hiện trạng đang trồng cây lâu năm. Tôi xin hỏi, trường hợp trên có cấp được sổ lần đầu thành đất ruộng hay đất trồng cây lâu năm hay không? Biên bản giao khoán ao của tập thể năm 1997 thời hạn giao 50 năm có được coi là giấy tờ hợp lệ để cấp sổ lần đầu không? Đất sử dụng ổn định không có tranh chấp.

Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận. Theo Quyết định số 2873/QĐ-UBND ngày 07/11/2024 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế (cũ) về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 huyện Phú Vang, vị trí thửa đất của tôi được thể hiện là đất nông nghiệp/đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên, theo Quyết định số 2032/QĐ-UBND ngày 30/6/2025 của UBND TP. Huế về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung thị trấn Phú Đa, huyện Phú Vang, thành phố Huế, quy hoạch đến năm 2045, khu vực thửa đất của tôi thuộc khu dân cư/đất ở theo quy hoạch chung thị trấn. Xin hỏi, đất của tôi có được xem xét cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hay không? Cơ quan địa phương có được từ chối hồ sơ chỉ với lý do quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đang thể hiện là đất nông nghiệp, trong khi quy hoạch chung thị trấn đã được phê duyệt sau đó thể hiện khu vực này là đất ở/khu dân cư không? Khi có sự khác nhau giữa quy hoạch sử dụng đất cấp huyện năm 2024 và quy hoạch chung thị trấn năm 2025, thì hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được căn cứ theo quy hoạch nào? Thửa đất không thuộc trường hợp đang có thông báo thu hồi đất, không tranh chấp, không thuộc dự án tái định cư hoặc dự án khác đang triển khai.

Mẹ tôi có 1.175 m2 đất được cấp Giấy chứng nhận năm 1997, trong đó có 625 m2 đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài và 550 m2 đất ao, thời hạn sử dụng lâu dài. Nay gia đình tôi làm thủ tục thừa kế do mẹ tôi đã qua đời, UBND xã chỉ công nhận 625 m2 đất ở, diện tích còn lại chuyển sang đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản, có thời hạn sử dụng được xác định. Tôi xin hỏi, việc UBND xã xác định diện tích đất ao, có thời hạn sử dụng lâu dài trong thửa đất ở (đã được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1997) là đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản, có thời hạn sử dụng được xác định như vậy có đúng không? Gia đình tôi có quyền yêu cầu UBND xã công nhận diện tích đất ao nằm trong khuôn viên của mảnh đất ở là đất ở hay không? Gia đình có được làm thủ tục điều chỉnh thông tin về đất đồng thời với làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (thủ tục thay đổi thông tin về người sử dụng đất do nhận thừa kế) hay không?

Tôi công tác tại UBND xã. Vừa qua, xã tôi tiếp nhận, giải quyết các trường hợp đính chính Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu có sai sót của công dân trên địa bàn. Tuy nhiên, sau khi hoàn thiện thủ tục, xã nhận được ý kiến bằng văn bản của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực với nội dung, UBND xã thực hiện thủ tục đính chính đối với các nội dung “không phải là sai sót phát sinh tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà là thông tin phát sinh, thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”. Sau đó, xã cũng đã có văn bản gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị hướng dẫn và tiếp tục nhận được văn bản với nội dung: “Các nội dung UBND xã đã xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thông tin thay đổi, phát sinh sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận, không phải sai sót tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nên không thuộc trường hợp đính chính Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024”. Sau khi kiểm tra, đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai, tôi đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường quan tâm, xem xét, hướng dẫn rõ hơn về thông tin tại thời điểm nào để thực hiện đính chính Giấy chứng nhận cho công dân và đánh giá hồ sơ mà xã tôi đã hoàn thiện có bảo đảm theo quy định của Luật Đất đai hay không?

Đề nghị cơ quan chức năng giải đáp cho tôi một số nội dung về cách áp dụng điểm 3 (b2) mục II nội dung C Phần V Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP trong việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định. Một biên lai nộp thuế nhà đất được thu (lập) tại một thời điểm, nhưng nội dung ghi nghĩa vụ thuế cho một giai đoạn nhiều năm trước đó (ví dụ: thu năm 1996, ghi nghĩa vụ thuế từ quý 2 năm 1992), thì khi xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất, lấy theo năm ghi nghĩa vụ thuế sớm nhất hay năm thu trên biên lai? Nguyên tắc giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất được hiểu và áp dụng như thế nào đối với một biên lai thu một lần cho nhiều năm? Giấy tờ về việc thi công, xây dựng nhà ở viết tay (chỉ có chữ ký giữa các bên, không có xác nhận của cơ quan nhà nước) có được dùng làm thông tin bổ trợ để xác định thời điểm sử dụng đất hay không?

Theo hồ sơ địa chính, nguồn gốc ban đầu là thửa đất chung của gia đình gồm 2 thửa liền kề, trong đó có thửa đất thổ cư và thửa đất ao. Năm 2011, các thành viên trong gia đình có giấy viết tay phân chia sử dụng đất, có xác nhận của trưởng thôn. Bản đồ năm 1990 thể hiện đất thổ cư và đất ao. Bản đồ và sổ mục kê năm 2000, 2002 thể hiện đất thổ cư nhưng chưa thể hiện tên người sử dụng đất. Hồ sơ bản đồ, sổ mục kê VLAP thể hiện tên người sử dụng đất và loại đất ODT. Trích lục bản đồ địa chính năm 2026 thể hiện loại đất ONT theo sổ mục kê năm 2014 và có tên người sử dụng đất trong hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, năm 2026 UBND cấp xã xác định nguồn gốc đất từ năm 1990 là đất ao/đất nông nghiệp. Tôi xin hỏi, trường hợp trên có thuộc diện được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Điều 137 hoặc Điều 138 Luật Đất đai 2024 hay không? Trường hợp chỉ một hộ gia đình có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận riêng lần đầu đối với phần diện tích đang sử dụng thực tế thì có được xem xét giải quyết hay không? Khi xem xét cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào loại đất ONT/ODT trong hồ sơ địa chính hiện hành hay căn cứ vào nguồn gốc đất ao/nông nghiệp năm 1990? Nếu phát sinh nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình có được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất hay không?