Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Năm 2019, mẹ tôi tách thửa đất gia đình đang ở thành 4 phần để chia cho 4 người con. Hiện trạng thửa đất có 300 m2 đất ở, để chia đều cho mỗi người con 100 m2 đất ở, mẹ tôi đã xin chuyển mục đích sử dụng đất thêm 100 m2 và đã đóng tiền. Khi được cán bộ liên hệ ký giấy tờ, mẹ tôi chỉ biết ký theo hồ sơ được đưa, không được hướng dẫn hay giải thích gì về vị trí đánh dấu phần đất chuyển thành đất ở. Đầu năm 2025, mẹ tôi chia lại đất cho các con, khi xem sổ, tôi mới phát hiện vị trí đất chuyển thành đất ở của 3 lô đất rất bất cập, ngay mặt tiền đường, chỉ chừa lộ giới 3 m, trong khi lô đất dài tới 35-40 m, có 2 lô vị trí chuyển thành đất ở nằm ngang hết mảnh đất (lô ngang 7 m, lô ngang hơn 10 m). Vì nhu cầu chuyển thành đất ở để xây nhà, nên vị trí đánh dấu không hợp lý và hiện tại theo quy hoạch thì lộ giới tới 8 m, mất hẳn phần đất đã chuyển thành đất ở. Gia đình tôi không được xây dựng kiên cố, phần đất chuyển thành đất ở không được sử dụng mà sử dụng cũng không được vì không ai xây nhà ở sát quốc lộ, ngang hết đất, không có sân trong khi phần đất phía sau còn rất nhiều. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn để tôi làm thủ tục điều chỉnh vị trí đất ở theo đúng mục đích ban đầu.

Gia đình tôi có một mảnh đất, phần lớn mảnh đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007, còn một phần đất gia đình vẫn sử dụng đến nay chưa được cấp Giấy chứng nhận, có tài liệu chứng minh là của gia đình. Xin hỏi, tôi cần làm những thủ tục gì để đề nghị cơ quan chức năng xác định lại diện tích đất của gia đình, bao gồm cả phần chưa được cấp Giấy chứng nhận để làm căn cứ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Năm 2012, gia đình tôi mua một thửa đất nông nghiệp do người đồng bào khai hoang. Việc mua bán chỉ lập giấy viết tay và đất cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi mua bán, gia đình tôi đã sử dụng ổn định cho đến nay. Năm 2018, gia đình có thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện cấp tập trung. Cơ quan thuế đã thông báo số thuế gia đình phải nộp đối với thửa đất này và thông báo cho UBND xã (địa chỉ trước khi sáp nhập tỉnh) để thông báo cho gia đình tôi. Sau đó, xã cũng đã ra thông báo về số tiền gia đình phải nộp. Tuy nhiên, do kinh tế khó khăn, từ năm 2018 gia đình tôi vẫn chưa nộp thuế nên vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận. Nay gia đình muốn tiếp tục thực hiện cấp Giấy chứng nhận và liên hệ UBND xã mới sau sáp nhập để được hướng dẫn. Tuy nhiên, gia đình tôi được trả lời, thời gian đã lâu và không biết hồ sơ đang ở đâu. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này, tôi phải làm gì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hồ sơ của gia đình đã bị thất lạc thì tôi phải làm gì?

Thông tư số 23/2025/TT-BNNMT ngày 20/6/2025 quy định phân cấp, phân định thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai có quy định như sau: “Đối với Giấy chứng nhận do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp thì ghi như sau: a) Đối với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện sắp xếp thì ghi chữ “CN”; tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận theo thứ tự liên tục, tiếp theo số vào sổ cấp Giấy chứng nhận trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành; b) Đối với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện sắp xếp thì ghi chữ “CN”; tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận theo thứ tự liên tục, bắt đầu từ số 01 cho Giấy chứng nhận được cấp đầu tiên theo hướng dẫn tại Thông tư này”. Trường hợp 2 tỉnh sáp nhập thành 1 tỉnh mới thì Văn phòng đăng ký đất đai sáp nhập thành Văn phòng đăng ký đất đai 1 tỉnh mới. Tuy nhiên, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực chỉ thay đổi tên không sáp nhập. Tôi xin hỏi, như vậy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực đó có thuộc diện Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện sắp xếp hay không? Theo Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, thẩm quyền của UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã trong đó có cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai, như vậy Chủ tịch sẽ ký Giấy chứng nhận. Xin hỏi, Chủ tịch có thể ủy quyền cho Phó Chủ tịch ký Giấy chứng nhận theo quy định không?

Căn cứ khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024, khi thành lập bản đồ địa chính, đo đạc lại bản đồ địa chính, ranh giới mốc giới thửa đất đã được thể hiện trong bản mô tả ranh giới mốc giới. Trường hợp không ký được giáp ranh cũng đã được niêm yết tại xã phường kèm theo bản đồ địa chính. Tôi xin hỏi, vậy khi thực hiện hồ sơ cấp đổi (cấp đổi riêng lẻ) cho người dân (trường hợp chủ sử dụng đất không yêu cầu đo đạc lại) có cần phải thực hiện ký lại bản mô tả hay không? Đối với trường hợp diện tích thửa đất tăng thêm nhiều so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần diện tích này không phải do chuyển nhượng hoặc tặng cho), bản mô tả ranh giới mốc giới cũng đã được lập và niêm yết tại xã phường và có bản lưu tại Văn phòng Đăng ký đất đai khi bàn giao bản đồ địa chính thì có cần làm thêm thủ tục gì khác không (ví dụ: biên bản xác minh hiện trạng...)? Đối với trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận xảy ra tranh chấp khiếu nại liên quan đến ranh giới thì trách nhiệm thuộc về ai (đơn vị đo đạc thành lập bản đồ hay Văn phòng Đăng ký đất đai)?

Năm 1999, tôi mua một thửa đất bằng giấy mua bán viết tay, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2005, tôi được cấp Giấy chứng nhận một phần thửa đất. Nay tôi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần còn lại với nội dung sau: - Hiện trạng là đất nông nghiệp đang khai thác sử dụng bình thường (không phải là kênh rạch). - Đất không tranh chấp, sử dụng ổn định, lâu dài. - Vị trí thửa đất thuộc nhóm nhà ở hiện trạng theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được duyệt. - Tài liệu đo đạc của thửa đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo tài liệu 299-TTg là rạch; tài liệu 02/CT-UB là rạch; theo tài liệu bản đồ địa chính 2003, có thửa đất. Xin hỏi, thửa đất của tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tài liệu đo đạc của thửa đất nêu trên hay không? Và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất trên cần những gì?

Theo quy định tại khoản 11 mục VI Phần V ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP: “11. Trường hợp quy định tại Mục 9 Phần II.2 của “Phần B. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” thì thực hiện như sau: a) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d Mục 3 Phần VI này, trừ trường hợp quy định tại điểm b Mục 11 này; Trường hợp có giấy tờ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148, điểm a khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai nhưng hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ đó và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì không thực hiện việc xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng, việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng do chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm;”. Tôi xin hỏi, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì diện tích tài sản được cấp trên Giấy chứng nhận là diện tích theo giấy phép xây dựng hay diện tích theo hiện trạng? Ngoài ra theo quy định tại Luật Nhà ở, nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo Luật Nhà ở, khi cấp Giấy chứng nhận thì nhà ở phải được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Như vậy khi công dân nộp hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai thì loại giấy tờ gì để chứng minh là công trình đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, và giấy tờ nghiệm thu này có là thành phần hồ sơ khi nộp vào đăng ký tài sản không?

Tôi có 450 m2 đất trồng cây lâu năm, được cấp Giấy chứng nhận năm 1999. Năm 2001, tôi xây nhà ở, diện tích 60 m2. Có ý kiến cho rằng, sau khi xử phạt, tôi nộp đầy đủ thành phần hồ sơ (quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai theo điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất) thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tôi đóng thuế. Kết quả, Chi nhánh sẽ cấp Giấy chứng nhận diện tích 450 m2 (trong đó 60 m2 là đất ở, 390 m2 là đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc là công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất). Ý kiến khác,tôi phải nộp hồ sơ để chuyển mục đích sử dụng đất, có quyết định chuyển mục đích được cơ quan có thẩm quyền duyệt thì mới được cấp Giấy chứng nhận diện tích 450 m2 (trong đó 60 m2 là đất ở, 390 m2 là đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất). Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi giải quyết như thế nào?

Đất của gia đình tôi được hình thành từ năm 1960 do ông nội tôi khai hoang. Thời gian vừa qua, do không nắm rõ chính sách nên gia đình tôi chưa chuyển đất vườn sang đất ở, xin cấp Giấy chứng nhận. Đất ở tại địa phương tôi có hạn mức 300 m2, theo quy định, đất trước năm 1980 thì gia đình tôi được chuyển không quá 5 lần hạn mức có nghĩa là gia đình tôi được công nhận đất ở 1.500 m2. Xin hỏi, gia đình tôi có được chuyển đất vườn sang đất ở, cấp Giấy chứng nhận khi không có các loại giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 hay không? Nếu được tôi chuẩn bị hồ sơ, thủ tục như thế nào?

Năm 1991, gia đình tôi mua 4 công đất tầm cắt đất trồng lúa (hơn 5.200 m2) và có làm giấy viết tay. Gia đình canh tác từ đó đến nay. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có đủ điều kiện để đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định Luật Đất đai năm 2024 không? Tôi cần phải chuẩn bị các thủ tục, giấy tờ gì?

Tôi công tác tại Phòng Kinh tế ở phường, trong quá trình xử lý công việc, tôi gặp một số vướng mắc liên quan việc xử lý vi phạm hành chính về đất đai và cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở được thôn, xã giao trái thẩm quyền trước ngày 1/7/2014. Tôi xin hỏi, trường hợp thôn, xã giao, bán trái thẩm quyền đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 1/7/2014, tuy nhiên sau ngày 1/7/2014, hộ gia đình, cá nhân mới xây dựng nhà ở thì có tính là trường hợp vi phạm đất đai và phải xử lý vi phạm hành chính về đất đai hay không? Nếu vi phạm thì áp dụng vào điều khoản nào của Nghị định xử lý vi phạm đất đai? Trường hợp thôn, xã giao, bán trái thẩm quyền đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 1/7/2014, phù hợp các điều kiện quy định nhưng hiện trạng không có nhà ở thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức không? Theo tiết b điểm II mục C Phụ lục 1 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, trường hợp không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai thì việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất tại một trong các giấy tờ, trong đó có giấy tờ về giao, bán trái thẩm quyền; vậy có thể hiểu việc giao, bán trái thẩm quyền hiện trạng không có nhà thì vẫn được tính là sử dụng mục đích đất ở từ thời điểm giao, bán và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không? Trên đây là nội dung cấp cơ sở gặp vướng mắc khi triển khai công việc, tôi đề nghị cấp có thẩm quyền hướng dẫn, làm rõ để có căn cứ thực hiện.