Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Gia đình tôi có 264,8 m2 đất tại xã. Qua tìm hiểu, tôi được biết, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều 122 Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất cũng không thể hiện việc tiếp giáp đường giao thông. Tôi muốn chuyển toàn bộ diện tích thửa đất trên sang đất ở, không thực hiện thủ tục tách thửa. Tôi xin hỏi, việc cơ quan chức năng căn cứ vào hiện trạng thửa đất không tiếp giáp đường giao thông mà không căn cứ vào quy hoạch của thửa đất để không cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là đúng hay sai (thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở)?

Gia đình tôi sử dụng ổn định 1.546 m² đất từ trước năm 1979 đến nay, chia làm 03 thửa (đã làm 900 m² nhà ở, còn lại là vườn và sân). Thửa đất không có tranh chấp, hiện nay trên bản đồ địa chính thể hiện ký hiệu mục đích sử dụng là đất ở nông thôn, tên người sử dụng là bố tôi (đã mất năm 2020). Thửa đất trước đây là do cha ông/ông bà để lại. Hiện nay, gia đình tôi mong muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất để làm cơ sở chia thừa kế cho các con. Nhưng khi gia đình đi làm hồ sơ thì Phòng Kinh tế của xã thông báo, theo sổ mục kê và bản đồ năm 1984 các thửa đất gia đình tôi đề nghị thuộc phần thửa đất sổ mục kê thể hiện là đất công, chủ sử dụng là hợp tác xã (sổ mục kê không thể hiện người lập và xác thực của cơ quan có thẩm quyền khi đó). Xin hỏi, gia đình tôi có thể kiến nghị cơ quan cấp xã đính chính nguồn gốc từ đất hợp tác xã sang đất do cha ông/ông bà để lại sử dụng ổn định không? và có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không? Gia đình cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ gì để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất? Việc gia đình tôi sử dụng đất có bị xử phạt hành chính hay không? Nếu có thì áp dụng theo quy định nào? Trong trường hợp không bị xử phạt do sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 thì hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cần phải nộp văn bản xử lý vi phạm, biên bản xử phạt hành chính hoặc giấy tờ nào khác liên quan đến việc xử lý vi phạm không? Tôi có thể căn cứ văn bản pháp luật cụ thể nào? Gia đình tôi chia thừa kế cho 06 người thì tách luôn sổ cho từng người theo hạn mức của từng người luôn được không, hay chỉ được cấp cho 01 người đại diện xong mới được tách cho từng người?

Nhà đầu tư A là chủ đầu tư dự án hạ tầng khu công nghiệp. Nhà đầu tư A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư đối với toàn bộ diện tích đất đó căn cứ trên quy hoạch xây dựng 1/2000. Tại khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2024 quy định: "2. Đất giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh bao gồm nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư đối với toàn bộ diện tích đất đó, trong đó thể hiện rõ vị trí, diện tích đất của từng mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 của Luật này. Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo từng mục đích sử dụng, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt". Tôi xin hỏi, nhà đầu tư B thuê lại 01 thửa đất của nhà đầu tư A thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho nhà đầu tư B có phải căn cứ quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt không?

Trước đây, Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN có hướng dẫn thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm. Hiện nay, văn bản này đã hết hiệu lực. Mặc dù Nghị định số 151/2025/NĐ-CP có quy định trình tự về nhận quyền sử dụng đất do xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, tuy nhiên không có quy định phải xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, trường hợp này có thể chuyển quyền trước rồi xóa đăng ký thế chấp sau hoặc thực hiện đồng thời theo quy định tại khoản 6 Điều 18 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP được không?

Tôi có 350 m² đất, được cấp Giấy chứng nhận năm 2010, mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ người khác và được ghi nhận nguồn gốc: Nhận chuyển nhượng được công nhận như giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo hiện trạng, trên đất có 01 căn nhà diện tích khoảng 50 m² do chủ sử dụng trước xây dựng khoảng năm 2005 (trước thời điểm tôi nhận chuyển nhượng). Giấy chứng nhận của chủ trước được cấp năm 1997. Nay tôi làm thủ tục đăng ký biến động để được công nhận phần diện tích 50 m² đang sử dụng làm đất ở theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014. Tôi xin hỏi, sau khi được công nhận mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích 50 m² nêu trên thì nguồn gốc sử dụng đất của phần diện tích này trên Giấy chứng nhận được xác định là: nhận chuyển nhượng được công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất? Trường hợp phần đất ở do chủ sử dụng trước xây dựng vi phạm nhưng tôi là người nhận chuyển nhượng hợp pháp sau đó thì việc xác định nguồn gốc sử dụng đất có căn cứ theo nguồn gốc của người đang sử dụng đất hay theo hiện trạng vi phạm trước đây?

Năm 2003, ông A được Binh đoàn 15 - Bộ Quốc phòng cấp đất theo quyết định giao đất để xây dựng nhà ở. Đến năm 2005, ông A chuyển nhượng thửa đất trên cho ông B (vợ chồng ông B đều là đối tượng hưu trí) bằng giấy viết tay. Ông B được bàn giao đất, sử dụng ổn định từ năm 2005 đến nay nhưng chưa xây dựng nhà ở chỉ trồng hoa màu (làm nông nghiệp). Thửa đất này đã được bàn giao về chính quyền địa phương (không thuộc đất quốc phòng nữa) quản lý vào năm 2016. Tôi xin hỏi, nay ông B đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất trên có được không, căn cứ quy định cụ thể nào để cấp Giấy chứng nhận? Nếu được cấp Giấy chứng nhận thì mục đích được cấp Giấy chứng nhận là đất ở hay đất nông nghiệp? Nếu là Giấy chứng nhận đất ở thì căn cứ thu tiền sử dụng đất như thế nào? Nếu cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp thì đối tượng hưu trí (không thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp) có được cấp Giấy chứng nhận với hình thức công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền không?

Thửa đất có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm được hợp thửa với thửa đất có đất ở và vườn liền kề nhà ở thành một thửa, đồng thời tồn tại đường ranh phân chia ranh giới trong sơ đồ thửa đất sau khi hợp thửa. Tôi xin hỏi, như vậy phần diện tích thuộc thửa đất trồng cây lâu năm sau khi hợp thửa có được xem là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở không?

Trong quá trình thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi nhận thấy tồn tại sự chuyển tiếp giữa hai cơ chế pháp lý: Giai đoạn áp dụng Luật Đất đai 2013, cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai; giai đoạn áp dụng Luật Đất đai 2024, cơ quan đăng ký đất đai ban hành Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai. Tuy nhiên, hiện chưa có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về giá trị pháp lý, hiệu lực sử dụng và mối quan hệ pháp lý giữa hai loại văn bản nêu trên trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho cá nhân/hộ gia đình theo quy định hiện hành, dẫn đến tình trạng áp dụng không thống nhất tại địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Tôi xin hỏi, về giá trị pháp lý của hai loại văn bản đăng ký đất đai, Giấy xác nhận đăng ký đất đai được cấp theo quy định của Luật Đất đai 2013 có còn nguyên giá trị pháp lý để chứng minh việc người sử dụng đất đã hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai hợp lệ hay không? Theo cơ chế của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cơ quan đăng ký đất đai hiện nay sử dụng Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai thay cho Giấy xác nhận đăng ký đất đai. Vậy, hai loại văn bản này có phải đều là kết quả pháp lý xác nhận việc đăng ký đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, thẩm tra và ghi nhận hay không? Giá trị pháp lý của hai loại văn bản này có tương đương nhau hay không? Giấy xác nhận đăng ký đất đai đã được cấp hợp lệ trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực có tiếp tục được sử dụng trong các thủ tục hành chính đất đai hiện nay hay không? Về nguyên tắc chuyển tiếp và bảo đảm giá trị pháp lý của hồ sơ đã được giải quyết, theo nguyên tắc pháp luật về hiệu lực chuyển tiếp, văn bản, hồ sơ, kết quả giải quyết thủ tục hành chính đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành hợp pháp theo quy định pháp luật tại thời điểm ban hành thì phải được công nhận giá trị pháp lý và tiếp tục sử dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định thu hồi, hủy bỏ hoặc thay thế. Tôi muốn biết, có hay không việc người dân đã được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai hợp lệ theo Luật Đất đai 2013 thì phải thực hiện lại thủ tục đăng ký đất đai theo cơ chế của Luật Đất đai 2024? Có căn cứ pháp lý nào quy định Giấy xác nhận đăng ký đất đai cũ hết hiệu lực hoặc không còn giá trị sử dụng hay không? Trong trường hợp không có quy định hủy bỏ hoặc thay thế thì cơ quan đăng ký đất đai địa phương có được quyền từ chối giá trị pháp lý của Giấy xác nhận đăng ký đất đai đã cấp hợp lệ cho công dân hay không? Về hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với các cá nhân/hộ gia đình đã được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, công dân có được quyền sử dụng trực tiếp Giấy xác nhận đăng ký đất đai này làm căn cứ chứng minh đã hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai để đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Cơ quan đăng ký đất đai có được yêu cầu công dân phải đăng ký lại đất đai chỉ vì thay đổi tên gọi của văn bản xác nhận từ Giấy xác nhận đăng ký đất đai sang Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai hay không? Trường hợp cơ quan địa phương từ chối tiếp nhận hoặc không công nhận giá trị của Giấy xác nhận đăng ký đất đai đã được cấp hợp lệ thì công dân cần xử lý như thế nào?

Năm 1993, tôi được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 300 m2, mục đích sử dụng là đất trồng cây hằng năm khác, thời hạn sử dụng đất đến năm 2063. Năm 2018, sau khi thực hiện kê khai cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đối với thửa đất nêu trên. Mục đích sử dụng đất vẫn giữ nguyên là đất trồng cây hằng năm khác. Tuy nhiên, trên thửa đất, tôi đã xây nhà và ở từ năm 2008 đến nay. Tại thời điểm làm nhà không có quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Thửa đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi có đủ điều kiện để thực hiện xử phạt vi phạm đất đai theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP và chuyển mục đích sang đất ở đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp năm 2018 hay không? Trình tự thủ tục thực hiện như thế nào?

Tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với 300 m2 đất ở, 2.000 m2 đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc công nhận quyền sử dụng đất. Năm 2025, tôi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thêm 400 m2. Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng là 200 m2/cá nhân. Tôi xin hỏi, hạn mức giao đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất chỉ tính trên phần diện tích xin chuyển mới (400 m2) hay tính gộp cả phần 300 m2 đất ở đã được công nhận trước đó?

Tôi có 6.500 m2 đất trồng cây lâu năm, tiếp giáp đường 50 m. Năm 2006, tôi đã bán cho chủ sử dụng đất phía sau thửa đất của tôi 2.500 m2, mặt đường tiếp giáp 2,5 m. Nay tôi muốn tách phần đất đó ra cho người mua, vậy có được không? Với thửa đất tách ra, diện tích và tiếp giáp mặt đường có đủ điều kiện không, quy trình thực hiện căn cứ điều khoản nào?