Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Gia đình tôi mua thửa đất từ những năm 2000, có biên lai đóng tiền mua đất, tiền thuế và đã xây nhà ở trước năm 2005. Nhiều lần gia đình đến UBND xã hỏi nhưng đều được trả lời là chưa có sổ. Khoảng năm 2020, gia đình tôi được thông báo, do đất không có đường đi nên không có sổ. Hiện tại chủ thửa đất bên cạnh đồng ý hiến đất làm đường đi chung kết nối với đường công cộng, nhưng khi đến Văn phòng đất đai thì cán bộ trả lời không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Tôi xin hỏi, thủ tục để cấp Giấy chứng nhận cần những gì và giấy tờ như thế nào?

Gia đình tôi có 1 thửa đất ở tại nông thôn. Theo sơ đồ, thửa đất tiếp giáp 1 phần đường bê tông, nhưng đó là phần đường riêng của nhà khác, gia đình tôi không được phép sử dụng. Gia đình tôi và các hộ liền kề thống nhất mở 1 lối đi rộng 1,5 m chạy dọc các thửa đất để làm đường đi chung và đã lập biên bản thỏa thuận. Trên thực tế con đường đó có tồn tại và đang được sử dụng. Tuy nhiên, khi đăng ký biến động đất đai với phường để cập nhật con đường đó vào sơ đồ thửa đất thì được trả lời, không được phép. Tôi xin hỏi, làm thế nào để gia đình tôi và các hộ liền kề có thể có đường đi và cập nhật biến động đất đai theo đúng pháp luật?

Gia đình tôi có 01 thửa đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trên đất có 01 căn nhà với 03 gia đình cùng sinh sống ổn định. Nay các gia đình có nhu cầu tách thửa, tách sổ đỏ để xây dựng nhà ở riêng. Theo quy hoạch làm đường của địa phương, phần đất ruộng của hộ gia đình nằm phía trước đã bị thu hồi và đã được đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án. Tuy nhiên, thửa đất ở có sổ đỏ của gia đình tôi nằm liền kề, không phải đất ruộng, không nằm trên phần đất đã thu hồi, hiện chưa có quyết định thu hồi đất, chưa có thông báo bồi thường, Mặc dù vậy, khi gia đình tôi làm thủ tục tách thửa thì cán bộ địa chính, trả lời không giải quyết với lý do thửa đất “vướng dự án làm đường”. Tôi xin hỏi, trong trường hợp dự án đã đền bù xong đối với đất ruộng, còn đất ở có sổ đỏ liền kề chưa có quyết định thu hồi, thì người sử dụng đất có được tách thửa, tách sổ đỏ hay không? Việc cơ quan địa chính từ chối giải quyết thủ tục tách sổ trong trường hợp trên có đúng quy định pháp luật về đất đai hay không? Gia đình tôi cần thực hiện thủ tục hoặc gửi hồ sơ đến cơ quan nào để được xem xét, giải quyết đúng quy định?

Trên bản vẽ sơ đồ nhà đất hiện tại của gia đình tôi có thể hiện sơ đồ vị trí theo tài liệu 299/TTg và đã được phê duyệt bởi Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 7. Bố mẹ tôi đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993, có lưu giữ biên lai thu thuế nhà, đất năm 1992 áp dụng cho đất ở và xây dựng. Năm 1998, bố mẹ tôi được UBND Quận 7 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu năm khác. Năm 2006, bố mẹ tôi nhận được Phiếu công khai thông tin hiện trạng nhà, đất năm của TPHCM, đất được xác định là đất ở tại đô thị. Gia đình tôi có giấy xác nhận của UBND phường ngày 25/11/2025 là đến hiện tại hồ sơ thửa đất của gia đình tôi đang lưu trữ tại UBND phường Tân Hưng không có hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Tất cả giấy tờ đứng tên bố mẹ tôi. Do gia đình đông con, bố mẹ tôi có tự ý xây dựng nhà cấp 4 để sinh sống. Bố mẹ tôi đã mất cách đây 13 năm, các con đang làm hồ sơ đăng ký biến động và thừa kế. Văn phòng đăng ký đất đai áp dụng khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu cung cấp "Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai". Tôi xin hỏi, căn cứ thông tin về các chứng từ trên, gia đình tôi có được áp dụng theo khoản 4 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP không (Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà chưa có văn bản xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì không xử lý theo quy định tại Nghị định này)?

Gia đình tôi có 236 m2 đất, toàn bộ là đất ở tại nông thôn (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận). Tuy nhiên thửa đất thuộc quy hoạch 2 dự án, 101 m2 thuộc dự án mở rộng quốc lộ, 135 m2 thuộc dự án mở rộng khu công nghệ cao. Tôi xin hỏi, với trường hợp trên thì gia đình tôi sẽ được hỗ trợ đền bù tái định cư ra sao? Được tính gộp hay chia ra từng dự án?

Gia đình tôi khai hoang, sử dụng ổn định và xây dựng nhà ở trên thửa đất từ năm 1996 đến nay, không có tranh chấp. Năm 2003, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 200 m² đất ở theo hạn mức. Trên Giấy chứng nhận có ghi chú phần diện tích còn lại là “đất trống cùng thửa”. Qua các giai đoạn đo đạc, lập bản đồ và cơ sở dữ liệu địa chính, thửa đất được thể hiện như sau: Theo bản đồ 64/CP đã được duyệt, thửa đất thuộc loại đất hoang đồi; theo bản đồ 60/CP (chưa được duyệt), diện tích gia đình tôi quản lý, sử dụng khoảng 2.500 m²; theo cơ sở dữ liệu địa chính được duyệt năm 2013, diện tích sử dụng thể hiện khoảng 3.500 m². Hiện nay, theo quy hoạch phân khu chi tiết, khoảng 2.500 m² phù hợp quy hoạch đất ở; phần diện tích còn lại quy hoạch đất lâm nghiệp và đất giáo dục. Nay gia đình tôi có nhu cầu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất trồng cây lâu năm tăng thêm so với Giấy chứng nhận đã cấp trước đây. Tôi xin hỏi, diện tích đất trồng cây lâu năm tăng thêm nêu trên được thực hiện theo thủ tục cấp đổi, xác định tăng diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp; hay phải tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới riêng biệt? Trường hợp sử dụng đất ổn định từ năm 1996 đến nay, đã được thể hiện qua các thời kỳ bản đồ và cơ sở dữ liệu địa chính, thì khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận phần diện tích tăng thêm có bị xử phạt vi phạm hành chính hay không? Phần diện tích đất trồng cây lâu năm nêu trên có được xác định là đất vườn cùng thửa đất ở, có nguồn gốc sử dụng ổn định cùng khuôn viên nhà ở hay không?

Tôi được tặng cho thửa đất diện tích 145 m2, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tháng 02/2024, trong đó 40 m2 là đất ở và 105 m2 là đất trồng cây lâu năm. Tại trích lục thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác định vị trí phần đất ở và đất cây lâu năm, phần đất ở 40 m2 giáp ngõ và 105 m2 đất trồng cây lâu nằm phía trong. Ranh giới giữa 2 loại đất này được đánh dấu bằng nét đứt. Tuy nhiên, hiện trạng thực tế tại vị trí đất trồng cây lâu năm có ngôi nhà do cha ông để lại diện tích 40 m2, được xây từ đầu những năm 1990. Nay tôi phát hiện vị trí đất ở không trùng khớp với vị trí ngôi nhà (hoặc ngược lại) và muốn đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phù hợp hiện trạng. Xin hỏi, tôi có thể đề nghị đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng việc xóa bỏ nét đứt phân biệt phần đất ở và đất trồng cây lâu năm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Căn cứ khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15: "Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất". Căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024: "b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa". Tôi xin hỏi, như vậy, việc chuyển mục đích một phần thửa đất nông nghiệp độc lập sẽ được áp dụng theo quy định nào? Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Công văn số 2853/SNNMT-QLĐĐ ngày 18/3/2026 của Sở Nông nghiệp và Môi trường Nghệ An thì thẩm quyền về việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về UBND xã, phường. Đồng thời, nếu áp dụng theo điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thì việc tách thửa để xác định ranh giới phần diện tích đất xin chuyển mục đích sẽ do UBND xã hay Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện?

Tôi xin hỏi, “Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ…” theo Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 được hiểu như thế nào cho đúng: Trường hợp 1: Được hiểu theo quy định khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định (nếu hiểu theo nghĩa này, đề nghị sửa Luật Đất đai tại Điều 140 theo đúng từ ngữ quy định của luật tránh gây hiểu sai). Trường hợp 2: Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định nghĩa là người được giao đất vẫn đang sử dụng thửa đất đó đến khi được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Luật chưa có quy định về từ ngữ “đất đã được sử dụng ổn định”). Ông Nguyễn Văn A được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền có giấy bàn giao đất của UBND xã (UBND xã giao một khoanh đất cho khoảng 20 hộ có sơ đồ giao, không thu tiền sử dụng đất). Hằng năm, sau khi được giao ông Nguyễn Văn A nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đất ở) cho thửa đất trên. Tuy nhiên, sau khi được giao do không đủ tài chính xây nhà nên ông A sử dụng đất để trồng cây lâu năm. Đến năm 2023, ông Nguyễn Văn A xây nhà ở và công trình phục vụ đời sống trên thửa đất trên. Đến nay ông A làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Số tiền nộp quy định tại điều khoản nào của Luật?

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 12 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ: “Trường hợp thực hiện đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền của cấp xã hoặc theo nhu cầu của người sử dụng đất để giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp xã thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã xác nhận kết quả đo đạc để đưa vào sử dụng, chuyển kết quả đo đạc đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai”. Đối với các trường hợp đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính theo nhu cầu của người sử dụng đất để phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã. Thành phần ký xác nhận trên bản đồ/mảnh trích đo bao gồm: đơn vị đo đạc bản đồ (chịu trách nhiệm về kỹ thuật), người sử dụng đất (xác nhận ranh giới, mốc giới), cơ quan quản lý đất đai cấp xã (xác nhận sự phù hợp hiện trạng và quy hoạch tại địa phương). Tôi xin hỏi, việc ký xác nhận của 03 thành phần nêu trên đã đủ điều kiện pháp lý để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Để bảo đảm tính chính xác tuyệt đối về hình học thửa đất và tránh chồng lấn diện tích trên hệ thống dữ liệu địa chính quốc gia, kết quả đo đạc này có bắt buộc phải qua bước kiểm tra, nghiệm thu hoặc xác nhận chất lượng của một cơ quan chuyên môn cấp trên hay không?

Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất. Tôi xin hỏi, quy định hợp thửa tại điều này có áp dụng với đất ở, đất vườn, ao có nguồn gốc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không, hay chỉ áp dụng với đất dự án?