Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ năm 1995. Đến năm 2025, Giấy chứng nhận được cấp đổi lại theo diện bị thất lạc, hư hỏng hoặc cũ nát. Việc cấp đổi không làm thay đổi người sử dụng đất hay diện tích đất. Nay, khi tôi thực hiện thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai, cán bộ cho rằng Giấy chứng nhận cấp đổi sau ngày 01/7/2004 nên không thuộc trường hợp được xác định lại diện tích đất ở và không tiếp nhận hồ sơ. Tôi xin hỏi, Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/7/2004 nhưng cấp đổi lại sau thời điểm này có được xác định lại diện tích đất ở hay không? Có quy định nào loại trừ trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận khỏi việc xác định lại diện tích đất ở không? Trường hợp Giấy chứng nhận cấp lần đầu trước ngày 01/7/2004 nhưng cấp đổi sau đó, việc xác định lại diện tích đất ở được thực hiện theo quy định nào?

Gia đình tôi đang thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024. Theo quy định, việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này phải có xác nhận thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp xã, hoặc quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Tuy nhiên, hiện nay UBND tỉnh mới ban hành Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị Nam sông Đuống (tỷ lệ 1/2000), trong đó thửa đất của gia đình tôi nằm trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch. Đến nay chưa có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu chính thức. Tôi xin hỏi, khi mới có quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị, chưa có đồ án quy hoạch, thì việc xác nhận phù hợp quy hoạch được căn cứ vào loại quy hoạch nào? Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị có được dùng làm căn cứ xác nhận sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hay không? Trường hợp chưa có quy hoạch phân khu đô thị được phê duyệt, việc xác nhận sự phù hợp quy hoạch có tiếp tục căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp xã đang có hiệu lực hay không?

Bố mẹ tôi là cán bộ, công chức đã nghỉ hưu, đang sử dụng một thửa đất trồng cây hằng năm khác do gia đình tự khai phá, canh tác từ năm 1993. Thửa đất được sử dụng ổn định từ đó đến nay, không phát sinh tranh chấp. Theo quy định tại khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176 của Luật này; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước". Như vậy điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 không phân biệt đối tượng trực tiếp và không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Về hạn mức giao đất nông nghiệp đối với đất trồng cây hằng năm khác được quy định tại khoản 1 Điều 176 Luật Đất đai 2024 như sau: "1. Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau: a) Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; b) Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác". Theo đó Luật Đất đai năm 2024 chỉ xác định hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không quy định hạn mức cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp như sau: "1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn; b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;". Như vậy, Điều 172 chỉ quy định thời hạn sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà chưa quy định cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tôi xin hỏi, vậy bố mẹ tôi có được công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trồng cây hằng năm khác nêu trên không? Nếu được cấp thì theo quy định nào và thời hạn là bao nhiêu năm?

Gia đình tôi có một thửa đất thuộc trường hợp điểm d khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024. Nay, có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị UBND xã từ chối, lý do là không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Các điều kiện khác đều đáp ứng. Về vấn đề quy hoạch, tôi có kiểm tra lại, thửa đất của tôi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất là đất ở nông thông (ONT), không phù hợp với quy hoạch xây dựng năm 2030 và một nửa diện tích thể hiện sẽ thành đường giao thông. Tuy nhiên, hiện tại chưa có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền cũng như kế hoạch sử dụng đất hằng năm của thửa đất nêu trên. Xin hỏi, gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu có thì thực hiện theo quy trình như thế nào? Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thể hiện ra sao?

Tôi đã nhận chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay từ năm 2013, có chữ ký các bên liên quan. Đến năm 2020, tôi xây dựng nhà ở trên đất và hiện có phiếu xác nhận đo đạc thể hiện thửa đất là đất ở tại đô thị. Xin hỏi, tôi có đủ điều kiện đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay không? Trình tự, thủ tục thực hiện đối với trường hợp nhận chuyển nhượng bằng giấy tay được quy định ra sao?

Gia đình tôi có 1.800 m2 đất chuyên trồng lúa nước, trong đó, 1.600 m2 trong quy hoạch đất cây xanh sử dụng công cộng và 200 m2 quy hoạch loại đất HH nhóm nhà ở dịch vụ. Toàn bộ 1.800 m2 tiếp giáp đường bê tông 5 m, tuy nhiên phần diện tích 200 m2 quy hoạch đất HH lại nằm trong và không giáp đường bê tông. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có được phép chuyển 200 m2 này lên đất ở nông thôn (ONT) và sử dụng 1 phần diện tích còn lại làm đường để kết nối đường hiện trạng không?

Gia đình ông C được cấp Giấy chứng nhận từ năm 1997, nay sổ bị rách, hư hỏng nên gia đình ông làm thủ tục cấp đổi. Tuy nhiên, khi kiểm tra, cơ quan chức năng phát hiện phần diện tích trên Giấy chứng nhận có dấu hiệu bị tẩy xóa và yêu cầu thực hiện đính chính. Tôi xin hỏi, việc đính chính phải thực hiện riêng trước, hay có thể kết hợp trong quá trình cấp đổi? Cơ quan nào có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ trong trường hợp này?

Theo quy định, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tôi xin hỏi, việc xác định "phù hợp quy hoạch" để cấp Giấy chứng nhận có bắt buộc phải đáp ứng tất cả các loại quy hoạch hay chỉ cần phù hợp một loại? Trường hợp quy hoạch sử dụng đất không phù hợp do vướng đồ án, nhưng quy hoạch xây dựng lại phù hợp thì có được xem xét cấp Giấy chứng nhận hay không? Trường hợp quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất, đồng thời trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm vẫn xác định là đất ở, người sử dụng đất có được bảo đảm quyền cấp Giấy chứng nhận theo Điều 76 Luật Đất đai 2024 hay không? Trường hợp hồ sơ đã được xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau đó có thay đổi địa giới hành chính (sáp nhập đơn vị), cơ quan chức năng có phải kiểm tra lại quy hoạch hay không? Nếu có, việc này có chịu tác động bởi Điều 150 Luật Đất đai hay không?

Năm 1999, bố mẹ tôi mua một mảnh đất nằm trong diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 30/12/1993. Khi mua, gia đình tôi được cấp bản photo công chứng của Giấy chứng nhận này, đồng thời trên hợp đồng mua bán có xác nhận của cán bộ địa chính và chính quyền địa phương (cấp huyện trước đây). Bố mẹ tôi vẫn sinh sống và nộp thuế sử dụng đất hằng năm đầy đủ từ đó đến nay. Hiện nay, sổ gốc qua thời gian đã bị thất lạc đồng thời người đứng tên trên sổ gốc đã mất. Bố mẹ tôi đang làm thủ tục cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất mình đã mua nhưng được trả lời cần có Giấy chứng nhận gốc của mảnh đất cũ. Xin hỏi, gia đình tôi có thể sử dụng bản photo có công chứng để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất của mình mua hay không?

Tôi có 1.600 m2 đất trồng cây lâu năm thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Xin hỏi, khi tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì có thuộc trường hợp phải đăng ký kế hoạch sử dụng đất hằng năm không? Việc xin chuyển mục đích sử dụng đất có cần phù hợp với kế hoạch sử dụng đất không?

Công ty tôi đang làm thủ tục thuê lại đất trong khu công nghiệp để kinh doanh dịch vụ ăn uống, cửa hàng tiện lợi. Lô đất của chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất công ty tôi thuê lại nằm trong lô đất trên, tuy nhiên, diện tích của thửa đất không bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa với loại đất theo quy định tách thửa của UBND cấp tỉnh nên chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi, trường hợp này, việc thuê lại đất trong khu công nghiệp có phải đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và địa phương hay không? Khi nộp hồ sơ, doanh nghiệp có phải lập bản vẽ tách thửa không?