Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Hồ sơ thẩm tra thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở phải được chủ đầu tư xác nhận trước khi trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định. Việc xác nhận này có phải là nghiệm thu không? Nếu là nghiệm thu thì trong trường hợp cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định tiếp tục yêu cầu chỉnh sửa thì chủ đầu tư có cần nghiệm thu lại không, trong trường hợp tư vấn thẩm tra bảo lưu ý kiến (không chỉnh sửa) thì chủ đầu tư có quyền thuê tư vấn thẩm tra khác chỉnh sửa hồ sơ không, kinh phí trong trường hợp này tính như thế nào? Việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng thực hiện theo quy định nào?

Việc nhà thầu xây dựng xác định vùng nguy hiểm như thế nào? Trách nhiệm của chủ đầu tư, tư vấn giám sát trong việc này?

Việc nhà thầu lập, trình chủ đầu tư chấp thuận các nội dung quy định tại Khoản 3 Điều 13 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP tại thời điểm nào, trước khi khởi công hay trong quá trình thi công (trước khi thực hiện nội dung công việc liên quan), chấp thuận bằng văn bản hay ký chấp thuận trực tiếp vào hồ sơ nhà thầu trình và các nội dung này có thể gộp vào 1 hồ sơ hay mỗi nội dung phải lập riêng thành từng hồ sơ?

Trong bảng liệt kê: Dòng trên ghi thửa số một, cột diện tích ghi 900m², cột mục đích sử dụng ghi đất ở. Dòng dưới ghi thửa số hai, cột diện tích ghi 400m², cột mục đích sử dụng ghi dấu gạch ngang “-” (hiểu là cách viết tắt mang ý nghĩa “giống như dòng trên”).

Tháng 1/2020, gia đình tôi làm thủ tục chia thừa kế đất ở, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện đã trả lại hồ sơ vì cho rằng thửa số hai là đất ao với lý do: Giấy chứng nhận viết không rõ mục đích sử dụng, bản đồ 364 thể hiện là ao, biên bản kiểm tra bản đồ địa chính thể hiện hiện trạng là ao, và đề nghị tôi liên hệ với UBND huyện để xem xét giải quyết.

Thửa đất số hai do cha ông để lại, nguồn gốc là đất thổ cư cũ của gia đình (UBND xã và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện đã xác nhận điều này).

Năm 1982 gia đình tôi đã đào để lấy đất đóng gạch, sau đó tận dụng thùng đóng gạch chưa san lấp để thả cá. Do đó tại bản đồ 364, và biên bản kiểm tra bản đồ địa chính thời điểm đó, thửa số hai thể hiện là ao.

Trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình tôi có Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thổ cư, trong đơn ghi rõ: “Làm đơn xin đăng ký quyền sử dụng và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thổ cư với tổng diện tích là 1.300m²” (bao gồm có cả thửa đất số hai). Đơn cũng kê khai thửa số hai đúng hiện trạng là ao thả cá và kê khai nguồn gốc sử dụng là thổ cư cũ.

Đơn này đã được hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp xã xem xét, xác nhận thông tin, niêm yết công khai.

Về sổ địa chính và bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình tôi đã nhận được thông báo của UBND xã và văn bản trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện. Theo đó, tại kho lưu trữ ở xã và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện không có bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và sổ địa chính ghi thông tin của thửa đất này.

Gia đình tôi đã đóng đầy đủ thuế nhà đất từ năm 2011 về trước, thuế đất phi nông nghiệp loại đất ở tại nông thôn từ năm 2012. Gia đình tôi đã san lấp, xây nhà, sử dụng vào mục đích đất ở, ổn định từ năm 2002 đến nay.

Xin hỏi, vậy căn cứ văn bản pháp luật nào để xác định rõ loại đất cho thửa số hai của gia đình tôi?

Năm 2019, tôi mua lại 56m² đất trồng cây lâu năm của người quen, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2004.

Theo quy hoạch, đất của tôi nằm ngoài chỉ giới đường đỏ của con đường phía trước. Tuy nhiên, con đường này có thêm chỉ giới xây dựng lùi vào 5m. Do vậy, đất của tôi có 22,5m² nằm trong khoảng lùi, không được xây dựng. Hiện nay, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng 22,5m² đất này sang đất ở, phần còn lại 33,5m² sẽ chuyển sau.

Theo trả lời của cơ quan chức năng, thửa đất của tôi phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm là đất ở, nhưng vị trí và diện tích xin chuyển mục đích (22,5m²) chưa bảo đảm diện tích tối thiểu được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 50/2017/QĐ-UBND ngày 7/12/2017 của UBND tỉnh Đồng Tháp.

Xin hỏi, phần diện tích 22,5m² của tôi có được phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hay không? Nếu được thì có cần phải ký biên bản cam kết là sẽ không khiếu nại khi Nhà nước sử dụng phần đất này hay không?

Cơ quan chức năng căn cứ Quyết định số 50/2017/QĐ-UBND quy định về diện tích tách thửa để giải quyết trường hợp ông chỉ xin chuyển một phần diện tích sang đất ở chứ không xin tách thửa thì có đúng không? Nếu vẫn căn cứ Quyết định này thì ngay cả toàn bộ 56m² đất của ông cũng không thể chuyển sang đất ở (quy định tách thửa đất đô thị tối thiểu 70m² trở lên), vậy tôi phải làm thế nào?

Luật Đất đai có quy định về diện tích tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hay không?

Đến nay hình thức ủy thác quản lý dự án không còn cơ sở để thực hiện, áp dụng trong quản lý dự án của chủ đầu tư có đúng không?

Đối với trường hợp thực hiện quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình có yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng thì không yêu cầu giám đốc quản lý dự án phải có đủ điều kiện năng lực khi thành lập ban quản lý một dự án hoặc chủ đầu tư tự thực hiện quản lý dự án, hiểu như vậy có đúng không?

Công chức được điều động làm việc có thời hạn tại ban quản lý một dự án thì có cần chứng chỉ hành nghề phù hợp với nhóm dự án hay không?

Bộ Giao thông vận tải quyết định giao Ban quản lý dự án đường sắt (trực thuộc Bộ) làm chủ đầu tư đối với các công trình sửa chữa định kỳ. Cục Đường sắt Việt Nam sẽ có văn bản báo cáo Bộ Giao thông vận tải chấp thuận giao cho Ban quản lý dự án đường sắt làm đại diện chủ đầu tư, chủ đầu tư vẫn là Cục Đường sắt Việt Nam.

Tôi xin hỏi, việc lựa chọn hình thức quản lý trong trường hợp nêu trên có phù hợp với quy định pháp luật hay không? Nếu chưa phù hợp thì cần bổ sung, nghiên cứu văn bản hướng dẫn nào?

Về chứng chỉ hành nghề: Tôi xin hỏi, chuyên ngành thông tin, tín hiệu đường sắt thuộc đối tượng cần phải cấp chứng chỉ hành nghề tại Điểm b Khoản 3, Khoản 4 Điều 67 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP hay là đối tượng không yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định tại Khoản 3 Điều 62, Khoản 3 Điều 83 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP?

Về thẩm quyền điều chỉnh thiết kế, dự toán: Trong quá trình làm việc với đơn vị kiểm toán Nhà nước đối với 2 công trình sửa chữa định kỳ đường sắt sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước đã thi công xong trong năm 2019 và nộp hồ sơ quyết toán dự án hoàn thành năm 2020, tôi đã bảo vệ quan điểm là việc điều chỉnh thiết kế, dự toán đối với 2 công trình thuộc thẩm quyền của Cục Đường sắt Việt Nam. Do việc điều chỉnh quy mô thiết kế ban đầu và khối lượng sau điều chỉnh vượt giá gói thầu được phê duyệt nên căn cứ theo Điểm a Khoản 2 Điều 37 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải trình hồ sơ thiết kế điều chỉnh và dự toán người có thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định (trường hợp này là Cục Đường sắt Việt Nam).

Tôi xin hỏi, quan điểm như nêu trên có đúng không?

“3. Tổ chức không yêu cầu phải có chứng chỉ năng lực theo quy định của Nghị định này khi tham gia các công việc sau:

b) Thiết kế, giám sát, thi công về phòng cháy, chữa cháy theo pháp luật về phòng cháy, chữa cháy”.      

Tuy nhiên, Điểm c Khoản 4 Điều 13 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu: “c) Đối với thiết kế cơ sở của dự án, công trình:…; Giấy xác nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ phòng cháy và chữa cháy của đơn vị tư vấn thiết kế về phòng cháy và chữa cháy”.

Và tại Điều 41 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP yêu cầu điều kiện đối với cơ sở kinh doanh dịch vụ phòng cháy, chữa cháy, thì quy trình cấp Giấy xác nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ phòng cháy, chữa cháy cũng phức tạp và yêu cầu cao như đối với việc cấp chứng chỉ năng lực hoạt động. 

Như vậy, giữa 2 Nghị định nêu trên tuy tên gọi khác nhau, nhưng bản chất là như nhau. Vì thế, chủ trương cắt giảm giấy phép con cho trường hợp này là không hiệu quả, gây phiền hà cho doanh nghiệp và chồng chéo trong quản lý giữa các cơ quan Nhà nước.

Đề nghị cơ quan chức năng giải đáp, công ty tôi cần tuân thủ theo nội dung nào giữa 2 Nghị định trên? Có cần thiết phải bỏ bớt giấy phép con cho doanh nghiệp tư vấn phòng cháy, chữa cháy không?

Tuy nhiên cách hiểu và áp dụng ở các tỉnh lại không giống nhau. Đề nghị cơ quan chức năng giải đáp 2 nội dung tôi thấy còn chưa rõ ràng như sau:

Thứ nhất: Năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương.

Thứ hai: Giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.

Về nội dung thứ nhất, ông Việt muốn biết, ông có thể hiểu nội dung trên theo phương án nào?

- Phương án 1: Cơ quan có thẩm quyền tại địa phương xác định một “loại cây trồng chính” của địa phương mình, xác định năng suất của loại cây trồng đó, áp dụng năng suất của loại cây trồng đó cho tất cả các loại cây hàng năm khác tại nơi có đất thu hồi.

- Phương án 2: Cơ quan có thẩm quyền xác định cây trồng chính trên thửa đất bị thu hồi, xác định năng suất của cây trồng đó tại địa phương mình là bao nhiêu, áp dụng tương ứng với từng thửa đất cụ thể.

- Phương án 3: Cơ quan có thẩm quyền xác định năng suất của từng loại cây trồng ở “chính tại địa phương mình”, áp dụng năng suất cụ thể ứng với từng loại cây trồng trên từng thửa đất bị thu hồi.

Về nội dung thứ hai, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định giá trung bình là giá tại thời điểm giao dịch đầu tiên hay cuối cùng trên thị trường đối với sản phẩm nông nghiệp đó? Giá tại thời điểm thu hồi đất được xác định là giá tại thời điểm có thông báo thu hồi đất hay tại một thời điểm cụ thể nào khác?

Khoản 3 Điều 35 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP cũng quy định là “được mời tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm phù hợp tham gia thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở”.

Như vậy, nếu chiếu theo quy định trên thì khi thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, cơ quan thẩm định chỉ được mời tổ chức, cá nhân tham gia thẩm định, chứ không được yêu cầu thuê tư vấn thẩm tra.

Tuy nhiên, quy định này mâu thuẫn với quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 87 Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung theo Khoản 28 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14), theo đó cơ quan chuyên môn về xây dựng có quyền: “Yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn tổ chức tư vấn thực hiện thẩm tra; mời tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm tham gia thẩm định khi cần thiết”.

Đối với những công trình theo Khoản 6 Điều 82 Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung theo Khoản 24 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14) cũng bắt buộc phải được tư vấn thẩm tra.

Từ những phân tích nêu trên, đề nghị cơ quan chức năng giải đáp một số vấn đề sau:

Khi thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, cơ quan chuyên môn về xây dựng có được yêu cầu chủ đầu tư thuê tư vấn thẩm tra thiết kế hay không? Việc mời tổ chức, cá nhân tham gia thẩm định bằng hình thức nào, trách nhiệm của các bên như thế nào? Nếu không được thuê tư vấn thẩm tra thì cơ quan chuyên môn về xây dựng cấp tỉnh, cấp huyện sẽ rất khó có đủ điều kiện thực hiện thẩm định do số lượng công trình sử dụng vốn đầu tư công rất nhiều, biên chế công chức lại ít.

Trường hợp được thuê tư vấn thẩm tra thiết kế thì quy trình, thủ tục lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm tra thực hiện như thế nào? Vì theo quy định về đấu thầu thì tất cả các gói thầu đều phải có kế hoạch đấu thầu và có giá gói thầu được người có thẩm quyền phê duyệt, do đó sẽ dẫn đến phát sinh nhiều thủ tục, kéo dài thời gian thực hiện.

Trường hợp trong tổng mức đầu tư chưa tính khoản mục chi phí thẩm tra thiết kế mà chỉ tính phí thẩm định (do dự án được duyệt cuối năm 2020 khi Luật số 62/2020/QH14 chưa có hiệu lực) thì có cần phải điều chỉnh tổng mức đầu tư để bổ sung chi phí này hay không?

Tôi cũng xin đề nghị cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành quy định mới về các loại phí thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng.