Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Năm 2006, gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 12.008m² đất, mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến ngày 24/9/2049.

Gia đình tôi đã trồng cây cao su theo đúng như mục đích sử dụng là trồng cây lâu năm. Nguồn kinh tế gia đình tôi 25 năm chủ yếu từ rẫy cao su. Tuy nhiên, giá cao su hiện nay không đem lại hiệu quả kinh tế cao như trước nên tôi muốn chuyển đổi sang trồng cây hàng năm dưới mái che.

Tôi đi đăng ký biến động đất sang đất trồng cây hàng năm tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, nhưng bị từ chối với lý do đất này không có quy hoạch trồng cây hàng năm.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh thì có văn bản trả lời, việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang trồng cây hàng năm phải có quy hoạch và phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

Tôi xin hỏi, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang trồng cây hàng năm có phải xin phép các cơ quan có thẩm quyền không, hay chỉ đăng ký biến động? Đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn gia đình tôi cách chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang trồng cây hàng năm.

Việc ghi "xây dựng nhà ở" trong mục “Mục đích sử dụng đất” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng theo tinh thần hướng dẫn tại Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT; Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hay không?

Các văn bản quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường có bắt buộc các đơn vị trực tiếp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi đúng theo văn bản hướng dẫn không?

Tôi và một số người bạn đang tham khảo việc mua đầu tư các căn hộ, văn phòng tại một dự án ở TPHCM. Tuy nhiên, người bán hiện không phải là chủ đầu tư mà là bên sẽ nhận chuyển nhượng dự án để trở thành chủ đầu tư mới của dự án. Vì công ty nhận chuyển nhượng là công ty có vốn nước ngoài nên theo quy định, "trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ". Tôi xin hỏi, thời hạn sử dụng đất sau khi dự án được chuyển nhượng là như thế nào? Hiện tại thì bên chuyển nhượng đang được cấp Giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, hình thức sử dụng đất là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Khi các bên chuyển nhượng dự án thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất dự án cấp cho bên nhận chuyển nhượng dự án là được cập nhật trên Giấy chứng nhận khu đất dự án của bên chuyển nhượng có đúng không? Người mua căn hộ, văn phòng có được sở hữu lâu dài hay chỉ 50 năm sau khi dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn nước ngoài?

Theo Thông tư số 01/2017/TT-BXD ngày 6/2/2017 của Bộ Xây dựng thì dự toán chi phí khảo sát xây dựng được xác định theo công thức:

G_ks = {(T+C+TL) + C_pvks} x (1+T^GTGT) + C_dp, trong đó:

G_ks: Dự toán chi phí khảo sát xây dựng.

T: Chi phí trực tiếp.

C: Chi phí chung.

TL: Thu nhập chịu thuế tính trước.

C_pvks: Chi phí khác phục vụ công tác khảo sát.

T^GTGT: Thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định cho công tác khảo sát xây dựng.

C_dp: Chi phí dự phòng.

Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng thì chi phí xây dựng được xác định theo công thức:

G_ks = (T+GT+TL) + C_pvks x (1+T^GTGT) + C_dp.

Như vậy, theo công thức tính quy định tại Thông tư số 09/2019/TT-BXD tôi hiểu khi lập dự toán chi phí khảo sát xây dựng thì chỉ tính thuế giá trị gia tăng trên chi phí khác phục vụ công tác khảo sát, còn các công việc khác thì không tính thuế. Xin hỏi, tôi hiểu như vậy là đúng hay sai?

Chú tôi có thửa đất tại thị trấn Krông Năng, được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1992, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nội dung như sau:

- Diện tích: 4.600m²

- Mục đích sử dụng: Khu dân cư

- Thời hạn sử dụng: Lâu dài

Chú tôi đã có nhà ở và đang sinh sống trên thửa đất này. Nay muốn chuyển thêm 200m² đất ở trong thửa đất này (ngoài 400m² đất ở được công nhận theo quy định hiện nay tại địa phương). Đề nghị của chú tôi đã được UBND huyện cho phép, tuy nhiên khi áp thuế, cơ quan thuế không tính giảm thuế (theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP được giảm 50% tiền thuế) với lý do là chuyển từ đất trồng cây lâu năm, không phải từ đất vườn.

Trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng của UBND huyện ghi: Được chuyển mục đích sử dụng từ 200m² từ đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư sang đất ở đô thị. Cơ quan thuế yêu cầu phải đổi quyết định và ghi rõ là chuyển từ đất vườn.

Tôi xin hỏi, đất của chú tôi có được xem là đất vườn hay không? Cơ quan nào có trách nhiệm xác định loại đất trên? Nội dung ghi trong quyết định của UBND huyện với yêu cầu của cơ quan thuế thì cơ quan nào đúng? Để được tính lại tiền thuế, chú tôi phải làm những thủ tục gì?

Tôi đã hỏi Phòng Tài nguyên và Môi trường và được giải thích là theo quy hoạch chung của huyện, ngoài đất ở là đất trồng cây lâu năm, nên không thể ghi là đất vườn. Văn phòng Đăng ký đất đai thì xác nhận đây là đất vườn.

Chúng tôi đã triển khai thực hiện theo Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/8/2019 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng tại địa phương, chúng tôi gặp một số vướng mắc như sau: Tại Khoản 10, Điều 6 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP có nội dung: “Dự toán chi phí các công việc thực hiện ở giai đoạn chuẩn bị dự án để lập báo cáo nghiên cứu khả thi do cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư dự án thẩm định làm cơ sở trình cấp quyết định đầu tư phê duyệt chi phí này. Các khoản mục chi phí này sẽ được cập nhật vào tổng mức đầu tư của dự án để phục vụ lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng”. Tại Khoản 3, Điều 10 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP có quy định: “Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự toán xây dựng (bao gồm cả dự toán xây dựng công trình, dự toán gói thầu xây dựng) được thực hiện theo quy định tại Nghị định về quản lý dự án đầu tư xây dựng. Riêng dự toán các công việc chuẩn bị để lập thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công thì cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư dự án thẩm định làm cơ sở trình cấp quyết định đầu tư phê duyệt chi phí này. Các khoản mục chi phí này sẽ được cập nhật vào dự toán xây dựng công trình để phục vụ lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng”. Như vậy, theo các nội dung quy định như đã nêu trên thì có được hiểu là việc thẩm định và phê duyệt dự toán chi phí các công việc thực hiện ở giai đoạn chuẩn bị dự án chỉ áp dụng đối với trường hợp dự án yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi, đồng thời việc thẩm định và phê duyệt dự toán các công việc chuẩn bị để lập thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công chỉ áp dụng đối với trường hợp công trình có từ hai bước thiết kế trở lên hay không? Ngoài ra, trong trường hợp công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì có cần phải thẩm định và phê duyệt dự toán chi phí các công việc thực hiện ở giai đoạn chuẩn bị dự án hay không? Mặt khác, nếu trong trường hợp giá trị dự toán chi phí các công việc thực hiện ở giai đoạn chuẩn bị dự án để lập báo cáo nghiên cứu khả thi, giá trị dự toán chi phí các công việc để lập thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công đã được người quyết định đầu tư phê duyệt có sự chênh lệch (tăng hoặc giảm) so với giá trị trong quá trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định tổng mức đầu tư dự án, dự toán xây dựng công trình thì cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ sử dụng giá trị nào để tổng hợp, trình người quyết định đầu tư phê duyệt dự án, thiết kế bản vẽ thi công - dự toán xây dựng công trình?

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước đây thì hành lang lộ giới đường ĐT 741 được chia làm 3 trường hợp:

Trường hợp 1: Trước đây cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cấp phần diện tích hành lang lộ giới vào Giấy chứng nhận (trên bản đồ địa chính cắt trắng hành lang, phần diện tích hành lang lộ giới này chưa bồi thường cho người sử dụng đất).

Trường hợp 2: Trên Giấy chứng nhận của người sử dụng đất có thể hiện diện tích hành lang lộ giới đường ĐT 741 (diện tích thể hiện tại sơ đồ trang 3 Giấy chứng nhận) nhưng không được cộng vào diện tích được sử dụng ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận (trường hợp này phần diện tích hành lang lộ giới này vẫn chưa đền bù, hỗ trợ).

Trường hợp thứ 3: Đã công nhận phần diện tích đất hành lang lộ giới vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thể hiện ở phần ghi chú là hạn chế sử dụng.

Tôi xin hỏi, khi thẩm định các hồ sơ này thì phần diện tích hành lang lộ giới của các trường hợp nêu trên có được bồi thường về đất không?