Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Trước đây, Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN có hướng dẫn thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm. Hiện nay, văn bản này đã hết hiệu lực. Mặc dù Nghị định số 151/2025/NĐ-CP có quy định trình tự về nhận quyền sử dụng đất do xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, tuy nhiên không có quy định phải xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, trường hợp này có thể chuyển quyền trước rồi xóa đăng ký thế chấp sau hoặc thực hiện đồng thời theo quy định tại khoản 6 Điều 18 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP được không?

Theo quy định, chung cư nơi tôi sinh sống phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu trước tháng 08/2023. Tuy nhiên đến nay Hội nghị vẫn chưa được tổ chức. Do chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định, ngày 01/7/2025 cư dân đã có đơn đề nghị UBND phường đứng ra tổ chức theo Luật Nhà ở, thời hạn tổ chức là 30 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của cư dân. Ngày 10/04/2026, UBND phường ban hành công văn, trong đó phường viện dẫn quy định: Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Nếu chủ đầu tư không tổ chức thì UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức. Tuy nhiên, UBND phường lại cho rằng do “chưa nhận được văn bản của chủ đầu tư về việc không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu” nên hiện vẫn để chủ đầu tư tiếp tục phối hợp tổ chức. Tôi xin hỏi, nếu quá thời hạn mà không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì có được xem là đã vi phạm quy định pháp luật hay không và cơ quan chức năng có trách nhiệm xử lý hay không? Hay phải chờ chủ đầu tư có văn bản xác nhận hoặc thừa nhận việc không tổ chức như nội dung công văn của UBND phường thì mới được xem là vi phạm? Việc UBND cấp xã chờ chủ đầu tư gửi văn bản xác nhận không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu rồi mới thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước có phù hợp quy định pháp luật hay không? Trong trường hợp cư dân đã có đơn đề nghị tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng UBND cấp xã không tổ chức trong thời hạn luật định thì trách nhiệm thuộc về cơ quan nào? Việc Hội nghị nhà chung cư lần đầu đã quá thời hạn nhiều năm nhưng chưa có biện pháp xử lý trách nhiệm có phù hợp tinh thần quản lý nhà nước về nhà ở hay không?

Tôi có 350 m² đất, được cấp Giấy chứng nhận năm 2010, mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm, nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ người khác và được ghi nhận nguồn gốc: Nhận chuyển nhượng được công nhận như giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo hiện trạng, trên đất có 01 căn nhà diện tích khoảng 50 m² do chủ sử dụng trước xây dựng khoảng năm 2005 (trước thời điểm tôi nhận chuyển nhượng). Giấy chứng nhận của chủ trước được cấp năm 1997. Nay tôi làm thủ tục đăng ký biến động để được công nhận phần diện tích 50 m² đang sử dụng làm đất ở theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014. Tôi xin hỏi, sau khi được công nhận mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích 50 m² nêu trên thì nguồn gốc sử dụng đất của phần diện tích này trên Giấy chứng nhận được xác định là: nhận chuyển nhượng được công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất? Trường hợp phần đất ở do chủ sử dụng trước xây dựng vi phạm nhưng tôi là người nhận chuyển nhượng hợp pháp sau đó thì việc xác định nguồn gốc sử dụng đất có căn cứ theo nguồn gốc của người đang sử dụng đất hay theo hiện trạng vi phạm trước đây?

Năm 2003, ông A được Binh đoàn 15 - Bộ Quốc phòng cấp đất theo quyết định giao đất để xây dựng nhà ở. Đến năm 2005, ông A chuyển nhượng thửa đất trên cho ông B (vợ chồng ông B đều là đối tượng hưu trí) bằng giấy viết tay. Ông B được bàn giao đất, sử dụng ổn định từ năm 2005 đến nay nhưng chưa xây dựng nhà ở chỉ trồng hoa màu (làm nông nghiệp). Thửa đất này đã được bàn giao về chính quyền địa phương (không thuộc đất quốc phòng nữa) quản lý vào năm 2016. Tôi xin hỏi, nay ông B đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất trên có được không, căn cứ quy định cụ thể nào để cấp Giấy chứng nhận? Nếu được cấp Giấy chứng nhận thì mục đích được cấp Giấy chứng nhận là đất ở hay đất nông nghiệp? Nếu là Giấy chứng nhận đất ở thì căn cứ thu tiền sử dụng đất như thế nào? Nếu cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp thì đối tượng hưu trí (không thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp) có được cấp Giấy chứng nhận với hình thức công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền không?

Tôi hộ khẩu tại tỉnh khác, đăng ký tạm trú lâu dài tại Hà Nội, có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Tôi đang làm giáo viên tại nhóm lớp mầm non tư thục, hoạt động dựa trên quyết định thành lập của UBND phường, có đóng BHXH hằng tháng. Nhóm lớp không có đăng ký kinh doanh và con dấu tròn pháp nhân. Tôi xin hỏi, tôi có thuộc đối tượng người thu nhập thấp tại khu vực đô thị có hợp đồng lao động hay không? Nếu thuộc đối tượng trên thì chủ nhóm trẻ, nhóm lớp chỉ ký xác nhận các biểu mẫu để chứng minh thu nhập, chứng minh đối tượng và bảng lương mà không có con dấu pháp nhân thì có được coi là hợp lệ hay không? Nếu không hợp lệ thì tôi cần phải làm như thế nào? Thực tế tôi đang sinh sống và làm việc ổn định tại Hà Nội, không thể xếp vào đối tượng lao động tự do được. Tôi xin hỏi, quy định về đối tượng người thu nhập thấp tại khu vực đô thị có hợp đồng lao động là như thế nào?

Thửa đất có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm được hợp thửa với thửa đất có đất ở và vườn liền kề nhà ở thành một thửa, đồng thời tồn tại đường ranh phân chia ranh giới trong sơ đồ thửa đất sau khi hợp thửa. Tôi xin hỏi, như vậy phần diện tích thuộc thửa đất trồng cây lâu năm sau khi hợp thửa có được xem là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở không?

Tôi xin hỏi, theo khoản 2 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội, tỉ lệ số căn hộ dành cho 5 nhóm đối tượng ưu tiên (người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người tái định cư, nữ giới) được xác định như thế nào? Là cộng tổng hồ sơ hợp lệ của cả 5 nhóm này so với tổng hồ sơ đăng ký của dự án, hay chỉ tính riêng nhóm "người có công và thân nhân liệt sĩ"? Có công thức tính cụ thể không? Ví dụ: Số căn ưu tiên = (Hồ sơ ưu tiên/Tổng hồ sơ) * Tổng căn hộ? Chủ đầu tư có được phép bố trí căn hộ cho 5 nhóm ưu tiên thấp hơn tỉ lệ đã xác định và công bố không?

Trong quá trình thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi nhận thấy tồn tại sự chuyển tiếp giữa hai cơ chế pháp lý: Giai đoạn áp dụng Luật Đất đai 2013, cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai; giai đoạn áp dụng Luật Đất đai 2024, cơ quan đăng ký đất đai ban hành Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai. Tuy nhiên, hiện chưa có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về giá trị pháp lý, hiệu lực sử dụng và mối quan hệ pháp lý giữa hai loại văn bản nêu trên trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho cá nhân/hộ gia đình theo quy định hiện hành, dẫn đến tình trạng áp dụng không thống nhất tại địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Tôi xin hỏi, về giá trị pháp lý của hai loại văn bản đăng ký đất đai, Giấy xác nhận đăng ký đất đai được cấp theo quy định của Luật Đất đai 2013 có còn nguyên giá trị pháp lý để chứng minh việc người sử dụng đất đã hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai hợp lệ hay không? Theo cơ chế của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cơ quan đăng ký đất đai hiện nay sử dụng Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai thay cho Giấy xác nhận đăng ký đất đai. Vậy, hai loại văn bản này có phải đều là kết quả pháp lý xác nhận việc đăng ký đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, thẩm tra và ghi nhận hay không? Giá trị pháp lý của hai loại văn bản này có tương đương nhau hay không? Giấy xác nhận đăng ký đất đai đã được cấp hợp lệ trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực có tiếp tục được sử dụng trong các thủ tục hành chính đất đai hiện nay hay không? Về nguyên tắc chuyển tiếp và bảo đảm giá trị pháp lý của hồ sơ đã được giải quyết, theo nguyên tắc pháp luật về hiệu lực chuyển tiếp, văn bản, hồ sơ, kết quả giải quyết thủ tục hành chính đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành hợp pháp theo quy định pháp luật tại thời điểm ban hành thì phải được công nhận giá trị pháp lý và tiếp tục sử dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định thu hồi, hủy bỏ hoặc thay thế. Tôi muốn biết, có hay không việc người dân đã được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai hợp lệ theo Luật Đất đai 2013 thì phải thực hiện lại thủ tục đăng ký đất đai theo cơ chế của Luật Đất đai 2024? Có căn cứ pháp lý nào quy định Giấy xác nhận đăng ký đất đai cũ hết hiệu lực hoặc không còn giá trị sử dụng hay không? Trong trường hợp không có quy định hủy bỏ hoặc thay thế thì cơ quan đăng ký đất đai địa phương có được quyền từ chối giá trị pháp lý của Giấy xác nhận đăng ký đất đai đã cấp hợp lệ cho công dân hay không? Về hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với các cá nhân/hộ gia đình đã được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, công dân có được quyền sử dụng trực tiếp Giấy xác nhận đăng ký đất đai này làm căn cứ chứng minh đã hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai để đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Cơ quan đăng ký đất đai có được yêu cầu công dân phải đăng ký lại đất đai chỉ vì thay đổi tên gọi của văn bản xác nhận từ Giấy xác nhận đăng ký đất đai sang Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai hay không? Trường hợp cơ quan địa phương từ chối tiếp nhận hoặc không công nhận giá trị của Giấy xác nhận đăng ký đất đai đã được cấp hợp lệ thì công dân cần xử lý như thế nào?

Năm 1993, tôi được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 300 m2, mục đích sử dụng là đất trồng cây hằng năm khác, thời hạn sử dụng đất đến năm 2063. Năm 2018, sau khi thực hiện kê khai cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đối với thửa đất nêu trên. Mục đích sử dụng đất vẫn giữ nguyên là đất trồng cây hằng năm khác. Tuy nhiên, trên thửa đất, tôi đã xây nhà và ở từ năm 2008 đến nay. Tại thời điểm làm nhà không có quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Thửa đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Tôi xin hỏi, trường hợp của tôi có đủ điều kiện để thực hiện xử phạt vi phạm đất đai theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP và chuyển mục đích sang đất ở đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp năm 2018 hay không? Trình tự thủ tục thực hiện như thế nào?

Tại khoản 2 Điều 16 phần “Danh mục, dấu hiệu nhận biết và phương án xử lý các tình huống” trong Thông tư số 17/2026/TT-BXD, nội dung câu trả lời của các tình huống thuộc Chương 6 mô phỏng không trùng khớp với nội dung của các video mô phỏng tương ứng. Việc nội dung văn bản không khớp với video có thể gây khó khăn cho các cơ sở đào tạo trong quá trình xây dựng phần mềm, biên soạn tài liệu và hướng dẫn học viên ôn tập. Tôi đề nghị Bộ Xây dựng kiểm tra, đối chiếu lại nội dung các tình huống thuộc Chương 6 và có hướng dẫn hoặc đính chính nếu phát hiện sai sót.

Tôi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại UBND xã. Qua kiểm tra hồ sơ và thực tế cho thấy diện tích đất gia đình tôi đang sử dụng thuộc phạm vi đất được UBND tỉnh giao cho lâm trường theo quyết định ngày 24/4/1997. Trên cơ sở đó, từ năm 1997, lâm trường giao khoán cho gia đình tôi sử dụng với diện tích khoảng 1,1 ha, trong đó hồ sơ giao khoán có xác định phần diện tích đất xây dựng cơ bản khoảng 500 m². Hộ gia đình đã xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ, sinh sống ổn định, liên tục từ năm 1997 đến nay, không có tranh chấp, không bị xử lý vi phạm và không có nhà đất ở nào khác trên địa bàn. Tuy nhiên, theo hồ sơ quản lý đất đai hiện nay, diện tích đất nêu trên vẫn nằm trong ranh giới đất được Nhà nước giao cho công ty lâm nghiệp quản lý theo quyết định ngày 08/5/2015 của UBND tỉnh. Mặc dù vậy, xét về bản chất và quá trình sử dụng đất, UBND phường nhận thấy trường hợp này có đầy đủ các yếu tố để xem xét theo khoản 2 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể: Đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường giao trước ngày 01/7/2004; trong hồ sơ giao khoán có xác định phần diện tích đất xây dựng cơ bản, thể hiện yếu tố đất ở hình thành từ đầu; quá trình sử dụng đất của hộ gia đình là liên tục, ổn định, công khai, không có tranh chấp và không vi phạm pháp luật đất đai. Đồng thời, qua các kết luận thanh tra đối với công ty lâm nghiệp cũng cho thấy tồn tại thực tế về diện tích chồng lấn giữa đất do doanh nghiệp quản lý và đất do hộ gia đình sử dụng, đây là yếu tố thực tiễn cần được xem xét để giải quyết dứt điểm các tồn tại lịch sử trong quản lý đất đai. Trên cơ sở đó, có thể việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi theo hướng áp dụng khoản 2 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 là có cơ sở pháp lý và phù hợp thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân, đồng thời phù hợp với chủ trương xử lý các tồn tại lịch sử về đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường. Tôi xin hỏi, vậy trường hợp của gia đình tôi có thuộc khoản 2 Điều 137 Luật Đất đai hay không? Nếu thuộc thì thực hiện như thế nào?