Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Một thửa đất có Bằng khoán điền thổ (bằng tiếng Pháp) đứng tên ông A, loại đất vườn cây trái. Năm 1975, ông A ra nước ngoài và lập giấy ủy quyền cho ông B chăm sóc khu đất, trong đó cho phép ông B xây nhà ở trên đất và khi bán được thì giao trả lại cho ông A. Giấy ủy quyền này được cơ quan có thẩm quyền thời điểm đó xác nhận. Sau đó, ông B giao lại cho con là ông C tiếp tục chăm sóc khu đất. Đến năm 1994, xảy ra tranh chấp giữa ông C và ông D. Sau khi xem xét, UBND thành phố ban hành quyết định giao ông B tiếp tục chăm sóc khu đất, căn cứ vào giấy ủy quyền năm 1975. Năm 2015, ông C làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng UBND thành phố từ chối với lý do thửa đất có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của ông A theo Bằng khoán điền thổ. Ông C đã khởi kiện quyết định này ra tòa. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm năm 2016 đều bác đơn khởi kiện với cùng lý do: nguồn gốc đất thuộc về ông A theo Bằng khoán điền thổ và giấy ủy quyền năm 1975. Năm 2018, ông C tiếp tục đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, nhưng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao cũng có thông báo cho rằng trường hợp này không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vì nguồn gốc đất không thuộc quyền sử dụng của ông C. Theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, Bằng khoán điền thổ là một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước năm 1993 làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hiện ông A đã mất, con cháu đang sinh sống ở nước ngoài và không về Việt Nam quản lý thửa đất. Tôi xin hỏi, trường hợp người đứng tên Bằng khoán đã mất và việc ủy quyền từ năm 1975 không còn hiệu lực, người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993 đến nay có được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Thông tư số 20/2019/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định: "Chi phí thẩm định nhiệm vụ quy hoạch được xác định bằng 20% so với chi phí lập nhiệm vụ quy hoạch". Tuy nhiên, Thông tư này đã hết hiệu lực. Thông tư số 35/2023/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định: "Thông tư này quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định các đồ án quy hoạch xây dựng...". Thông tư số 17/2025/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định: "Phí thẩm định quy hoạch đô thị và nông thôn xác định theo quy định của Bộ Tài chính". Theo đó, hiện tại chỉ xác định được chi phí thẩm định (đồ án) quy hoạch, còn chi phí thẩm định nhiệm vụ quy hoạch đang không có quy định. Xin hỏi, đơn vị tôi có thể hiểu là khi lập dự toán kinh phí sẽ không có và không cần xác định chi phí thẩm định nhiệm vụ quy hoạch hay không? Nếu phải xác định thì xác định bằng cách nào, có thể áp dụng định mức theo Thông tư số 35/2023/TT-BTC tương tự như chi phí thẩm định (đồ án) quy hoạch được không?

Tôi đang làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích 23.718 m², gồm 400 m² đất ở và 23.318 m² đất trồng cây hằng năm khác. Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan chức năng yêu cầu tôi àm thủ tục thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức công nhận quyền sử dụng đất. Theo tôi, thửa đất này có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ năm 2010, đã thực hiện đăng ký biến động và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tôi cũng tìm hiểu và được biết hạn mức công nhận quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm khác là 2 ha, trong khi hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể lên tới 30 ha. Xin hỏi, trường hợp này, việc cơ quan nhà nước yêu cầu tôi phải thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức có đúng quy định hay không?

Tôi lập dự án sửa chữa cải tạo nhà công vụ của một trường THCS cấp IV (thay xà gồ, mái tôn, cửa, thay nền láng vữa bằng nền gạch, sơn toàn nhà và hệ thống điện nước). Công trình đã xây dựng hơn 10 năm về trước. Về quy định thì bản vẽ phải thể hiện đầy đủ đánh giá hiện trạng và bản vẽ cải tạo, dự toán, thuyết minh. Tôi xin hỏi, như vậy chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật nên áp dụng theo bảng 2.3a hay 2.3b Thông tư số 08/2025/TT-BXD?

Gia đình tôi khai phá khoảng 2 ha đất từ năm 1986 để trồng cây lâm nghiệp. Đến năm 2004, gia đình xây dựng một căn nhà cấp 4 khoảng 100 m² trên khu đất này. Gần đây, gia đình tôi tiến hành đo đạc và làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở và đất rừng sản xuất. Tuy nhiên, hồ sơ bị Phòng Kinh tế trả lại với lý do khu đất nằm trong quy hoạch ba loại rừng nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Theo tôi, tại Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định trách nhiệm của UBND cấp xã về các trường hợp phải đối chiếu với quy hoạch, không đề cập đến đất rừng sản xuất. Tôi xin hỏi, trường hợp đất rừng sản xuất do người dân tự khai hoang, không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải đối chiếu với quy hoạch lâm nghiệp hay không? Nếu diện tích đất nằm trong quy hoạch lâm nghiệp thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Gia đình tôi có thửa đất vườn trong khu dân cư, phù hợp quy hoạch đất ở, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ngày 24/2/1993. Năm 2010, thửa đất được tách thành 2 thửa mới và được cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa. Năm 2022, gia đình tôi đăng ký biến động và đính chính mục đích sử dụng đất thành đất trồng cây lâu năm theo hướng dẫn của cán bộ địa chính phường. Năm 2025, tôi nhận thừa kế hợp pháp và đứng tên trên Giấy chứng nhận. Hiện nay, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để con cháu xây dựng nhà ở. Tôi xin hỏi, với nguồn gốc đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 15/10/1993, thửa đất này thuộc đối tượng nào theo quy định của Luật Đất đai 2024 khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất? Đồng thời, khi chuyển sang đất ở, việc tính tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng theo đối tượng nào trong Nghị định số 103/2024/NĐ-CP?

Tôi có Chứng chỉ hành nghề giám sát hạng I: Giám sát lắp đặt thiết bị công trình - Giám sát công tác lắp đặt thiết bị vào công trình, vậy tôi có thể ký các hồ sơ chất lượng hạng mục cấp thoát nước hay không?

Khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025 đã bãi bỏ khoản 4 Điều 148 Luật Xây dựng năm 2014 về việc cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng cho tổ chức. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành công văn chỉ đạo Sở Xây dựng dừng cấp mới chứng chỉ hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2025 bãi bỏ khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025. Tôi xin hỏi, vậy theo Luật Xây dựng năm 2025 thì nhà thầu lại tiếp tục phải yêu cầu nhà thầu có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng có đúng không?

Năm 2019, tôi nhận chuyển nhượng 3.000 m2 đất trồng cây hằng năm. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng 500 m2. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi tôi nhận chuyển nhượng thì trên đất có công trình nhà ở do chủ cũ xây dựng và sau đó tôi có sửa sang lại công trình này vì lúc đó hiện trạng căn nhà đã xuống cấp trầm trọng. Nay khi tôi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, UBND xã yêu cầu tôi phải nộp phạt vi phạm hành chính vì xây dựng công trình trên đất nông nghiệp và phải tháo dỡ công trình trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng trên thực tế, thửa đất đã được chuyển nhượng qua nhiều người sau đó mới đến tôi, và theo lời hàng xóm thì thửa đất đã được sử dụng trước năm 2000, căn nhà cũng được xây từ rất lâu (trước năm 2014 hoặc hơn) nhưng ai là người xây thì không xác định được vì thời điểm đó người sử dụng đất tự ý xây và cũng không đăng ký hay báo với chính quyền địa phương, đồng thời cũng không có giấy tờ gì để chứng minh thời điểm xây dựng là năm nào. Xin hỏi, trường hợp của tôi có thuộc điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai không? Tôi có bắt buộc phải tự chứng minh căn nhà được xây trước 2014 để thuộc trường hợp không phải tháo dỡ khi xử lý vi phạm hành chính không? Nếu có thì chứng minh bằng cách nào, có thể dùng lời khai của hàng xóm làm căn cứ chứng minh không? Tôi có bị xử phạt vi phạm hành chính không? Và có phải nộp lại số lợi bất hợp pháp theo Điều 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP không? Làm sao để tôi có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với công trình này?

Điều 108 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP về điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức kiểm định xây dựng có quy định, hạng I phải có ít nhất 2 cá nhân đảm nhận chủ trì thực hiện kiểm định xây dựng phải đáp ứng điều kiện hạng I theo quy định tại Điều 87 Nghị định này; cá nhân tham gia thực hiện kiểm định xây dựng phải có chuyên môn phù hợp theo quy định tại Mục 8 Phụ lục VI Nghị định này tương ứng với nội dung kiểm định; đã thực hiện kiểm định xây dựng của ít nhất 1 công trình từ cấp I trở lên hoặc 2 công trình từ cấp II cùng loại trở lên. Tại Điều 82 điều kiện hành nghề kiểm định xây dựng, quy định, cá nhân đảm nhận chức danh chủ trì kiểm định chất lượng, xác định nguyên nhân hư hỏng, thời hạn sử dụng của bộ phận công trình, công trình xây dựng; chủ trì kiểm định để xác định nguyên nhân sự cố công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện tương đương với cá nhân có chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng phù hợp với nội dung kiểm định. Tại khoản 1 Điều 82 điều kiện kinh nghiệm nghề nghiệp để được cấp chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng, quy định hạng I là đã làm chủ nhiệm hoặc chủ trì thiết kế xây dựng, thẩm tra thiết kế xây dựng phần việc thuộc nội dung đề nghị cấp chứng chỉ hành nghề 1 công trình từ cấp I trở lên hoặc 2 công trình cấp II. Tôi xin hỏi, theo các quy định trên, chủ trì kiểm định chưa được đề cập cụ thể là nhân sự có bắt buộc thuộc biên chế nhà thầu hay không, hay nhà thầu chỉ chứng minh/cam kết khả năng huy động nhân sự tham gia gói thầu là đủ?

Khi tôi tiến hành làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để sang tên thì phát hiện sổ của tôi đang đứng tên lại là thửa đất hàng xóm A đang sử dụng. Còn lô đất tôi đang sử dụng chia làm 2 thửa: 1 thửa là phần nhà thì đang đứng tên một người khác tôi không biết, 1 thửa đang trồng trọt lại đứng tên của hàng xóm B. Hiện tôi muốn sang tên thửa đất đang là nhà ở đứng tên của người khác mà tôi không biết. Vì không phải tên của tôi nên bên dịch vụ mà tôi thuê báo không làm được, đồng thời đưa ra hướng giải quyết như sau: tìm người đang đứng tên thửa đất của tôi, photo sổ đỏ và tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng. Quan điểm của tôi là không đồng ý vì lỗi cấp sai sổ đỏ không phải là lỗi xuất phát từ tôi, tôi không thể biết được người đang đứng tên sổ đỏ là ai. Tôi xin hỏi, bây giờ tôi cần làm giấy đề nghị gì, nộp lên đâu, các bước thế nào để giải quyết việc này, quá trình làm có cần chi phí gì không, thời gian xử lý là bao lâu?