Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Gia đình tôi có 1 thửa đất được khai hoang và canh tác từ trước năm 1986, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 thì thửa đất này được quy hoạch là đất ở. Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024 về giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, tôi xin hỏi, gia đình tôi muốn làm thủ tục giao đất ở thì phải thực hiện như thế nào?

Gia đình tôi trước ngày 1/7/2025 có địa chỉ thuộc xã Tiền Tiến, TP. Hải Dương, tỉnh Hải Dương. Ngày 1/7/2025, sáp nhập với phường Nam Đồng và tên gọi là phường Nam Đồng, TP. Hải Phòng. Hiện tại, xã Tiền Tiến cũ và phường Nam Đồng mới chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tôi xin hỏi, khi tôi xây dựng nhà dưới 7 tầng có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, điểm i khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 không?

Thửa đất của tôi được giao theo văn bản giao đất sản xuất nông nghiệp năm 1989 (hợp tác xã nông nghiệp giao đất); mua bán qua nhiều lần (giấy chuyển nhượng viết tay), tôi là chủ sử dụng cuối cùng, thời điểm tôi nhận chuyển nhượng là năm 2013. Thửa đất đã nộp thuế đất phi nông nghiệp từ năm 2012 (truy thu), phù hợp quy hoạch đất ở. Hiện trạng sử dụng đất (đất trống), không vi phạm pháp luật đất đai. Xin hỏi, thửa đất trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều khoản nào của Luật Đất đai 2024?

Ông A có thửa đất đã được cấp sổ đỏ. Năm 2001, ông A chuyển nhượng thửa đất trên cho tôi bằng giấy viết tay, nhưng không giao sổ đỏ cho tôi. Nay tôi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ yêu cầu phải có sổ đỏ của ông A. Tôi không còn giữ liên lạc với ông A. Xin hỏi, tôi cần làm gì để được cấp sổ khi chỉ có giấy chuyển nhượng viết tay?

Theo quy định của Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ, có hiệu lực kể từ ngày 15/8/2025): "Điều 44. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Theo quy định pháp luật quy hoạch đô thị và nông thôn thì có 3 cấp độ quy hoạch là quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và theo quy định pháp luật của quy hoạch đô thị và nông thôn thì không quy định cụ thể cấp độ quy hoạch nào là dùng để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Để có cơ sở triển khai thực hiện, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn rõ việc áp dụng cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn trong việc giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Công ty tôi có 100% vốn nước ngoài (FDI), cần thuê đất để xây showroom bán xe và sửa xe. Xin hỏi, công ty tôi có được thuê đất của công ty Việt Nam kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hay không? Công ty bất động sản thuê đất SKC và TMD của cá nhân người Việt Nam và cho công ty tôi thuê lại sau đó công ty tôi xây dựng showroom.

Theo mẫu Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng tại Phụ lục I - Mẫu số 09, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, tại khoản 3 phần V quy định: "Trên cơ sở nội dung thuyết minh tính toán kết cấu công trình và nền (nếu có) được quy định tại khoản 2 Điều 39 và các nội dung cần thiết khác do nhà thầu tư vấn thiết kế đề xuất. Nhà thầu tư vấn thẩm tra kiểm tra tính đúng đắn về các nội dung nêu tại thuyết minh tính toán kết cấu công trình so với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng làm cơ sở để kết luận về nội dung này. Nhà thầu tư vấn thẩm tra kiểm tính độc lập với các nội dung quy định tại điểm c khoản 2 Điều 39 Nghị định này để đối chiếu so sánh với kết quả tính toán do nhà thầu tư vấn thiết kế lập làm cơ sở để kết luận về an toàn công trình trong quả trình sử dụng". Tôi xin hỏi, trong báo cáo kết quả thẩm tra đơn vị tư vấn thẩm tra có phải lập phụ lục tính toán kết cấu kèm theo báo cáo không, hay chỉ cần kiểm tra tính độc lập trên cơ sở thuyết minh của đơn vị tư vấn thiết kế?

Tôi công tác tại Trung tâm cung ứng dịch vụ công của xã, cung cấp các dịch vụ công thiết yếu về văn hoá, thể thao, du lịch, quản lý bến xe, hệ thống chiếu sáng, chợ, công viên cây xanh trên địa bàn xã. Hiện nay UBND xã giao cho đơn vị tôi làm chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn xã từ nguồn vốn tỉnh bổ sung và vốn đầu tư công. Theo quy định khoản 1 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020): "Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, việc xác định chủ đầu tư được thực hiện theo căn cứ điều kiện cụ thể của dự án sử dụng vốn đầu tư công, người quyết định đầu tư giao Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành hoặc Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực làm chủ đầu tư. Trường hợp không có Ban quản lý dự án hoặc có Ban quản lý dự án nhưng không đủ điều kiện thực hiện thì người quyết định đầu tư giao cơ quan, tổ chức có kinh nghiệm, năng lực quản lý làm chủ đầu tư". Theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 25 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP: "c) Cá nhân được giao phụ trách lĩnh vực chuyên môn của dự án phải có chứng chỉ hành nghề có hạng phù hợp với nhóm dự án, cấp công trình và công việc đảm nhận, cụ thể: đối với lĩnh vực về phạm vi và kế hoạch công việc, khối lượng công việc, chất lượng xây dựng, tiến độ thực hiện, an toàn trong thi công xây dựng và bảo vệ môi trường trong xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề về quản lý dự án hoặc giám sát thi công xây dựng; lĩnh vực chuyên môn về chi phí đầu tư xây dựng và quản lý rủi ro phải có chứng chỉ hành nghề về định giá xây dựng". Như vậy, chủ đầu tư phải có kinh nghiệm và năng lực quản lý. Tuy nhiên, trong đơn vị của tôi không có cá nhân nào có chuyên môn về xây dựng nên không ai có chứng chỉ phù hợp với quy định trên. Tôi xin hỏi, như vậy đơn vị tôi có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng không?

Người sử dụng đất xây nhà trên đất nông nghiệp năm 2004, năm 2005 UBND huyện ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và đã nộp phạt. Từ năm 2012, người sử dụng đất kê khai nộp thuế đất ở hằng năm. Đất phù hợp quy hoạch phân khu (đất ở đô thị từ năm 2014). Tôi xin hỏi, nay người sử dụng đất lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thì có phải nộp lại số lợi bất hợp pháp không?

Tôi xin hỏi, đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, cơ quan chuyên môn về xây dựng tổ chức thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là Sở Xây dựng hay là Ban Quản lý Khu kinh tế?

Bố tôi mua mảnh đất 500 m2 từ năm 1995 bằng giấy viết tay, có xác nhận, chứng thực của UBND xã. Tại thời điểm mua, trên đất có 1 nhà sàn. Sau đó, gia đình lấy đất để sản xuất gạch. Từ đó đến nay, gia đình tôi canh tác trồng nhãn, ổi. Đã thực hiện đóng thuế đất (trên phiếu thu ghi là đất trồng cây lâu năm) đầy đủ từ năm 1995 đến nay. Năm 2023, gia đình tôi cải tạo một phần làm lán bán mái tôn để kinh doanh quán cà phê. Trên bản đồ quy hoạch của thành phố, đất thuộc khu dân cư, một mặt tiếp giáp bờ sông có quy hoạch đường ven sông chiếm 1/3 phần đất. Gia đình tôi đang muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có làm được không? Nếu được thì cần những thủ tục gì?