Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Căn cứ Điểm e, Khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 về trường hợp được miễn giấy phép xây dựng: “Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Căn cứ quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 18 Luật Nhà ở 2014 về các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm: “Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư”. Tại Khoản 1, Điều 85 Luật Đất đai 2013 quy định: “UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất”. Theo tôi hiểu thì dự án tái định cư là dự án phát triển nhà do UBND cấp tỉnh, cấp huyện đầu tư, phê duyệt. Như vậy là đúng hay sai? Trường hợp ý hiểu của tôi là đúng thì dự án tái định cư sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng (do dự án tái định cư là dự án phát triển nhà). Tuy nhiên các hộ dân có đất trong dự án tái định cư vẫn có nhu cầu xin cấp giấy phép xây dựng để tăng giá trị của đất và vật kiến trúc gắn liền với đất. Vậy trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho các hộ dân có đất trong dự án tái định cư có vi phạm quy định hay không? Việc cấp giấy phép xây dựng cho dự án được miễn giấy phép xây dựng (theo nhu cầu của chủ đầu tư) thì có vi phạm không?

Tại Khoản 5, Điều 21 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thấy quy định: "... - Trường hợp trích đo địa chính thửa đất để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đơn lẻ, thường xuyên hàng năm thì phải lập kế hoạch thực hiện hàng năm trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Trường hợp trích đo địa chính thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất không sử dụng ngân sách Nhà nước thì thực hiện theo hợp đồng dịch vụ, không phải lập phương án thi công". Tôi xin hỏi, trường hợp trích đo địa chính thửa đất để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đơn lẻ, thường xuyên hàng năm theo quy định tại Thông tư 25 nêu trên là những trường hợp cụ thể nào? Kinh phí trích đo trong trường hợp này có phải từ ngân sách Nhà nước không? Trích đo địa chính thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất thì sẽ do người sử dụng đất chi trả chi phí. Vậy tiêu chí nào để phân biệt trường hợp này và trường hợp đơn lẻ, thường xuyên hàng năm nêu trên để xác định rõ trách nhiệm chi trả kinh phí trích đo, tránh trùng lắp?

Theo quy định tại Khoản 6, Điều 95 “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động…”. Công ty chúng tôi kinh doanh bất động sản, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà với điều kiện thanh toán chia làm nhiều đợt (9-12 tháng). Công ty chúng tôi muốn biết, căn cứ quy định tại Khoản 6, Điều 95 Luật Đất đai nêu trên, thời điểm được xác định là có biến động là ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết hay khi khách hàng đã thanh toán đủ tiền nhận chuyển nhượng theo tiến độ được thỏa thuận trong hợp đồng? Trong trường hợp ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết được xem là thời điểm có biến động thì chủ đầu tư hay khách hàng phải thực hiện việc đăng ký biến động theo quy định hiện hành? Nếu sau khi đã thực hiện đăng ký biến động có nghĩa là khách hàng được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (theo Khoản 5, Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 trong khi khách hàng chưa hoàn tất nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư theo hợp đồng, nếu có tranh chấp xảy ra thì giải quyết thế nào?