Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Bố mẹ chồng tôi sau khi kết hôn được gia đình xin cho một mảnh đất trước năm 1983. Ông bà đã tạo lập một nửa xây dựng nhà ở để ở, một phần đào ao lập vườn. Sau đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một nửa xây dựng nhà ở. Do bố mẹ chồng tôi có 2 anh em trai nên cho anh cả phần đất mặt đường (trước là ao vườn) để xây dựng nhà ở vào năm 2014. Vậy cho tôi hỏi phần đất này đã được giao trước năm 1983, được sử dụng lâu dài và đã được xây dựng nhà ở, không có tranh chấp, theo quy định luật hiện hành thì phần đất này có làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như phần đất còn lại) không? Nếu có thì thủ tục giấy tờ như thế nào?

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Thông tư 76/2014/TT-BTC thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Tôi xin hỏi, trường hợp này tôi có được áp dụng theo quy định trên hay không?

Đơn vị tôi đang gặp vướng mắc trong giải quyết thủ tục cho các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (chỉ nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm hoặc hàng năm, không phải đất lúa nước) để sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp.

Hiện có hai luồng ý kiến về vấn đề này. Ý kiến thứ nhất, tổ chức kinh tế phải lập dự án đầu tư nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, hàng năm, sau đó mới làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Căn cứ pháp lý của ý kiến này là viện dẫn Khoản 29, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ.

Tuy nhiên, ý kiến thứ hai cho rằng tổ chức kinh tế được nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm hoặc hàng năm (không phải đất lúa nước) theo quy định, bởi vì pháp luật không cấm, không quy định điều kiện phải có dự án đầu tư. Căn cứ pháp lý thực hiện theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 169; Điều 188 Luật Đất đai.

Tôi xin hỏi, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm hoặc hàng năm (không phải đất lúa nước) để sử dụng vào mục đích nông nghiệp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có cần điều kiện phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư trước khi nhận quyền sử dụng đất hay không?

Nay chủ đầu tư lại yêu cầu kỹ sư nhà thầu chính EPC cũng phải có chứng chỉ nghề nghiệp hạng I mới cho ký hồ sơ. Xin hỏi, yêu cầu này có đúng không? Theo tôi được biết, kỹ sư nhà thầu thi công trực tiếp chỉ yêu cầu trình độ chuyên môn phù hợp, không đòi hỏi chứng chỉ hành nghề.

Theo quy định tại Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì không có Giấy chứng nhận trong thành phần hồ sơ mà theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì lại có Giấy chứng nhận trong thành phần hồ sơ. Có 2 luồng ý kiến:

Ý kiến thứ nhất cho rằng thực hiện theo Nghị định, có Giấy chứng nhận và sử dụng trang bổ sung để chỉnh lý mặc dù Giấy chứng nhận đất là cá nhân, chủ tài sản là tổ chức.

Ý kiến thứ hai, thực hiện theo Thông tư, không cần Giấy chứng nhận, chỉ chỉnh lý trên cơ sở dữ liệu.

Tôi xin hỏi, ý kiến nào là đúng?

Năm 2006, gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 12.008m² đất, mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến ngày 24/9/2049.

Gia đình tôi đã trồng cây cao su theo đúng như mục đích sử dụng là trồng cây lâu năm. Nguồn kinh tế gia đình tôi 25 năm chủ yếu từ rẫy cao su. Tuy nhiên, giá cao su hiện nay không đem lại hiệu quả kinh tế cao như trước nên tôi muốn chuyển đổi sang trồng cây hàng năm dưới mái che.

Tôi đi đăng ký biến động đất sang đất trồng cây hàng năm tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, nhưng bị từ chối với lý do đất này không có quy hoạch trồng cây hàng năm.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh thì có văn bản trả lời, việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang trồng cây hàng năm phải có quy hoạch và phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

Tôi xin hỏi, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang trồng cây hàng năm có phải xin phép các cơ quan có thẩm quyền không, hay chỉ đăng ký biến động? Đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn gia đình tôi cách chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang trồng cây hàng năm.