Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Một số nội dung tại Điều 6, Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể gây ra cách hiểu chưa chính xác. Theo đó, người sử dụng đất có thể bị hiểu là phải nộp tiền sử dụng đất trong cả hai trường hợp: khi Nhà nước giao đất và khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thiếu quy định rõ ràng về thời điểm và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất có thể dẫn đến áp dụng không thống nhất, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Nghị định số 103/2024/NĐ-CP cũng chưa quy định rõ loại giấy tờ nào được coi là hợp lệ để chứng minh người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Việc này gây khó khăn trong quá trình giải quyết hồ sơ, nhất là các trường hợp đã nộp tiền từ nhiều năm trước nhưng đến nay mới thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Về hướng dẫn tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức, tại điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở. Tuy nhiên, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP chưa có hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này. Điều này có thể dẫn đến việc áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, gây vướng mắc trong thực tế. Về điều khoản chuyển tiếp đối với trường hợp người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất và đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất từ nhiều năm trước, nhưng đến nay mới thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu, thì hiện nay Nghị định số 103/2024/NĐ-CP chưa có quy định chuyển tiếp để xử lý rõ ràng, thống nhất. Việc này có thể khiến người dân phải nộp lại tiền sử dụng đất hoặc phát sinh khiếu nại, khiếu kiện không đáng có. Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm rõ, chỉnh sửa nội dung tại Điều 6 và Điều 12 nhằm tránh cách hiểu sai về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; bổ sung quy định về loại giấy tờ hợp lệ chứng minh việc đã nộp tiền sử dụng đất; sớm ban hành hướng dẫn cụ thể về tính tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở; bổ sung điều khoản chuyển tiếp để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đây.

Công ty cổ phần của tôi được thành lập tại Việt Nam vào tháng 1/2025, có 40% vốn của nhà đầu tư nước ngoài, hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp. Công ty đang muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đà Lạt từ một cá nhân để thực hiện dự án trồng, sản xuất và kinh doanh các loại dâu. Xin hỏi, công ty tôi được xác định là “tổ chức kinh tế” theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 hay là “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy định tại khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024? Công ty có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân để thực hiện dự án nêu trên không?

Xã bán đất trái thẩm quyền 7 lô đất vào năm 2014. Năm 2017, UBND đã làm đầy đủ thủ tục quy hoạch dân cư tỷ lệ 1/500 đối với 7 lô đất trên diện tích theo hiện trạng 7 hộ đang sử dụng đã xây dựng nhà ở kiên cố, đã được UBND tỉnh giao đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để quy hoạch dân cư. Tôi xin hỏi, giờ có thể hướng dẫn người dân đăng ký cấp Giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất được không?

Trước năm 1982, gia đình tôi có xây nhà cấp 4 để ở, quyết định do trường Sĩ quan lục quân 2 cấp phép. Đến nay nhà đã xuống cấp, gia đình muốn xây lại nhà cấp 4 mới với tổng diện tích 80 m2. Tôi xin hỏi, xây nhà cấp 4 có được cấp giấy phép xây dựng hay không, thủ tục hành chính ra sao, có đóng chi phí để được cấp phép hay không, hay là có sổ đỏ thì mới được cấp giấy phép xây dựng?

Trước ngày 1/7/2025, đất ở thị trấn được quy hoạch là đất ở đô thị (ODT), sau ngày 1/7/2025, sáp nhập đổi tên thành xã và cơ quan thuế áp dụng bảng giá đất là đất ở đô thị (ODT), nhưng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại đất ở nông thôn (ONT). Tôi xin hỏi, như vậy có đúng không?

Dự án được chấp thuận chủ trương đất SKC (đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp) dưới 2 ha phải lập quy hoạch tổng mặt bằng trong bước chuẩn bị dự án quy định tại khoản 1 Điều 10 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP và được chấp thuận bằng văn bản không phải phê duyệt đồ án. Tôi xin hỏi, trong trường hợp này dự án có phải xin cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế kỹ thuật dự toán hoặc nghiệm thu kết quả khảo sát đo đạc địa hình phục vụ đồ án lập quy hoạch không?

Nhà tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng 544 m2 đất, được cấp ngày 21/11/2000, mục đích sử dụng là làm nhà ở. Nay nhà tôi muốn làm lại Giấy chứng nhận và tách thửa, vậy có được tính 544 m2 đều là đất ở hay không?

Tôi xin hỏi, ông A có thửa đất khai hoang đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 1999 thì có xác định là có vi phạm pháp luật đất đai hay không? Được biết theo hồ sơ địa chính thì thửa đất thuộc quyền kê khai, đăng ký sử dụng của ông A vào năm 2003, mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị và đất trồng cây lâu năm. Nay ông A muốn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì theo quy định tại Điều 138 hay Điều 139 Luật Đất đai năm 2024?

Gia đình tôi có 383,4 m2 đất, phù hợp đất ở tại địa phương. Nay gia đình làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng 100 m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì được cán bộ cho biết, bắt buộc phải chuyển toàn bộ diện tích trong Giấy chứng nhận. Xin hỏi, gia đình tôi có phải chuyển mục đích toàn bộ 383,4 m2 hay không?

Tôi đang làm kế toán ở Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực, trong quá trình làm việc có liên quan đến việc tăng giảm giá trị bảo đảm hợp đồng của hợp đồng xây dựng, tôi có một số thắc mắc sau: Trường hợp hợp đồng xây dựng bắt đầu ký và có hiệu lực từ ngày 7/9/2023, có giá trị hợp đồng là 7 tỷ đồng (bảo đảm hợp đồng cũng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 7/9/2023 và giá trị của bảo đảm hợp đồng là 3% giá trị hợp đồng tức là: 210 triệu đồng, quy định trong hợp đồng). Tại thời điểm ngày 1/9/2025 giá trị hợp đồng tăng thêm 3 tỷ đồng, vậy tổng giá trị hợp đồng sau khi điều chỉnh là 10 tỷ đồng. Tôi đề nghị công ty làm điều chỉnh tăng giá trị bảo đảm hợp đồng cho phần phát sinh 3 tỷ đồng. Như vậy, theo ý của tôi là sau khi giá trị hợp đồng tăng lên là 10 tỷ đồng thì bảo đảm hợp đồng phải là 3%*10 tỷ đồng là 300 triệu đồng. Công ty không đồng ý với đề nghị của tôi và cho rằng tại thời điểm ngày 1/9/2025 công ty đã hoàn thành giá trị hợp đồng cũ được 3 tỷ đồng thì chỉ cần làm tùy chỉnh bảo lãnh theo giá trị hợp đồng còn lại là 4 tỷ đồng cộng với 3 tỷ đồng phát sinh thêm là 3% của 7 tỷ đồng (có nghĩa là không thay đổi giá trị bảo đảm hợp đồng mà chỉ thay đổi giá trị hợp đồng trong bảo đảm hợp đồng, công ty vẫn giữ nguyên bảo đảm hợp đồng 210 triệu đồng). Tuy nhiên, tôi nghiên cứu quy định về bảo đảm hợp đồng thì thấy mức bảo đảm hợp đồng là 2%-11% giá trị hợp đồng và bảo đảm hợp đồng có hiệu lực từ khi ký và đến khi công trình đưa vào bảo hành và trong hợp đồng tôi có quy định là 3% giá trị hợp đồng. Tôi cho rằng sau khi giá trị hợp đồng tăng lên là 10 tỷ đồng thì bảo đảm hợp đồng phải là 3%*10 tỷ đồng là 300 triệu đồng mới đúng. Hiện tại công trình chưa hoàn thành và chưa đưa vào bảo hành nên bảo lãnh hợp đồng ban đầu vẫn chưa hết hiệu lực. Tôi đề nghị cơ quan chức năng giải đáp để thuận tiện trong công việc.

Tôi hiện là Giám đốc công ty TNHH một thành viên, hằng tháng đóng BHXH đầy đủ theo quy định. Xin hỏi, tôi có thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo các quy định mới nhất hay không?