Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Tôi xin hỏi, theo quy định hiện hành về đất đai và kinh doanh bất động sản, đơn vị phát triển quỹ đất của tỉnh, huyện có được đầu tư hạ tầng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phân lô để người dân xây nhà hay không?

Thửa đất của tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997, diện tích 110 m2, mục đích sử dụng là đất ở, thời hạn sử dụng đất lâu dài. Tháng 5/2023, tôi đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận. Cơ quan quản lý đất đai tiến hành đo đạc lại thì diện tích là 139,7 m2, tăng 29,7 m2. Cán bộ đo đạc xác định diện tích tăng thêm là do sai số đo đạc qua các thời kỳ, ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với các hộ liền kề (có bản ký xác định ranh giới với các hộ liền kề). Từ trước đến thời điểm đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận toàn bộ diện tích đất được làm nhà ở và công trình phục vụ đời sống (không thay đổi mục đích sử dụng đất). Tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, tuy nhiên thông tin trên Giấy chứng nhận ghi nhận diện tích 139,7 m2; đất ở 110 m2, đất trồng cây hằng năm khác 29,7 m2; thời hạn sử dụng đất: đất ở, lâu dài; đất trồng cây hằng năm khác đến ngày 1/7/2064. Theo tôi, ghi nhận mục đích sử dụng đất như vậy là không đúng mà toàn bộ diện tích đất 139,7 m2 đều phải là đất ở, bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ chỉ có đất ở và hiện trạng cũng sử dụng để ở (căn cứ xác định loại đất quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013). Tôi xin hỏi, với trường hợp này tôi có thể xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm mục đích sử dụng đất hay không? Trình tự, thủ tục như thế nào theo quy định của Luật Đất đai 2024?

Công ty tôi chuẩn bị đầu tư kinh doanh khí sinh học (biogas) để cung cấp cho các khách hàng công nghiệp tiêu thụ nhưng hiện gặp phải một số khó khăn trong thực hiện các thủ tục để đăng ký. Căn cứ Nghị định số 60/2016/NĐ-CP quy định điều kiện đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường thì có nội dung tại Điều 17 về điều kiện kinh doanh chế phẩm sinh học trong xử lý chất thải. Tôi được biết, chế phẩm sinh học là những sản phẩm thông qua nghiên cứu thực nghiệm mà được điều chế, chiết xuất từ những thành phần nguyên liệu có sẵn trong tự nhiên, chúng có nguồn gốc từ thực vật, động vật, vi sinh vật..., Căn cứ Thông tư số 19/2023/TT-BNNPTNT thì tôi thấy chế phẩm sinh học, vi sinh vật, enzym, axit amin là các hoạt chất được phép sử dụng trong sản phẩm xử lý chất thải chăn nuôi tại Việt Nam. Trong đó, khí biogas là loại khí sinh học, được sản xuất bằng cách ủ kín các loại chất thải hữu cơ. Thành phần chính là hỗn hợp khí Methane (CH4 – 50-60%), CO2 (>30%) và một số chất khác được phát sinh từ sự phân hủy hợp chất hữu cơ như hơi nước, N2, O2, H2S, CO. Tôi xin hỏi, vậy khí sinh học (biogas) được tạo thành qua nhiều quá trình phản ứng, phân hủy chất thải hữu cơ dưới tác động của các vi sinh yếm khí được nêu trong Thông tư số 19/2023/TT-BNNPTNT trên thì có được coi là chế phẩm sinh học không để công ty ông thực hiện đi đăng ký theo Nghị định số 60/2016/NĐ-CP? Hiện nay, theo Nghị định số 87/2018/NĐ-CP về kinh doanh khí thì trong Nghị định chỉ nói về các loại khí: LNG, CNG, LPG. Trường hợp, nếu khí sinh học biogas không phải là chế phẩm sinh học như đã nêu ở trên thì công ty tôi muốn thương mại hóa khí sinh học (biogas) để kinh doanh, mua bán thì phải đăng ký theo Luật/Nghị định nào?

Tại Điểm a Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định: "Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn". Tôi xin hỏi, với quy định trên thì người sử dụng đất có được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, tặng cho… khi hết thời hạn sử dụng đất hay không?

Tôi thành lập trung tâm giáo dục nghề nghiệp và muốn thuê 1.000 m2 đất để làm trung tâm. Xin hỏi, tôi có được thuê diện tích đất này trong 5 năm không?

Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm, đến nay đã hết thời hạn sử dụng. Hiện tôi có nhu cầu chuyển nhượng thửa đất này. Xin hỏi, tôi có cần thực hiện thủ tục gia hạn trước khi chuyển nhượng hay không? Nếu không thì sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng, người mua đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì có cần phải làm đơn xin xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện thủ tục gia hạn hay không?

Tôi làm việc tại trang trại điện gió, công việc chủ yếu là bảo dưỡng, sữa chữa các hư hỏng trên cánh quạt bằng hình thức leo dây tiếp cận, hoặc dùng sàn thao tác, công việc chịu ảnh hưởng trực tiếp của thời tiết. Tôi tham khảo QCVN 18:2021/BXD, trong đó Mục 2.1.11.2 (a) có nêu, cấm người làm việc trong điều kiện thời tiết có áp thấp nhiệt đới, bão hoặc gió mạnh ứng với cấp gió từ cấp 5 trở lên. Tại Mục 1.1.2.1(b) thì phạm vi điều chỉnh của bộ quy chuẩn này liệt kê các công trình như, trụ, tháp, cột... Tôi xin hỏi, đối với hoạt động làm việc trên cao tại các trang trại, tuabine điện gió để bảo dưỡng, sửa chữa, trang thiết bị có phải tuân theo bộ quy chuẩn quốc gia trên không?

Tại Khoản 4 Điều 16 Thông tư số 10/2021/TT-BXD có nêu: "... Trường hợp cơ quan chuyên môn về xây dựng mời tổ chức, cá nhân có năng lực phù hợp tham gia thực hiện việc kiểm tra, chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng và thanh toán theo quy định...". Như vậy chủ đầu tư ký hợp đồng với tổ chức (cá nhân) tham gia thực hiện kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng là phát sinh thêm gói thầu tư vấn. Chi phí kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng đã có trong tổng mức đầu tư của dự án. Tuy nhiên, chủ đầu tư không lường trước được việc cơ quan chuyên môn về xây dựng có mời hay không mời tổ chức, cá nhân có năng lực phù hợp tham gia thực hiện việc kiểm tra (cơ quan chuyên môn là cơ quan thẩm định). Vì vậy, chủ đầu tư không trình kế hoạch lựa chọn nhà thầu với gói thầu tư vấn này ở giai đoạn chuẩn bị dự án. Mặt khác, nếu chủ đầu tư ký hợp đồng với đơn vị tư vấn kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng thì đây là hợp đồng trách nhiệm giữa chủ đầu tư (bên A) với đơn vị tư vấn kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng (bên B) thì sẽ có sự ràng buộc bởi các điều khoản hợp đồng. Như vậy, công việc này không còn sự minh bạch trong công tác kiểm tra điều kiện nghiệm thu đối với cơ quan chuyên môn. Khoản 7 Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ quy định: "Việc kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều này không thay thế, không làm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư về công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng và trách nhiệm của các nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng về chất lượng công trình xây dựng đối với phần việc do mình thực hiện theo quy định của pháp luật". Theo nội dung này thì chủ đầu tư không thể ký hợp đồng với gói thầu tư vấn này được, bởi khi chủ đầu tư ký hợp đồng với đơn vị tư vấn cần có sự công bằng và chịu trách nhiệm của mỗi bên tham gia ký kết hợp đồng và các điều khoản khác theo quy định của hợp đồng. Tôi xin hỏi, "theo quy định" ở đây là như thế nào? Có áp dụng theo sự ràng buộc hợp đồng của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ hay không?

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 72/2024/NĐ-CP quy định chính sách giảm thuế GTGT theo Nghị quyết số 142/2024/QH15 của Quốc hội. Do đó, đối với các gói thầu xây dựng đã ký hợp đồng (với đơn giá bao gồm thuế GTGT 10%) khi nghiệm thu trong thời gian từ ngày 1/7/2024 đến ngày 31/12/2024 sẽ áp dụng đơn giá với mức thuế GTGT 8%, tức là sẽ có khoản giảm thuế GTGT 2% dư ra. Thực tế, ông Hùng thấy có một số chủ đầu tư dự án sử dụng ngân sách nhà nước, có thời gian thực hiện dự án đến ngày 31/12/2024 đang lấy chi phí do mức giảm thuế GTGT 2% của các gói thầu với hình thức hợp đồng trọn gói (mẫu hợp đồng áp dụng theo Thông tư số 02/2023/TT-BXD ngày 3/3/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, chi phí của dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 9/2/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Nghị định số 50/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng) để bổ sung hạng mục mới, tổng mức đầu tư không vượt tổng mức đầu tư đã phê duyệt. Đối với việc làm trên, các cơ quan ở địa phương tôi đang có 2 quan điểm: Quan điểm 1: Chủ đầu tư không được dùng mức giảm thuế GTGT 2% của các gói thầu với hình thức hợp đồng trọn gói để đầu tư bổ sung hạng mục mới. Quan điểm 2: Chủ đầu tư được dùng khoản giảm thuế GTGT 2% của các gói thầu nêu trên để đầu tư bổ sung hạng mục mới. Tôi xin hỏi, việc làm của các chủ đầu tư đối với các gói thầu trọn gói của các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước nêu trên thì quan điểm 1 hay quan điểm 2 là đúng? Hoặc trong trường hợp nào với điều kiện nào thì quan điểm nào đúng?

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong thửa đất có đất ở, đất phi nông nghiệp sang đất ở thì chỉ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch phân khu. Tôi xin hỏi, đất nông nghiệp trong khu dân cư có phải là đất nông nghiệp trong điểm dân cư, quy hoạch điểm dân cư quy định trong quy hoạch xây dựng không? Trường hợp thửa đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất nhưng không phù hợp với quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu thì chỉ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xem xét thì có đúng quy định không?

Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2023 quy định: "2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở". Tôi hiểu rằng việc thông báo khu vực an ninh quốc phòng dự án nhà ở là của Bộ Công an và Bộ Quốc phòng. Để thông báo cho 63 tỉnh thành thì cần khoảng 63 văn bản là đủ. Tuy nhiên Khoản 6 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở lại quy định: "6. Ngoài nội dung quy định tại Khoản 5 Điều này, cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này, làm cơ sở đưa vào nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở". Như vậy tôi hiểu, việc lấy ý kiến về dự án nhà ở được phép cho tổ chức cá nhân, nước ngoài phải lấy ý kiến cho từng dự án trên cả nước. Tôi xin hỏi, nội dung đã nêu tại Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP có phù hợp với Điều 16 Luật Nhà ở 2023 hay không? Việc phát sinh thêm thủ tục hành chính có phù hợp với chủ trương, chính sách của Nhà nước hay không?