Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường

Hiện nay có 2 mã hiệu định mức để chủ đầu tư lựa chọn lập dự toán cho công tác xây dựng là mã hiệu định mức AC.11221: Đóng cọc gỗ (hoặc cọc tràm) D8-10 cm bằng thủ công, chiều dài cọc > 2,5 m vào đất cấp I và mã hiệu định mức AC.12121: Đóng cọc tre bằng máy đào 0,5m3, chiều dài cọc > 2,5 m, đất cấp I. Do chưa có định mức đóng cọc gỗ (hoặc cọc tràm) D8-10 cm bằng máy cải tiến theo thực tế thi công tại hiện trường nên chủ đầu tư đã lựa chọn mã hiệu định mức: AC.11221 để lập dự toán cho công tác đóng cừ tràm phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương mặt cắt địa chất công trình đa số lớp đất cát pha sét dẻo. Tôi xin hỏi, biện pháp áp dụng mã hiệu định mức AC.11221 đã phù hợp và tính đúng, đủ hay chưa để đơn vị tôi (chủ đầu tư) thực hiện các bước thanh, quyết toán công trình? Tôi cũng đề nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành định mức đóng cọc gỗ (hoặc cọc tràm) D8-10 cm bằng máy cải tiến để phù hợp với thực tế thi công tại huyện tôi và trên địa bàn tỉnh.

Bác tôi có mảnh vườn ở quê (có hồ sơ gốc tại địa phương). Bác tôi thoát ly, không về quê và giao cho bố mẹ tôi sử dụng từ năm 1967. Nay, bố mẹ tôi đều đã qua đời. Bác tôi đã lập văn bản xác nhận (mặc dù chưa được cấp quyền sử dụng đất), đồng ý giao cho tôi lập hồ sơ và đề nghị cơ quan chức năng cấp quyền sử dụng mảnh vườn trên. Tôi xin hỏi, mảnh vườn mà bác tôi chưa được cấp quyền sử dụng đất thì có được giao cho tôi làm hồ sơ và xin cấp quyền sử dụng đất mang tên tôi hay không? Nếu được thì thủ tục, hồ sơ như thế nào và liên hệ với cơ quan để giải quyết?

Tôi xin hỏi, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phần mục đích sử dụng đất ký hiệu chữ “T” được hiểu như thế nào? Những quyết định và Luật được liệt kê dưới đây có còn hiệu lực hay không? - Quyết định số 499-QĐ/ĐC về việc ban hành quy định mẫu sổ địa chính; sổ mục kê đất, sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sổ theo dõi biến động đất đai ban hành quy định mẫu sổ địa chính; sổ mục kê đất; sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sổ theo dõi biến động đất đai ngày 27/7/1995; - Luật Đất đai ngày 14/7/1993; - Nghị định số 34/CP ngày 23/4/1994.

Năm 2004, gia đình tôi được cấp quyền sử dụng 200 m2 đất ở đô thị. Năm 2020, gia đình đề nghị đo đạc lại thửa đất và xin cấp quyền sử dụng đất với diện tích tăng lên gồm 200 m2 đất ở và 877 m2 đất trồng cây lâu năm (phần lấn chiếm đất nghĩa trang theo tờ bản đồ năm 1997 để trồng cây lâu năm trước năm 2004). Tôi tìm hiểu và được biết, theo quy hoạch phát triển của phường, thị xã (đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, phần diện tích gia đình tôi lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công cộng, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, không có sự tranh chấp với các hộ giáp ranh liền kề. Tôi xin hỏi, gia đình tôi có đủ điều kiện cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đo đạc theo đúng hiện trạng đang sử dụng đất thực tế? Gia đình tôi đồng ý thực hiện nghĩa vụ tài chính để hợp thức hóa phần diện tích 877 m2 theo quy định của pháp luật.

Công ty tôi trúng thầu và đã ký hợp đồng thi công với chủ đầu tư là Ban quản lý dự án huyện, ngày hết hạn hợp đồng là ngày 26/12/2022, thời gian thực hiện bảo hành 12 tháng (trong hồ sơ đấu thầu: bảo hành 12 tháng). Công trình đã hoàn thành đúng hạn và biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình đã ký, đóng dấu ngày 26/12/2022 (gồm có chủ đầu tư, tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế, đơn vị thi công). Ngày 25/12/2023, tôi mang hồ sơ cho chủ đầu tư để thanh toán tiền bảo hành. Chủ đầu tư không đồng ý và cho biết, ngày hết hạn bảo hành phải kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao cho đơn vị quản lý sử dụng (UBND thị trấn) là ngày 3/7/2023 (biên bản ký bàn giao đưa vào sử dụng ngày 3/7/2023 có chủ đầu tư và UBND thị trấn ký, không có đơn vị thi công). Đồng thời, phòng kế toán của chủ đầu tư trả lời, bên nhận thầu chỉ được bên giao thầu hoàn trả tiền bảo hành hạng mục công trình sau khi bên nhận thầu hoàn thành nghĩa vụ bảo hành (12 tháng kể từ ngày có văn bản chấp thuận nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021). Công trình công ty của tôi đã thi công và nghiệm thu bàn giao cho chủ đầu tư đúng hạn, nhưng đến ngày 3/7/2023 chủ đầu tư mới bàn giao cho đơn vị sử dụng. Tôi xin hỏi, vậy ngày tính bảo hành là kể từ ngày nào, tại sao đến ngày 3/7/2023 chủ đầu tư mới bàn giao cho đơn vị sử dụng và bắt buộc bên công ty tôi phải chấp nhận ngày bảo hành kể từ ngày 3/7/2023, trong khi đó công trình đã đưa vào sử dụng luôn từ ngày 26/12/2022 (công trình xây dựng vỉa hè gạch teroza đường trung tâm huyện nên thi công xong đưa vào sử dụng luôn)? Việc phòng kế toán của chủ đầu tư bắt buộc đưa vào hợp đồng nội dung: "Bên nhận thầu chỉ được bên giao thầu hoàn trả tiền bảo hành hạng mục công trình sau khi bên nhận thầu hoàn thành nghĩa vụ bảo hành (12 tháng kể từ ngày có văn bản chấp thuận nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021)" là đúng hay sai?

Tôi xin hỏi, ông A xây nhà trên đất nông nghiệp để kinh doanh phòng trọ, sau một thời gian thì bán một phòng trong dãy trọ cho bà B có nhu cầu mua nhà ở, vậy bà B có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu năm 2003 cho hộ gia đình. Nay tôi thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố và Chi cục Thuế yêu cầu tôi về phường xin giấy xác nhận thành viên hộ gia đình. Tôi về UBND phường thì được hướng dẫn làm đơn và được ký chứng thực chữ ký theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP. Khi tôi nộp lại hồ sơ thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố tiếp nhận và đồng ý, nhưng khi chuyển sang cơ quan thuế lại bị từ chối giấy xác nhận thành viên hộ gia đình và được yêu cầu về UBND phường xin lại là đơn chỉ ký đóng dấu hoặc xác nhận nội dung là đúng. Tôi về UBND phường để xin lại, nhưng được trả lời, không xác nhận được như yêu cầu của Chi cục Thuế với lý do, theo Luật Hộ tịch, Luật Đất đai, quy định danh mục thủ tục hành chính của tỉnh.... UBND phường không xác nhận nội dung đơn của gia đình mà chỉ thực hiện theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP và gia đình tự chịu hoàn toàn trách nhiệm về nội dung đơn đã kê khai. Xin hỏi, để xin được Giấy xác nhận trên giải quyết các thủ tục cho gia đình tôi cần làm những gì, làm như thế nào, ở đâu?

Khoản 4 Điều 24 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bổ sung tại Khoản 21 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT) có quy định, trường hợp Giấy chứng nhận đã ký mà chưa trao nhưng phát hiện việc ký Giấy chứng nhận không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất, không đúng thời hạn sử dụng đất, không đúng nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì thực hiện việc tiêu hủy Giấy chứng nhận theo quy định. Tôi xin hỏi, trình tự thủ tục để thực hiện việc tiêu hủy đối với Giấy chứng nhận nêu trên như thế nào và cơ quan nào có thẩm quyền thực hiện việc tiêu hủy?

Tôi được giao thẩm tra một số dự án trụ sở công an xã trên địa bàn một huyện. Mỗi dự án có chủ trương đầu tư riêng do UBND huyện phê duyệt, không được phê duyệt thiết kế định hình, chỉ có thỏa thuận về quy mô với Công an tỉnh. Các trụ sở có thiết kế kiến trúc, quy mô như nhau, chỉ khác về bố trí mặt bằng và kết cấu móng do vị trí đặt dự án. Các dự án được đầu tư tại các xã khác nhau, thời điểm đầu tư khác nhau theo quyết định chủ trương đầu tư nhưng do cùng một chủ đầu tư là Ban quản lý dự án thực hiện, thuê chung một đơn vị tư vấn thiết kế lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật và chung một đơn vị thẩm tra. Thông tư số 12/2021/TT-BXD có hướng dẫn điều chỉnh chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật như sau: Sử dụng thiết kế lặp lại hoặc sử dụng lại thiết kế: k = 0,8; chi phí thẩm tra không có hướng dẫn cho trường hợp này. Tôi xin hỏi, chi phí lập báo cáo kinh tế-kỹ thuật từ công trình thứ hai xác định như thế nào khi mà thiết kế chỉ thay đổi kết cấu móng và tổng mặt bằng? Chi phí thẩm tra từ công trình thứ hai xác định như thế nào?

Tôi xin hỏi, dự án nạo vét lòng hồ thủy điện và tận thu bùn, cát với quy mô 10,85 ha; công suất hoạt động 20.000 m3 hỗn hợp (bùn, cát) nguyên khối/năm, vốn đầu tư 6,7 tỷ đồng, thuộc vùng đệm của khu dự trữ sinh quyển thì có phải là dự án khai thác khoáng sản không? Trường hợp là dự án khai thác khoáng sản, trong nội dung báo cáo đánh giá tác động môi trường, ngoài phương án cải tạo, phục hồi môi trường có cần bổ sung phương án bồi hoàn đa dạng sinh học không? Trường hợp không phải là dự án khai thác khoáng sản, trong nội dung báo cáo đánh giá tác động môi trường cần thực hiện phương án cải tạo, phục hồi môi trường hay phương án bồi hoàn đa dạng sinh học? Phương án bồi hoàn đa dạng sinh học được áp dụng cho các dự án nào?

Năm 2015, tôi mua nhà ở xây sẵn từ công ty địa ốc và nay muốn hoàn thiện để ở. Tổng diện tích đất 100 m2 (5 x 20). Nhà được xây 3,5 tầng, chừa sân sau 5 x 2,3 m và sân phơi 20 m2 trên tầng áp mái. Nhà có chiều dài 17,7 x 5 m với bốn lỗ thông tầng 0,68 x 2,13 = 1,45 m2 (trên cầu thang); 3, 2 x 1,7 = 5,44 m2 và hai lỗ thông tầng dọc hành lang 2,6 x 0,65 = 1,69 m2 và 1,64 x 0,65 = 1,066 m2. Diện tích xây dựng thuần trên hồ sơ là 305 m2, bằng 30,5% diện tích đất. Dự án có đầy đủ pháp lý. Tôi nhận nhà cuối năm 2016, tuy nhiên tôi không thể hoàn thiện nhà vì khi chủ đầu tư nhận đất (đã có tường 20 cm bao quanh) thì phần không gian và một phần đất đã bị lấn chiếm nên chủ đầu tư không thể thi công sân sau. Do chủ đầu tư chưa thi công sân sau, nên sân sau không có hệ thống thoát nước khiến nước thải sinh hoạt từ bếp ăn, bồn tiểu tràn ra sân. Hiện trạng nêu trên có từ khi tôi nhận nhà và tồn tại đến bây giờ, chủ đầu tư không giải quyết được nên vẫn chưa thể giao phần sân cho tôi. Vì nhà chưa hoàn thiện, nên tôi chưa được cấp sổ đỏ. Do sự bất tiện của các lỗ thông tầng, hành lang hẹp (sau hoàn thiện còn chừng 80 cm), nắng thì gay gắt, để thông gió thì mưa hắt, ngoài ra còn nỗi ám ảnh độ cao khi đứng cạnh ô thông tầng, nên phần lớn dân cư trong khu đã lấp lỗ thông tầng từ những năm 2016 – 2018 và toàn bộ đã được cấp sổ đỏ. Những nhà cùng dãy với nhà tôi mới cấp sổ đỏ đầu năm 2024, nghĩa là nhiều năm sau khi lấp lỗ thông tầng. Nay gia đình tôi có ý định lấp 3 lỗ thông tầng, chỉ để lại lỗ thông tầng trên cầu thang, khi đó diện tích xây dựng thuần là 330 m2 ứng với mật độ xây dựng thuần 33% diện tích đất. Như vậy diện tích xây dựng thuần cho phép với mảnh đất 100 m2 trước ngày 5/7/2021 là 80 m2 và sau ngày 5/7/2021 là 90 m2. Hiện tại, mật độ xây dựng cho phép đã là 90 m2 (90%), nên việc để các ô thông tầng như thiết kế là không cần thiết mà vẫn đáp ứng đầy đủ quy định về mật độ xây dựng thuần cũng như hệ số sử dụng đất theo luật hiện hành. Tuy nhiên khi tôi lên hỏi công ty địa ốc, Thanh tra xây dựng quận, Sở Xây dựng về việc lấp lỗ thông tầng và viện dẫn QCVN 01/2021/TT-BXD, Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi số 62/2020/QH14 thì được trả lời, nhà trong các dự án do các công ty bất động sản xây dựng không phải là nhà ở riêng lẻ mà thuộc loại hình nhà ở dự án, nên không thuộc phạm vi Bảng 2.8 QCVN 01/2021/TT-BXD, Điểm d Điều 89 Luật số 62/2020/QH14, sẽ bị cấm tập trung vật liệu và hoàn thiện nhà nếu lấp lỗ thông tầng trong nhà dù không vi phạm mật độ xây dựng thuần cũng như hệ số sử dụng đất. Ngược lại, nếu tôi đã có sổ đỏ thì có thể lấp lỗ thông tầng và thay đổi mặt bằng trong nhà. Xin hỏi, tôi có được phép lấp lỗ thông tầng khi hoàn thiện nhà xây thô đã nhận từ năm 2016 không? Nếu không được phép thì vì sao? Tại sao chỉ được phép lấp lỗ thông tầng khi đã có sổ đỏ? Nếu được phép lấp lỗ thông thì tôi cần phải xin giấy tờ gì nữa không?