Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Tôi có một cửa hàng bán lẻ xăng dầu hoạt động từ năm 2001 đến nay, đứng tên cá nhân. Tôi có nhu cầu chuyển nhượng cho một đơn vị khác (nguồn gốc đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất) thời hạn sử dụng đất vẫn còn. Để bảo đảm các thủ tục pháp lý trước khi chuyển nhượng, tôi đã liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và được hướng dẫn là phải chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm. Tôi tham khảo khoản 5 Điều 127; khoản 3 Điều 206 Luật Đất đai thì việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ của tổ chức cá nhân thông qua 4 trường hợp: (1) thuê đất công của nhà nước; (2) nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp kèm chuyển mục đích sử dụng đất và thuê đất; (3) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ (hình thức thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất; (4) thuê lại đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng. Tôi xin hỏi, vậy đất của tôi có chuyển nhượng bình thường được không hay phải chuyển qua thuê đất trả tiền hằng năm?

Tôi có 10.000 m2 đất nông nghiệp, đã lập phương án sử dụng đất kết hợp thương mại dịch vụ trên phần diện tích 4.000 m2. Thửa đất của tôi ở khu vực được địa phương quy hoạch chung xây dựng là điểm dân cư (đất ở) giai đoạn 2021-2030. Luật Đất đai không quy định yêu cầu sử dụng đất kết hợp phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng. Tôi xin hỏi, tôi có được xem xét phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích như trên không?

Bố mẹ tôi đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bố tôi mất cách đây 13 năm, sau đó 1 năm, mẹ tôi đăng ký biến động đất đai và Giấy chứng nhận chỉ thể hiện tên của mẹ tôi. Gia đình tôi có 4 chị em ruột, ông bà nội, ngoại đã mất hết. Xin hỏi, khi mẹ tặng cho tôi một phần đất thì có cần những chị em khác trong gia đình ký tên xác nhận không? Trên Giấy chứng nhận đã cấp đổi năm 2012 có vẽ tay vùng khoanh nét đứt phân định xác định khu vực đất ở và khu vực đất trồng cây lâu năm. Tổng diện tích là 1.019,8 m2, trong đó đất ở là 400 m2. Mẹ tôi tặng cho tôi 415 m2, trong đó có 150 m2 đất ở. Tôi xin hỏi, khoanh vùng đất ở đã thể hiện Giấy chứng nhận có thể bỏ đi không? Phần đất mẹ tôi cho tôi không nằm trong phần khoanh vùng đất ở đó nên Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời là phải đăng ký tăng thêm biến động đất ở trong phần đất mà mẹ tôi cho tôi, còn phần đất ở 400 m2 của mẹ tôi không thể chia tách cho tôi được. Xin hỏi, Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời như vậy có đúng không? Tôi nghiên cứu Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn về cấp và thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận giai đoạn này thì không có quy định định vị vị trí thổ cư hay đất ở trên thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở. Tại khoản 1 Điều 195 Luật Đất đai năm 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất đai cũng không có thủ tục hành chính về xác định lại vị trí đất ở trên Giấy chứng nhận đã cấp. Vì vậy, pháp luật không quy định phải xác định vị trí, ranh giới, diện tích đất ở hoặc đất nông nghiệp trên thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Đối với thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất, hiện nay một số Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu UBND cấp xã xác minh quyền sử dụng đất có thế chấp hay không thông qua hình thức gửi công văn xác minh tới tất cả ngân hàng, tổ chức tín dụng, công ty tài chính cho vay trên địa bàn tỉnh và yêu cầu phải có phản hồi của các tổ chức tín dụng, ngân hàng, công ty tài chính xác nhận. Tôi xin hỏi, cách thức xác minh này được quy định ở văn bản nào? Sau khi đủ hồ sơ quy định tại Điều 39 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai ra quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất (trong Điều 39 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và trong Luật Đất đai 2024 không có quy định). Thời gian chờ để ra quyết định hủy Giấy chứng nhận thường không có lịch hẹn, có khi kéo dài 6 tháng, 1 năm... Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn trình tự, thủ tục cụ thể, thời gian giải quyết để người dân thực hiện thủ tục đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất theo đúng quy định pháp luật.

Tôi xin hỏi, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì có yêu cầu cần bảo đảm quy hoạch sử dụng đất hay không? Tôi có thửa đất trồng cây hằng năm khác, muốn chuyển mục đích sang đất nông nghiệp khác để xây dựng nhà nuôi yến. Theo Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP thì điều kiện phải phù hợp kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Tuy nhiên trường hợp của tôi không nằm trong nội dung của kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện vị trí thửa đất là đất trồng cây hằng năm.

Gia đình tôi đang làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (CLN) sang đất ở (ONT), hiện thửa đất nằm trong khu dân cư cũ, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở trong hộ gia đình, cá nhân. Tôi xin hỏi trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nêu trên như thế nào, cơ quan nào có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thay đổi này? Có thể in Giấy chứng nhận mới được hay không, hay điều chỉnh vào trang 4 của Giấy chứng nhận cũ?

Tôi xin hỏi, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thu hồi theo khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai 2024 thì thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận là của cơ quan nào?

Đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 29, Điều 37 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và thẩm quyền thực hiện quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện có phát sinh khó khăn, vướng mắc về việc xác định nguồn gốc sử dụng đất, cụ thể như sau: Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP: "Trường hợp đất đã được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993… thì diện tích đất ở được công nhận là hạn mức công nhận đất ở…". Theo khoản 2 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP: "Trường hợp đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014… nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở… thì diện tích đất ở được xác định là hạn mức giao đất ở". Khoản 2 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP không quy định rõ "diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức giao đất ở hay Nhà nước giao đất". Tôi xin hỏi, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất đối với trường hợp trên là "công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất" hay "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất"?

Tôi mua một thửa đất có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng; đã nộp hồ sơ biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và được cán bộ tiếp nhận cấp Phiếu tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Trong bộ hồ sơ đã nộp, tôi đã ghi rõ 2 nội dung trên Tờ khai mẫu số 11/DK: nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Xin hỏi, tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không? Tôi được biết nhiều trường hợp tương tự chỉ được đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận của chủ cũ, không cấp mới.

Gia đình tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó ghi rõ 1.080 m2 là đất thổ cư thời hạn sử dụng lâu dài (đây là đất từ thời ông cha để lại). Nay tôi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận mới. Trong báo cáo nguồn gốc đất của UBND phường có khẳng định 1.080 m2 có nguồn gốc đất ở đô thị, được hình thành trước ngày 18/12/1980, không có tranh chấp. Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký đất đai lại không công nhận đủ 1.080 m2 là đất ở. Tôi xin hỏi, 1.080 m2 đất thổ cư lâu dài ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận mới thành 1.080 m2 đất ở hay không?

Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định, một trong các biện pháp khắc phục hậu quả đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/2014 là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Tuy nhiên, tại khoản 5 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 có hướng dẫn đối với trường hợp vi phạm pháp luật đất đai sau ngày 01/7/2014, nhưng chỉ đề cập đến các hành vi vi phạm tại khoản 1, khoản 2 (sử dụng đất do lấn, chiếm) mà không đề cập đến hành vi tại khoản 3 (sử dụng đất không đúng mục đích nay phù hợp với quy hoạch). Từ thực tế này, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý triệt để cho hàng loạt trường hợp sử dụng đất sai mục đích nhưng lại phù hợp với quy hoạch hiện hành, phát sinh sau ngày 01/7/2014. Điều này dẫn đến khoảng trống pháp lý khi không có cơ sở pháp lý để xem xét hợp thức hóa hoặc chuyển hóa pháp lý đối với các trường hợp này, ngay cả khi đất phù hợp với quy hoạch hiện hành, không gây tranh chấp, không lấn chiếm và có đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Việc buộc khôi phục tình trạng ban đầu trong mọi trường hợp được cho là một biện pháp mang tính hình thức và không linh hoạt. Đề nghị cơ quan chức năng giải đáp, nếu vi phạm sau ngày 01/7/2014, hành vi sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã sử dụng ổn định và phù hợp với quy hoạch hiện hành, liệu có vẫn phải buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất hay không? Cơ chế pháp lý nào sẽ được áp dụng để xử lý các trường hợp này nhằm bảo đảm hài hòa giữa tính nghiêm minh của pháp luật và yêu cầu thực tiễn, tránh lãng phí nguồn lực và giải quyết các vướng mắc, tranh chấp hiện nay?