Hỏi đáp về quyền sử dụng đất

Theo quy định, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tôi xin hỏi, việc xác định "phù hợp quy hoạch" để cấp Giấy chứng nhận có bắt buộc phải đáp ứng tất cả các loại quy hoạch hay chỉ cần phù hợp một loại? Trường hợp quy hoạch sử dụng đất không phù hợp do vướng đồ án, nhưng quy hoạch xây dựng lại phù hợp thì có được xem xét cấp Giấy chứng nhận hay không? Trường hợp quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất, đồng thời trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm vẫn xác định là đất ở, người sử dụng đất có được bảo đảm quyền cấp Giấy chứng nhận theo Điều 76 Luật Đất đai 2024 hay không? Trường hợp hồ sơ đã được xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau đó có thay đổi địa giới hành chính (sáp nhập đơn vị), cơ quan chức năng có phải kiểm tra lại quy hoạch hay không? Nếu có, việc này có chịu tác động bởi Điều 150 Luật Đất đai hay không?

Năm 1999, bố mẹ tôi mua một mảnh đất nằm trong diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 30/12/1993. Khi mua, gia đình tôi được cấp bản photo công chứng của Giấy chứng nhận này, đồng thời trên hợp đồng mua bán có xác nhận của cán bộ địa chính và chính quyền địa phương (cấp huyện trước đây). Bố mẹ tôi vẫn sinh sống và nộp thuế sử dụng đất hằng năm đầy đủ từ đó đến nay. Hiện nay, sổ gốc qua thời gian đã bị thất lạc đồng thời người đứng tên trên sổ gốc đã mất. Bố mẹ tôi đang làm thủ tục cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất mình đã mua nhưng được trả lời cần có Giấy chứng nhận gốc của mảnh đất cũ. Xin hỏi, gia đình tôi có thể sử dụng bản photo có công chứng để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất của mình mua hay không?

Tôi có 1.600 m2 đất trồng cây lâu năm thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Xin hỏi, khi tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì có thuộc trường hợp phải đăng ký kế hoạch sử dụng đất hằng năm không? Việc xin chuyển mục đích sử dụng đất có cần phù hợp với kế hoạch sử dụng đất không?

Công ty tôi đang làm thủ tục thuê lại đất trong khu công nghiệp để kinh doanh dịch vụ ăn uống, cửa hàng tiện lợi. Lô đất của chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất công ty tôi thuê lại nằm trong lô đất trên, tuy nhiên, diện tích của thửa đất không bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa với loại đất theo quy định tách thửa của UBND cấp tỉnh nên chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi, trường hợp này, việc thuê lại đất trong khu công nghiệp có phải đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và địa phương hay không? Khi nộp hồ sơ, doanh nghiệp có phải lập bản vẽ tách thửa không?

Năm 1985, gia đình tôi được UBND xã giao 180 m2 đất (đơn xin giao đất có xác nhận của UBND xã). Năm 2002, UBND xã giao tiếp phần đất phía sau thửa đất (không có giấy tờ giao đất, có biên lai thu tiền đấu thầu). Giai đoạn 2006-2008 khi thực hiện giải phóng mặt bằng Quốc lộ 21, gia đình tôi bị thu hồi đất, bồi thường một phần diện tích thuộc diện tích giao năm 1985. Hiện nay gia đình tôi đang sử dụng thửa đất có 2 phần diện tích sử dụng ở 2 thời điểm như trên. Thửa đất được xác định có một phần diện tích nằm trong hành lang an toàn đường bộ và quy hoạch Quốc lộ 21 (Quốc lộ quy hoạch từ tim đường sang mỗi bên 21 m). Trên thửa đất này, gia đình tôi có xây dựng nhà ở, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xin hỏi, thửa đất của gia đình tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Thời điểm sử dụng đất xác định cụ thể thế nào (do thửa đất có 2 phần diện tích được bắt đầu sử dụng 2 thời điềm khác nhau)? Biên lai thu tiền đất đấu thầu có được coi là một trong các giấy tờ chứng minh nộp tiền để được sử dụng đất không? Tôi được biết, đối với đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải đáp ứng điều kiện bảo đảm an toàn công trình đường bộ và công trình khác trong hành lang an toàn đường bộ; không che lấp báo hiệu đường bộ, không ảnh hưởng đến tầm nhìn xe chạy, bảo đảm trật tự, an toàn giao thông đường bộ; bảo vệ cảnh quan, môi trường theo quy định của pháp luật. Vậy cơ quan nào xác định nội dung này và việc xác định cụ thể căn cứ là gì?

Tôi đang sử dụng một thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay tôi có nhu cầu đăng ký đo đạc để xác định diện tích hiện trạng và ranh giới thực tế của thửa đất (mục đích để biết diện tích thực tế, không phải nộp hồ sơ cấp sổ ngay lúc này). Tôi đã đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để nộp đơn yêu cầu đo đạc. Tuy nhiên, cán bộ tại đây từ chối tiếp nhận và trả lời, đối với đất chưa có sổ thì Văn phòng không thực hiện đo đạc, người dân phải về UBND phường để được hướng dẫn hoặc tự tìm đơn vị có chức năng, được cấp phép đo đạc. Tôi xin hỏi, việc Văn phòng đăng ký đất đai từ chối cung cấp dịch vụ đo đạc hiện trạng cho thửa đất chưa có Giấy chứng nhận có đúng hay không? Theo quy định hiện hành, khi người dân có nhu cầu đo đạc hiện trạng thửa đất (không phải thủ tục cấp sổ) thì cơ quan nào có trách nhiệm thực hiện hoặc hướng dẫn người dân thực hiện? UBND phường có chức năng và máy móc chuyên dụng để thực hiện việc đo đạc địa chính và vẽ bản đồ hiện trạng cho người dân hay không?

Ngày 15/01/2026, UBND TP. Hà Nội quyết định công nhận danh sách các xã miền núi thuộc TP. Hà Nội giai đoạn 2026-2030 trong đó có xã tôi. Trước khi sáp nhập nơi tôi ở là thị trấn. Xin hỏi, nay tôi xin cấp sổ đỏ lần đầu thì hạn mức công nhận đất ở có được điều chỉnh theo hạn mức của miền núi không?

Tôi xin hỏi, khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang cá nhân Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu người dân trích lục tàng thư để xác định thành viên hộ thì có đúng không? Trường hợp con cái đã có gia đình và sinh sống ở nước người thì làm sao để người dân thực hiện được quyền sử dụng đất của mình khi muốn chuyển nhượng?

Gia đình tôi có 1 thửa đất ruộng đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong đợt thiên tai xảy ra vào tháng 11/2025, gia đình bị mất toàn bộ giấy tờ cá nhân, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi sự việc xảy ra, tôi đã đến Bộ phận một cửa UBND xã để trình báo và được hướng dẫn lập đơn khai báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định. Tôi đã hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn, kèm theo bản trích lục Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản photo) và nộp đầy đủ theo yêu cầu. Tuy nhiên, sau 7 ngày làm việc, hồ sơ của tôi bị từ chối giải quyết với lý do, hồ sơ chưa xác định được thành viên hộ gia đình tại thời điểm giao đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp ngày 23/12/2011. Tôi không nhận được hướng dẫn chi tiết nên không biết phải tiếp tục thực hiện các thủ tục như thế nào. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn cụ thể các thủ tục cần thiết hoặc có ý kiến chỉ đạo để các cơ quan chức năng địa phương hỗ trợ tôi hoàn tất việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân bị ảnh hưởng bởi thiên tai.

Tôi mua một thửa đất bằng giấy viết tay từ năm 1999. Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Năm 2005, tôi được cấp Giấy chứng nhận một phần. Nay tôi xin cấp Giấy chứng nhận cho phần còn lại. Hiện trạng là đất nông nghiệp đang khai thác sử dụng bình thường (không phải là kênh rạch). Đất do người dân quản lý (không phải là đất công do nhà nước quản lý). Đất không tranh chấp sử dụng ổn định, lâu dài. Vị trí thửa đất thuộc nhóm nhà ở hiện trạng theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được duyệt. Tài liệu đo đạc của phần đất chưa cấp Giấy chứng nhận: Theo tài liệu 299-TTg là rạch; tài liệu 02/CT-UB là rạch; theo tài liệu bản đồ địa chính 2003 ghi là có thửa đất. Tôi xin hỏi, thửa đất của tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tài liệu đo đạc nêu trên hay không, và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất trên cần những gì? Đơn vị nào cấp: Văn phòng Đăng ký đất đai hay UBND xã/phường?

Tôi đang sử dụng ổn định thửa đất được UBND xã giao từ năm 1994, hiện trạng là đất ở nông thôn. Thửa đất đã được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư mới (UBND huyện ban hành năm 2022), vị trí thửa đất được xác định là đất xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi đó, theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của huyện (UBND tỉnh ban hành năm 2024), thửa đất này thuộc vị trí quy hoạch là đất ở nông thôn. Như vậy, loại đất của thửa đất trong hai quy hoạch không có sự đồng bộ. Tôi xin hỏi, thửa đất của tôi có đủ điều kiện về quy hoạch để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay không? Căn cứ vào quy hoạch nào để xem xét cấp Giấy chứng nhận?